《武汉聚龙花园市场分析报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《武汉聚龙花园市场分析报告.doc（25页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、目录 序. 1第一章 武汉市房地产市场走势分析.2第二章 项目分析.6一、盘龙城区域特征和房地产开发概况.6二、盘龙城房地产项目供应状况分析.8三、消费需求分析.11四、区域市场总结.13第三章 产品策略. 17一、产品定位及布局.17二、外立面风格建议.17三、总体规划建议.18四、物业形式建议.21序 1662年，英格兰岛上的格林太太在她的住房招租广告中写道：“推开窗子，你可以看到泰晤士河上最美的一段。” 结果，她很快地以很好的价格租出了她的房子。 2007年4月武汉，我们也在思考，什么会是聚龙逸苑“最美的一段”，而又该怎样将这“最美的一段”与买家共享。第一章 武汉房地产市场走势分析在过去
2、几年中，武汉的房地产市场处于一个上升通道，房价增长明显，由曾经的中部“价格洼地”一跃成为中部地区最高。这种变化，既有“中部崛起”的利好背景下城市经济增长带来的实质性推动，也与武汉以自住为主的市场发展特点密切相关。不过，武汉三镇经济地理环境不同，政府发展规划定位存在差异，导致了房地产区域发展分化现象日益明显。1、土地供应将会持续加大2006年全年武汉市共推出地块64块，面积达2375942.72，合3562.13亩，平均容积率为3.23。其中，面积最大的为527934，面积最小的为1733。且多位于中心及次中心城区，远城区的地块相较少，表明目前武汉正在继续努力进行旧城改造及城区建设，其发展重点也
3、将集中在中心城区和次中心城区。同时地块起始价较之去年有着明显上涨，表明目前武汉的房地产市场虽受宏观调控层层影响，但其需求比较旺盛，发展仍然较为迅速，从地价的上涨及供应的增加可见一斑。 由于政策规定“土地闲置两年无偿收回”，将使2007年的土地供应量进一步增加，而行业竞争更加剧烈，从而导致开发商的开发节奏加快。目前，万科、融侨、豫园等知名地产企业已经相继拿下城区大宗地块预备大展宏图，这一举动将会直接导致2007年武汉房地产市场的供应速度加快，极有可能出现供应高峰。2、市场上涨趋势将会放缓过去4年，武汉市财政收入年均增幅达到26.4，与此同时，武汉城镇居民人均可支配收入由2004年的9545元增长
4、到2006年的12350元。而这几年，正是武汉房地产市场快速增长的时期。根据调查，目前武汉的住宅消费构成中，自住比例仍在七成以上，其中，本地购房者占到64，而外地购房者占36。2006年武汉商品住房销售面积895万，同比上涨19.97；住房竣工面积为700万，同比下降0.33。通过这样一组数据可以看到，武汉楼市继续保持稳步向上特征可以期待。 从2006年的市场发展来看，中心城区房价上涨造成周边区域梯次上涨的拉动效应明显，而武汉高档住宅市场供应量自2006年第四季度开始增加，预计在2007上半年将达到一个新高。在部分区域存在同质化现象，由于外来消费力的不足，销售、价格的增长已经出现放缓迹象。此外
5、，2006年武汉经济适用房施工面积达到306.65万，竣工面积达到110.31万，占房产开发总量的15，对于房价上涨起到了一定的平抑作用。而2007年，包括经济适用房及廉租房等政策性的住房供应规模将与去年持平，虽然根据上市周期，2年后才真正投放市场，但此类政策如果不打折扣的落实下去，对房价上涨将会起到心理和实质上的抑制作用。 3、城区上涨空间出现差异在2006年，中心城区地块拍卖屡创新高，目前武汉高档在售住宅项目均价在6000元/以上的已经超过10个，多分布在武汉三镇中心。从未来看，由于后续土地供应缺乏，汉口传统商圈尤其是滨江地区市场将会保持稳定的上涨势头，其均价将继续向上突破；汉阳城区房价在
