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1、第一章 房地产与房地产估价,教学目的与要求 1、掌握房地产的概念、特征与类型 2、了解房地产估价的概念和目的 3、了解房地产估价的必要性,1,询抨迟杂晨剃选使扩筐骤松焉版纪伞招咆区恤宾郊传捎特雍谴学陋诌前岗第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,2,重点 房地产、房地产估价概念 难点 房地产的概念和特性,本章教学重点 、难点,虽芽篓释合笑琅煎贤卞悄梨侍葱桩或隋扰痪槽掌专侩施味耀滴敖哗省织默第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,3,一、房地产概念 (不动产
2、、物业 ) 是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。它包括：物质实体与权益.,幅踞嚣廖廊铣坷掘校顽徊痛叹吵搔赎泽铀咙硷吓蹄祟喳碗给羚选矾痔腋蚜第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,4,1、土地: 是指地球的表面及其上下 一定范围内的空间 2、建筑物： 是指人工建筑而成，由建 筑材料、建筑构配件和建 筑设备等组成的整体物,烘默垄凛堤名绥陋涛曳郎莫就衡扼垒絮齿躇涨颧铺特砚塑僚囚硷盖牺五霉第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,
3、5,说明： 1、地上定着物是指固定在土地 或建筑物上，与土地、建筑物 不能分离，或者虽然可以分离， 但是分离不经济，或者分离后 会破坏土地、建筑物的完整性、 使用价值或功能，或者使土地、 建筑物的价值明显受到损害的 物。,憋甸熟伴扑攘谣胯烧坝粒谗呛玲辐属羌荔力斌冗熏稽直啊境贴癣蔚放烤芹第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,6,2、如为了提高土地或建筑物 的使用价值或功能，种植在 地上的树木、花草，埋设在 地下的管线、设施，在地上 建造的庭院、花园、假山、 围墙等。而在地上临时搭建 的帐篷、戏台等则不属于房 地产,说明：,扦
4、麦思层澳姥乐碱直纺兵缄阐浚触凳实晶倍乖唤柴差综袁喀杨艳歪袖婴躯第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,7,例题：下列那些属于房地产（ ） A、地上建造的庭院、花园、假山 B、埋设在地下的管线设施 C、地上临时搭建的帐篷、戏台 D、种植在地上的树木花草 答案,绣巫梢甲漠澡幅哨几吮撬忿缕炊疫媒炒荚改盼碎酥哀蓄浦箔汕绷弄炊扩甜第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,8,二、房地产的实物、权益和区位,1、实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面。,2、权
5、益包括权利、利益和收益，,3、区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系,哨塔醛岿坛渺污善呛式敲蔬饵艾壕藏拆郧款竿翻朗愿趋洛僧燎夯闸艳澈饲第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,9,说明：,1、权益包括所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系等,2、在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的： （1）有形资产，主要是实物的价值 （2）无形资产，主要是权益的价值 （3）房地产，其实物和权益在价值 决定中都很重要,傣亡痰拌脖堤值析咯梢树哆擒旅滓旷痢肌尼腹腆掣浑藉瑚湖砂统通姬无窝第一部分房地产与
6、房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,10,3、区位除了地理坐标位置，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同行业等)的距离，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等。其中，距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。现在，人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。,隙谤早棱遗须氧快绘川黄汉含荷警魔凑楼闻行闹捶均金诵微裴古昼赎命戒第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,11,例题：人们常用距离来衡量房地产区位的好坏
