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1、土地交易涉及税费理解概要明白得概要：1、交易方为“国家-单位、个人（招拍挂、协议）”与 交易方为“单位个人-单位、个人”是不同的，取得土地点式和税费 都不同，下文中的“一、新征耕地环节”和“二、土地出让环节” 应该是国家-单位、个人。而“三、土地转让环节”应该是单位、个 人-单位、个人2、那个地点的出让方和受让方中的出让和国家-单位、 个人里的国家作为出让方是不同的。）3、税费分为下文中“乙、获 得土地时涉及的具体税费（分几种获得方式）”和“丙、土地使用中 涉及的具体税费（分几种使用方式）”甲、土地交易相关税费缴纳标准归纳如下，供参考:一、营业税及附加（出让方）：1、按转让价与购置价的差价缴纳
2、5%的营业税。2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。二、卬花税和契税（双方）：1、按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的卬花税。以经 济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权益许可证照 等应税凭证文件为盛所征的税。印花税由纳税人按规定应税的比例 和定额自行购买并粘贴卬花税票,即完成纳税义务。在中华人民共 和国境内书立、领受中华人民共和国印花税暂行条例所列举 凭证的单位和个人,差不多上印花税的纳税义务人,应当按照规 定缴纳卬花税。具体有：1、立合同人，2、立账簿人，3、立据人，4、领受人。现行印花税只对印花税条例列举的凭证征税，具体有五类：合同或者具有合同性质的
3、凭证，产权转移书据，营业账簿， 权益、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证。2、按成交价格（合同）缴纳3%的契税（有的地点是5%）。契税，是 指对契约征收的税,属于财产转移税,由财产承担人缴纳。契税是 以所有权发生转移变动的丕勿产为征税对象，向产权承担人征收的一 种财产税。应缴税范畴包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买 卖，房屋赠与，房屋交换等。土地受让人按其取得土地使用权所支付 的土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用总额的*%缴纳，由 地点财税部门负责征收。三、土地增值税（出让方）：1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增 值税。2、规定扣除项目：取得土地使用权所支
4、付的金额;开发土地的成 本、费用；与转让房地产有关的税金等。3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分, 税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%; 增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过 扣除项目金额200%的，税率为60%。为运算方便，能够通过速算公式运算：土地增值税税额二增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数（0、5%、15%、35%分别对应 30%、40%、50%、60%税率）。四、所得税五、其他1、新增建设用地土地有偿使用费。作为政府性基金治理，在 新增建设用地（农转用）报批时按报批而积和定额标准由各地政
5、府缴 纳，专项用于差不多农田建设和爱护、土地整理和耕地开发。中央与 地点3： 7分成，省与市县再3： 7分，即中央30%、省21%、市县49%, 因地点分成资金要求缴省库，因此市县分成的资金由我厅按文件规定 的方法分配下达。2、其他要紧收费、基金和税收收入。其中，行政事业性收费 要紧有征（土）地治理费、土地登记费、耕地开垦费、都市市政基础 设施配套费（纳入政府性基金核算治理）或集镇配套设施建设费；政 府性基金要紧有新菜地开发建设基金；税收要紧有耕地占用税、契税。 这些税费的缴纳主体一样都已有明确，费率、分成比例和使用规定各 有不同，详见各收费文件。3、土地闲置费。差不多办理审批手续的非农业建设
6、占用耕 地，1年以上2年以内（闲置两年以上的，要求收回）未动工建设或 开工后停止建设连续满1年造成土地闲置应征收的费用。占用耕地进 行农业建设造成的土地闲置按10-18元/平方米征收；以出让方式取 得的使用权进行房地产开发造成的土地闲置，按出让土地价款的20% 征收，划拨的也是按价款的20%征收。4、土地复垦费。用地单位和个人因挖损、蹋陷、压占等造成 土地破坏的，在规定期限内没有将破坏的土地复原到可利用状态而应缴纳的费用。乙、获得土地时涉及的具体税费（分几种获得方式）一、新征耕地环节1、耕地占用税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者 个人，为耕地占用税的纳税人。以纳税人实际占用的耕地而积
7、为计税 依据，按照规定的适用税额一次性征收。实际占用的耕地面积包括经 批准占用的耕地而积和未经批准占用的耕地而积。2、契税。按成交价格的3%缴纳。3、E卩花税。土地使用证，每本贴花5元。4、城镇土地使用税。征用的耕地，自批准征用之曰起满1年时 开始缴纳土地使用稅;征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使 用税。征用的耕地与非耕地，以土地治理机关批准征地的文件为依据 确定。二、土地出让环节1、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承担的单位和个人 为契税的纳税人，按成交价格的3%缴纳。对承担国有土地使用权应 支付的土地出让金应征收契税，不得因减免岀让金减免契税。2、印花税。土地使用证，每本贴花5元
