购物中心大型超市项目可行性研究报告甲级.doc

1、购物中心（大卖场）项目可行性研究报告*公司二一一年二月目 录第一章 总 论1第一节 项目基本情况1第二节 项目主要技术经济指标5第二章 项目背景及必要性7第一节 项目背景7第二节 项目必要性9第三章 市场分析19第一节 投资市场分析19第二节 消费市场分析19第四章 项目选址与建设条件22第一节 项目选址22第二节 项目建设条件22第五章 经营规模和营销方式30第一节 经营规模30第二节 货源采购及配送34第六章 技术设备37第七章 项目建设方案40第一节 总平面布置40第二节 建筑方案42第三节 配套工程50第八章 组织机构和人员安排61第一节 组织机构设置61第九章 项目实施进度63第十

2、章 环境保护与安全63第一节 环境保护63第二节 卫生防疫68第三节 消防安全68第十一章 投资估算与资金筹措70第一节 投资估算70第二节 资金筹措与投资计划72第十二章 财务分析72第一节 商品销售收入和销售税金及附加估算72第二节 总成本费用估算73第三节 项目利润及分配情况分析74第四节 财务现金流量和资金来源与运用分析75第五节 贷款偿还能力分析77第六节 敏感性分析77第七节 项目风险分析79第十三章 综合效益评价82第一节经济效益分析82第二节 社会效益分析83第三节 研究结论及建议85附件：附件1 项目平面布置概念图附件2 项目立体效果概念图第一章 总 论第一节 项目基本情况一

3、投资方基本情况1、#县购物中心（大卖场）项目投资商是上海投资商胡明仕等3股东，引进香港华润苏果超市有限公司总部直营，并与台湾永和豆浆欢乐餐厅管理有限公司(YON HO)、台湾上岛集团上海上岛咖啡食品有限公司等30个以上国际、国内知名品牌商合作（加盟）。投资商有着雄厚的经济实力及丰富的商贸管理经验，投资商在上海有下属企业“中新城置业有限公司”，主要从事房地产开发经营、公司大楼的物业管理和中新城家具市场的日常管理，公司和澳大利亚厂商合资注册了南澳住宅材料有限公司，主要生产制造澳大利亚木质组装式别墅和从事有关的建材经营、批发等。2、由投资商引进的苏果总部外埠直营店: 苏果超市有限公司成立于1996

4、年7月18日。其前身是江苏省果品食杂总公司下属的果品科。“苏果”二字，取自“江苏省果品食杂总公司”。苏果超市是江苏最大的连锁超市企业，根据2010年3月份权威机构公布的排名，苏果在全国连锁企业当中已连续10年位列前十强，全国快速消费品零售企业前四强。 2009年，苏果实现销售规模332亿元，网点覆盖江苏、山东、河北、湖北、河南等六个省份，网点总数1950家。据专业评审机构的测定，苏果品牌价值达60.34亿元。 多年来，苏果一直坚持业态组合、低成本扩张、开拓农村市场、区域集中发展、直营加盟双轮驱动等五大战略，使企业取得了超常规发展，走出了一条具有自身特点、符合当地实际的民族连锁商业发展之路。同时

5、积极创新业态、创新营销、创新管理、创新激励，弘扬企业文化，使企业发展呈现出蓬勃生机和无限活力。 苏果长期致力于农村市场开拓，60%的网点开设在县及县以下农村，50%的销售来自农村市场。苏果的做法和经验得到了党和政府高度评价。国务院总理温家宝同志对苏果发展先后三次作出重要批示（时间分别为2002年1月28日、2005年7月13日、2006年1月3日），并分别于2005年10月23日和2009年1月10日两度亲临苏果视察指导。2007年、2006年，商务部和中华全国供销合作总社分别在江苏召开现场会，总结推广苏果经验。 苏果建设了华东最大的单体物流中心：苏果马群物流配送中心。该中心采取先进的物流技

