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1、通货膨胀与房价的关系通货膨胀，一个在2008 年被人们越来越多提起的词。我们先来了解下通货膨胀，它是指流通中的货币数量超过经济运行所需的货币数量而引起的货币贬值和价格水平全面、持续上涨的经济现象。通货膨胀率是货币超发部分与实际需要的货币量之比，用以反映通货膨胀、货币贬值的程度，那么与住房价格是什么样的关系呢。自1999 年以来，中国房地产业得到持续发展，有力地推动了经济的增长。但房价持续地上涨，增幅远远高于一般商品价格，引发了民众对泡沫经济的种种猜想。尤其在目前通涨压力加大的形势下，房价上涨也变得越发敏感。 很多人认为，房价的飙升对经济的通货膨胀并没有太大的关系。为什么人们会有这种感觉呢，这是
2、因为在2004 年至 2006 年， 内地各大城市住房价格猛涨的时候，通货膨胀并没有很明显地表现出来。而导致这个现象的原因有两个，一是目前我国衡量通货膨胀的统计指标CPI （居民消费价格指数）对居住类消费的计算权重较低，大概在13%左右，并且没有计入商品房销售价格，只是计入房租价格。二是CPI 对食品类消费的权重较高，大约在33%左右，而房价对食品类商品价格的影响有着滞后效应。住房价格的飙升到底对我国的通货膨胀有什么影响，可以说， 住房价格是我国目前通货膨胀的主要诱因之一。目前我国通货膨胀的是由食品类商品价格上涨引起的，食品类商品的价格为什么在2007 年大面积的上涨呢，主要原因两个，一是受国
3、际市场食品类商品价格上涨影响，属于输入型通货膨胀；二是受到房价飙升的影响，受到商品比价复归特性的影响。本文主要分析为什么房价的飙升带来了中国通货膨胀的形成。了解一下什么是比价复归。所谓比价复归就是具有比价关系的不同商品的价格先后发生同方向、同幅度的变化，使比价关系在一定程度上复原。各种商品之间的价值比例是商品比价关系的基础，但由于商品价格偏离价值的程度不同，比价复归所引发的结果也不相同。比价复归大致又分为两种，一种是行政力量主导下的比价复归，比如，由国家定价的商品，政府一般要根据商品的价值和商品的供求关系来确定比价。一种是市场力量主导的比价复归，这是一种隐性的但非常强大的力量。各种商品的价值之
4、间的比例关系是商品比价关系的基础，因为商品的价格背离其价值的幅度是有一定客观限度的。因为通货膨胀与房地产价格之间关系较复杂，难以直接对其进行分析研究。正如通货膨胀归根结底是一个货币问题，房地产价格波动可以说也是一种货币现象。根据房地产价格与货币供应量及通货膨胀等经济数据，运用经济计量方法找出房地产价格的货币影响因素（货币供应量），通过货币供应量作为中间量探讨房地产价格与通货膨胀二者之间关系，从而进行一些判断并为宏观经济决策提供理论基础。一、货币供应量的概念、指标及影响货币供应量（也称货币存量），是指全社会的货币存量， 是全社会在某一时点承担流通手段和支付手段的货币总现阶段我国的货币供应框架体系
5、中，货币供应量主要有以下几个指标：M0 = 流通中现金M1 （狭义货币）= M0 + 非金融性公司的活期存款 M2 （广义货币）=M1 +非金融性公司的定期存款 +储蓄存款+其他存款通常所说的货币供应量，主要是指M2。通常来讲，衡量货币供应是否均衡的主要标志是物价水平的基本稳定。物价总指数变动较大，则说明货币供求不均衡，反之则说明供求正常。二、货币供应量与通货膨胀的关系研究从货币分析法的一个公式：Md= PL （ R ， Y ） 我们可以得出，货币总需求（M）与价格（P）、利率（R）和产出水平（国民收入 -Y）有关。在利率（R）相对稳定的情况下，要保持物价的稳定就要保证货币的供给随着国民收入的
6、增加而增加。 过分地增大货币总量的供给就会造成通货膨胀。通货膨胀和货币供给是正相关关系。通货膨胀与物价上涨是不同的经济范畴，但两者又有一定的联系，通货膨胀昀为直接的表现就是物价上涨。因此，消费者物价指数CPI 通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。一般当 CPI 增幅 >3%时称为通货膨胀；当CPI 增幅>5%，称为严重的通货膨胀货币大量投放发生1994 年之前。在1993 年，广义货币供应量（M2 ）的增长率高达40%。 1995-1996 年，我国曾面临较为严重的通货膨胀，尤其是1994 年，全国零售商品物价指数和居民消费品价格上升超过20%。 1995 年， CPI 指数也高达