6、2006年增长达到20以上，稳定保持在4000元/左右。今后几年，汉阳三分之一的城区将进行拆迁改造，市场需求面临增加，区域房价有进一步增长动力，不过，由于拆迁政策调整和经济适用房及廉租房供应的同步加大，其房价上涨幅度将会得到一定的抑制。对武昌积玉桥等老城区而言，土地拍卖记录不断刷新，房价上涨仍有空间，上涨幅度取决于区域规划改进和项目产品本身特质。中南-亚贸商圈具轨道交通和城区稀缺因素双重优势，房价仍将有很大上行空间，预计均价将会突破6000元/；而“武昌CBD”建设的启动将使东湖及沙湖地区面临新的利好因素，地区房价增长已经通过二手房价格上涨得到体现。 青山地区有价无市，在售和开发的项目很少，其
7、区域消费者已经成为徐东、光谷、二七等区域楼盘争夺的对象，而在阳逻大桥建成以后，客户分流作用将会出现，加上其交通优势的弱化，其周边市场价格增长将会受到一定的影响，影响程度取决于客户对交通因素的重视程度。近郊地区将会持续上攻：轻轨2期、轨道2号线、过江隧道、“六湖连通”等市政项目的开工，将给硚口、鲁巷、南湖等地区带来利好前景。据其他城市发展经验，地铁正式开通以后，沿线物业较开工时将再次升值20%左右。古田、南湖地区由于轨道交通和紧邻中心城区的优势，上涨势头不容小视，2007年有望突破4000元/大关。而同样紧邻汉口中心城区的后湖地区，由于交通不便、环境不佳，同时加上其区域供应量较大，价格徘徊在33
8、00元/左右，短期之内其价格上涨动力不足。4、远郊板块房价上涨有限：光谷、沌口、金银湖、盘龙城等区域楼盘扎堆，供应量都超过100万，而且无论是从人气、销售还是价格，表现都较城区楼盘逊色很多，部分地区甚至出现了实质性下降（打折优惠增大导致房价暗降）。由于武汉城市规划短期内不会出现实质性的突破，2007年郊区房地产发展将更多依靠经济产业调整所带来的机遇，如沌口地区和光谷地区目前价格在2900元/和3400元/，如果外来企业投资不能带来地区经济持续增长，仅依靠本地自住及投资者拉动，房价继续上涨将面临瓶颈。而对于金银湖、盘龙城等其他远郊板块而言，交通及生活配套的问题如果短期没有大的改观，可能出现销售停
9、滞，价格上涨有限。第二章 项目分析聚龙逸苑（暂定名）地处武汉市北郊、黄陂西南部，外环线与中环线之间，与市区隔府河相望，南距汉口火车站6公里、武汉港15公里，东距阳逻深水港20公里，西距天河国际机场3公里；阳逻深水港、汉口火车站、天河机场这个“黄金三角线”将其围于之中，素有“武汉最大原生态山水湖泊群落”之称盘龙城核心地带盘龙大道上，沿大道经盘龙大桥可达直达汉口。向北经机场高速10分钟即到到天河机场；繁华与平静完美的结合，地理位势优越，未来升值潜力巨大。 一、盘龙城区域特征和房地产开发概况武汉盘龙城经济开发区是由滠口经济开发区变名而来，创办于1992年，规划面积为88平方公里。至开发区成立以来，区