6、术，软硬件环境在国内企业专属物流当中居领先地位。 作为本土零售商业的领军企业，苏果的健康发展赢得政府和社会的充分认可。1999年起，苏果连年北评为“江苏省优秀企业”；2003年，苏果被授予江苏省电子商务示范单位；2003年，苏果被评为纳税信用等级A级单位；2004年，苏果被授予“中国商业名牌企业”；2005年，苏果CEO马嘉樑继2003年之后，蝉联“中国零售业十大风云人物”；2006年，苏果被授予“中国零售业区域明星企业”；2006年，苏果被评为银行资信评级3A级单位；2007年，苏果被授予“中国零售业十大优秀特许加盟品牌”；2008年，苏果CEO马嘉樑被授予“中国商业服务业改革开放30周年功

7、勋企业家”；2008年，苏果排名中国连锁业第七位，超市业第四位；2008年，苏果被中国连锁经营协会授予“中国零售业最佳雇主”；2008年，苏果被授予“中国商业服务业改革开放30周年功勋企业”；2009年，苏果董事长马嘉樑荣获“中国合作经济年度人物评委会特别奖”。 使命承载荣誉，创新引领未来。展望充满希望的2011年，苏果将继续加快推进自身发展战略实施，不断巩固“全国一流，区域第一”市场地位，真正实现“中国苏果，百姓生活”品牌定位。二、项目基本情况1、项目名称：#购物中心（大卖场）2、建设单位：*公司3、项目地址： 4、建设性质：新建5、经营范围：百货、食品、副食品、烟糖酒、音像制品、书报杂志、

8、药品、装潢建材等的零售和配销（包括餐饮）。6、商业类型：仓储式零售7、经营规模：总占地面积6885平方米，总建设面积54290平方米，其中商业建筑面积13120平方米（超市营业用房面积为9000平方米），地下建筑面积 11000平方米，正常年零售营业额为40248万元。8、项目投资：项目总投资：项目投资总额为19500万元人民币。注册资本： 2000万元，人民币现金出资。9、经营组织方式：零售10、项目宗旨：引进苏果超市有限公司先进的营销技术和管理经验，利用#良好的投资环境和未来三年#在区位交通等方面的有利条件，优势互补，共求发展，从而使合作各方获得良好的经济效益。同时通过本项目的实施，推动#

9、商业同国际、国内市场接轨，促进#商业向现代化水准发展，扩大&产品走向市场，以适应#这个国家历史文化名城、￥南交通枢纽城市、长三角后花园城市及全国旅游城市的发展需要。11、项目期限：15年，公司营业执照签发之日起计算。三、可行性研究报告编制依据1、项目单位委托咨询中心编制#购物中心（大卖场）可行性研究报告的委托合同；2、项目确定的概念性规划方案；3、国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见(国办发200811号)4、省人民政府关于加快发展服务业的若干意见（二九年十一月十三日）5、国家发改委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）6、！市人民政府关于加快我市服务业发展的贯彻意

10、见7、#县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要8、#县城市总体规划9、国家、省、市有关统计调查资料；10、项目单位提供的有关资料，现场勘察和实地调研所得资料；11、国家有关设计规范、标准；四、可行性报告主要研究内容根据国家关于编制投资商业项目可行性研究报告（代项目建议书）有关问题的通知要求，项目可行性研究的主要内容包括：1、项目建设的必要性；2、项目的市场分析；3、项目经营主要内容；4、建设选址及建设条件分析；5、总投资估算及经济效益分析评价等；第二节 项目主要技术经济指标该项目主要技术经济指标见表1-1。表1-1 项目主要技术经济指标表序号指标名称单位数量备 注一项目规模1总占地面积m268

11、852总建筑面积m254290其中:地下二层面积11000 m2其中：超市卖场m29000商业建筑面积13120 m2二经营规模零售万元40248正常经营年三劳动定员人585四项目总投资万元195001固定资产投资总额万元16209其中:建设投资万元15963建设期利息万元2462流动资金万元3291五年总成本费用万元44032计算期年平均六年销售税金及附加万元1006计算期年平均七年利润总额万元1877计算期年平均八主要财务评价指标1全部投资财务内部收益率评价基准6%所得税前%7.53投资利润率9.63%所得税后%6.90投资利税率14.79%2全部投资回收期所得税前年10.77含建设期所得

