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1、房地产集团市场开发部城市价值评估指引1 运作可行性指标1.1 城区面积、主城区（或建成区）面积（连续5 年）城区面积指以“区”为行政单位的土地面积之和；主城区（或建成区）面积指依据各城市实际情况、体现城市居民生活、消费心理的传统意义的城市行政单位土地面积之和。1.2 常住人口（连续5 年）分别给出全市常住人口和市区常住人口20122013201420152016全市常住人口 全市流动人口 市区常住人口 全区流动人口 全市增幅 市区增幅根据以上数据计算城区人口密度。位人口密度。（或建成区）各行政单1.3 GDP、人均GDP（连续5年）20122013201420152016GDP人均 GDP增幅
2、必要时需尽量提供主城区（或建成区）人均1.4 商品住宅年销售面积（连续5 年）GDP旨标。20122013201420152016商品住宅年销售面积主城区（或建成区）住宅年销售面积增幅90 平米以下商品住宅销售面积占整个销售面积比例1.5 商品住宅年销售额、销售均价（连续20122013201420152016商品住宅年销售额商品住宅销售均价主城区（建成区）商品住宅销售均价增幅1.6 土地机会一级市场：包括至少2 年当地国土局年度推地计划、土地市场竞争程度、地价水平等（住宅用地）。 要重点关注、说明政府推地计划中70%的 90 平米以下住宅的土地供应及执行情况；二级市场：重点关注城市二级土地市
3、场机会、活跃程度；要求提供城市当前的存量土地总量及分布情况，同时要估算这些存量土地进入房地产市场的年度供应量。1.7 政府配合效率对于已经进入的城市，通过开发部门人员以及销售备案工作人员的感受说明当地政府的工作配合效率以体现当地政府的工作效率。对于未进入的城市，通过市场调研人员的现场感受来说明。2 市场趋势预测定性指标2.1 产业结构特征及产业发展趋势主要介绍历年三次产业所占比重，以及对当地经济和居民收入产生重要影响的支柱产业的发展趋向。2.2 民营经济发展状况主要指民营经济对GDP勺贡献程度。民营经济发展好的地方，个体私营企业 主群体较大且支付能力较高，是中高端住宅市场的潜在消费群体。2.3
4、 房地产发展水平包括产品开发水平、营销水平、知名品牌开发商的数量及三级市场发展情况等。2.4 未来城市规划及重大建设项目重点阐述城市重大规划以及该规划对城市发展的重大影响，同时要分析城市重大建设项目对房地产市场的影响。2.5 地方政策导向包括拆迁政策、土地政策、消费政策情况等。要说明该城市的项目预售条件、房地产市场管理方面的相关税费，以及该城市的各种招商引资的优惠政策。2.6 重大城市活动包括是否承办大型会展、活动等，如奥运会、世博会、亚运会、城运会等，有无城市特色的旅游节之类的盛会情况。2.7 城市集聚效应及重大经济发展机会分析城市对人口和外地住宅购买力的集聚现状和这种效应的发展趋势，分析影
5、响一个城市的重大发展机会。主要通过对供给、需求以及这两者的匹配状况的分析实现对特定城市宏观市场的把握和判断。3 城市市场趋势评价指标3.1 新开工面积/ 施工面积该指标的意义：该指标也称开复工率，是重要的前瞻性指标。新开工面积反映 1 到 2 年后的预售供应量和2 到 3 年后的现房供应量。新开工面积占施工面积比例的高低，反映了当前市场运行状况和房地产开发企业对市场的预期。该比值的异常变化，结合近年来新开工面积的增幅，可以预示下一年度施工面积/ 销售面积比值的变化趋势。,20122013201420152016商品住宅新开工面积商品住宅施工面积新开工面积/ 施工面积3.2 施工面积/ 销售面积
6、该指标的意义：施工面积反映了1 到 2 年内的期房和现房供应量；施工面积/ 销售面积比值的变化反映供求是否平衡发展，该指标的异常变化能对下一年度的价格走势起到一定预示性作用。,20122013201420152016商品住宅施工面积商品住宅销售面积施工面积/销售面积注：1. 在此仍需提供主城区（或建成区）各年商品住宅销售面积数据；2. 在此需提供城市90 平米以下住宅各年施工面积、销售面积数据。3.3 施工面积/ 竣工面积该指标的意义：施工面积/ 竣工面积比值的变化也在一定程度上反映市场供求是否平衡发展，从一个侧面体现城市房地产开发周期及房地产开发水平。,2012201320142015201
7、6商品住宅施工面积商品住宅竣工面积施工面积/竣工面积3.4 预售面积/ 批准预售面积该指标的意义：即期消费指标，反映当前商品住宅预售情况，该指标合理区域在 0.8-1 ，在一般情况下不应大于1。,20122013201420152016商品住宅预售面积商品住宅批准预售面积商品住宅预售率3.5 房地产开发投资额/ 固定资产投资额该指标的意义：此项指标是直接反映投资结构是否合理及其变化趋势的基础性指标。,20122013201420152016房地产开发投资额固定资产投资额房地产开发投资额/ 固定资产投资额3.6 新增住宅用地可建面积/ 商品住宅新开工面积该指标的意义：此项指标是表明一、二级市场是