10、政府、管委会一直致力于道路交通、绿地景观、生态环境规划等市政基础设施的建设之中，为盘龙城经济开发区的长期发展铺下了坚实的基础，其特征如下：、自然环境优美：盘龙城开发区地处木兰山黄金旅游线路的咽喉要道，区内有武汉市政府投资十亿元的盘龙城名胜风景区，风光如画的后湖，规划中的世界最长环城林带将整个开发区紧紧环绕，区域内自然生态保持得相当完好，山青、水秀、蓝天白云，这对于向往贴近自然，移居郊外的城市人来说，无疑是最大的亮点。、文化积淀浓厚：一个城市最重要的就是城市文化，位于区域内的盘龙城遗址被誉为“武汉城市文明之根”，早在3500年前商朝人就选址在这里繁衍生息。随着盘龙城风景区的开发，这里将成为闻名国
11、内外的旅游胜地，成为武汉市的又一张名片，并会赢得越来越多的关注，从而对区域的发展起到举足轻重的作用。、典型项目提升区域知名度：2002年区内第一个别墅项目F、天下，超大型生态纯别墅群首次在武汉秋季房展会上亮相。作为华中地区最大规模的纯别墅群，其容积率、绿化率规划设计水平都处于领先地位，取得了良好的销售业绩。F、天下的成功无疑极大地提高了区域房地产的地位和知名度。1）道路:盘龙城大桥06年5月18日通车。这座长1.2公里、宽27米、双向6车道、通往汉口的大桥上， 从汉口新华路驱车至盘龙城楚天大道只需15分钟以内，不受收费站制约，将极大的促进区域经济的发展. 2）机场: 2004年，首都机场正式收
12、购武汉天河机场，准备将其建成国际性机场。 届时将跻身为全国六大航空枢纽，规模将超过成都、西安、杭州等地机场的航站楼。 同时，黄陂区的配套建设、航空物流区将与之对接，这必将强力拉动盘龙城及黄陂区的经济发展。3）绿地公园: 1.绿地景观 2.公共公园 3. 长江乐园4）“居住新城”: 在武汉市国民经济与社会发展第十五个年计划中，后湖纳为武汉市四个发展居住区的新型居住区之一，与南湖、东湖和四新地区并列为四大居住新城，而其核心就是盘龙城经济开发区的建设。 从武汉市的发展战略可以看出，本项目所处的盘
13、龙城地区是未来武汉市重点建设的区域之一，众多实力开发企业把目光投向这里，在各类基础建设的不断完善，在政府的大力支持下，该区域发展前景看好。 二、本案对盘龙城板块中的项目进行系列的调查和对比分析，通过数据参数盘龙城地区房地产项目供应状况分析。（图一）项目名称时间/开工/盘竣工/交房时间总建筑面积总户数园林建筑风格项目宣传买点巢NEST2005.9.252006.1275000328风格各异情景别墅不同于99%的别墅山水龙城一期2004.10.282006.580000420武汉首席中式别墅中国人的别墅罗纳河谷2007.5待定6200003500纯正法兰西小镇群院洋房F天下2003.3待定7200
14、0040000古典风格纯独立别墅恒达盘龙湾2004.11.182006.53851001000徽派风格原创现代中式极品别墅名流人和天地2006.9.302007.9700000一期800中式风格大型人居新城盘龙新天地2006.8.192007.944600318普通住宅日月山水待定待定500000986普通住宅大型的湖滨生态小镇1、 产品类型项目名称独栋联排双拼叠加洋房（四层洋房（六层）巢NESTüüü山水龙城üüüü罗纳河谷üüüüüF天下ü恒达盘龙湾ü
15、üü名流仁和天地ü盘龙新天地ü日月山水ü通过对以上项目的调研分析，我们发现本区域的别墅项目大都为独立别墅、双拼别墅TOWNHOUSE（联排别墅）、叠加式别墅、PENTHOUSE（空中别墅）五种产品形式中某一种或几种的组合而成，而普通住宅则以低价和小面积吸引客户，既满足了不同层次客户群体的需要，同时又解决了项目容积率和销售面积之间的协调关系。特别是联排别墅和六层住宅的供应量比较大，产品品质较高，产品供应量呈哑铃状，两头大中间小，相对叠加别墅和四层半洋房等中间产品供应量较少，但目前随着罗纳河谷等新项目的开盘，这样的市场稀缺的中间产品开始增多，会形成
