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1、做好智能化管理工作应具备的条件综观目前智能化系统的使用效果、维护保养与运行费用等情况，有 许多不能令人满意的地方，而且并非是设计、施工或设备制造方面带 来的问题，多数是忽视了管理工作造成的。因此，要使中央空调系统 既能高质量、高效率地运行，又能降低其能耗，延长其检修周期和使 用寿命，必须领导重视，从组织建设到制度建设抓起。1、管理队伍智能化系统的运行管理涉及的内容多、技术范围广，要做好各项 管理工作，必须根据其规模情况，定员定岗建立一只由工程师和各类 操作人员组成的、精干的专职管理队伍。1. 配备专业工程师（主管）一套完整的建筑智能化系统涉及面广，需要相关专业技术人员负 责本专业的全面工作。该
2、专业工程师不仅要业务能力强，而且要懂管 理，会管理，有一定的管理能力。具体来说，就是既要有若干年以上 本专业运行管理的工作经验和运行、维修、保养工作的组织能力及故 障诊断、排除能力，还要具备有强烈的事业心和责任感，有良好的个 人修养和有较强沟通与协调能力的基本素质。对一些规模较小的系统也可以不设专职工程师（主管），但兼职 的技术管理人员必须具有一定的专业知识和专业技能。2. 选拔班组长（领班）班组长（领班）是智能化系统运行管理第一线的指挥者和组织者, 因此不仅要有一定的组织能力，而且要精通业务、技术过硬，在工作 中能以身作则，能起模范带头作用。具体来说，班组长（领班）应有 两年以上本专业系统和
3、设备运行管理的工作经历和运行操作、维修保 养能力及一般故障的处理能力，还应具备办事认真、为人正直、善于 督导下属员工工作的基本素质。3. 配齐操作人员设备运行工和维修工是智能化系统运行管理的主要工作人员，前 者主要承担系统的运行操作和日常维护保养工作；后者主要承担系统 的检修与技术改造工作。这二个工种的岗位职责虽然不同，但都应要 求具备一定的专业知识和相关的专业技能，并取得了相应工种初级以 上技术等级证书的人员才能上岗。应该引起重视的是，操作人员技术水平的高低对于系统和设备使 用状况影响是很大的，如果操作人员的技术水平与系统和设备的要求 不相适应，那么不仅影响系统和设备效能的发挥，而且往往还会
4、使其 受到不应有的损坏。因此，这类人员不仅要有两年以上本专业相关工 作经历，而且还应有工作认真负责、踏实肯干、具有团结协作精神的 基本素质。对于一些规模较小的智能化系统，由于所需操作人员少，也可以 不单设运行工和维修工，而是将操作和维修和二为一，这样既可以节 约人力，保证工作量饱满，又有助于对设备的全面认识以及维护保养 及检修。如果这样配置操作人员，对其技术水平的要求就要更高，通 常要能”四会”即会操作、会保养、会检查、会排除故障。4. 对基层管理人员的专业要求智能化系统运行管理的各项工作要有一支专职队伍去做，其管理 目标也要依靠这支队伍去实现。因此，对基层管理人员来说除了思想 政治素质方面的
5、要求外，对其专业方面也有特殊的要求。这些要求主 要是以下几方面内容：（1）了解各智能化系统和相关设备的基本构成与工作原理；（2）熟悉各系统之间的联系或控制关系；（3）熟悉智能化各系统设备的操作、调节方法和紧急情况的处 置措施；（4）熟悉智能化各系统设备的正常与非正常工作的状态或参数,（5）取得初级以上相关工种资格证书。上述各项要求中，岗位不同，要求也略有差别。但技术水平要髙, 工作责任心要强则是共同的基本要求。在各类专业人员的配备问题上，有些物业管理公司的领导往往没 有给予应有的重视。由于目前各个智能化系统及设备的自动化程度都 很髙，因此认为操作人员只要会开机、会抄表就行，随便什么人都可 以干
6、这活。而技术管理人员则由机电专业技术人员（工程师）兼任， 这种由对专业知识一无所知或仅了解一些皮毛的人员来进行智能化 系统的运行管理，其后果是可想而知的。没有一只专职的专业队伍或 专业的人员（包括基层运行管理人员）来从事智能化系统的运行管理 工作是很难达到这方面管理要求的。随着计算机技术、网络技术等高 新技术的应用，对物业智能化系统运行管理人员的要求将会越来越 髙。2、管理制度如果说组织建设是做好智能化系统运行管理工作的基本条件，那 么制度建设就是做好智能化系统运行管理工作的保证条件。一套行之 有效的专业管理制度可分为人员的管理制度、设备的管理制度、运行 操作的管理制度三大部分，每一部分又由若
7、干具体制度组成。例如：1. 人员的管理制度各类人员岗位职责业务学习与培训制度等2. 设备的管理制度巡回检查制度维护保养制度检修制度等3. 运行操作的管理制度运行工值班守则系统或设备的操作规程交接班制度机房管理制度经济节能运行措施等为了管好、用好建筑智能化系统，还有一项重要工作不能忽视， 那就是要请各系统的设计师和施工主管技术人员给全体管理人员讲 一讲有关设计和施工的情况。对这些情况做到心中有数，有利于系统 在使用时能更好地实现设计师的设计意图，达到设计目的；对可能产 生的问题和出现的不利情况预防在先，使运行管理工作处于积极主动 的地位。为此，要请设计师全面介绍系统方案、设计思路和设备选用 情况
8、；对日常运行管理的要求；运行调节和出现问题时从设计角度考 虑采用的方法和措施等。请施工主管技术人员则主要介绍在施工过程 中采用了那些非常用材料和设备（装置），以及非常规做法；哪些地 方或设备（装置）容易出问题，应在运行管理中多加注意和防范等。 通过了解这些情况，还可以把由于设计和施工造成的缺陷，而可能影 响运行管理质量的问题及早给予弥补和解决。同时也可以检查现有的 管理队伍能否胜任智能化系统的全面管理工作。发现缺什么，也可以 尽早采取各种措施补救。随着我国物业管理的迅速普及，物业管理水平不断提高，在物业 （建筑）开发过程中，物业管理人员就提前介于工作已不鲜见。这种 介入一般是在物业规划设计时就开始，因为规划设计是物业各种功能 是否完整、日后使用与管理是否便利的先天制约因素。通常在规划设 计时虽然考虑了房屋和配套设施两个重要组成部分，但因种种原因， 设计总是落后于技术的发展和人们生活水平提髙而产生的要求。另 外，设计人员往往从技术角度考虑问题较多，而忽视管理问题。因此, 对管理人员来说，其早期介入主要是在设计过程中就要从管理的角度 看设计方案是否合理，日后使用与维护保养是否便利；在施工过程中 也要从管理的角度看施工质量是否符合规定，使用的设备、材料质量 是否满足要求。