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1、.宝安房地产市场动态分析第一部分：宝安总体市场分析一、宝安总体市场概述2007年 2月属于过年时间，因此市场没有推出新项目，目前市场大部分在售项目为1月推出。宝安区1月份共有9个楼盘推出，实际供应住宅3029套，共42.7万平方米。其中龙华片区推出量最大，有春华四季园二期第三批、东华明珠园二期、江南华府、星河丹堤二期和圣莫丽斯二期5个项目，住宅总推出量达19.8万平方米。除东华明珠园二期因8800元/平方米的高价而销售冷清之外，其余各项目都取得不错的销售成绩，如春华四季园二期第三批开盘售出近90%，更值得一提的是豪宅项目圣莫丽斯14日推出的94套“叠墅”当天售完，项目21日又推出92套，当天仍
2、售出80%，此外21日发售的星河丹堤二期开盘也售出超过50%，依托丰富的山景、湖景资源和靠近福田的区位优势，龙华豪宅的价值逐渐被挖掘。宝安中心区本月虽然只有宏发领域一期和深业新岸线二期第三批推出，但市场并不平静。宏发领域一期超过13000元/平方米的均价让人乍舌，而项目依然热销则让人对中心区楼市费解。之后开盘的深业新岸线二期第三批稍显理性，9500元/平方米的均价，当天销售70%。沙井的棕榈堡和观澜中航格澜郡终于入市，受周边街道办房价上涨的影响，两个项目的均价也都在6000元/平方米以上。由于，没有竞争项目，且定价较为理性，因而两个项目都取得较好的销售，其中棕榈堡推出的278套住宅当天售出90
3、%以上。二、宝安市场供应量分析1月份宝安区共有5个项目取得预售许可证，住宅总预售面积22.66万平方米，比06年12月份减少17.2万平方米。批售住宅共1483套，比上月份少2069套。由于1月份供应住宅以大户型为主，所以虽然住宅供应面积减少的比例远小于供应套数减少比例。1月份宝安实际推出楼盘9个，供应住宅3029套，共42.7万平方米，比上月增加12.4万平方米，其中1月份取得预售许可证的5个项目全部入市。龙华推出量最大，达19.8万平方米，其次是宝安中心区，两个项目推出住宅16.4万平方米，其次沙井和观澜各有一个楼盘入市，而西乡1月份没有新盘推出。之前推迟入市项目纷纷推出是本月供应量大增的
4、主要原因，如棕榈堡在10月份已经开放样板房，星河丹堤二期的样板房也在11月份开放，此外江南华府、中航格澜郡和圣莫丽斯等也有同样情况。1月份以大户型的供应为主， 其中2房以下的只占7.1%，其余全部为3房以上的大户型。附：1月份推出楼盘户型分布房型套数（套）比例（%）1房002房2167.1%90以下3房0090以上3房176658.3%4房45315%5房1033.4%复式49116.2%存量方面，因楼盘热销，因而截至1月31日，中心区在售项目总共仅剩余322套住宅。西乡片区本月虽售出422套住宅，但存量依然较大，至月末尚剩余858套住宅未售出。龙华大部分项目持续热销，因而1月份虽供应增加，但
5、月底存量仅有1264套住宅。三、宝安市场成交量分析由于1月份推出的楼盘增加，且全部在1月21日之前开盘，因而本月宝安区住宅成交量放大。根据统计，1月份全区共成交住宅40.5万平方米，环比增加11%。不过，由于1月份供应住宅以大户型为主，因而该月住宅成交套数还比反而减少。据统计，1月份全区成交住宅3538套，环比减少2%。此外，由于供应量的关系，07年1月成交面积同比增长74%。1月份龙华片区成交量最大，由于住宅推出量近20万平方米，且大部分项目热销，加上12月30日开盘的七里香榭二期的成交，本月龙华住宅成交近18万平方米。其中春华四季园和七里香榭成交量最大，其次是东华明珠园，据了解该项目在开发
6、时就已被富士康认购了200套左右的住宅。此外，片区本月推出的豪宅星河丹堤和圣莫丽斯都有不错的成交。中心区1月份仅2个楼盘入市，成交套数比上月略有增加，不过由于成交单位以大户型为主，所以成交面积增加的幅度很大，据统计1月份中心区住宅成交约13万平方米。西乡本月没有项目推出，市场冷清，主要成交楼盘是12月底发售的富通城三期其二批，1月份片区成交住宅约4万平方米。沙井和观澜本月各有一个楼盘推出，作为沙井的第二个商品房项目，棕榈堡一期开盘热销，278套住宅开盘售出9成。观澜的第一个普通住宅项目中航格澜郡在06年的沉寂之后，终于在07年1月2日推出二期的首批住宅，虽然本次推出的单位位置差，但当天仍售出6