16、一定的竞争。2、产品风格从图一可以看出盘龙城目前在售和正在推广的项目在园林和建筑风格上多数以多样风情为主，例如罗纳河谷的纯正法兰西风情、山水龙城的中式风格等，但其中也不乏出现象盘龙湾这种纯粹的徽派中式建筑，进入2007年，中式风格似乎开始大行其道，渐成主流，不难看出在2007年的武汉，别墅的外观形状也早已打破地域和国家界限，各中优秀的，具有深厚文化底蕴的别墅建筑风格在武汉的市场上几乎都有所体现，建筑风格和园林正在一步步走向多元化。3、开发规模盘龙城别墅和住宅市场近年来面市的项目规模不断增大，如最近年内面市的“日月山水”、“罗纳河谷”、“宝安山水龙城”、“恒达盘龙湾”、“名流人和天地”等项目占地
17、规模均在1000亩以上，且不乏外地实力品牌开发商开发，比如卓越集团，名流集团等。由此，也可以看出，未来一段时间内，盘龙城房地产市场是群雄逐鹿、竞争异常激烈。 4、房型面积武汉盘龙城独立别墅面积主体范围在-左右，以“F天下”项目推出产品户型平面积最大，达到515-1012平米。房型面积设计普遍较大，区域内联排别墅均面积大致在300，独栋别墅均面积近500，如此之大的户型面积设计增加了其销售压力。所以大户型的项目一般周期较长。少量联排别墅单体面积在170-平米之间，其中以“巢”的联排别墅单体面积为最小，约180平米每套，而“山水龙城”“恒达盘龙湾”的联排别墅单套面积在20-300平米，成为市场联排
18、别墅中房型面积较大的项目。项目名称独栋（）联排（）双拼（）叠加（）四层（）六层（）巢NEST-16-山水龙城罗纳河谷F天下恒达盘龙湾名流人和天地盘龙新天地日月山水5、销售价格从上述盘龙城房地产项目市场销售价格分析图表可以看出，别墅销售价格明显高于普通住宅，其销售价格主体范围在元/平米之间，而花园洋房和普通住宅一般在元 元/平米以下三、消费需求分析盘龙城目前别墅市场的主力消费者集中在私营业者、教师、医生、公职人员，即所谓的富人阶级及职业中产阶级，他们是武汉的主要的高端消费群体，引导着武汉高端消费的方向，提前进入到人生的知富阶段，近年随着交通建设的推进和产业结构的丰富，盘龙城也出现了一批面向一次置
19、业，追求低价位的普通消费者。1、购买人群分析参数说明年龄主力购买人群年龄在岁之间区域主要以汉口、青山、汉阳的本地客户为主，另有少量外地私营业主职业主要以私营业主为主，公职人员及实力较强的白领占一定比例家庭结构大部分是三至五口之家及少量三代同堂购房多数为二次置业或多次置业，以投资或周末度假为用途2、购买因数分析从调查取样的信息不难发现，在武汉购买别墅人群对项目的价格、社区的建筑规划及园林、产品的关注相对较高，对位置和交通的关注较低，这也正说明了购买别墅的群体对个人时间、金钱的掌控和对高尚、便利生活的一种要求。四、区域市场总结1、武汉城市经济持续快速增长为别墅市场的发展带来强有力的支撑武汉市GDP
20、逐年持续增长，武汉房地产已进入快速发展期，潜力大，发展前景看好；武汉社会零售消费总额增长迅速，人民生活水平逐年提高，消费能力逐步增强，人均住房面积不断增长。伴随着人们经济收入的提高，带来对别墅类等舒适型住宅产品的需求增长较快。2、系列房地产相关政策对武汉别墅市场的影响国家宏观政策继续对房地产市场实行高压政策，各类新政策不断出台，尤其是继续实行限制别墅类土地的审批，使得别墅类用地逐步稀少，对于已经取得别墅地块开发的开发商来讲，也是一个有利的因素。但由于政策（国六条）的限制，别墅的户型面积开发将带来极大的挑战。3、武汉别墅市场区域板块化发展，汉口盘龙城板块竞争异常激烈从目前的别墅开发形势来看，近期
