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1、房地产金融作业期中房地产金融期中作业（范围：第1-6 章）【参考资料】：1 .第 1-6章课件2 .谢经荣，殷红，王玉玫.房地产金融（第三版）M.北京：中国人民大学出版 社，2012.4.3 .龙胜平、方奕.房地产投资与金融概论M.北京：高等教育出版社， 2006.11.（重要辅助教材，已提供电子书）4 .计算题需使用 “月复利表 ”查系数，请登录华工网络教育平台，找到本课程课件资料及其他电子资源，如下图找到 “月复利表 ” ，下载文件后供计算用。（认真审题再解答，每题必须有计算过程，如仅给出一个答案而无计算过程的，不得分；发现抄袭，计0 分）1. 一笔 30 年的固定利率、等额本息还贷住房抵
2、押贷款，贷款本金为 200 万 元，假设贷款年利率7%（1）该贷款的每月偿还额为多少？解：贷款年利率 i=7%, PV=2,000,000元,n= 30 X 12=360查月复利表 “抵押贷款常数” ： 0.005996每月还款额（本利和）：PMT=2,000,000X 0.005996=1199比；（5 分）（2）若购房人计划在第 5 年末提前清偿部分贷款，届时该抵押贷款的贷款余额为多少？（ 5 分）解：第 10 年末抵押贷款余额（现值法），查 “余额表 ” ，i=7%， 30年期贷款第10年末 “贷款余额系数”为 0.836857第 5 年末抵押贷款余额： MB5= 2,000,000 x
3、 0. 836857=16737142.某人欲购一套售价300万的商品住房，该借款人符合首套房、首次贷款的条件，首付30%，申请了房价70%的个人住房贷款，贷款年利率6，贷款期限为 20 年，假设在整个贷款期内贷款利率不变，以下两种还贷方式：（1）等额本息还款方式下：a）每月供楼款（3分）b） 第一个月应偿还利息（3 分）c） 第一个月应偿还本金（3 分）（ 3 分）解：贷款金额为： 300*70%=2100000元贷款年利率 1=6% PV=2100000元 N=20*12=240 月则每月还款额（本利和）：PMT=2100000*0.007164=15044.4元第1个月偿 还利息 i=6
4、%/12*2100000=10500 元第1个月偿还本金：P1=PMT-I=15044.4-10500=4544.玩第1个月未贷款余 额：MBi=pv-p1=2100000-4544.4=2095455.6元（2）等额本金还款方式下：a） 每月应偿还本金（3 分）b） 第一个月应偿还利息（ 3 分）d）第一个月已还当月供楼款后，该借款人在银行尚未偿还的贷款余额c）第一个月供楼款（ 3 分）（ 3 分）解：每期所还本金额元第一个月应付利息 t1=i*pv=6%/12*2100000=10500 元则第一个月未还款额（本利和）pmt1=pn+t1=8750+10500=19250元第一个月未贷款余
5、额：mb1=2100000-8750=2091250元d）第一个月在已还当月供楼款 后，该借款人在银行尚未偿还的贷款余额3.一宗商品住宅抵押贷款总额为360万元，贷款期限为 30年，初始利率为6%，贷款利率每年调整。因此，第一次调整利率的时间是第二年年初。届时，综合利率就等于1 年期国库券利率指数加上1%的利差（利率边际）。假定：?后四年的国库券利率指数分别为6%、 7%、 6%和 8%；?每月付款额和利率均按年调整；?每月付款额和利率均无上限；计算这笔可调利率抵押贷款第 1-5 年各年的（ 1）每月偿还额（18 分）（ 2）每年年末抵押贷款余额。（18 分）答：第 1 年查 “月复利表 ”之
6、 6%， 30 年期 “抵押常数 ” ： 0.005996第 1 年每月付款额：3600000X 0.005996 =21585.优现值法查表计算贷款余额：查表法，查 “月复利表 ”之 6%， 29 年期 “年金现值因素 ” 164.743394第 1 年末贷款余额：21585.6 X 164.743394 =3556085第 2 年：查 “月复利表 ”之 7%， 29 年期 “抵押常数 ” ： 0.006721第2年每月付款额：3556085X 0.006721 =2390阮现值法查表计算贷款余额：查表法，查 “月复利表 ”之 7%， 28 年期 “年金现值因素 ” 147.143515第
7、2 年末贷款余额：23901X 147.143515 =3516877第 3 年：查 “月复利表 ” 8%， 28 年期 “抵押常数 ” ： 0.007468第 2 年每月付款额：3516877X 0.007468=262645现值法查表计算贷款余额：查表法，查 “月复利表 ”之 8%， 27 年期 “年金现值因素 ” 132.576786第 3 年末贷款余额：26264X 132.576786=34819974.某一房地产项目第一年年初投入12,000,000元，第一年年末即收入2,000,000元，第二年末有收入 3,000,000元，第三年到第四年年末都有4,000,000元的收入。以4
8、 年为期评估：（ 1）不考虑资金的时间价值，分析项目的可行性。（5 分）（2）考虑资金的时间价值，贴现率 8%,用净现值法（NPV）计算，分析项 目的可行性。（最后结果保留整数）（ 25 分）答：（1）不考虑资金的时间价值CF=200,000+300000+400,000 X 2-1,200,000=118000不考虑资金的时间价值，该项目运营 4 年有 118,000 的净现金流入，项目可 行。( 2)考虑项目资金的货币时间价值，以8%贴现率，查年复利表之“现值因素”第 1-4 年末的贴现系数分别为：0.925926， 0.857339， 0.793832， 0.73503计算该项目前4 年
9、的净现值NPVNPV说4年收入的贴现值总和-第1年年初投资额NPV=200,000(1+8%)+300,000 x (1+8%)+400,000 x (1+8%)+400,000 X (1+8%)- 1,300,000-1-2-3-4=200,000 X 0.925926+300,000 X 0.857339+400,000 X 0.793832+400,000 X 0.73503- 1,200,000=185,185.2+257201.7+317,532.8+294,012-1,300,000= -246068.30因为净现值(NPV) 0,说明在8%的贴现率水平下该项目4 年内运营收入的贴现值小于该项目期初投资额，说明项目亏损，该项目不可行。 5/ 5