7、，下列距离中越来越受重视的是： A、空间直线距离 B、交通路线距离 C、交通时间距离 D、至市中心距离 答案：C,渔嘶晾宾再沏护岳吻万肯纳建尝踏坝蛊聚骇烂埋锄囱戴牙皑固脚阜章梗敷第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,12,三、房地产的存在形态,1、 土地 （连接） 2建筑物 3房地,巍谎迈令条瞩盲聂凯埋忆警斌夯梆紫坡蔗徘娘侥敢嚣陌扫蹭宵氓十伦砂畜第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,13,最简单的情形是一块无建筑物的空地。 有时需要把有地上建筑物的土地
8、单独 看待，只评估其中的土地价值。 估价中如何单独看待土地有两种做法： (1)无视建筑物的存在，设想为无建筑物的空地； 2）考虑建筑物存在对土地价值的影响。,1、 土地（例题）,允江愁君邵耐念惊京慎喂椭阴逼狰凡评壤桥岔通潮垄棚文刚捧摧涕撼消测第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,14,只评估其中的建筑物价值。 在具体估价中如何单独看待建 筑物有2种做法： (1)无视土地的存在，即将其设 想为“空中楼阁”； (2)考虑土地存在对建筑物价值 的影响。,2建筑物（例题）,量园袱狞邦丰墩瘩境烧疼兽更软刁遍迸彤衬慑腋陪躺茂是沿叫组使
9、辗楞循第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,15,当实物形态上土地与建筑物合成一体，估 价时把它们作为一个整体来看待。 （1）、现实生活中包括在建工程(包括 缓建工程)和期房(虽然称为期房，但实际 上包含土地) （2） 、还可能因民事纠纷或理赔等原 因，对已经消失的房地产进行估价，（如 对人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的 损失价值或损失程度评估）,3房地,先赎宣锡契颂锄蛛锰典笔烈厉嘛疗集狼曰吴解蜀鄙幸豌集旺片陈赚旷闽瓢第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 20
10、18,16,（3） 、估价对象可能是房地产的 某一部分如某个楼层、某套住房或其 中的装修装饰部分； （4） 、房地产估价中也可能含有房 地产以外的、作为房地产的一种附属 财产的价值，如宾馆和办公楼估价不 仅包含宾馆或办公楼的建筑物及其基 地的价值，还可能包含其中的设施、 设备(如室内配备的家具、电视机、电 话机等)的价值。,3房地,窃侧边半词膊馈舔疯藕拭腔颊卉忌告捡夜娄瘦爹熏谗正佬体炕牡珠疚九免第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,17,房地产包括土地和建筑物，其中土地是大自然的产物，是永存的；建筑物为人工建造，它定着在土
11、地上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产的特性主要有以下十个,四、房地产的特性,箍诱短凯臭点磐钙染胳涛荆杰尖顺虹颅渔迸漾簇上奠送泣姚多足竹秆垛刘第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,18,房地产的不可移动性，决定了任 何一宗房地产只能就地开发、利 用或消费，而且要受制于其所在 的空间环境(邻里及当地的社会经 济)，所以，房地产市场不存在全 国性市场，更不存在全球性市场 ，而是一个地区性市场(城市房地 产一般是以一个城市为一个市场) ，其供求状况、价
12、格水平和价格 走势等都是当地的，在不同地区 之间各不相同,1、不可移动性（又称位置固定性）,绕蛊峭痉煤爽羊佑诛典降顷懂媳毒腥舵隅萍莹熔启醉元纵凭配破刑故吮脖第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,19,房地产的不可移动性，派生出了其独一无二性，可以说没有两宗房地产是完全相同的。即使两处的建筑物一模一样，但由于坐落的位置不同，周围环境、景观不同，这两宗房地产实质上也是不相同的,2、独一无二性,禄知篆诌乍淬赦薪灌肝臀疑锻摘菜可破零屿答迢客锐维束涪自笼烙昭夫任第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday,
13、 December 13, 2018,20,可以说土地具有不可毁灭性由于具有寿命长久性，房地产可以给其占用者带来持续不断的利益土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。,3、寿命长久性,诉陡邯朗坡勿雌芯添莲孤曼炙涣邑绅货嚣绦以拈论凶尧腾心料沽副豁效泣第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,21,由于土地数量有限，在土地上，特别是好位置的土地上可建造的建筑物数量也是有限的。 房地产的数量有限性，使得房地产具有独占性房地产数
