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1、.2011年第三季度写字楼市场分析第一部分2011年第三季度写字楼一级市场分析2011年第三季度共成交27块土地，按性质分为工业用地20块、商业用地1块，仓储用地3块，高等院校用地/工业用地1块，社会停车场库用地1块，居住加商业服务业设施用地1块。成交土地数量与上季度相比有较大幅度提高，龙岗区为主要土地供应片区。本季度工业用地土地成交面积达744394.73，工业用地土地成交总金额为419635.51万元，成交面积与成交金额有大幅度上升，成交土地的位置主要集中在龙岗片区和光明新区。 商业用地1块，位于南山后海中心区，用地面积4139，成交金额 49000万元，被深圳市海王星辰实业有限公司竞得。
2、仓储用地3块，其中两块位于龙岗南湾街道，另外一块位于盐田区盐田路。3块仓储用地的面积共116925.74，成交金额共22153.09万元。社会停车场库用地1块，位于福田中心区，用地面积2619，成交金额2020万元，被深圳能源集团有限公司竞得。第二部分2011年第三季度写字楼二级市场分析经过2011年上半年深圳写字楼售价和租金的较大幅度上涨后，第三季度，二级市场的上门量和成交量都出现一定幅度的下滑，下滑的原因主要有以下方面：一是深圳一手写字楼的供应量较少，目前在售的主要项目振业国际商务中心、鸿隆世纪广场等已进入尾盘阶段；二是政策对住宅市场的打压影响了整个房地产的投资信心，同时商品房贷款的首付比
3、率和利率较高、放贷额度紧张，市场观望情绪较浓；三是国际经济环境的不景气，中国的宏观经济增长幅度放缓、部分地区的制造业经营困难，原油价格、股市、期货等指数都在下跌，客户对楼市持谨慎态度。 12011年第三季度写字楼在租售项目列表2011年第三季度，销售物业中，成交主力项目是南山区的美年广场，共成交28套，成交面积6992，成交均价为32243元/；成交的最大一单是大中华IFC，成交一个整层，建筑面积1600，成交总价1.17亿元；此外振业国际商务中心有一套成交。 数据来源：世联写字楼基础数据库2二级市场销售统计分析数据来源：世联写字楼基础数据库2.1华强北市场动态中航城2期
4、中航广场（由中航与和记黄埔联合开发），位于中航路以西、深南路以北，整体规模约179600，包括约59000的大型购物商场、79000的甲级写字楼，以及41000的高级住宅。由39层高精装修高品质空中花园公寓-都会轩、48层高甲级智能型写字楼、7层大型购物中心组合为一体的大型综合项目。写字楼的玻璃幕墙已安装完成，预计2012年入伙，只租不售。8月25日，中航城的商务公寓世纪汇都会轩正式对外销售，主力户型为30-1101-3房，包括28-30单房、50一房、70-80两房和1103房，并有部分面积在200的复式（高层区），共600余套，均价约46000元/，开盘前4天成交约7成，截至9月底，成交约
5、8成。2.2中心区市场动态2.2.1在售项目大中华IFC总建筑面积达20万，深南大道上新的地标，是集顶级商务酒店和豪华商务公寓各占30%、高层甲级办公楼和世界名牌旗舰商业各占20%的商务复合体。该项目为地铁上盖物业，交通便利。项目有机综合了办公商务和居住及完备的配套功能，适应了现代化商旅发展规律。项目的写字楼于7月推出市场，对外报出的均价为65000元/，整层起售，标准差面积约1600，每层平均总价达1.17亿元。第三季度共成交1手一个整层。2.2.2筹备项目英龙商务大厦是英龙置业继英龙展业大厦之后倾力打造的又一商务力作，是其全面启动商务地产战略的重要一步。项目位于新洲路与深南大道交汇处享有深
6、南大道昭示性资源，远眺莲花山自然景观，近观中心区商务群。周边交通便利，配套齐全，英龙商务大厦总占地面积5460，建筑面积53508。项目设计紧跟低碳、环保办公理念，综合采用中水系统、太阳能等多项节能、生态技术，特设空中花园打造专属“绿肺”、实现鲜氧商务生活。1-3层商业涵盖高端餐饮、金融等众多商务配套功能，25-33层规划为星级酒店。项目各产权单位面积适中、室内方正无柱，随意拼合、实用率高。该项目多次释放即将开盘信息，但至今仍租售未定。2.2.3租赁项目卓越世纪中心，总占地面积30163.01，西接会展中心，北隔福华三路与财富大厦相望，南为皇岗中学，东有辛城花园和港丽豪园，是CBD最大的单一业
