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1、案例分析：房地产企业营改增案例背景A公司是一家大型房地产企业，目前对其房产销售和租赁收入缴纳5% 营业税。过渡到增值税税制后，预计这两项收入适用的增值税税率将上升至11% ，但支付的增值税进项税可以抵扣。 A公司发现营改增带来以下三大挑战：财务指标的冲击营业收入：由于增值税属于价外税，不计算在营业收入内，所以A公司在房产销售和租赁服务含税价格不变的前提下，营业收入将有所下降。利润和业绩指标：尽管成本同时会下降一定幅度，但由于收入下降更多，因此利润总额和利润率均会有所降低。EVA （经济增加值）、IRR（内部收益率）等业绩指标也会受到相应冲击。现金流：由于房地产项目前期支付大量进项税，一般只有到
2、项目中后期产生房产销售收入和租赁收入后进项税才能得以抵扣，因此营改增可能会加剧公司在项目前期的现金流压力。税负的影响税率上升与税负转嫁：预计房地产业与建筑业的增值税税率为11% ，高于营业税税率5% 。A公司面临税率上升和建筑企业转嫁税负的问题。进项抵扣：土地出让金、城市基础设施配套与征地补偿费用、融资成本等是否包含进项税、该进项税能否抵扣，将直接影响A公司的增值税负担。相关政策目前仍不明朗。附加税的上升：城建税和教育费附加以企业实际申报缴纳的流转税（含增值税与营业税）为计税基础。一旦流转税支付额上升，城建税和教育费附加也将“水涨船高 ” 。财务管理的变革财务核算体系： A 公司需要改造财务核
3、算体系和ERP系统，以满足增值税税制的需要。例如，为便于账务处理和发票开具，A公司需要设置增值税相关会计科目，梳理供应商和客户的情况，明确其是否系增值税一般纳税人、小规模纳税人或非增值税纳税人。在采购方面，系统需要反映其是否属于增值税的应税或免税项目，并且设置各类货物及服务的税目、税率数据。在销售方面，系统应能够分别列示不含增值税的价格、适用的增值税税率和包含增值税的总价格等信息。增值税发票管理：在增值税税制下，增值税专用发票在各业务环节的管理规范尤为重要，包括专用发票的领购、开具、保管、报废，进项发票的认证、抵扣、作废或丢失时的处理等。增值税纳税申报：营改增后，A公司的纳税申报和税务管理也将
4、发生变化。增值税一般纳税人资格的认定、申报表的填写与申报、应交税金与留抵税金的管理、不可抵扣进项税项目的管理等，对于税务管理人员而言都是全新的领域。应对方案A公司在营改增法规出台之前积极准备应对方案，采取以下三项措施：测算税负影响：对营改增的影响进行测算分析，评估财务指标（包括收入、成本、利润、现金流以及EVA 、IRR 等业绩考核指标）和实际税负的变化幅度与敏感性。该测算结果也可以作为不同商业模式税负比较的基准。优化商业模式： A 公司根据增值税税制的特点，对运营模式（例如房地产销售还是租赁、是否单独提供物业管理服务）、采购策略（例如是否推迟施工进度与延期装修）、合同安排方式（例如包工包料或甲供材料）等进行评估和调整，对相关税负效果进行分析比较。规范增值税管理： A公司组织人员着手编写增值税管理手册，从涉税风险点的角度向业务部门（例如涉及供应商评估标准、合同涉税条款、交易条件、发票取得与传递等）和财税部门（例如涉及发票管理、财务管控、会计核算调整、纳税申报等）提供具体的管理规范和操作指引。