《物业项目测算实例5.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业项目测算实例5.docx（5页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、物业项目测算实例一、物业概况1、用地面积： 9984.85m22、总建筑面积： 23470m23、地上建筑面积： 19970 m24、地下建筑面积： 3500 m25、建筑占地面积： 4450m26、建筑密度： 44.6%7、建筑容积： 2.008、绿化率： 30.4%9、商铺： 9000 m210 、商务公寓： 10970 m211、停车位： 92二、 人员配置架构设置说明： 1、商务间共计 214 间，在初期按 40%的入住计算，即 85 间。按每个服务员做 13间计算则需7名/班X2班=14人。2、总人数控制在 65 人以内。三、物管费的成本测算1 、 管理、服务人员的工资和按规定提取的
2、福利费。（ 1 ） 人员编制和基本工资标准：见表（ 01 ）人员编制和基本工资标准表（ 01 ）序 号 项 目 人 数（人） 工资标准（元 /月） 总额（元/月）一 管理人员 13 2346.00 30500.00四 维修人员 5 1000.00 5000.00二 收费员 3 800.00 2400.00五 治安员 20 750.00 15000.00三 服务员 14 600.00 8400.00六 保洁员 6 550.00 3300.00七 合计 61 / 64600.00(2)费用测算管理 服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表 (02) 工资福利费测算表 (02)序号项目金额(元/月
3、)依据测算结果(元/月.M2)一 基本工资 64600.00 / 3.234二 福利费 20341.50 注(1) 1.148三 加班费 / / 暂不计四 服装费 1625 注(2) 0.081五 合计 79166.50 / 4.463注(1)： 福利费为工资总额的 35.5%, 其中福利基金占工资总额的 14% ；教育基金占工 资总额的 1.5% ；社会保险占工资总额的 20%。注(2)： 服装按年均 300 元/人计算，则每月分摊为：65 X300元/人/年H2月=1625(元/月)2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费(1)采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按 1200元/M2计
4、算，公共设施、设备 建造成本统一按 30%计取，折旧年限按 25 年计算，维修保养费按月折旧费的 40%提取。 则：维修保养费=(1200 元/M2X 30% ) - (25 年 X12 月 /年)X0%=(360 七00) X40%=0.48 元/月.平方米(2)公共照明所用电为(晚间 19：00分至次日清晨 7：00分为开灯时间，共计 12小时， 如本物业有 200 盏灯 60 瓦计算)。则：每日所用电费为：(60瓦/盏X200盏X12小时X30日/月)X1.10元/千瓦/小时=4320千瓦/小时X1.10元/千瓦/小时2 / 5=4752.00 元 / 月分摊到每平方米的费用为：4752
5、.00勻9970=0.237元/平方米/月。（3）电梯运行电费为 :每部电梯按 5千瓦/小时每天运行 12小时计算则运行电费为：（4部X5千瓦/小时X12小时X30天/月）X1.10元/千瓦/小时=7200千瓦/小时X1.10元/千瓦/小时=7920 元/月分摊到每平方米的费用为：7920 9970=0.396元/平方米/月。维修保养费用为 ;每层每月按 50 元计算则为：（4部X7层）X50元/层/月=28X50 =1400 元/月分摊到每平方米的费用为：1400 -19970=0.070元/平方米/月3、绿化管理费： 小区绿化面积为 3035M2, 绿化管理费测算见表（ 3）绿化管理测算表
6、（ 3）序 号 项 目 测算依据 金额（元） 测算结果（元 /月 .M2）1 绿化工具费 400 元/年 400.00 0.0102 劳保用品费 400 元/年 400.00 0.010 3绿化用水费1吨/ M2.年,1.35元/吨4097.25 0.0174农药化肥费 0.10元/ M2.年303.50 0.0015景观再造费 0.10元/ M2.年303.50 0.001 6 合 计 / / 0.0394、清洁卫生费清洁卫生费测算见表（ 04）清洁卫生费测算见表（ 04）序 号 项 目 测算依据 金额（元） 测算结果（元 /月 .M2）1 工具购置费 300 元/人.年 1800.00 0
7、.0083 / 52 劳保用品费 300 元/人.年 900.00 0.0083 化粪池清掏费 （注 4） 3000.00 0.0134 垃圾外运费 2880 元/年 2880.00 0.0125 水箱清洗 / / /6 合 计 / / 0.041 注（4）:化粪池清掏费全年共计约为： 3000 元。5、保安费：保安费用测算见表（ 05）保安费测算表（ 05）序 号 项 目 测算依据 金额（元 / 年） 测算结果（元 / 月 M2）1 装备费 250 元/人.年 500000 00202 人身保险费 （暂不计） / /3 房租费 （暂不计） / /4 合 计 / / 00206、办公费：（全年
8、开支办公费约 12 万元）办公费=12万元十（12月X19970平方米）=0.501 元/月.平方米7、固定资产折旧费：固定资产总额为 1 00万元，平均折旧年限为 5年，即：固定资产折旧费为：100万元十（12月/年.月X5年X19970M2 ） =0.834 元/月.平方米8、利润：利润取 5% ，则)X5%利润=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834 =7.04 X5%=0.352 元/月.平方米9、法定税费： 两税一费为前八项之和的 5.75% ，则税费= （4.463+0.480+0.237+0.396+0.070
9、+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352）X5.57%=7.392 >5.75%=0.425 元/月.平方米10、合计：经营管理服务费汇总表见（ 06 ） 经营管理服务费汇总表（ 1-6 ）序 号 项 目 金 额（元/月.平方米） 费用所占比例1 工资福利费 4.463 57%2 维修费 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15%3 绿化管理费 0.039 05%4 清洁卫生费 0.041 0.5%5 保安费 0.020 0.2%6 办公费 0.501 6.4%7 折旧费 0.834 10.5%8 利 润 0.352 4.5%9 法定税费 0.425 5.4%10 合 计 7.817 100%11、车场管理费收入的补贴：机动车辆车位约为 92 个，每个车位管理费为 （平均）50 元/ 月/位，则每月的停车收入为： 4600 元。分摊物业管理费=4600十19970m2=0.230 元/月.平方米用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用，则每平方米经营管理服务费为：经营管理费 =7.817-0.230=7.587 元/月.平方米5 / 5