7、成以上。从各盘的开盘情况看，由于地理位置的不同，面对同样高企的房价，各盘销售情况差异较大，有些热销，有些销售则略为缓慢。附：1月份在售项目销售情况列表楼盘名称片区住宅面积总户数销售率本月销售存量套数宏发领域中心区97576.3668482.16%562122深业新岸线二期第三批中心区66172.4450779.88%405102西岸观邸中心区80090.1386594.80%4645菁英趣庭中心区49731.9173598.64%3310幸福海岸二期中心区84851.2355697.12%2916君逸世家中心区82860.9586399.65%223第五大道中心区96428.4385997.2
8、1%2024富通城三期第二批西乡69931.0366030.30%138460山语华庭西乡59289.5444769.57%106136西城丰和西乡60873.4169067.39%72225白金假日公寓西乡3093774497.85%2616桃源盛世西乡41237.3834897.41%549富通城三期西乡24597.537596.80%1712阳光新境园龙华64747.975299.20%326江南华府龙华134298439.29%3351七里香榭二期龙华39219.7139987.22%30051碧水龙庭龙华100806.57106894.48%8559春华四季园龙华2759332420
9、98.47%46637星河丹堤龙华85295.2335878.77%10176圣莫丽斯龙华124668.0540069.75%65121东华明珠园龙华94228.6789437.70%93557南国丽园龙华4670342263.03%38156香缇雅苑二期龙华16185.3431486.94%3041城市明珠三期龙华50698.4548477.48%85109集信名城松岗104795.4774292.86%5553中航格澜郡二期观澜36130.7834863.22%220128棕榈堡沙井30035.8827893.17%25919注：统计时间为1月31日。住宅面积和总户数以已经取得预售许可证为
10、统计依据；销售率以签认购书、签预售合同和备案为依据，此数据与国土局公布的每日成交数据不同；存量套数=总户数-销售套数。四、价格走势分析房价仍在上涨，特别是宝安中心区。1月6日开盘的宏发领域一期均价高达13500元/平方米，再创中心区高层住宅价格新高，比06年11月份推出的幸福海岸二期贵近3000元/平方米。虽说项目占据较核心的地理位置，但如此的价格仍让许多人倍感意外，而项目热销更让人惊叹中心区的强大消化潜力。双地铁交汇处以及较多的面积赠送是项目高价的主要原因，没有竞争项目以及07年上半年片区供应匮乏加剧了价格上涨的幅度。中心区1月份还有深业新岸线推出二期第三批单位，由于位置较差且赠送面积不多，
11、虽然均价与第二批持平，项目的销售也只与宏发领域不相上下。龙华的房价同样高起，在上月底七里香榭二期以8800元/平方米的价格入市之后，龙华本月推出的项目均价都在8000元/平方米以上，其中普通住宅以东华明珠园二期为最，项目发售当天92折优惠之后均价仍达到8800元/平方米，而其一期8000元/平方米的价格已是销售缓慢，二期如此定价实在匪夷所思，唯一的解释是项目要“打持久战”。成交价格方面，根据统计，本月宝安区住宅成交均价10273元/平方米，环比上涨17%，同比上涨55%。宏发领域和圣莫丽斯、星河丹堤复式的成交是本月房价暴涨的主要原因。分片区看，中心区均价最高，本月成交均价达11402元/平方米
12、；其次是龙华，在圣莫丽斯、星河丹堤、七里香榭登攀的引领之下片区本月住宅成交均价达11113元/平方米；西乡均价相对较低，由于本月主要是富通城和西城丰和成交，因而本月均价约8000元/平方米。第二部分：宝安中心区及西乡市场分析一、宝安中心区市场动态1、片区销售情况及存量分析楼盘名称片区住宅面积总户数销售率销售量存量套数宏发领域中心区97576.3668488%60282深业新岸线二期第三批中心区66172.4450787.8%44562西岸观邸中心区80090.1386596.4%83431菁英趣庭中心区49731.9173599.5%7314幸福海岸二期中心区84851.2355698.7%5
