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1、第六章 风险与不确定性分析模拟试题一、单项选择题。1. 有关统计分析说明，在大城市中心区，土地费用已经占到了总开发 本钱的 。A. 20 30B. 30 40C. 40 50D. 50 602. 有关统计分析说明，在城市郊区，土地费用占到了总开发本钱的左右。A. 20 B. 25 C. 30 D. 35 3. 有关资料说明， 20 世纪 90 年代初期中国房地产开发工程的财务成 本曾经占到 了总开发本钱的 。A. 10 15B. 15 20C. 15 25D. 20 254. 是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产工程 到达利润为 零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产工程的风险程
2、度。A. 临界点分析B. 保本点分析C. 盈利点分析D. 亏损点分析5. 是分析计算一个或多个因素变化而使房地产工程到达 允许的最低 经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产工程的风 险程度。A. 临界点分析B. 保本点分析C. 盈利点分析D. 亏损点分析6. 是房地产工程最主要的不确定性因素。A. 开发期与租售期B. 租金和售价C. 资本化率D. 权益投资比率7. 最低租售价格与预测租售价格之间的差距越大， 说明房地产工程抗 市场风险的 能力越 。A. 强B. 弱C. 一般D. 有限8. 最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值越低， 说明房地 产工程抗市场风险的
3、能力越 。A. 强B. 弱C. 一般D. 有限9. 最高运营费用比率越高，说明投资性物业工程抵抗风险的能力越A. 强B. 弱C. 一般D. 有限10. 对于房地产置业投资工程最高购置价格高出实际购置价格的数额越 大，说明 该置业投资工程抵抗风险的能力越 。A. 强B. 弱C. 一般D. 有限二、多项选择题。1. 对于房地产开发工程而言，涉及的主要不确定性因素有： 等 A. 政策因素B. 土地费用C. 建安工程费用D. 贷款利率E. 建筑容积率2. 对于房地产置业投资工程，影响其投资经济效果的主要不确定因素 包括： 。A. 政策因素B. 权益投资比率C. 租金水平D. 贷款利率房地产工程的盈亏平
4、衡分。E. 有效面积系数3.析，主要有： A. 盈余点分析B. 亏损点分析C. 临界点分析D. 保本点分析E. 利润点分析4. 房地产工程敏感性分析，主要包括以下几个步骤： 。A. 明确敏感性分析的目的是什么B. 确定用于敏感性分析的经济评价指标C. 确定不确定因素可能的变动范围D. 计算不确定因素变动时，评价指标的相应变动值E. 通过评价指标的变动情况， 找出较为敏感的不确定性因素，作出 进一步的 分析5. 对一个房地产工程进行风险分析的过程，可以分为以下几个阶段： 。A. 风险定义B. 风险辨识C. 风险估计D. 风险评价E. 风险控制6. 每一个房地产工程就是一个复杂的系统，系统辨识应从
5、系统的观点 出发。系统 辨识常用的方法有： 。A. 专家调查法B. 故障树分析法C. 蒙特卡洛法D. 幕景分析法E. 筛选监测诊断技术7. 房地产工程风险估计与评价的常用方法有以下几种： 。A. 调查和专家打分法B. 故障树分析法C. 蒙特卡洛法D. 幕景分析法E. 解析方法8. 通过分析不确定性因素的变化情况和发生 的概率， 计算在不同概率条件下房地 产工程的经济评价指标， 即可说 明房地产工程在特定收益状况下的风险程度。 概 率分析的一般步骤为： 。A 列出需要进行概率分析的不确定性因素B.选择概率分析使用的经济评价指标 C分析确定每个不确定性因素发生的概率D.计算在规定的概率条件下经济评
6、价指标的累积概率E确定临界点发生的概率9. 采用期望值法进行概率分析， 一般需要遵循以下步骤：等。A选 用净现值作为分析对象，并分析选定与之有关的主要不确定性因素B 按照穷举互斥原那么，确定各不确定性因素可能发生的状态或变化 范围C 分别估算各不确定性因素每种情况发生概率D. 分别计算各可能发生情况下的净现值、各年净现值期望值、整个 工程寿 命周期净现值的期望值E. 计算净现值大于或等于零时的累计概率10. 蒙特卡洛模拟法能够随机模拟各种变量间的动态关系，解决某些具 有不确定 性的复杂问题，被公认为是一种经济而有效的方法。其实施步 骤一般分别： 。A 分析每一个可变因素的可能变化范围B 分析每
7、一个可变因素的概率分布C.尽可能精确计算每一个可变因素的可能变化范围及其 概率分布D 通过模拟实验随机选取各随机变量的E. 反复重复以上步骤，进行多模拟试验， 即可求出开发工程各项 指标的概率 分布或其他特征值。三、判断题。1房地产开发工程评估中的各项变动因素，均应该用建立在大量统 计根底 上的客观概率来表达， 而不能用建立在主观估计根底上的主观概 率分布。 2租售期的长短与客观社会经济状况，市场供求状况，市场竞争状 况，预 期未来房地产价格变化趋势， 房地产工程的类型有直接关系。 商 用房地产开发项 目的租售周期，就远远低于住宅工程。 3 权益投资比率高，意味着投资者使用了高的财务杠杆，使投
8、资者 所承担 的投资风险和风险报酬相应增加，权益投资收益率提高。 4通常情况下，当长期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好是， 风险承 受能力较强的投资者喜欢选择用叫高的权益投资比率。 5 金融机构出于控制信贷风险的考虑， 通常要求投资者权益投资的比 率不得 高于某一要求的比率。 6在房地产开发投资过程中，开发工程的总收入和总费用一般是以 同步的 形式发生变化的，开发商的纯利润将根本保持不变。 7盈亏平衡分析是在不完全竞争或不完全垄断竞争的市场条件下， 研究投 资工程产品本钱，产销量与盈利的平衡关系的方法。 8房地产工程敏感性分析的经济评价指标，通常用内部收益率，必 要时也 可以选用财务净现值，开发商利润等其他指标。 9房地产工程概率分析中的期望值法，选用净现值作为分析对象。 10净现值标准差的大小受净现值期望值影响较大，两者根本上是反方向变 动。