21、武汉别墅项目大部分集中于“盘龙板块”，近年来将有众多项目面市销售，而且大多都是上千亩的大型项目。因此，板块内别墅项目竞争异常激烈。4、别墅项目开发近期增量迅猛，开发规模不断增大武汉别墅项目开发规模从几百亩到上千亩再到二千多亩，规模不断增大，别墅产品供应量迅速增加。将对市场消化量形成较大的考验。5、大量外地和本地实力品牌开发商入驻，竞争规格升级外地的宝安山水龙城项目（深圳）、卓越蔚蓝海岸（深圳）、名流人和天地（北京）、天下，本地的恒达盘龙湾、日月山水、巢等各路军团集聚武汉盘龙城，一场硝烟弥漫的战争即将展开。对别墅项目的开发定位及营销推广提出了更高的要求。6、武汉未来别墅客户增长呈现缓慢的增长趋势
22、武汉作为湖被省唯一的单一核心城市，消费力只能辐射全省，未有北京、上海、深圳等区域性城市的辐射面广。从社会观察的层面来看，武汉市近几年出现集体的暴富阶层有限。目前拥有财富增长较快的行业分布在房地产业及制造业、科技产业等等。作为一个消费性的二线城市，因此对奢侈品的需求大多注重于一次性消费。、武汉别墅市场供应主要集于中低档别墅项目，中高档别墅产品供应量十分充足，低档产品供应相对较弱。主要表现为联排别墅供应量大，目前中高端别墅项目走势良好，而顶级别墅项目受市场消化量因素影响市场表现不佳。10、盘龙城别墅项目多为综合性物业开发（包含有别墅、洋房等多种物业类型）伴随着盘龙城别墅项目用地规模的增大，近期推出
23、项目多为综合性开发项目，包含了多种物业类型，在照顾到市场的需求的同时，在一定程度上降低了项目开发的风险与压力，但项目之间的竞争加剧。、盘龙城房地产项目营销主打自然、生态与文化、风情牌该区域内拥有以盘龙湖为主的众多原生态景观资源，在此开发建设的地产项目大都以此来借景、造景打造高品质楼盘项目。依据天然景观进行开发建设在很大程度上提升了项目自身的档次和品质。项目大都依托自然景观和生态作规划设计亮点及宣传卖点； 1、5000-7000元/平米的高档纯别墅项目目前未形成气候别墅项目销售价格相对较低，这与整个房地产市场的整体市场形势有关。武汉别墅项目销售价格主体在3000-5000元/平米之间，还未形成中
24、高档的别墅主流消费区域。1、武汉别墅市场主体销售价格保持快速增长在武汉整体经济保持持续快速增长的前提下，整体房地产市场供需平衡稳定增长，为别墅市场的发展奠定了坚实的基础，武汉别墅市场从2004年前3000元/平米以下主体市场到200年3000-000元的主体市场逐步拉升1、盘龙城大部分别墅项目销售进度平稳，个别项目销售迅速目前该区域楼盘的整体销售状况还算不错，反应出客户群体对该区域区位及楼盘产品的认可，这一点也充分的反应了本区域市场内所蕴藏着旺盛的居住需求力。同时由于本区域市场前期住宅供应体量相对较小，可供消费者选择的楼盘不多，这也是造成本区域内在售楼盘销售情况不错的主要原因之一。从去化特征来
25、看，该区域楼盘销售主要呈现高端物业去化平稳，低价位产品受到追捧的特点。具体表现在以F天下为主的高端别墅物业至2003年底开始销售以来，主要表现为户型面积较小，总价较低的单元往往销售速度较快，而大面积高总价的别墅去化速度相对较慢这一点从恒达盘龙湾项目可以充分的体现出来，其销售价格的定制和户型面积的设定都较为合理，2004年11月开盘至今销售情况良好，竹苑一期全部销售完毕。相对的联体别墅类型产品因体量不大、价格较合理，销售势头一直较为平稳。第三章产品策略一、产品定位及布局规划 根据地块特征及指标，结合本案目标客户的定位及喜好，以及本地块楼盘的综合定位等，在平面布局上一定要体现精品楼盘的气质和韵味，