7、权商务旗舰项目。此项目2010年11月启动租赁，整层2000起租，月租200元/起，卓越世纪中心是“2009-2010中国城市建筑十大新地标”之一，并且是深圳第一个申请国际LEED金级认证的项目。美国LEED体系，被认为是最完善、最有影响力的评估标准，它已成为世界各国建立各自绿色建筑及可持续性评估标准的范本。本季度无成交。皇岗商务中心原为卓越世纪中心2号楼，建成后卓越集团归还皇岗村村民，于是命名为皇岗商务中心。皇岗村已将此项目整体租用给皇庭集团20年。皇庭集团计划56半层、57-59层，约7000自用，40-54层， 约3万作为酒店式公寓自持出租，25-38层， 约3.8万作为自营酒店，6-2
8、4层，55-56层，约4万作为办公楼层出租，1-5层，约1万是商业群楼，本季度无成交。嘉里建设广场二期为一栋200米超高层建筑，位于福华路与中心四路交汇处。总建筑面积约79000，预计于2011年年底入伙。7月28日下午项目在福田香格里拉举办了“缔造非凡 合作共赢”的招商启动会，租赁正式启动，写字楼整层2000，月租260-300元/平月，商业部分主要经营业态为餐饮休闲等，只租不售。 中心区作为深圳CBD核心区，写字楼的售价和租金一直高于其他区域，目前中心区可供开发的土地极为稀缺，写字楼物业尤显珍贵。随着中心区写字楼的售价和租金维持在全市最高水平，部分企业已无法承受较高的运营成本而转移到其他区
9、域，未来中心区将是珠三角高端企业的聚集地。 2.3中心西区市场动态2.3.1在售项目本区暂无在售项目。2.3.2租赁项目东海商务中心位处车公庙，是深南路沿线51万建面的综合体项目，由2栋写字楼、1座五星级酒店、2栋公寓及商场四大部分组成。目前在租的为项目一期，分为A、B两座写字楼，总建面近10万。B座项目层高为4.42m，净高可达3m，采用15CM架空网络地板及卫星电视系统。项目采取写字楼部分整体持有租赁的方式。本季度无成交。NEO企业大道项目位于深南大道与香蜜湖立交的东南角，由深圳市绿景房地产开发有限公司投资。 项目由A、B、C三栋塔楼及大型裙楼商业组成，涵盖国际甲级写字楼，高端商务公寓以及
10、现代商业等多元业态，为企业提供全新的商务办公及生活体验。专属服务顾问世邦魏理仕，联合绿景集团打造“翡翠”物业服务，为NEO企业大道度身打造高端物业管理服务、顶尖的全球化软性支撑平台。项目A座纯租赁物业正火热招商中。中投国际商务中心位于深圳著名的豪宅片区香蜜湖片区，香梅路和红荔西路交叉口。占地面积8805，建筑面积61599，主力户型面积77-388，容积率4.8，绿化率0.12%，由3栋大楼组成：A栋，B1栋，B2栋，其中A栋建成后一楼将进驻银行，2-22层为写字楼，B1栋，B2栋的1-4层为商业，B1栋的5-10层为写字楼，整个大厦有近416个停车位。由深圳市朗日实业发展有限公司开发。此项目
11、有近8000商业配套，将引进银行、休闲咖啡、高档餐饮、便捷快餐、便利店等业态。中投国际商务中心写字楼和商铺均只租不售，目前写字楼可租面积不多，整层1328，700多平的140元/，带有空中花园的写字楼单元月租金180元/，商铺已经招商完毕。 ECUC新组建的酒店事业部正式入驻深圳CBD中心区中投国际商务中心，标志着中国酒店设计、建设与运营一体化将与世界一流水平接轨。本季度无成交。随着NEO、东海国际中心等项目的入市，中心西区的商务市场逐渐成熟，写字楼产品由低向高转型，租金价格日趋上升，部分承载力较弱的物流、电子行业等中小型企业挤压至其他区域。2.4南山区市场动态2.4.1在售项目振业国际商务中
12、心位于前海，总建筑面积约10万，其中办公面积达到3.5万。主楼30层，其中地下三层是停车场，1-6层商业， 8-30层是写字楼。随着大前海中心规划的不断完善和落实，且振业国际中心作为前海唯一的可售型物业，因此其价值持续被市场肯定。本季度振业国际商务中心仅剩少量高区楼层在售，成交1套，成交价格高达43821元/，对外报价46000元/，与2010年年底开盘时均价30000元/相比，涨幅超过50。美年广场位于南山区南海大道与东滨路交汇处，共有五栋写字楼，总建面为8.7万，主要单位面积为200、300、500 左右。目前3栋9楼以上及4、5栋对外出售，第三季度共成交28套，成交面积6992，成交均价