12、税后年11.09含建设期3长期借款偿还期年7.96含建设期第二章 项目背景及必要性第一节 项目背景 随着我国改革开放进程的不断深入，国内商业流通领域发展进入了一个新阶段。近年来国家采取了一系列新的改革方案： 1995年，国家对外开放连锁经营形式，批准荷兰、日本两家外商在北京进行连锁商业试点；越来越多的外国零售企业进入中国零售市场。在进入的外商零售企业中，有大型综合超市（如法国家乐福、美国沃尔玛）；仓储式会员店（如德国的麦德龙、荷兰的万客隆）；便利店（如日本的罗森）；超大型购物中心（如香港特区的新东安百货）；商品批发集散中心（如香港特区的利联仓行）；标准化食品超市（如日本的友谊西友超市）等。超市

13、在世界发达国家问世至今已有几十年的历史。它是一种现代化大型商业形态，具有自选购物、流通成本低、节约购买时间等优点，因而即使在新商业经营形态层出不穷的发达国家，它仍占据着不可替代的地位，成为现代大型零售业的主要形式。据统计1991年美国38种零售业态中，超市销售额以29.1%的比例而高居榜首（百货仅占7.25%），同年日本各种超市销售额也占18.5%（便利店占5%，百货店占8.1%）。因此，超市在发达国家的商业发展中占有重要地位。当前，许多著名超市公司（如德国麦德龙、美国沃尔玛、法国家乐福等）纷纷向国外拓展市场，进行跨国联营，以寻求更大的发展空间。中国由于消费市场潜力较大，投资环境较好，国外大型

14、超市集团纷纷把中国作为拓宽发展领域的投资热点。我国超市始初于八十年代初，当时只是一些营业面积较小，经营品种较少的商店，虽曾产生过一定的轰动效应，但终因市场问题而导致一度萎缩。本世纪初，随着改革开放的深入、经济发展的加快、居民收入的增加以及先进技术、管理方法的应用，超市这种现代化商业零售形态再度在中国大地兴起，并得到迅猛发展。#属泛长三角经济圈，交通便捷。随着三条高速公路、三条高速铁路的相继开工并建成通车，#将成为￥南重要的交通枢纽城市，#县生态工业园区属省级经济技术开发区。该项目地处#县新老城区的中心地段，随着#新火车站及“三区一廊”的规划建设，未来35年#县城区的人口将增至810万人，人口急

15、剧增加带动消费需求旺盛。而目前#城区没有一家上规模的国内品牌商业零售连锁网点，为方便居民生活和合理布局商业网点，规划在城市繁华区域建设一家大型超市将是十分必要的。随着改革开放的不断深入，#商业同其他各行各业一样得到迅速发展。超市作为商业领域的新型业态，在其他大、中城市异军突起，发展迅猛，成为商业的重要组成部分。但在#尚未能得到充分发展，#超市存在较大的市场容量。目前在#的连锁业中，没有形成规模和具有实力的超市。虽然经过近年来的迅速发展，#超市业取得了一定的成绩，但这些超市在经营理念、管理模式等方面还远不能同国内接轨，同时#超市业的发展在自身资金的筹措方面遇到很大的障碍，合理利用外来资金，加速自

16、身发展已成为#连锁商业未来发展的现实选择。伴随#高铁时代的到来，#商业参与国内的市场竞争已是大势所趋。众所周知，现代商业的竞争已经不单纯是商品本身的竞争，经营方式、服务理念、管理模式等竞争的延伸已成为在商业竞争取胜的关键。为了引进国内外流通领域先进的管理技术、经验和经营模式，促进地区商业的大开放、大流通、大发展，项目投资方与苏果超市有限公司本着平等互利的原则，经多次协商，决定共同创办“#苏果超市有限公司”（jixi suguo HYPERMARKETS CO.，LTD.已于2010年11月11日签定了合作协议），以加速#超市业的进一步发展，同时带动￥南地区的名优产品销售，以进一步提高省和#县的

17、对外开放水平。第二节 项目必要性一、 有利于提高#商业经营管理水平苏果超市有限公司以它超前的经营理念和先进的管理模式一直著称于国内著名超市业中。苏果大型超市的组成同时包含了多样商品的提供、优质服务的提供、管理模式的运用等，苏果超市不仅把自选、廉价和服务放在同一建筑物中，同时把服务与管理融为一体。#苏果超市有限公司的建立，将有助于把苏果优质的服务理念和先进的管理模式带到#，从而有利于提高#现代商业的经营管理水平和服务观念。苏果认为，顾客（消费者和供应商）是使企业生存发展的重要因素，企业的前途取决于顾客的满意程度。因此，苏果在经营发展中，一直把向顾客提供最佳服务作为最重要的工作。为了实现这一目标，

