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1、浅析住房公积金制度助推我国房地产业发展的作用及对策我国住房公积金制度建立以来，己历经了 20多年的发展。对促进房地产业的发展，解决 广大工薪阶层住房问题，改善其住房条件起到一定的作用。公积金贷款及公积金存款犹如一 辆马车的两个车轮，支撑并推动着住房公积金业务协调发展。住房公积金是强制缴存的长期住房储金，用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房。 国家建立住房公积金制度的目的是借助公积金存贷款业务帮助广大公积金缴存人改善自身的 住房条件，但目前住房公积金由于住房公积金缴交额低、覆盖而不广，经济驱动作用弱，在 房价趋高的情况下，难以依托住房公积金业务解决广大缴存人的住房问题，推动我国以内需 拉动的经
2、济发展。笔者认为理想的住房公积金发展状态应是能大幅提升缴存人的购房能力， 促进住房消费，进而拉动相关行业发展，并推进包括就业，养老在内的民生需求的解决。从 这个意义上说，住房公积金是牵一发而动全身的关键经济要素，加大对发展住房公积金业务 的投入，将能有效促进我国经济发展方式进一步转变，优化经济要素投入结构，优化收入分 配体制，在房价日趋稳定的前提下，能很大程度上消化前期非理性增长造成的房地产泡沫， 实现房地产调控的软着陆。1现阶段，良好的住房公积金制度体系应具有的功能与作用(1)直接提升工薪阶层住房消费能力，减轻其购房负担。住房公积金具有显著的抵销房价的功能。以购买一套100平方米的住房，房价
3、100万元 为例，按目前购买首套房的政策，首付30万元，贷款70万元，其中：公积金贷款45万元， 商业贷款25万元，贷款期限20年，按2012年7月6日人民银行公布的基准利率计算， 每月的贷款月还款额(以下简称月供)为4718. 22元，如果其中的2000元由住房公积金每个 月偿还，还款期限20年，可测算出相当于以公积金的形式提供了 316130. 87元的购房款，占 总房价的31.61%,相当于房价直降了 31多万元，具有显著的减价效应，而且根据本购房案 例分析可知：当月缴额越高，减价效果就越明显，当公积金月缴额达到4000元以上时，最 高减价可达70万元。由于冲抵房价的这部分资金由购房者每
4、月缴纳的公积金支付，根据国家住房公积金管 理条例,单位缴交的公积金的列支，机关事业单位在预算或费用中列支,企业在成本中列支， 具有转移支付的功能，不涉及货币增发。通俗地讲，就是房价中有相当一部份由政府或企业 来支付了，对消化房价泡沫有明显的作用，对房地产调控的软着陆有深远的现实意义。当前 部分商业银行与公积金管理中心合作开办的住房公积金自动委托提取还贷业务，更能很好地 突出公积金抵冲房价的效果。在办理公积金委托提取还贷业务后，购房人每月的月供中有相 当一部分自动由公积金抵冲，抵冲得越多，需要由借款人动用收入来支付的月供就越少，可 用于生活消费的资金就越多，能带动并促进这些消费涉及行业的发展。目
5、前我国社会中等收入的中产阶层比重小，我国基尼系数2010年以来均超过0.5,已跨 入收入差距悬殊的国家行列，财富分配长期不均不利于构建和谐的小康社会。现阶段，影响 中产阶层扩大的重要原因是准中产阶层不能轻负担地实现居者有其屋。住房房价高企，又缺 乏冲抵房价的其他有效经济手段，一旦购房，有望步入中产阶层的工薪阶层即成为房奴而降 低其日常消费能力，影响其生活品质，无法成为中产阶层的一员。这在当前金融危机持续，出口受阻，投资受限，需靠内需消费拉动经济增长的大环境下，无疑是雪上加霜。安居而乐业，小康的和谐社会不可能建立在大部分民众居无定所的情况之下的。正如美 国社会学家迈克尔谢若登在资产与穷人一书中的
6、精辟论述：收入只能维持消费，而资产 则能改变人们的思维和互动方式。有了资产，人们开始从长计议，追求长期目标。也就是说， 收入只能填饱人们的肚子，资产则能改变人们的头脑。资产可以给人一种稳定感，让人有长 期打算。资产会让一个家庭稳定，家庭的稳定是社会的稳定基础。通过住房公积金制度能解 决不同层次的住房需求，最大程度让大部分人拥有住房资产。人拥有了住房资产，不再为租 房与无法买房担忧，将会释放出很大一部分消费潜力，从而将住房变成促进消费的稳定剂， 而不是绊脚石。以畸高房价为特征的房地产泡沫经济，犹如经济领域的一种海啸，蓄积了巨大的杀伤力， 可以轻易催毁我国改革开放以来取得的经济成果。从这个意义上说