26、所以应充分考虑建筑的节奏感于韵律感。利用地块较方正的优势，形成一个错落式的布局，优美的立面天际线摒弃传统建筑高度一致或相差不远的特点，讲究建筑高度的变化等落差。在地块西南湖景最开阔处应该造叠加式别墅和低密度情景洋房，使整个社区拥有优美的立面天际线。本地块的总体规划原则是要通过道路使新建筑与保留建筑各自成区又相互联系，充分考虑到山水的景观与自然景观，形成高低错落的山水风景线，让建筑、景观与自然和谐共生。 二、外立面风格建议 别墅物业在建筑造型上风格迥异，有充满地中海风情的西班牙建筑，此类风格多见外挑门亭、弧型长窗、圆柱塔楼等；有海岸风情的北欧式建筑，此类风格常见三角型屋檐、米字格墙面，别具一格；
27、有造型简洁明快的德国式建筑，常见有大坡顶包裹、外挑柱廊；有古典现代完美融合的欧式城堡；也有内廊环绕、实用美观的欧美乡村型别墅；还有简约与皇家气息并存的英式、富有贵族气质的意大利式、浪漫端庄的法式、充满阳光的澳洲建筑，自然还有江南山水的中国庭园式建筑等等，建筑艺术风格越具独异性，其审美价值就越恒久。我们可以选择一种的具独异性风情特点的建筑。或者立面设计体现了建筑物的风格，所谓“建筑风格”都是以增强本物业的可识别性、提升产品附加值为目的。因此在规划设计上应首先考虑造型的美观、结构的合理等主要因素。具体到本项目，我司要求色彩清爽纯朴；造型简洁明快。因而，建议建筑立面应体现“（后）现代主义风格”，既要
28、能体现后现代高档风情，又要保证产品空间高旷、气势如虹，不能拘泥于某种风格的限制。在立面上尽力使建筑风格与周边环境融为一体。三、总体规划建议1、总体规划建议 项目地块为长方形，因此在总体设计中我们建议小区采用十字绿化带布局，使小区环境的均好性得到延展。 A在园林的处理上，以大中小型灌木与绿化群相融，创造曲靖通幽之园林效果。沿中庭设置林荫晨跑步道，上设花架，种植藤类植物和花卉，形成一道亮丽的鹅卵石休闲小径，用以闲庭漫步，舒展胸怀，同时也是区内居民主要的人行通道。总体环境设计要从整体上加以把握，同时也要充分考虑到细部的处理。B车位建议： 建议车位量留足，最好车户比能达到0.5：1，以适应几年后业主有
29、车一族的速增。小区内道路规划尽力作到人性化的人车分流，在消防道路上采用与小区整体园林相一致的设计手法。c住宅设计中对专业的要求1、给排水专业（1）采用先进节能和可靠的给水系统；（2）考虑洗衣机位设计和家庭清洁给排水需要；（3）室内给排水管道宜集中隐藏布置，在满足使用需求的情况下，尽量减少管道，以提高建筑面积的实用率、增强户内空间美观性。2、电气及电讯专业（1）电视；（2）电话；（3）提供宽带网络系统，小区局域网，每户一个宽带网插口；（4）智能化管理系统：门禁、防盗、可视对讲门铃、小区红外线报警系统、煤气泄露报警、消防报警系统、小区监控中心、三表自动抄表系统、免接触式一卡通等；（5）背景音乐、多
30、音源广播系统（小区园林、楼内公共走道）。3、通风、排烟 原则上不出现暗藏卫，若出现暗卫采用排气扇洞口，结合强排式热水器通风洞口，厨房设置抽油烟机烟道、排气扇；4、家用电器 平面设计中要布置主要家用电器设备的位置，厅房、厨卫开关及插座位置应方便合理，并预计合理数量；5、空调（1）住宅户内依面积需要，对大面积户型可考虑设置家庭集中式中央空调，其余户型应设计为分体式空调。建筑立面要考虑空调室外机位（如隐藏于凸窗下），其留位大小符合空调室外机规格，且不影响建筑外观。（2）要求空调室内外机的设计中应方便检修安装并集中排放冷凝水；6、管道煤气系统管道煤气系统设计应注意满足国家有关规范要求。7、消防（1）按