18、他们以提供廉价商品和服务，改进消费者的购物能力和生活水平。根据消费者的期望，以竞争性的价格，把高质量的产品卖给消费者，而且在最短的时间里将市场上的新产品提供给消费者。在商场布置方面，苏果努力寻求节省消费者时间的方法，方便消费者购物，使消费者在实用、整洁、舒适的环境下购物。苏果严格遵守对消费者的承诺，如有价格、交货期限、补货的承诺，苏果都竭力兑现。尊重消费者是苏果一贯的经营作风，每一个消费者在苏果都会受到礼貌的接待。苏果集团对其销售人员，都要求其做到耐心倾听消费者的各种抱怨，并给消费者作必要的解释，可能的话直接帮助消费者处理问题，寻求解决方法，需要的话则带他去找能答复他的负责人。在与供应商的关系

19、中，苏果坚持的道德准则是同供应商建立一种互利坦诚的关系，要求其雇员正直无私，杜绝接受供应商赠送的礼物和好处，对供应商，苏果一直把他们视为企业的合作者，教育员工在任何情况下都要采取礼貌的态度，在他们面前保持良好的信誉。苏果超市具有以下十大特点：1、强大的品牌优势 苏果实力雄厚，在全国连锁业中名列前茅，连续多年跻身全国十强。在品牌管理、业态创新方面优势明显，享有很高的知名度。 2、成功的运作模式 华润苏果购物广场以“品牌更多，更低价格”、“一站式”的购物体验为主要特色，全新购物广场业态已在多个区域获得巨大成功。 3、人气客流有保证 大型超市购物广场所带来的持续、稳定的人气客流，尤其是在节假日、双休

20、日积聚的大量消费人群，为店铺经营带来了可以预期的良好前景。 4、贴心的全程服务 我们将以一流的硬件设施为客户创造量良好的经营环境，强大的宣传力量，规范化的统一管理，积极为客户提供多样化的商业服务，全程贴心服务，解除后顾之忧。5、独特的规模优势 万余平方的大型超市购物广场，在业界比肩寥寥无几，规模上的超大型使得商品和服务功能有更大的组合空间，能满足市场更广泛的服务需求。 6、商铺增值潜力大 华润苏果的品牌号召力和知名度，众多知名品牌的加入，良好的经营业绩，使得商铺的投资价值得到了体现。7、地段的区位优势 华润苏果选址繁华市口，贴近大型居住区，商贸发达，交通便捷，区位优势明显。 8、专业的商业管理

21、 商铺统一管理，中高档经营，兼顾高档品牌化经营理念，有效杜绝假冒伪劣商品，为消费者提供了良好的商品质量保障，避免入驻商户水平参次不齐所带来的负面效应。 9、经营模式的优势 华润苏果购物广场参考国际流行购物中心（mall）的业态，是一个以零售业主力店为主导的，各类专卖店、品牌店为辅助、融合餐饮、娱乐、文化、运动、休闲等服务项目为一体的大型商业服务机构。打破了传统商业百货店的单一经营商品模式，服务功能的多样化，使购物中心能满足比传统商业更广泛的需求，市场支撑力强大，决定其生命力强大。 10、个性化特色优势 购物中心经营户的个性化经营表现有助于形成多样化的个性特色，避免了传统商业大同小异、千店一面的

22、格局，以迎合日趋个性化的消费对象。苏果的管理模式较为先进，苏果特别注重经营中的每一个环节的协调与有序的连接，对于经营中的每一个环节都采用人工及计算机智能管理相接合的方式进行科学管理。苏果还特别注重人力资源管理，定期对员工进行各种培训，不断更新他们的经营理念和服务水平。此外，为增强集团市场竞争优势、商品采购优势及降低采购成本，苏果专门设立了采购中心负责为商店组织货源。随着合作公司的发展，该中心将负责苏果在整个上海地区、整个江苏地区及中国其它地区的商品采购。苏果采购中心的主要任务是：分析消费者的需求；完成超市品种系列的构成；与供应商协商并签署协议；监督商业合同的实施；超市内的促销活动。从苏果采购中

