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1、沈阳苏家项目屯财务分析说明,1,会德丰发展（中国）,沈阳苏家屯项目财务分析说明,Feb 2，2007,沈阳苏家项目屯财务分析说明,2,财务分析基本假设,沈阳苏家项目屯财务分析说明,3,财务假设说明,本财务分析是基于对沈阳市近年房地产市场发展概况，尤其是浑南新区市场特征而对本项目未来发展状况进行的预判。项目未来实际开发过程中可能面临的不可预见的不确定因素，还需慎重考虑。本项目假设分7期（2007年2013年）连续开发，且售卖型产品（以住宅为主）在开始建设的第二年即有销售收入。对可租可售的产品，进行了不同租售策略的财务分析比较；对酒店和OUTLETS 产品，采取租赁且长期经营的模式，并以此进行财务
2、分析。项目资金安排中，全部的土地成本为发展商的自有资金，其他的建设资金通过银行贷款取得。在年度累计净现金流为正值时，开始偿还银行贷款。建设成本中单位造价的确定，参照国内同等城市同类建筑造价的标准，并结合沈阳当地市场实际情况略作调整。,沈阳苏家项目屯财务分析说明,4,用地面积测算,上图：贵司2007年1月5日发来的传真：在没有扣掉大市场一期二号厅的情况下，转让面积合计为1309.59亩。,上图：鉴于贵司没有扣掉大市场一期二号厅的确切面积，我们根据CAD图纸进行测算，转让面积约为1136亩，以此作为财务测算中土地成本的计算基础(1136亩*80万元/亩9.088亿元)。,沈阳苏家项目屯财务分析说明
3、,5,开发分期假设,I 期 II 期：博览中心地块，主要产品以住宅和社区商业为主,III 期 V 期：原大市场2期地块，主要产品： 住宅 OUTLET MALL Business Park 酒店式公寓 商务酒店 社区商业 公建配套,VI 期 VII 期：原大市场2期地块，主要产品以住宅和社区商业为主,沈阳苏家项目屯财务分析说明,6,开发进度模拟,沈阳苏家项目屯财务分析说明,7,建设成本假设,注：此单位造价已经考虑了北方住宅常用的采暖保温材料。,沈阳苏家项目屯财务分析说明,8,投资规模估算,静态预计项目总投资额近48亿元人民币，由于假设建筑成本每年有3%的增长，故最终的总投资额为51亿元。,沈阳
4、苏家项目屯财务分析说明,9,售价及租金假设,沈阳苏家项目屯财务分析说明,10,投资收入预估住宅物业,假设条件： 住宅开发的销售进度根据每年的住宅开发量和销售率95%而设定的。本项目的住宅物业假设2008年开始销售，每年的销售价格以9.5个百分点增长，销售成本按年收入的4%预估。住宅开发收益：在以上各数据的假设条件下，住宅开发总收入超过100亿元（10,542,178,151元）开发成本（包括销售成本）近46亿元（4,636,722,561元），以及各类税金住宅开发净收益超过30亿元（3,054,700,754元），内部收益率（IRR）达31.29%,沈阳苏家项目屯财务分析说明,11,投资收入预
5、估酒店公寓,假设条件： 假设酒店公寓能在3年内售罄，按50%，40%,10%的销售进程。由于酒店公寓属第IV期开发项目，假设2012年开始销售，每年的销售价格以9.5个百分点增长，销售成本按年收入的4%预估。酒店公寓收益：在以上各数据的假设条件下，酒店公寓销售总收入近6亿元（584,752,123元）开发成本（包括销售成本）近2.5亿元（248,419,092元），以及各类税金酒店公寓以销售模式开发，净收益为1.17亿元（116,970,102元），内部收益率（IRR）达20.83%,沈阳苏家项目屯财务分析说明,12,投资收入预估商业物业,假设条件： 商业物业销售进度见下表。根据物业开发进程，
6、假设2008年开始销售。商业物业收益：在以上各数据的假设条件下，商业物业销售总收入近5亿元（584,752,123元）开发成本（包括销售成本）超过2亿元（248,419,092元），以及各类税金配套商业物业全部销售，净收益为1.48亿元（116,970,102元），内部收益率（IRR）达40.57%,沈阳苏家项目屯财务分析说明,13,投资收入预估商务物业（Business Park）,假设条件： 假设商务物业能在3年内售罄，按50%，30%,20%的销售进程。其属第IV期开发项目，假设2011年开始销售，每年的销售价格以9.5个百分点增长，销售成本按年收入的4%预估。商务物业收益：在以上各数据
7、的假设条件下，Business Park销售总收入约3亿元（303,405,763元）开发成本（包括销售成本）1.6亿元（160,914,834元），以及各类税金商务物业按现在市场平均价格销售，净收益为3千多万元（31,990,156元），内部收益率（IRR）10.36%，小于设定的基准收益率,沈阳苏家项目屯财务分析说明,14,投资收入预估OUTLET,假设条件： 假设OUTLET以商铺租借方式收取租金，不考虑其它部分收入，空置率最小为5%。假设2010年开始营运，每年的租金价格以6%增长，营运成本按年租金收入的15%预估。商务物业收益：在假设条件下，OUTLET的财务经营期15年，租金总收入
8、近5亿元（494,791,845元）开发成本（包括销售成本）约4.4亿元（443,270,386元），以及各类税金15年经营期内，净收益为4百万元（4,092,988元），内部收益率（IRR）7.72%，小于设定的基准收益率可见，OUTLET与商家的合作模式、获利份额将直接影响其最终收益率,沈阳苏家项目屯财务分析说明,15,投资收入预估酒店,假设条件： 假设酒店的客房收入除客房价格外，含其它餐饮商务活动费用。于2012年开始营运，每年客房价格以6%增长，营运成本按年收入的40%（行业平均标准）预估。平均入住率为60%。酒店收益：在假设条件下，酒店的财务经营期13年，总收入6.5亿元（652,4
9、11,777元）开发成本（包括销售成本）约5.3亿元（533,176,805元），以及各类税金13年经营期内，净收益为6500万元（63,763,391元），内部收益率（IRR）12.12%，基本达到酒店行业的基准收益率,沈阳苏家项目屯财务分析说明,16,建设资金筹措与来源,本项目建设投资资金最少为47.9亿元，其中土地成本约9亿。资金来源主要为自有资金，和银行贷款。自有资金为9亿，主要提供土地成本的支付。其余投资资金依靠银行贷款以及项目销售收入的滚动开发来筹集；根据项目的现金流量表，资金的最大缺口在2010年，且需银行资金7亿元。,沈阳苏家项目屯财务分析说明,17,现金流财务评析,现金流量表
10、（全部投资）：全部投资现金流量表是以全部投资作为计算基础，不区分投资资金来源，用计算全部投资的税前及税后财务内部收益率、财务净现值等指标，考察项目全部投资的盈利能力。通过现金流量法进行整体项目投资效益测算，税后财务净现值（NPV）为3.3亿元（335,183.835元），财务内部收益率（IRR）为16.49%。内部收益率明显高于基准收益率12%，投资可行性较高。计算项目全部投资回收期，动态情况下，将在2015年实现投资回收。,沈阳苏家项目屯财务分析说明,18,财务评价汇总,沈阳苏家项目屯财务分析说明,19,本财务模型（Excel表格）使用说明,OUTPUT ：主要财务测算结果ASS ：主要财务模型指标假设Costs ：开发成本Revenue ：未来收益，包括出售和出租收益House Hotel ：各类产品的分别测算Financing ：融资安排计划Yearly Total Table：项目整体年度资金模拟表格中蓝色背景的数字是基本输入的,