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1、房产估价师考试?案例分析?考前模拟试题2021房产估价师考试?案例分析?考前模拟试题某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务， 估 价时 点为 2006年 6 月 15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是 2001年 6 月通过出让取得， 2002年 6月开始建设。委 托方提供的实际 本钱价格为1800元/nf,包括土地取得本钱、开发 本钱、管理费用、销售 费用. 销售税金和期望利润， 并计算了自 2001 年 6月至估价时点的投资利 息。估价人员经调查核实 . 认为委 托方所列支的各项实际成木费用符合支 出当时的正常市场情况，为 此，在采用本钱法估价时确定该房地产的 &
2、#39; 重置价格为1800元/of。来源：考试大请问：1 ) 估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？2) 在此根底上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？答案：1 ) 错误有： 应采用符合估价时点市场情况的各项本钱费用。 应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算 投 资利息。 利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。2) 还应将重置价格减去折旧某商业楼建筑而积为5000 m2,于 2000年9月1日开工，2002年3月1 日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构， 耐用年限为 60 年。业主于 2003 年 3 月 1 日通过补交土地使用权出让金将土地使用 权性质由划拨转为出
3、让，用途为商业，土地使用年限为 40年，自 2003年 3月 1 日起至 2043 年 2月 28日止。在 2004年 3 月 1日， 业主拟以该商业楼为抵押物向银 行申请两年期的抵押贷款，委托房 地产估价机构估价。 问题 1采用本钱法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应 A. 按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算B. 按建筑物耐用年限计算C. 按建筑物耐用年限扣除建筑物己使用年限计算D. 按建筑物己使用年限计算 问题 2采用收益法估价时，下述观点不正确的选项是 A. 收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算B. 估价时点应设定为 2004年 3 月 1日C. 净收
4、益中应扣除建筑物折旧额D. 应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料问题 3估价机构评估出该商业楼在 2004年 3 月 1日的公开市 场价值 为 4000 万元。近年来此类房地产的价格年均上涨 5%趋势仍 将继续。另 根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一 般为其正常市场 价格的70%o估价机构向委托人提交的估价结果应该是万元。A. 2800B. 2940C. 4000D. 4200问题 4假设在 2005年 9 月 1日，业主委托某估价机构重新评 估 该商业楼现时的抵押价值，假设估价结果显示该商业楼的公开市场 价值比 2004年 3 月 1目的公开市场价值增加了 500万元。
5、以下表述 中正确的选项是A. 原抵押权人认为该商业楼己全部抵押， 500万元增值不能再次 设立 抵押权B. 原抵押权人认为该商业楼己全部抵押给原抵押权人， 500 万元 增值 不能对原抵押权人以外的债权提供担保C. 业主认为该 500万元属于抵押物价值的新增局部， 不属于抵押 范围， 假设对抵押物拍卖，原抵押权人对该局部价值无优先受偿权D. 该 500 万元可再次抵押答案1 A、答案2 C、答案3 C、答案4 D 可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折IB O 可能存在的烂尾楼设计过时落后等各种原因产生的功能折旧。 可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素 变 化产生的经济折旧