23、心的任务来看，该中心已不仅仅是负责商品的采购，同时更重要的根据市场变化进行消费者需求分析及商品供给分析，并在此基础上确定其合理的商品品种构成及规模，从而有效地提高其市场竞争能力。目前，我国已有部分国内超市开始设立类似的机构，本项目的实施与经营，将产生有效的示范效应促使我国超市进行改革，并不断提高我国超市的市场适应能力与竞争力。图21 苏果大型超市组成图顾 客商品自选部门员工收银部门员工其它服务部门员工奶制品面包糕点自助熟食肉类鱼类冷冻食品蔬果干果南北货成品洗涤菜美容美发清洁护理小吃早餐饼干饮料烟酒团购家用五金工具像制品游戏及玩具体育用品厨房与餐桌用品学习办公用品清洁整理用品箱包珠宝照相音像家具

24、大家电小家电通讯男装儿童用品内衣装女装鞋类家用纺织品服务台收款台文秘装饰维修清洁经营帐目供应商付款其它人事培训生鲜商品大众消费品非食品非技术非食品非技术纺织品收银部综合部财务部人力资源销售部门服务部门采 购 中 心 商 场 管 理数据安装图 22 苏果超市商场格局图 餐厅修车处停车场加油站商业长廊仓库仓库非食品部食品加工处食品部付款台服务部二、有利于促进#现代化商业的发展1、#商业发展现状近年来，#经济快速发展，为商业的发展提供了机遇，全县涌现出了一批批发、零售企业，商品流通规模不断扩大。2010年1-10月#社会消费品零售总额分别为105510万元，同比增长19.2%，批发和零售商业网点数逐

25、年增多，#商业发展已小具规模。2、社会经济的发展对#商业发展的要求“十二五”期间，#将深入贯彻落实科学发展观，以推动跨越发展、推进全面转型、促进社会和谐为主题，以“三区一廊”规划建设为龙头，以加快转变经济发展方式为主线，始终坚持城镇化带动、工业化强县、服务业富民、可持续增长等战略，力争通过五年的努力，把#建设成为￥南重要交通枢纽城市、承接东部产业资本转移示范区、长三角休闲旅游度假区和徽文化集中展示体验区。从调查资料中可以看出，#商业的发展已取得了一定的成绩，但远不能适应商业现代化发展的需要，伴随着#今后社会经济的快速发展，#商业必然要向现代化方向发展。（1）工农业生产和社会发展对商业的要求商品

26、生产的发展决定商业流通的发展，这是客观规律。#目前处于工业化初期，#县“十二五”规划提出国民生产总值达到60亿元以上，全社会固定资产投资年均增长30%以上；社会消费品零售总额年均增长18%以上；随着“三区一廊”的规划的实施，规划人口将比2009年有较大幅度的增长，未来35年#县城区的人口将增至810万人，流动人口约为2万人，3万户家庭。届时#的城乡一体化将有重大突破，小城镇将得到进一步发展，特别是#登源新区、#工业园区的发展将市区与周边小城镇地区紧密结合，构成现代化城市群。这一切都将为#商业的发展提供有利的条件，同时也相应要求#商业向现代化方向发展。（2）外向型经济及周边地区的发展对商业的影响

27、随着经济国际化趋势，至2020年，#市将逐步形成包括内贸易企业在内的国际化大贸易、大市场、大循环的新格局。凭借处于长三角产业转移第一站的得天独厚地理位置，以及省实施东向发展战略23个重点县之一，将推动#县经济形成三个中心：新型工业制造中心、生态旅游集散中心、文化休闲度假中心。为此，相应要求繁荣的现代化#商业与之相配套。（3）长三角产业转移对#商业的影响伴随着国家战略￥江城市带产业转移示范区目标的实现，#作为￥南重要的对外开放城市，#商业必然要加快同发达地区商业的接轨，新的发展环境将对#商业的经营观念、营销策略和管理方式发生深刻的影响。新的国际、国内环境的变化将促进#商业向现代化发展方向。（4）