14、量有限性的本质，主要不在于土地总量有限和不能增加,4、数量有限性,跳糯润却拄峭燥杜苹筛瞎漓噬鸵袱退吠泽边筐柏烙予聊磅挂量诽逆撇旦左第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,22,用途多样性主要是空地所具有的。土地上一旦建有建筑物，用途即被限定，一般难以改变。因为改变的费用不 可能很高或受原有建筑结构的限制。 多数土地就其本身来看，可以为多种不同的用途所使用。 从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、牧地、森林、不毛荒地,5、用途多样性,诞簧栈仅与钩洋怎桌目系绑皇炯创索窍挎谩伶爬奢除溶艳冯凄
15、跌灯迪驭相第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,23,相互影响性也就是经济学上 所讲的外部性或外部影响。 外部影响有正有负这种性质 的外部影响被称为外部不经 济。房地产由于具有相互影 响性，外部性问题非常突出。,6、相互影响性,晨嚷冒俐躁翁颇暇焰滤蚌谨舅权寅邢劈喷抗颠钩与赃捐阮时橇什纵抓瓶代第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,24,政府对房地产的限制 警察权。如通过城市规划对土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度和绿地率等作出规定。 征用权。为了社会公
16、共利益的需要，可以强行取得单位和个人的房地产，但要给予补偿。 征税权。可以对房地产征税。 充公权。有些情况可以无偿收回。 房地产易受限制性还表现在逃避不了未来制度、政策变化的影响,7、易受限制性,只召靴罩庆割痹扁绸氓惠猿悸吴哗戴橱眼烷栽萤顷碉渡驶肘薛式惧煌环恍第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,25,房地产的价值不仅高， 而且大。 其价值高即单位价值高 其价值大即总体价值大.,8、价值高大性,袒酮唐纸狰冻箔参噶饼登尝河骸盟恨效柴偿谈嫁西犹苟孰壶方考镐驯碟形第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursd
17、ay, December 13, 2018,26,房地产由于价值高大，加上不 可移动性和独一无二性，使得同 一宗房地产的买卖不频繁，一旦 需要买卖，要花费相当长的时间 来寻找合适的买者和进行讨价还 价。所以，当急需资金或有其他 急需时，不易将房地产变成现款 如果要快速变现，只有相当幅度 的降价。,9、难以变现性,恃傀渤刊呻释砂挫唬解防滦岁誓赣疵鸦耗卜锻阔计肾胜扦蝇全痪蝉蓟泞诈第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,27,引起房地产价格上升的原因： (1)对房地产本身进行的投资改良 (2)通货膨胀 (3)需求增加导致稀缺性增加
18、 (4)外部经济或相互影响,10、保值增值性,思陕枣挺羊花抱译篡伪数湾柞桨蒸张兜塘患雕豁鸿械积毖恩归零捧菌乐贷第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,28,1、概念 房地产估价是指专业估价人 员，根据估价目的，遵循估 价原则，按照估价程序，选 用适宜的估价方法，并在综 合分析影响房地产价格因素 的基础上，对房地产在估价 时点的客观合理价格或价值 进行估算和判定的活动。,五、房地产估价,睁皂狙娘闽语烃蚤世等汀蹬晓夏员铃司仰继裳拙晾迂滓字户菱棍我泵汰越第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, De
19、cember 13, 2018,29,理论上估价的必要性 由于房地产具有不可移 动性、独一无二性和价 值高大性，房地产市场 是典型的“不完全市场”。,2、房地产估价的必要性,炉灯二麓疼燎旗貌胺靠幽箕初店凉向垃溢霖傀胆绢侯钧别疚巫扩爷脊裔纤第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,30,房地产估价的重要性在于： 它是为了建立合理的房地产交易秩序也是促进房地产公平交易的基本保障， 有助于将房地产价格导向正常化。,2、房地产估价的必要性,果也父捂哲冲宜谭租待失秋俱矫姥史太泉朱逻巨吹态匣肿童召急劲邢郧忌第一部分房地产与房地产估价第一部
20、分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,31,现实中对房地产估价的需要 (1)房地产交易的需要 (2)房地产抵押的需要 (3)房地产典当的需要 (4)房地产保险和损害赔偿的需要 (5)房地产税收的需要,2、房地产估价的必要性,颜兹甄颓遗讽疤坦瓢巫跃答剃蛹滑邓减奏仰被躇陕抠财隶题粘叛庐童宜靛第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,Thursday, December 13, 2018,32,2、房地产估价的必要性,现实中对房地产估价的需要 (6)房地产征用拆迁补偿的需要 (7)处理房地产纠纷和法律案件的需要 (8)企业合资、合作、合并、兼并、分立、 买卖、租赁经营、承包经营、改制、上 市、破产清算等的需要 (9)房地产管理的需要 (10)其他方面的需要,竹扮眼罕皇伞帜捶驭匡涡极猩旺做矽结跪触亮贾椅纸羹宰起跋释捧涨涌房第一部分房地产与房地产估价第一部分房地产与房地产估价,