7、，房地产泡沫的危害犹甚 于高通胀。中国经济能否软着陆，房地产价格如何理性回归是关键。国家近年来大力推进保 障房建设，显示了解决高房价问题的坚定决心。房地产价格大幅下跌会引发诸如银行不良贷 款剧增，地方财政收入减少及已购房群体成为负资产人士等种种弊端。因此，任何促使房价 大幅下降的政策，犹如猛药，可能弊大于利。而利用公积金抵冲高房价是一种有效消化前期 房价非理性增长产生的房价泡沫,是房地产价格的一种变相的理性回归方式，是一剂温和药， 甚至是补药，无疑可以避免房价大幅下跌引发的次生灾害。综上所述，住房公积金恰恰具有的抵冲房价作用，有利于拉动内需;有利于培养我国的中 产阶层;有助于构建橄榄型和谐社会
8、，更快地实现小康社会;有助于房地产调控软着陆。(2)为城镇化及中小企业的高速发展保驾护航我国目前在迅速推进的城镇化及中小企业的高速发展为公积金业务进一步发展提供了广 阔的发展空间，而大力发展公积金业务是城镇化及中小企业发展的内在需要。近年来，我国农业机械化与水稻等农作物高产的农业科技研究与产业化已步入一个较高 层次，可以预见，我国还会继续将农业科技进一步深化作为发展重点。随着农业科技的进一 步深化发展，将有更多的农村劳动力从农业领域解放出来，为中小企业的发展提供充足的劳 动力，促进中小企业的高速发展，也加速了城镇化进程。而人数众多的劳动力转换为城镇居 民后，需解决的重大问题之一就是居住问题，安
9、居方可乐业，因此妥善解决安居问题将是决 定这个发展阶段成败的关键。居者有其屋，成为提升百姓幸福感的关键。另一方面我国近年来高校扩招虽然颇受非议，但不可否认也为我国的经济发展蓄积了大 量受到不同层次高等教育的劳动力资源。大量吃苦耐劳、聪明能干、文化素质较高劳动力， 日益完善的基础设施配套、日臻完善的工业体系等制造业强国的必备条件。我国是完全具备 的，劳动力条件与发达国家相比还有较大优势，这也是我国发展经济发展的重要资源之一。 如何用好这一优势，让逐步壮大的制造业大军能解除安居的后顾之忧，投身于打造真正的制 造业强国历史潮流中.高房价导致的住房问题始终是绕不过去的一道坎，也需要运用住房公 积金这一
10、法宝来化解。(3)作为准社保基金，提供养老保障。我国目前已经进入老龄化社会，随着劳动力人口逐渐减少，退休人口逐年增多，由社保 基金支付的养老金可谓是捉襟见肘，急需寻求养老金的其他补充资金来源，而住房公积金正 是这种有效的资金来源。根据住房公积金管理条例，逐月缴纳住房公积金的职工退休时， 可全额支取其个人公枳金帐户内的公积金存款余额，在公积金缴交额较大的情况下，这无疑 是一笔可观的养老资金。如果退休前，缴存人已借助公积金贷款购房，拥有资产，并还清了 贷款，则可以在退休后，以资产作抵押，发放逆按揭养老贷款，也能缓解我国步入老龄化社 会后的养老问题，同时促进银行业个人信贷业务的发展。从这个意义上讲，
11、住房公积金又相 当于准社保基金，为养老问题提供解决渠道。(4)减轻高房价导致的生活压力，产生良好的边际效益。住房需求是在解决温饱问题的另一高层次需求，是我国进入小康社会前需要跨越的一个 障碍。目前许多家庭由于存在住房消费的刚性需求，迫不得已购买了住房，往往需要耗尽几代 人多年的积蓄，背负沉重的房贷。而未实现住房需求的家庭始终生活在买房还是租房的忧虑 之中，在工作压力日益增大的当今社会，还需承担住房问题带来的生活压力，民众的幸福感 势必会大打折扣。住房公积金的注入无疑让广大工薪族能借力摆脱高房价带来的生活压力， 轻装上阵，激发自身潜力为单位与社会多做贡献，同时，也能继续培养并保护强劲的住房需 求
12、源动力，促进我国房地产市场的可持续发展。住房需求是房地产市场健康发展的发动机。 在当今世界经济处于颓势，缺乏动力的情况下，这是我国独有一种难能可贵的经济发展动力。2深入发展住房公积金业务的对策(1)建立健全公枳金立法机制，保障公积金制度的执行力度。必须强化公积金制度顶层设计，将其上升到战略的高度进行探究，提升住房公积金的立 法规格,目前，我国的公积金制度的推行依赖于国务院颁布的住房公积金管理条例，虽然 规定了无故不缴交住房公积金的各种制裁措施，但其效力远不及国家法律，且执法力度弱， 导致公积金覆盖面还不够广。如果国家将公积金制度上升到立法层面，以国家法律形式固定 下来，加以推行，同时加大公积金
