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1、房地产金融与投资概论填空或名词（可能是）1、从房地产开发经营过程看，一个房地产投资项目基本上都要经过 前期准备、土地开发、房屋建造、房屋出售（出租）、房屋资产管理 等多种环节。2、房地产金融：是指围绕房地产的开发、经营、流通和消费等过程 而发生的资金筹集、融通和结算的一系列金融活动。3、房地产金融体系：由房地产金融活动的参与者、房地产金融活动 中产生的各种金融工具以及这些工具流动形成的市场所构成。4、房地产抵押：是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的 方式向抵押权人提供债务按期履行的担保行为。当债务人不履行债务 时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖或折价所得的价款优先受 偿。5、房地产抵
2、押贷款：是指借款人或第三人拥有的房地产为抵押物， 向金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息。6、影响抵押贷款利率的因素：预期的真实利率、预期的通货膨胀率 和贷款风险。7、可调利率抵押贷款：贷款利率定期根据某种市场利率指数而不是 根据物价指数调整的贷款方式。8、住房抵押贷款证券化：是资产证券化的一种。它是指相关金融机 构将自己所持有的流动性差，但具有较稳定的可预期现金流的住房抵 押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由特殊机构（简称 SPV）购入，经 过担保、信用增级等技术处理后一证券的形式出售给投资者的融资过9、住房抵押贷款证券化的主要参与者：一般有发起人（SPV）,投资 者，以及服
3、务商、受托机构、信用增级机构、信用评级机构等中介机 构。10、房地产开发和经营的融资有债权融资和股权融资两种基本形式。 股权融资：是企业向股东筹集资金，所获得的资金成为公司的资本， 代表着股东对公司的所有权。债权融资：是利用发行债券、银行信贷方式向债权人筹集资金，所获 得的资金成为公司的负债，代表队企业的债权。11、房地产保险：根据房地产及其相关利益可能面临的风险，划分为 房地产财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险和房地产信用保 险四类。12、房地产抵押贷款保险：是为了避免抵押贷款坏账风险而设置的金 融担保工具，即发放房地产抵押贷款的贷款机构为了保障房地产抵押 大款的安全，而要求借款人将抵
4、押房地产向保险人投保的房地产保 险。13、投资价值：指的是投资者对某项房地产投资预期的未来收益的价 值。不仅反映了投资者对某一物业未来生产利润的能力的一种假定， 而且也反映了投资者对可能的持有期、销售价格、税收结果、融资前 景以及影响项目预期净利润的所有其他因素的判断。14、房地产投资决策：是指在房地产投资活动中，以大量的信息和一 定的资源条件为前提，通过定性的推理判断和定量的分析计算，为实 现投资者的预期目标而优选投资方案的过程。简答(可能是)1、房地产抵押贷款的分类(1)按贷款对象分为企事业法人房地产抵押贷款和个人房地产抵押 贷款(2)按贷款用途分为房屋开发抵押贷款、土地开发抵押贷款、购房
5、 抵押贷款和其他用途的房地产抵押贷款(3)按贷款利率确定方式分为固定利率抵押贷款和可调利率抵押贷 款2、房地产抵押贷款的特点：(1)以抵押为前提建立的信贷关系：是以抵押物作为前提的，而其 他信贷关系则不以此为前提。(2)以房地产抵押为条件的贷款：是以抵押房地产作抵押作为条件 发生资金的借贷行为。(3)房地产抵押贷款的现实性：主要体现在其与保证贷款对比中。3、贷款风险(1)坏账风险(2)利率风险(3)提前付款风险(4)其他风险4、固定利率抵押贷款的创新(1)分级付款的抵押贷款(2)漂浮式贷款(3)逆向年金抵押贷款(4)双周付款的抵押贷款(5)利率买低式抵押贷款5、可调利率抵押贷款的付款机制(操作
6、看书 p74-76)(1) ARM I每月付款和利率均无上限的情况(2) ARM II :设置每月付款额上限并要求付分期付款的情况(3) ARM III :设置利率上限的情况6、住房抵押贷款证券化的风险(1)利率风险：是指由于利率的变动造成的发放抵押贷款的机构或 者证券持有者所遭受损失的风险。(2)提前支付风险：指由于借款人随时支付全部或是部分抵押贷款 的余额导致了现金流量的不稳定和在投资现象的风险。(3)信用风险：是指在金融交易中，交易一方的违约给另一方造成 损失的可能性。7、银行向房地产开发企业发放贷款的类型(1)房地产开发流动资金贷款(2)房地产开发项目贷款(3)房地产抵押贷款：包括土地
7、开发抵押贷款、房屋开发抵押贷款8、与房地产有关的风险(1)房地产财产风险(2)房地产责任风险(3)房地产人身风险(4)房地产信用风险9、房地产保险的含义是指房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利 益与责任为保险标的保险。房地产保险只承保符合条件的可保风险。即该类风险必须符合以下条件：(1)风险必须具有偶然性和意外性(2)风险必须具有可测定性(3)风险必须足以导致较大的经济损失(4)承保该风险必须符合社会公共利益10、房地产保险的参与者：(1)房地产保险人(2)房地产投保人、被保险人和收益人(3)房地产保险中介人11、房地产财产保险(1)企业房产保险(2)居民房屋保险(3)房屋
