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1、房地产年报-2021年深圳楼市年终总结报告-中原 房地产年报-2021 年深圳楼市年终总结报告-中原 房地产年报-2021 年深圳楼市年终总结报告-中原 1. 宏观政策 2. 土地市场 3. 新房市场 4. 二手市场 5. 商办市场 6. 市场预测 供应井喷掀起打新热潮 西热东冷延续 · 新房住宅成交近五年最高 · 龙岗成交居首，宝安供应最多 · 访客指数低位大幅回升至历史高位 · 新房住宅整体开盘去化超六成，26 项目开盘售罄 · 光明、龙岗中心城、坪山三区域成交强劲 · 年末住宅存量大增，去化时间约八个月 市场要点 l 全市供应量
2、创新高 l 公寓成交量微增 l 公寓成交占比仅 20.5% l 成交主力在宝安、南山 l 100-300 万公寓成交占比下降了一成 l 45 以下公寓成交占比回落 l 总结 l 自 2021 年以来公寓供应持续增加，近两年增幅更为明显，2021年供应面积合计 147.0 万平，同比23.7%，创历史新高。2021 年公寓成交量与去年基本持平，价格也非常平稳，全年成交面积 71.5 万，同比3.1%，成交均价为 63349 元/平，同比0.6%。其中宝安区成交面积最多，为 18.89 万平，占比 26.4%，南山区公寓成交面积同比27.4%至 12.92 万平但仍是成交占比第二的区域。 l 总价
3、在 100-300 万的公寓成交套数占比同比下降了 10.4 个百分点至 55.1%，总价段 300-1000 万的占比增加了 12.7 个百分点至37.1%，45 以下公寓成交占比回落至 43.3%，其他面积段的成交套数占比均有所上升。宝安区的会展湾水岸、万科星城成交量均破千，分别位于公寓成交套数榜单第一、第二，南山区的太子湾湾玺成交金额最高。 l 展望 l 2021 年 7 月底住建局宣布停止新的商务公寓项目审批并鼓励已批商务公寓转为可售型人才房，未来公寓的供应量非常有限，公寓产品成为市场上的稀缺产品。另外，2021 年"715 新政'使得部分人失去购房名额，而公寓产品不
4、限购且能一定程度上满足居住需求，新政对 公寓产品是一种利好。但新政后仍仅少数公寓项目成交较好，暂未出现公寓市场火爆的现象。 l 明年公寓供应仍相对充足，新房市场政策或将趋严，公寓整体去化或将加快，核心区域的公寓去化更快。 后来你成为牧民 赶来云海繁星 脚旁驮岁月的白驹 将漫生春草嚼咀 当你站于隆冬爱河边 俯身朝下望去 有人破冰做你 一生倒影 你会凝视他 如同另个自己 直到你的热泪都化作潮汐 爱即永恒汛期 最终你所历风雪 开遍梅花鹿背脊 落日坠成腕上胎记 来世便凭此再遇 当你仍是虔诚滋养着 参天铁树的泥 有人做撼动你 一生马蹄 你会信奉他 如同整个奇迹 直到悬河千言汇入那句 "爱你是我
5、的壮举。' 豪宅市场 l 豪宅成交量价齐跌 l 年底豪宅供应大增 l 南山成交占比超 5 成 l 千万豪宅占比持续下滑 l 商务公寓成交面积占比近 4 成 l 总结 l 从预售来看，2021 年深圳豪宅预售供应量为 70.09 万平，同比下滑 15.9%；全年豪宅成交 42.6 万平，同比下滑 30.7%。 l 2021 年新房供应增加，但主要以刚需、改善为主。南山、宝安豪宅成交占主导，南山供应、成交占比皆超 5 成。以往为豪宅供应和成交主力的福田区，2021 年供需出现下滑。而宝安区供应大增，带动宝安区成交 11.4 万平，同比增长 340%。从成交均价来看，深汕合作区豪宅产品纯水岸
6、花园均价仅为 2.4 万/平，拉低了整体水平，全 市成交均价小幅下滑 3.6%至 101404 元/平。从成交结构来看，商务公寓和别墅类豪宅占比都有较为明显的提升，住宅类豪宅成交占比下滑。 l 展望 l 2021 年虽然遭受疫情打击，但深圳楼市继续保持了 2021 年的火热态势。新房表现抢眼，豪宅市场由于限价导致一二手倒挂，开盘基本日光。2021 金融政策预计将有所收紧，资金面不会像今年这么宽裕。但豪宅市场预计供应会有所增加，加上一二手价格倒挂会持续，豪宅表现预计会有所回升。 后来你成为牧民 赶来云海繁星 脚旁驮岁月的白驹 将漫生春草嚼咀 当你站于隆冬爱河边 俯身朝下望去 有人破冰做你 一生倒
7、影 你会凝视他 如同另个自己 直到你的热泪都化作潮汐 爱即永恒汛期 最终你所历风雪 开遍梅花鹿背脊 落日坠成腕上胎记 来世便凭此再遇 当你仍是虔诚滋养着 参天铁树的泥 有人做撼动你 一生马蹄 你会信奉他 如同整个奇迹 直到悬河千言汇入那句 "爱你是我的壮举。' 总结 2021 年新房住宅获批预售共 54938 套，同比17.3%；新房住宅共成交 45384 套，同比19.8%。受疫情影响，上半年新房住宅供应较少，下半年供应占七成。特别是 715 新政前，二手主导市场，新房表现一般。新政后，新房供应开始增加，一二手倒挂明显，打新热潮初现。至四季度，新房供应井喷，甚至 11月出现
8、新房成交大于二手的现象。住宅开盘表现较好，开盘整体去化超六成，特别是下半年，周均开盘去化基本超过 5 成，全年26 盘日光。访客指数整体高于去年，西热东冷延续，光明、宝安、南山等区域火热，供不应求。 从价格看，2021 年新房价格有小幅下滑，4 万以下占比大幅上升至近 3 成，深汕合作区低价楼盘贡献不小力量，导致纯刚需价段 4-6 万成交占比近几年首次出现下滑。从存量看，虽然年底存量大增，超过去年水平，但去化速度不减，相信很快又将降至低位，去化周期预计将长期保持在八个月以下。 展望 展望 2021，房住不炒国策下，随着居住用地供应的逐年增加，住宅供应量也会继续增长。2021 新房供应预计将继续增加。而新房限价下，一二手倒挂仍将持续，但政策上也面临不确 定性，新房成交高于二手的局面很难再现，二手逐渐从低谷回升也会抢占部分新房市场份额。