13、监管与执法力度，将能有效扩大公枳金缴交覆盖而，使住 房公积金制度能惠及更多人。(2)通过财税政策调整，大幅提升公积金缴交额。如何大幅提升住房公积金缴交额，增加住房公积金源头的厚度，是解决困扰住房公积金 业务发展的瓶颈问题的重要手段，只有在财税体制上加以配合才能取得更好的成效。笔者认为，可以借鉴北欧国家实行的高福利高税收制度进行住房公积金制度优化。在北 欧国家实行的高福利高税收制度下，工薪阶层收入高，但并不会引起通货膨胀，因为收入中 的大部分已作为所得税上交，这样政府也有了充分的财政资金来源。政府根据取之于民，用 之于民的原则，将税收收入用于居民的社会福利开支，实现了经济资源的良性循环与倍增。
14、我国的住房公积金制度可通过财政投入与税收调亿大幅提升住房公积金缴交额，在实行的 过程中，需注重资金投入的方式，即应着重于通过提高住房公积金缴交比例，将资金直接用 于补助公积金缴交额，而不能将资金用于补助工资。因为提高工资虽然也可以大幅提升住房 公枳金缴交额，但我国实行的是低所得税体制，提升工资或多或少会增加社会货币供给，有 引发通货膨胀之嫌，而提高住房公积金缴交比率，并着重提高单位缴交的比例，适当减少个 人缴交的比例，将直接提高工薪阶段购买住房的能力，再借助公积金委托提取还贷的功能， 摊薄购房还贷资金压力。我国目前正处于城镇化及中小企业发展提速阶段，如果提高公枳金 缴交额，将直接提高人力成本，
15、不利于充分就业，而且企业因人力成本的提高，会将成本转 嫁到产品中，也会造成物价上涨，引发通货膨胀。目前我国拥有较高的外汇储备，财政收入 年年盈余，财政收入的很大比例的来源是税收收入，可以在确保税收收入稳定的前提下，可 将一部分税收收入以适当的方式专项返还给企业作为增加职工住房公积金的资金，缴存到职 工个人的公积金帐户中，同时加强监管及保障措施，确保增加的公积金能真正落实到职工个 人的公积金帐户中。对行政事业单位则可直接通过增加预算或费用的方式解决公积金的资金 来源问题，这样，广大国民就能从国家经济发展中直接受惠，也大大减轻了居民的购房负担， 从而释放出巨大的消费能力，拉动我国经济的持续高速增长
16、，实现内需主导型经济的良性循 环。(3)发展节能高效建筑，促进房地产市场产品结构优化调整，建立不同需求层次的房源供 应池。我国近年来的州能低碳经济的观念已逐步深入人心，以光伏为代表的节能产业发展方兴 未艾，在大幅提升住房公积金，提高民众住房消费能力的情况下，辅之以国家惠民节能补贴 政策，发展节能抗灾新型建筑产业就能水到渠成，同时也能扩大对光伏产品的需求，通过拉 动内需，使光伏产业摆脱反倾销贸易战泥潭。大力发展能抗灾新型材料，扩大方能抗灾新 型建筑在住房产品中的比重，促进房地产开发向节能规划，建筑业向行能抗灾设计，施工的 大方向转变。目前房价高，人们对房价的预期也逐步看高，开发利润相应较高，而节
17、能抗灾 建筑犹如一种高端商品，即使定价相应高一些，也容易被购房者接受。这将能把一部分消费 能力高的刚需购房者及富裕阶层引导到这样的高端消费中来，减少对普通住房的需求压力， 调低人们对普通住房的房价预期，使通过市场之手使房价理性回归成为可能，从而实现多赢 局面：一是引导发展在能抗灾新型建筑，一方面促进房地产市场的产品结构转型和优化，提 高我国的建筑设计与建造水平、也符合发展低碳经济，促进生态文明建设的要求；另一方面能 够在发生地震、火灾、水灾等自然灾害事件时，大幅减少人员与财产的损失。二是提供多层 次住房供给，有利于在住宅市场逐步形成高、中、低三种住房需求解决模式，促进普通商品 房价格的回归。在
18、目前限购调控的政策下，对住房价格波动起主导作用的是刚需购房者，只 有合理引导这部分消费者，才能使房地产价格彻底摆脱泡沫化。三是节能抗灾新型建筑由于 采用了新的工艺，可以大幅度提高建筑的使用寿命，减少建筑因拆除产生建筑垃圾，门约资 源，有益环保。(4)继续推行适度房地产调控政策，严防房价过快增长。从长期来看，随着我国城镇化进程加快、居民收入增长、基础设施配套日益完善及可用 于购房的住房公积金缴交额提升，各城市的住宅价格稳步攀升将是不争的事实。这些有利条 件是我国房地产市场长期看好的关健影响因素，犹如牌局中的好牌，需要好的打法才能发挥 最佳效果，最后赢牌。因此，对这些好牌，需要给予必要的驾驭，就是得进行房地产适度调 控，避免过热，控制房地产市场的发展日奏与热度。因此房地产适度调控应是今后我国的长 期国策，而针对房地产投机的严格防控是重中之中。住房是民生商品，也是国民居住生活的 载体，而国民又是国家经济的载体，住房出问题，会影响国家经济的发展与社会稳定，房地 产市场特别是住宅市场，应远离投机炒作，远离房地产泡沫。