8、;土地使用权出让合同按 产权转移书据征收印花税，按合同载明岀让金额的万分之五缴纳。三、土地转让环节1、营业税。凡转让土地使用权的单位和个人为营业税的纳税义 务人。以转让土地使用权收取的全部价款和价外费用，按5%税率运 算缴纳。单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用 权，以全部收入减去不动产或土地使用权购置或受让原价后的余额为 营业额。2、城建税、教育费附加、地点教育附加（属于1营业税的附加）。 以转让土地使用权实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳 税人在市区为7%;在县城、建制镇的为5%;不在上述地区的为1%。教 育费附加的征收标准为3%,地点教育附加征收标准为2%o3、土
9、地增值税。凡转让国有土地使用权并取得收入的单位和个 人为土地增值税的纳税义务人，转让非国有土地和国家以土地所有者 的身份出让国有土地的行为不征土地增值稅。其计税依据为转让土地 使用权所取得的增值额。税率为：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部 分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。4、所得税。个人转让土地使用权，取得的转让所得按“财产转 让所得”计征个人所得税，差价的20%。单位转让土地使用权，取得 的转让所
10、得计入应纳税所得额计征企业所得税。5、印花税。土地使用证，每本贴花5元;土地使用权转让合同 按产权转移书据征收卬花税，按合同载明转让金额0. 5%。缴纳。6、契税。在我国境内转移土地、房屋权属，承担的单位和个人 为契税的纳税人。土地使用权出售按成交价格的3%缴纳;土地使用权 赠与、交换按征收机关参照土地使用权出售的市场价格核定金额的 3%缴纳。丙、土地使用中涉及的具体税费（分几种使用方式）（一）自用1、城镇土地使用税。在都市、县城、建制镇、工矿区范畴内使 用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。我省对独立 于行政区划外的，从事生产、经营活动的农场、林场也征收土地使用 税。以纳税人实际
11、占用的土地面积为计税依据，依照规定税额运算征 收。免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征土地使用税;纳税单位 无偿使用免税单位的土地，纳税单位应按规定缴纳土地使用税。纳税 单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位 看按其占用的建筑面积占建筑总而积的比例计征土地使用税。（二）出租1、城镇土地使用税。在都市、县城、建制镇、工矿区范畴内使 用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。我省对独立 于行政区划外的，从事生产、经营活动的农场、林场也征收土地使用 税。以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额运算征 收。免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征土地使用税;纳税单位
12、 无偿使用免税单位的土地，纳税单位应按规定缴纳土地使用税。纳税 单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位 看按其占用的建筑面积占建筑总而积的比例计征土地使用税。2、营业税。按租金收入的5%缴纳。3、城建税、教育费附加、地点教育附加（属于2营业税的附加）。 以出租土地实际缴纳的营业税为计税依据。城建税的税率。纳税人所 在地在市区为7%;在县城、建制镇的为5%;不在市区、县城或镇的为 1%。教育费附加的征收率为3%,地点教育附加2%。4、单位或个人出租土地，其取得的租金收入，应分别计征所得 税。（三）投资1、营业税。以土地使用权投资入股，参与同意投资方利润分配，共 同承担投资风
13、险的行为，不征收营业税。以不动产、土地使用权投资 入股，收取固定利润的，应区别以下情形征收营业税：不动产的所有 权或土地的使用权没有发生转移，属于将场地、房屋等转让他人使用 的业务，其收取的固定利润，应按“服务业”税目中“租赁业”税目 征收营业税;不动产所有权或土地使用权发生了转移，其收取的固定 利润，按“销售不动产”或“转让无形资产”征收营业税。2、土地增值税。关于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一 方以土地作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投 资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。关于以土地作价入股进 行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房 地产开发企业以其建筑的商品房进行投资和联营的，不适用暂免征收 土地增值税的规定。3、企业所得税。企业以土地使用权进行对外投资，企业所得税视为 按公允价值转让无形资产并投资两项业务，转让无形资产应确认转让 损益，计入应税所得。4、契税。以土地权属作价投资、入股的，视同土地使用权转让，由 产权承担方缴纳。5、印花税。实收资本和资木公积两项的合计金额大于原己贴花资金 的，增加的部分需要交纳万分之五的印花税。日期：12-3-18