8、利益保险12、房地产投资的类型：(1)按照房地产投资的对象划分土地开发投资住宅开发投资办公楼投资商业房地产投资工业厂房及仓储性物业投资(2)按照房地产投资的方式划分房地产直接投资：是指投资者将货币资金直接投入到房地产开发活动中，或者购买房地产进行租赁经营或转售。房地产间接投资：是指投资者购买与房地产有关的各种证券 的投资行为，投资者不直接参与房地产的开发经营活动。(3)按照投资者权利划分股权投资和债权投资者：对房地产拥有直接所有权的投资者 称为股权投资者。而通过债权债务关系，通常是抵押贷款而拥有直接 或间接的权益成为债权投资者。主动投资者和被动投资者：主动投资者对所投资的房地产享 有直接产权并
9、具有决策权。被动投资者对房地产的经营活动不作任何 决策。13、房地产投资分析的基本内容：(1)市场研究(2)财务评价(3)风险评估14、房地产市场研究的主要步骤(1)确定研究目标(2)研究方案的设计(3)资料的收集方法、相关问卷的设计、样本的设计(4)试探性调查(5)数据的收集和整理(6)数据分析(7)提出研究报告15、房地产市场研究的内容(1)市场调查1)房地产投资环境调查硬环境软环境2)房地产市场状况调查市场需求调查市场价格调查消费者调查竞争者调查市场吸纳速度调查(2)市场预测1)宏观经济发展形势的预测2)房地产业发展趋势的预测3)政策影响预测4)市场需求预测5)市场供给预测6)市场价格预
10、测7)营销前景预测8)竞争情况预测16、成本费用的估算按照财务评价要求的不同，房地产投资项目的成本费用可分成总成本费用和经营成本。(1)总成本费用用于销售的房地产项目的总成本费用：由开发成本和开发费用两部分构成。用于出租经营的房地产项目的总成本费用： 主要由房屋折旧费、维修费、管理费、财务费、市场推广费和其他费用构成。(2)经营成本是指从总成本费用中扣除固定资产折旧费、 无形资产与递延资产的摊销费和财务费用之后的成本费用。17、主要的动态指标(1)财务净现值NPV(2)财务内部收益率IRR(3)动态投资回收期pt18、系统风险和非系统风险(1)系统风险：是指整个市场内所有投资项目产生影响，投资
11、者无 法避免或者消除的风险市场供求风险通货膨胀风险周期风险政策性风险利率风险(2)非系统风险：是指只对市场内个别项目产生影响，可以由投资者设法避免或者通过投资组合方法消除的风险。管理风险财务风险其他风险19、敏感性分析法在项目的整个投资周期内会有许多不确定因素对其收益产生影响，敏感性分析就是用来分析投资决策中这些不确定因素影响程度的方法。主要步骤：选择评价指标选择不确定因素分析不确定因素变动对项目评价指标的影响程度论述(可能是)1、房地产融资的主要渠道从房地产融资的目的来看，主要的房地产开发建设融资和房地产消费 融资。房地产开发建设融资的开发资金来源主要由三部分组成：自有资金、银行贷款和销售回
12、款房地产消费融资主要是为满足消费者购买房地产商品的资金需求，这也构成了住房金融的主要内容。房地产融资从大的渠道分为直接融资和间接融资。直接融资是指资金供求双方在房地产资金的借贷、 金融工具的买卖过 程中直接见面商定，进行票据和政权的买卖或货币借贷。间接融资是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构， 再由金融 机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者，主要形 式是贷款，如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁贷款等。2、二级抵押贷款市场结构是指抵押贷款人和投资者之间转让已发放的抵押贷款契据或买卖已 房地产为担保的抵押证券的市场。二级抵押贷款市场存在一个庞大的 市场机构，专门负责购买初级市场
13、的抵押贷款和证券， 并向广大投资 者专卖。3、贷款发放方式: 建设工程贷款的发放有两种基本方式。 一种是设计一个资金发放计划 表，借款人随着建设施工进度分期提款。另一种发放形式是要求借款 人把所有分包项目的人工和材料账单递交给贷款机构， 贷款机构据此 支付这些费用并收取贷款利息。这种计划加强了贷款机构对任何可能 介入的技工留置权的控制。不管采用哪种贷款发放形式，不管由借款人提款，还是由贷款机构直 接支付人工与材料费用，在任何一个时间点上，抵押物的价值与贷款 余额相当。如若在建设期间发生违约，贷款机构会取消借款人的抵押 赎回权，没收未完工的抵押物，然后转卖，或者把它完工以后转卖， 以收回贷款。4
14、、经营风险和财务风险经营风险：是指由于房地产投资项目的经营问题造成的预期收益无法实现的可能性或与其经营成果的不确定性， 即所要求的总投资内部收 益率无法实现的可能性。经营风险可分为静态风险和动态风险。静态风险是指由自然灾害引起的无规律的不再投资者可控范围之内的损失。如火灾、暴雨等动态风险是指可以为投资带来收益又可能造成损失，投资者无法完全 控制。如市场供求状况、房龄、房屋质量等财务风险：是指由债务融资所导致的风险，即由于投资者无理应对债 务融资造成的复杂的财务状况而导致预期的股本内部收益率无法实 现的可能性。由于财务风险主要是由内部或外部因素引起的现金流动性或偿付问题，因此可将其分成内部财务风险和外部财务风险两类。内部财务风险是指项目不能产生足够现金偿还每月或每年债务所导致的风险。外部财务风险与投资者在资本市场或其他外部资源中获取资金的能力有关。计算书 p286 和 p291其他1、书 p41-432、房地产投资信托（56分，自己总结）（答案只供参考）房地产投资信托非常有效地解决了房地产投资的流动性、安全性和业绩问题。流动性方面：房地产投资信托使得房地产变成了流动资产。安全性方面：不仅因为房地产的不可移动性和潜在的创利能力，大大 增强了投资的安全性，而其通过房地产投资信托，小投资者更是获得 了前所未有的安全感。