28、旅游业的发展对#商业的影响#是中国山水名典旅游示范县，旅游业发展较快。全县旅游的接待能力增强，服务质量进一步提高。2009年全市接待境外旅游者100万人，其中在绩过夜的29.2万人，分别比上年增长5.9%和6.0%，全县旅游总收入3.8亿元。目前全市旅游经营单位50多家，4A级以上景点区5个。#地区已成为一个新的人口导入区，周边商品房建设和销售势头十分强劲，特别是旅游人口的急剧上升（2010年160万人次，旅游收入4.95亿元），跻身省首批14个“旅游经济强县”行列，对购物等消费的需求亟待提升，#旅游业及基础设施的快速发展，将要求现代化的#商业与之相配套。（5）城区居民的收入增长对商业的影响伴

29、随着生产的发展和收入的多元化，城乡居民收入将有较快的提高，且略高于国民生产总值的增速。收入的增多，将促进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费的变化，对商业的发展将产生很大的影响。3、#现代化商业发展的目标为适应今后社会经济快速发展的需要，#县正在制订国民经济和社会事业“十二五”规划，明确了现代化商业的发展目标。设想到2015年，城区第三产业比重提高到50，商业占第三产业比重达32。市场经济流通体系趋于完善，网点建设加快，并向周边地区延伸，连接成片，发展多种新的经营方式，经济效益稳步增长。市场经济流通体制更加完善，逐步形成一批综合商社或以商贸为龙头的企业集团，实现#商业的现代化经营与管理。具体社

30、会消费零售额、网点总数、营业面积、从业人员等阶段目标，详见表23。表23 #现代化商业发展目标有关情况一览表序号项目单位201520201社会消费品零售额亿元2850年增长率13112批发、零售贸易业、餐饮业网点数个332540年增长率553千人拥有网点数10.412.54商业（零售、饮服业）营业面积个千人150300年增长率1085批发、零售贸易从业人数人30764380年增长率18206千人拥有商业从业人员数人千人50.370.84、利用外来投资促进#商业现代化发展目前#外向型经济发展十分迅速，全县一半以上的固定资产投资、接近三分之二的财政收入来自于外来投资企业。1000多家外来投资企业落

31、户#，众多的客商长期居住#，对举办连锁商业提出了非常迫切的需求，但#商业利用外来投资无论在数量上，还是在质量上都明显落后于其它行业。与此同时，#绝大多数的商业企业的发展资金短缺，自身发展资金的不足已严重影响了#现代化商业的进一步发展。#现代化商业目标的实现迫切需要利用外来投资来弥补资金供需的不足。本项目利用苏果的大量资金，将创建连锁零售商业的成功典范，为#商业利用外来投资提供有效的示范效应，对加速#商业利用外来投资，从而促进#商业的现代化发展具有较为明显的意义。三、有利于扩大本土商品走向全国市场1、苏果的市场优势公司将充分利用苏果公司在营销技术、经营管理、销售网络及全国1950家苏果网点等方面

32、的优势，在做好超市国内外商品经销的同时，组织#农特产品外销，将#及￥南地区农特产品通过苏果系统在国内的配销网络销往全国。在#设立采购点，并将本土产品直接从产地输出到全国各地的苏果大型超市中心销售。2、华润苏果计划采购产品主要品种商品部（食品）：冷藏乳制品、调味品、糖、饼干、面制品、米、油、罐头、饮料、冲调、宠物用品、烟、酒、进口食品、速冻。 商品部（非食品）：个人护理用品、生活纸品、家庭清洁用品、家具、等饰、家用纺品、男装、女装、童装、鞋类、饰品、家用整理、DIY用品、汽/机车百货、文具、图书出版品、运动用品、玩具、户外休闲、影音出版品、大家电、小家电、电视、音响、相材、电脑相关、通讯器材 商