13、32243元/，累计销售率已达84.6，接近尾盘销售阶段。2.4.2租赁项目 数据来源：世联写字楼基础数据库美年广场的租赁部分由于较好的品质和较低的运营成本，第三季度共取得成交1305的不错业绩，租金价格达到了119元/月。2.5宝安区市场动态 龙光世纪大厦占地面积17203.43，总建筑面积超过8万，其中商业性办公面积43770, 商业面积13000。目前，写字楼部分暂定为龙光集团总部及腾讯公司办公楼使用。9月24日，龙光世纪大厦地铁商铺盛大开盘，当天推出共60套35300的黄金现铺，其中一层内街铺13-14万元/，外街铺16-17万元/，3层7-8万元/，4层6-7万元/，5层5
14、-6万元/，最终成交不到20套。2.6罗湖区市场动态2.6.1在售项目 本区域无在售项目2.6.2租赁项目数据来源：世联写字楼基础数鸿隆世纪广场位于深南东路与和平路交汇处，是罗湖区蔡屋围金融圈内精品商务综合体项目，由A、B、C三座组成，其中A座32层、B座33层、C座35层。A座为单一产权纯租赁甲级写字楼，标准层面积1150，层高3.3米（装修后净高2.7米），实用率可达到70%。写字楼大堂高10米，包括大堂在内的公共空间均由香港知名设计师梁志天倾力打造，彰显国际品质。高端硬件配置：5部原装进口三菱电梯、美国特灵中央空调系统、健康新风系统等。同时，采用世界顶级写字楼所选择的大容量传输技术，实现
15、高效商务办公，超低运营成本。为充分体现客户的尊贵感，特聘请国际物管公司仕邦魏理仕担任物管顾问，物管达到一流水准。入伙3个月出租率即达76%，众多国际型知名企业已强势进驻（携程旅行网、e人e本、韩进物流、顺科物流、亚致力物流、裕骏达物流、嘉乐祥珠宝等），目前项目的租金再创新高，最高达150元/月，累计租赁率已达91。京基100，规划总建筑面积584642，其中商业面积6.5万，办公及商务公寓20.5万，住宅及住宅配套设施11万，主体高度441.8m，总层数为98层，项目建成后将成为深圳第一高楼。目前世界著名五星级酒店瑞吉酒店已签约入驻，KK MALL已于2010年11月26日开业迎客，大厦于20
16、11年4月23日举行封顶仪式。项目从2011年3月开始招租，租金报价为260元/月，由于租金价格较高，成交效果不理想。百仕达大厦，项目位于罗湖区爱国路与太宁路交汇处，楼高167.2m，总建筑面积约60580.92，包含写字楼、酒店、高档餐厅以及健身会，其中，5-23层为3万“乐酒店”，酒店定位为精品酒店，24-36层为2万甲级写字楼，底层为6万喜荟城大型商业Mall。写字楼已于8月28日对外开盘，只租不卖，租金对外报价130元/月。受中心区写字楼租金的影响，罗湖区写字楼租赁价格也有较大幅度的上升，尤其是京基100的招租拉动了罗湖区二手市场整体租金水平。客户主要为区域内部客户相互调换，同时从中心
17、区和中心西区转移过来的客户比率有较大幅度上升。2.7龙岗区市场动态2.7.1在售项目据来源：世联写字楼基础数据库正中时代广场，占地面积18716，总建筑面积为111630.6，126m的高度使项目成为龙岗片区最高写字楼。同时，项目为龙岗区首座甲级写字楼，分为A、B两座，采取A座租赁B座销售的经营模式，B座目前属筹备阶段，已启动VIP客户登记，已定于10月15日正式对外发售。随着大运会落户龙岗，体育新城、深惠路和地铁三号线等一批重大工程的陆续落成，全面提升了龙岗中心城的服务品质和环境质量、扩大了龙岗区的影响力和区域竞争力，将会极大地促进龙岗区工商物业的发展。2.7.2租赁项目据来源：世联写字楼基础数据库龙岗片区为非传统的商务市场，客户决策周期较长，片区的商务价值需要较长时间的培育，2011年以来，随着地铁3号线的试运行以及世界大学生运动会的举办，龙岗商务租赁市场较2010年更活跃，其中正中时代广场A座在第三季度租赁成交1383，租金水平达78元/月。*;