31、照消防规范完成系统设计，并按消防系统的要求配置控制中心、水泵房等设备用房与消防排烟井道；（2）消防道路及地面设施考虑与园林绿化结合设计8、安防设施A、“七重保安系统”社区远红外监控系统保安24小时电子巡更系统区内闭路电视监控系统楼门可视对讲系统户门防盗系统户内紧急报按扭警系统门窗监视系统、日常生活（1）三表出户（2）小区机电设备监控系统（给排水、变配电集中监控系统、电梯、供暖监控系统、区域照明自动系统）（3）一卡通（电视门铃系统、对讲系统、车辆出入管理系统、小区消费系统、电梯管制系统）（4）小区电子公告牌（5）背景音乐系统（园林、走道）（6）防火、防煤气泄露探测和自动关断系统（7）家庭电器自动
32、控制系统（音频、视频、数据）（8）室内计算机网络系统（9）股票操作系统（10）视频点播系统（11）有线电视系统（12）家庭通讯总线接口四、物业形式的建议 1、户型发展建议（1）项目户型定位依据：根据我司对盘龙城典型别墅和洋房户型的市场分析，结合项目地块现状，我司认为作为一个仅有2万住宅高尚社区，必须走产品差异化的道路，应开发一种介于别墅和普通住宅之间的中间型的舒适型住宅，既体现住宅的高品质舒适性，又要严格控制销售总价。其定位依据主要总结为以下三个方面。A、项目自身因素 根据项目所处地块的特点，决定项目开发为高品质低密度住宅区。作为仅2万高尚住宅区，规模较小，虽然进行多种户型组合开发难度较大，但
33、为了降低开发风险，保证一定的销售速度，必须以一定的产品多样性满足不同消费者需求。 由于是舒适型低密度的住宅，产品品质高，其建安成本必然较高，加之后期营销和物业管理费较高，其价格也高于普通住宅形态。根据项目中高档的定位，其目标消费群体多为有一定经济实力的客户，年龄层在2540岁，其家庭结构多为三口之家，三房两厅是其主要需求点。B、市场供应情况根据盘龙城开发区的市场供求状况来看，楼盘户型面积向两端发展。一方面本区域别墅楼盘的户型设计上都倾向以230左右的联排别墅，高档次的定位，但户型总价较高，一方面随着开发区的交通的不断完善，这里的小户型成为主流，楼盘多以110以下的户型为主打，针对城市年轻人及投
34、资客户。因此实用性较强的中户型成为市场缝隙点，也必然成为本项目的市场切入点，其区间在130-190m2之间，既能够满足舒适三房的需求，其总价也能得到较好的控制。C、消费者需求状况 2007盘龙城住宅与别墅的户型配比中显示， 其户型大是导致住宅总价高的关键因素。根据消费者统计结构显示：50%的调查对象都选择了郊区住宅的利益点：a买小户型的顾客注重郊区城市化，价格低，品质高，未来升值空间大。b买大户型的顾客注重城市郊区化，低密度化，区别于城中心住宅的特色化产品，做到空间多元化、层次化。比如挑空、错层、大露台、私家花园等。结合以上分析，三房二厅二卫，二室一厅一卫最为市民推崇，面积为80-120的最为
35、市民欢迎，而大客厅是必备要求。 因此我司建议本项目如果不做2房1厅及3房1厅的户型考虑，很难获得人们基本心理认同感。对前期启动项目销售有一定难度。2、本项目户型配比建议 我司建议叠加别墅式洋房为主打定位，配以部分三房和二房多组合户型结构，既保证小区的高品质，舒适度。同时又保证一定的销售速度。由此推算出总套数，再按套数计算各户型所占的百分比例。（如下表）：户型楼层面积按面积比例套数比例4*2一17025%20%叠加（4*2） 二、三 170 30%20%叠加（3*2） 三、四 16030%20%2*2 五 10015%20%各户型配比具体分析：顶层：2居室（90-100）：特点：即顶层送露台的设