13、497君逸世家中心区82860.9586399.9%8621第五大道中心区96428.4385998.6%84712注：统计时间为2月28日。住宅面积和总户数以已经取得预售许可证为统计依据；销售率以签认购书、签预售合同和备案为依据，此数据与国土局公布的每日成交数据不同；存量套数=总户数-销售套数。中心区在售的7个项目中，其中5个项目的销售率达96以上，其余的销售率也接近90，从这些统计数据来看，中心区的需求量大，市场消化力强。中心区目前存量紧199套，再加上市场没有新项目推出，因此中心区正处于供求不平衡的状态，由此可以看出区域未来的消化力较强。2、价格走势从区域目前的成交均价来看，宏发领域的均
14、价为14500元/平方米，幸福海岸为14000元/平方米，深业新岸为12000元/平方米，第五大道为11000元/平方米，西岸观邸为13500元/平方米， 2月的整体成交均价为13000元/平方米，同比1月份上涨14。3、片区未来供应在经过2月、3月的沉寂以后，中心区将会从4月开始陆续推出新的项目，幸福海岸3期4月底推出，深业新岸线5月初推出，宏发领域7月初推出，第五大道年底推出，预计今年宝安中心区的推量在100万平米左右。二、西乡市场动态1、片区销售情况及存量分析楼盘名称片区住宅面积总户数销售率销售量存量套数富通城三期第二批西乡69931.0366039.7%262398山语华庭西乡5928
15、9.5444780.8%36186西城丰和西乡60873.4169082.2%567123白金假日公寓西乡3093774498.9%7368桃源盛世西乡41237.3834898.6%3435富通城三期西乡24597.537598.1%3687注：统计时间为2月28日。住宅面积和总户数以已经取得预售许可证为统计依据；销售率以签认购书、签预售合同和备案为依据，此数据与国土局公布的每日成交数据不同；存量套数=总户数-销售套数。在售项目中，除了富通城3期第二批的销售率为40不到外，其他的项目销售率在80以上。到目前为止，市场总存量为627套，市场正呈紧缺状态，市场未来消化能力将较强。2、价格走势从片
16、区各项目的成交价格来看，富通城8200元/平方米，山语华庭10000元/平方米，西城丰和7200元/平方米，片区整体均价为8466元/平方米，同比1月上涨5.8。西乡不同区域的项目价格不同，西乡中心区的价格大概在8200元/平方米，老区的价格在70007500元/平方米之间，自然环境较好的区域房价相对较高。从目前西乡所开发的项目来看，未来西乡中心区项目的价格将是区域价格的主流。3、片区未来供应项目位置开发商建面进程开发时间槟城西岸西乡大道与宝源路交汇处泛华5.43在建2007年5月富通城3期后期约25在建2007年桃源居航空城东部5.3在建2007年4月曦城二期尖岗山招商华侨城5.32007年
17、初阳光海湾花园西乡大道和宝安大道交汇处金荣泰26.7出地面2007年5月创富时代·俊景园黄田翠湖花园西侧贵安炜实业4.1打桩2007年恒丰西乡项目原铜锣湾百货后面恒丰15报建中2007年锦新明项目6.82007年3月桃源居16区20规划中2007年曦城3、4期尖岗山招商华侨城19.6未动工2007年宝恒78区项目宝安78区宝恒14.1未动工未定保利项目西乡中英公学旁6.3未动工未知碧海红树湾宝安95-96区锦新明32.8未动工未知宇泰西乡项目西乡老区宇泰2未动工08年初榕江西乡项目95区宝源呼以北榕江6.5未动工未知祥瑞西乡项目西乡中心区祥瑞6.28未动工未知宝翠山庄宝安115区企龙山畔宝恒9.04未动工未知盛侨实业项目西乡大道西侧盛侨实业10未动工未知广兴源项目海城路广兴源14未动工未知泰丰项目海城路和宝源路交汇处泰丰1.4未动工未知中信华南项目兴业路与共乐路交汇处中信华南8.3未动工招商地产项目共乐路与宝安大道交汇处招商07年08年福中福项目富通城三期旁福中福未动工从以上数据可以看出，预计西乡20072008年推向市场的项目大概为100万平方米，届时市场竞争必将激烈。深圳众厦地产市场研究中心2007年3月7日*;