33、品部（生鲜）：肉品、水产、蔬菜、水果、熟食、烘焙、面点 商品部（招商）：美食街、商店街招商 第三章 市场分析第一节 投资市场分析一、#投资环境此处略去二、工业园区投资环境此处略去第二节 消费市场分析一、#整体消费环境1、#目前超市业的发展规模存在较大的市场容量超市作为商业领域的新型业态，在其他大、中城市异军突起，发展迅猛，成为商业的重要组成部分。但在#县尚未能得到充分发展，#县超市存在较大的市场容量。目前在#的连锁业中，形成规模，具有一定实力的超市主要是台客隆连锁超市公司，#超市业目前的规模尚不能满足#县社会经济日益增长的需要。2、#居民收入的日益提高为超市业的发展提供了较大的发展空间#县统计

34、局的资料显示，2010年1-10月,#县金融机构存款余额421007万元，同比增长27.7;全县城乡居民储蓄余额256103万元，同比增长20.6;人均储蓄额11284元。由此可见，随着经济的发展#溪的人均购买力已有了大幅度的提高。需要指出的是由于#周边的四个县市人均收入和#不相上下，再加上外地流动人口和集团购买力等，#县的现实社会购买力及购买力潜力较大。从发展的观点看，伴随着#经济的发展和收入的多元化，城乡居民收入将有较快的提高，且略高于国民生产总值的增速。收入的增多，将促进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费的变化，将有助于超市业的发展与繁荣。二、#西区消费环境1、#西区目前尚无大型超市等

35、商业网点#西区开发建设5年来，在首期开发区内相继建成了一批住宅、商贸和公益设施建筑，以及一批商店、宾馆、学校、银行、医院和具有综合服务功能的邻里中心。目前西区常住人口已超过2万，再加上附近居住小区和村庄人口将更多。随着园区的建设和发展原有的商业网点已经明显不能满足人们生活水平发展的需要，因此，在园区和古城区的交界处建一个大型超市不仅可以弥补这一区域商业网点的不足，方便附近居民的购买，也符合工业园区发展的需要。2、#工业园区市场消费潜力较大此处略去三、苏果超市的市场竞争优势1、苏果超市商品供应优势随着商品经济的发展，国内市场商品繁多，供应充足。国内名优新特产品和“三资企业”产品在市场竞争中显山露

36、水，纷纷进入消费品市场，极大丰富了市场供应。为确保名优产品的供应，苏果专门设立了采购中心，负责苏果超市商品的统一采购，由于苏果市场采购力较强，进行商品统一采购可使商品的采购成本大大降低。同时采购中心负有对消费者需求商品进行市场分析的职责，因此苏果超市的商品品种构成符合消费者的消费与购物倾向。本项目所需国外商品将通过苏果国外配销网络进行采购，本项目具有较强的商品供应优势。2、苏果超市商品销售优势苏果超市在经营上具有大批量销售和小批量销售兼顾的特点，无论是零售商还是个体消费者，均能在苏果超市购得其所需的各种商品（包括食品、非食品等）。商品价格低廉、品质优良、商品繁多，成为苏果超市广受欢迎的关键因素

37、同时本项目引进苏果超前的服务理念和先进的管理模式，本项目具有较强的商品销售优势。从以上分析中可以看出，#地区投资环境和消费环境较好，再加上苏果超市优质的服务和先进的管理模式，苏果超市具有较强的市场竞争优势，市场发展潜力较大。第四章 项目选址与建设条件第一节 项目选址此处略去第二节 项目建设条件一、当地社会经济条件1、#地区社会经济条件近年来，在国家实施￥江城市带承接产业转移的宏观环境下，通过扩大内需，增加投入，加快基础设施建设等措施，#县经济社会获得了较快发展，经济实力不断增强，人民生活水平不断提高。截至2009年底，据初步统计，全年完成生产总值27.51亿元，按可比价计算，比上年增长14.

38、2%，其中：第一产业增加值6.44亿元，增长7.0%，第二产业增加值11.39亿元，增长19.5%，第三产业增加值9.68亿元，增长11.7%。按常住人口计算，人均生产总值15500元。三次产业结构由2008年的24.9:40.1:35.0调整为2009年的23.4:41.4:35.2。#县及周边县市历年社会经济发展情况见下表4-1。表4-1#及周边县历年社会经济发展情况统计年份生产总值（亿元）人均生产总值（元）第一产业增加值（亿元）第二产业增加值（亿元）第三产业增加值（亿元）财政总收入（亿元）#0720.31114555.247.727.341.850824.41137136.079.788