7、17.1%。由此可见，过量的资金是通货膨胀的一个重要原因之一。而从1997年底（10月）起到2003年底我国零售物价总指数（RPI）连续下降， CPI从 1998 年 3 月起持续下降22个月。 依据经济学一般定义，可判定我国经济曾经出现通货紧缩现象。2007 年， CPI 达到4.8%，依据经济学一般定义，经济已经进入通货膨胀阶段。2008年 2 月，中国的通货膨胀率跃至8.7%，创下了十二年来昀高点。三、货币供应量与房地产价格之间的关系研究M2 增长率及CPI 增长呈现较大的相关性，但在 2004 年出现了反常现象，原因是 2004年， 我国政府为了抑制投资过热，促进国民经济持续健康发展，
8、重点针对土地市场开展整顿，严格控制土地供给。社会上形成了一种房地产价格将不断上涨的心理预期，导致大量闲散资金出于投机目的流向房地产市场，进一步增大了房地产市场的需求，从而造成房地产市场价格进一步上涨。而另一方面，2004 年的货币供应量却较大下降，因而导致2004 年的特殊情况。但从总体来看，我国房地产价格与货币供应量是呈正相关关系的。房地产价格变动对货币需求的影响体现在三个方面：（ 1 ） 财富效应，房地产价格的上升意味着人们名义财富的增加，货币需求相应增加。（ 2）交易效应，房地产价格的上升往往伴随着交易量的扩张。成交量越大，需要用来完成媒介作用的货币就越多，相应地，对货币的需求就越大。（
9、 3）替代效应，如房地产价格上涨，会使得人们调整自己的资产结构，多持有房地产，少持有货币，货币在人们资产组合的比重下降，会降低货币需求。房地产价格变动对货币需求的影响由这三方面的效应共同决定，财富效应和交易效应增大了货币需求，而替代效应减少了货币需求。货币供应量对房地产价格的影响主要表现在由于货币供应量的增加，导致流通中的货币量增加，从而导致货币贬值，从而房地产价格上升。四、通过货币供应量分析通货膨胀与房地产价格之间的关系通过以上的分析可以发现货币供应量与房地产价格和通货膨胀之间均分别呈现正相关关系。同样可以看出，1998-2007 年来我国房地产价格与通货膨胀呈现较高的相关性。这是由于当货币
10、供应量增加时，流通中的货币数量可能会超过经济运行所需的货币数量而引起货币贬值和价格水平全面、持续上涨，将导致流通中的货币量增加，而导致通货膨胀现象。 另一方面，当货币供应量增加时，将导致流通中的货币量增加，这在一定程度上会使货币贬值，而货币贬值又会使得房地产价格上升。而房地产价格的上涨或下降也在一定程度上影响货币供应量的增加减少。在一定区间范围内，随着货币供应量的增加，有利于刺激房地产市场发展，房地产企业可获得更多资金易于导致房地产市场繁荣。由于房地产市场的巨大带动作用将有利于经济形势向正方发展，必然导致CPI 的增长。但如果货币供应量过多，首先易直接导致通货膨胀。同时， 房价过度上涨造成经济
11、主体的预防性动机增加过大，使储蓄增长幅度过大（这对应着消费大幅缩减），就有可能对产出、通胀形成负面的影响，引发通货紧缩；反之，如果房价上涨刺激消费增长（减少储蓄），或者虽然使储蓄增长，但增长幅度低于投资的增长幅度，则可能对产出起正向作用，进而对物价水平产生向上的压力。一致的相关性，两条折线段的变化趋势有很大相似性，图表为这种相关性分析提供了有力的依据，但各变量之间复杂的经济关系还需要于更严密计量方法的检验。五、小结通过以上有关历年来房地产数据及通货膨胀数据和货币供应量的研究，探讨房地产价格与通货膨胀之间的关系，研究发现我国房地产价格与通货膨胀之间呈现高度相关关系，看似不相关的商品之间实际上存在
12、着一定的内在联系。从上面的理论可以了解到当房价持续上涨时，其最终会导致地价持续上涨，而地价的持续上涨，最终会在土地上生产的农作物的价格上反映出来。当房价快速上涨，远远偏离商品的价值，就与其他商品价格之间形成了巨大差距，而这种差距不可能永远保持下去。当房价持续上涨到一定程度，在比价复归力量的作用下，粮油等生活必需品价格必然上涨只有通过上涨才能实现与房价的比价复归。其上涨幅度与房价的涨幅有关，如果房价成倍上涨，粮油等生活必需品也必然以相近的速度和幅度上涨，在这种情况下，通货膨胀其实很难避免。也就是说，房价的持续上涨，导致了农产品价格的报复性上涨，然后通过价格传导机制，最终导致了通货膨胀的产生。综上所述，考虑到在居民消费中占较大比重的住房消费，直接影响居民的其他消费支出，但因其存在投机性因素，目前还没有纳入到CPI 指标体系中，所以我国目前的CPI 指标体系还需要进一步完善，并加强对房地产价格的监测和对房价未来走势的准确判断，提防当前和未来的通货膨胀风险。我国目前解决通货膨胀的主要举措要从抑制房价开始，要让房价回归到老百姓负担得起程度。只有房价理性回归，才能切实有效控制住通货膨胀，希望政府能够深切的认识到这一点。