8、否协调发展的重要指标。当比值大于1 时，提示开发商手中待开发土地数量增加。,20122013201420152016新增住宅用地可建面积商品住宅新开工面积比值3.7 商品住宅价格增幅/人均GDB曾幅该指标的意义：该指标可以作为工具之一判断房价是否处在正常区间内，房价上涨的空间的大小以及购房者价格承受能力的消长。一般而言，将实际利率值作为房价涨幅的下限，低于此值，房地产投资没有效益；但是房价上涨也不能过快，通常情况下，房价的涨幅应与GDP勺增幅或收入的增幅相接近。,201220132014201520162012商品住宅价格增幅主城区（建成区）商品住宅价格增幅人均GDP曾幅比值3.8 投资性购买
9、所占的比例该指标的意义：投资性购买所占比例是判断房地产泡沫的重要指标。在一个价格平稳的市场中，以居住为目的的购房者居多或长期投资为主，这样的市场结构稳定， 抗市场波动能力较强，而在一个房价上涨过快的市场里，房价的快速上涨刺激了投机者的增加，以短期获利为目的的投机行为反过来又会加剧房价的上扬速度。 把购房者中投资所占比例确定在一定范围之内，才能判定一个市场是否健康理性，国际上的警戒标准为20%。,20122013201420152016投资性购买所占的比例外地人购房比例3.9 房价收入比指标意义：将某城市各个年度的房价收入比进行纵向比较可以发现近年来房价增长与收入增长的匹配程度；将各城市的房价收
10、入比进行横向比较可以反映个城市的房价透支程度和未来增长空间的相对大小。,20122013201420152016房价收入比3.10 新建商品住宅空置率该指标的意义：空置率是用截止到报告期（某年） 期末空置一年以上的商品住宅面积除以近三年新建商品住宅竣工面积之和。主要是反映报告期当期（ 某年 ）商品住宅的空置情况，也能体现新房供应和需求的匹配状况。空置率过高过低既表示市场的过冷过热，又将引发商品住宅价格的波动。20122013201420152016商品住宅空置面积（空置一年以上）近三年新建商品房竣工面积新建商品住宅空置率（%）3.11 租金 / 价格比该指标的意义：主要反映买房租房的成本差，从
11、侧面反映房价水平是否合理。典型住宅1典型住宅2典型住宅3年租金销售总价租金/价格3.12 商品住宅价格增幅/ 人均可支配收入增幅该指标的意义：主要反映历年来房价增长与居民收入的增长是否匹配。20122013201420152016商品住宅价格增幅主城区（建成区）商品住宅价格增幅人均可支配收入增幅比值3.13 商品住宅价格增幅/ （人均消费支出人均储蓄余额）增幅该指标的意义：该指标可以对 “商品住宅价格增幅 / 人均可支配收入增幅”这一指标起到侧面印证的作用。因为有些城市统计的人均可支配收入并不能很好地反映居民真实的经济实力，而人均消费支出人均储蓄余额能从侧面印证居民的经济实力，因此用这一指标来
12、辅助判断房价水平与居民收入水平是否匹配。20122013201420152016商品住宅价格增幅（人均消费支出人均储蓄余额）增幅比值3.14 房地产开发企业贷款余额/ 全社会企业贷款余额该指标的意义：该指标是表明银行资金具体投向的指标，反映了房地产企业以及银行对未来房地产市场发展的信心。如果该指标过高，表示银行资金大量投向房地产市场，一方面会影响宏观经济的协调发展，另一方面也会过度激发房地产企业的开发热情，盲目扩大开发规模。20122013201420152016房地产开发贷款余额全社会企业贷款余额比值3.15 个人购房信贷比该指标的意义：该指标一方面反映了个人购房的现时支付能力，另一方面也表
13、示在一定政策条件下，个人对预期收入水平增加和未来房地产市场发展的信心。过低表示市场信心不足，过高则表示市场过热，银行风险随之加大。20122013201420152016新增住房个人贷款额商品住宅销售额存量住宅买卖金额 个人购房信贷比4. 城市评价报告核心指标简表宏观经济及 居民生活水 平指标房地产市场供需指标GDP总量人均GDP人均可支配收入固定资产投资额房地产开发投资额商品住宅新开工面积商品住宅施工面积商品住宅竣工面积商品住宅销售面积商品住宅销售均价商品住宅新开工面积/商品住宅施工面商品住宅施工面积/商品住宅竣工面积商品住宅施，面枳/商品住宅销售面枳城市运作可 行性指标全巾常住人口年度土地出让量（商住用地）年度土地出让成交均价（商住用地）潜在居住用地供应量（出让）城市主城区 （或建成区）宏观经济及 房地产市场 相关指标主城区（或建成区）面积 /人口主城区（或建成区）人口密度主城区（或建成区）人均可支配收入 主城区（或建成区）商品住宅销售面积 主城区（或建成区）商品住宅销售均价