36、计。约占总套数20%的比例。由于区域内小户型项目较多，所以二居室必须具有创新性，才能保证100%销售率。另一方面由于本项目的高档的整体定位，必须使小户型即使处于价格劣势仍能保持畅销。因此建议本项目2居室放在楼顶，并附送大露台。，这样安排的理由是既保证高单价低总价比例 ，提升产品卖点，同时又解决了顶层楼的滞销。 二-四层：叠加别墅：（160-180）:特点：面积必须控制在160-200以内，保证高品质低总价，并有一定的价格提升的空间。在条件允许的情况下，增加客厅挑空、错层、露台等元素。 一层：四或三居：（160-170）特点：区别于普通住宅的设计就是为每户建造私家庭院。产生别墅式洋房的感受。四、
37、户型设计要求1、总体设计要求 围绕总体规划指导思想，考虑到整个小区定位在中高档住房这一档次上，在户型设计中结合现代人生活方式，引入家庭客厅与餐厅分设，入口设门厅(玄关)缓冲，扩大视野窗等家居设计概念，突出“根据消费者需求出发，以人为本”的宗旨。A、每栋入户单元均设有入口门厅，门厅留有信报箱。在户型平面布局上，采取厅大、主卧大、主卫大、厨房大、次卫小、卧室、餐厅适中，每户均有阳台适当增设贮藏间（书房）的原则，做到明厅、明厨、明主卫、明卧、预留壁柜、鞋柜、隔断、贮藏位置，并充分考虑了家具的布置，便于住户装修。B、在梁柱布置上注意，一是柱网整齐，结构经济安全；二是梁柱布置时考虑到室内无凸柱。在单体设
38、计中一定要充分考虑到户型平面的合理布局。 C、住宅户型的功能不外乎三个方面即公共空间、私密空间和服务空间。公共空间以客厅和餐厅为中心，应注重其使用的完整性、开放性、观赏性; 私密空间以卧室为中心，应注重其隐私性、简约性、亲和性; 服务空间以厨房为中心，应注重其使用功能的多样化、便捷性。D、厨房、卫生间尺度适当加大，满足现代生活方式的需求； 动、静空间应既分开又能有机融合； 干、湿空间分布合理，用水用电相对集中，有利管线铺设及节能； 尽可能达到每个房间自然通风采光，有利卫生要求； E、入口玄关应满足视线遮挡要求，同时具有设置鞋柜功能；客厅应注重家具尺度，空间完整及视觉感观； 在面积允许情况下，服
39、务空间尽可能充实，如洗衣房、贮藏室、保姆房等；还可以增加休闲空间，如阳光房、空中私家花园等功能。 F、户型各功能面积区间主卧室： 16-20客房：10-14儿童房：8-10书房：8-10厨房：6-8客厅： 18-30餐厅： 8-12客厅阳台：6-12生活阳台：4-6工人房：6-8客卫：4-6主卫：5-8G、各功能开间建议客厅开间：4.2-5.4m主卧开间：3.6-3.9m客厅阳台：1.5-2.4m卧室开间：3.0-3.3m 2、参考户型(略)编后语本文受篇幅和时间所限，未能就市场研究中的所有细节一一表述，仅对提升项目市场概况及产品初步建议作出初步探讨，供贵司领导参考。如有偏颇之处，还望指正！ 同时，我司仍强调：本案仅是在对项目了解不深的情况之下，仅凭我司多年经验所做的判断。而本案是否真正符合当地市场、符合项目本身则需经过反复检验！这也就使各项工作又重新回到项目的原点：既从详细的市场调查、市场分析开始，到项目定位、推广策略，直至销售策略制定的全过程！ 在此，我司将秉承一贯专业、执着、负责的态度为发展商全心服务！愿我们在未来的日子能携手共进，共创辉煌！ 二零零七年四月二十日25 / 25文档可自由编辑打印