39、562.770927.51155426.4411.399.683.800757.60117319.0026.3022.302.770867.51377610.3032.0025.203.400973.001460010.9034.227.904.000781.572141512.1440.5228.9110.080898.002553412.7051.7033.6012.5009114.92976713.164.537.3015.200730.6386407.7310.2812.622.810835.90101069.0012.1714.723.530941.63116949.5115.78

40、16.344.450713.3488933.934.714.71.030815.07100333.795.605.681.400917.30114564.007.106.201.85注：数据源自统计年鉴及2009年统计公报改革开放以来，#的经济和社会发生了巨大的变化，人民的生活水平不断提高。#县国民经济得以快速稳定健康的发展。2010年，#的国内生产总值达33亿元，比“十五”末翻了一番，在全省三类县中名列第一。财政收入为5.3亿元,比“十五”末增加4.6倍，年均增长40.9%。；全社会固定资产投资73亿元以上，增长30%以上；规模以上工业增加值17亿元以上，增长22%以上；城镇居民人均可支配收

41、入增长10%以上；外贸进出口总额5380万美元;三次产业结构得到较大改善，可望由“十五”末的26.5：38.9：34.7调整为2010年的18.0：46.0：36.0;年接待境内外旅游者110万人次，旅游收入3.9亿元；全县职工人均工资28422元，农民人均收入5089元，城市居民可支配收入为7812元,进入中国最具投资潜力200强示范县（市）。目前县委、政府已全面启动了生态工业园扩园升级各项工作。按照转变经济发展方式，大力培育新兴能源产业要求，我县正着力发展低碳经济和无烟工业，总投资83亿元的抽水蓄能电站项目顺利启动。近年来，#县交通运输业有了较大的发展。目前该县已形成公路、铁路、航空配套的

42、交通网络。该地段是#城区中心位置，北邻S217省道和长途汽车客运站、二级火车站及绩-黄、绩-宁高速和#至黄山风景区快速通道出口处，北通京福高铁、杭黄铁路客运专线、￥赣线扩能改造新双线货场，相邻占地面积4.3平方公里的新站新区，水电配套设施建设完善，交通及卫生条件较好，年末货运周转量8.6亿吨公里，分别比去年增长13.5%。铁路旅客发送量92.3万人次，货物发送量57.9万吨，货物到达量108.8万吨。以三条铁路、三条高速公路为支点，一个现代化的综合交通运输网络正加快形成，￥南交通枢纽城市的前景也正阔步向#走来。#建设交通枢纽城市的良好预期，也为区域经济的发展带来了不可估量的美好前景。对此，在2

43、009年#县推进全面大建设动员大会上，#县委、县政府向全县人民发出号召，提出了“六年分作两步走，力争三年翻一番”的发展目标，即2010年实现在老&地区县市争第一，近三年内全县经济总量在全市争中游、增量争上游，在五年内把#建设成￥南重要的交通枢纽城市“的宏伟目标。经过近年来的努力，#县城镇建设和管理又上新台阶。全县城镇建设积极推进，实施了供水、供电、道路桥梁、公共环境卫生等一大批建设改造项目。城市管理水平进一步提高，#地区拥有良好的社会经济环境。2、#工业园区社会经济条件2005年，县委、县政府统一思想，下大决心，决定举全县之力，作出了加快县城西城开发建设的决定，在荒僻的县城西北部建设工业园区，

44、并确定了“三年拉开框架，五年基本建成，七年开花结果”的发展目标，让园区成为全县工业主要基地，财政税收主要来源，城市发展的新亮点。#西区原是一片荒草乱岗，地貌坡度大，开发难度大且成本高。规划总面积13.06平方公里的园区按照产业规划、空间生态规划、基础设施规划设计，形成综合发展的城市功能区，在框架上构成“一轴二片四心”布局。园区建设在缺乏经验，资金不足的情况下，在开发建设中坚持“面向未来规划，一步到位开发”，尽可能减少失误。截至目前，园区基础设施投入已达5亿元，开通道路16条，总长19.6公里，厂区和公共绿化面积4万平方米，“六纵四横”路网基本形成，污水处理厂建成投产，供水、供电、通信等基础设施日臻完善，为园区招商搭好了平台。优化