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1、*农贸市场改建工程可行性研究报告*市场效劳中央*农贸市场改建工程可行性研究报告目录第一章工程概况3一、根本情况3二、工程提出的背景 3三、建设内容3四、投资估算4五、效益分析4六、主要经济技术指标 5第二章 工程建设的理由和必要性 6一、*城农贸市场的现状 6二、工程建设的必要性 6三、工程的前景分析 8第三章 工程建设条件9一、自然条件及交通地理位置 9二、社会经济开展状况 9三、建设的软环境 10第四章工程方案设计10一、工程构成10二、 平面布置 11第五章组织结构和劳动定员 14一、组织结构14二、劳动定员和人员聘用 14三、工程治理14第六章建设工期15一、建设工期15二、工程进度实
2、施方案表 15第七章投资估算与资金筹措 16一、估算依据16二、投资估算16三、资金筹措17第八章财务分析17一、财务测算说明 17二、经营利润测算 18三、现金流量测算 19四、不确定性分析 19五、主要技术经济指标 20六、社会效益分析： 20第九章结论与建议21一、结论21二、建议2210第一章工程概况一、根本情况1、 建设工程名称：*农贸市场改建工程2、 工程承办单位：*市场效劳中央3、工程负责人：*4、建设地址：*县城农贸市场二、工程提出的背景*城是*政治、经济、文化中央,县委县政府十分重视县 城根底设施建设,随着城市化进程的加快,县城人口的增长.县政府非常关心农贸市场的建设,根据产
3、业开展的需要, 屡次实地考察研究、论证并达成共识,相当必要尽快对县城农贸市场进行 改建.三、建设内容建设内容：建设规模为占地14500平方米,建筑面积为8600 平方米的集农产品、小商品为一体的农贸综合市场.粮、油、副食、日用品超市2000平方米,小商品500平方米2层,800平方米1层,农贸市场钢结构大棚 6000平方米,办公楼600平方米,配套设施：排水系统雨污分流、道路、停车场及场地、垃 圾清运系统、给水、供电、消防设施、摊位设施等.四、投资估算工程估算总投资1667万元.工程建设资金的筹措方案：1、 *市场效劳中央以入股形式筹集667万元,2、商请银行贷款1000万元,3、向上级有关部
4、门和有关单位申请补助.五、效益分析建设工程总投资估算 1667万元,建设工期为1年,工程建 成后,可实现年收入 315万元,年利税270万元,投资回收期 8.6年含建设期,财务内部收益率为13 %,贷款归还期6年, 工程资金回收率高于社会折现率,有较好的经济效益.*县城农贸市场的改建可以形成一定的规模经营,市场改 建成后,可以增加就业岗位,给政府减轻就业压力, 促进社会稳定.农贸市场的建设,有利于*的经济开展,加速农产品的流通领域市场体系,形成以调整产业结构新的经济增长点,同时, 对促进和带动*农副产品的开展具有十分积极的作用.也大大 方便周边区县的菜蓝子工程.本工程的建设,对增强区域信息交
5、流,增加知名度有一定的作用.工程建设具有一定的社会效益.同时*县城农贸市场的建设将有利于提升消费者的消费环 境及菜篮子商品的要求不断提升；一个全新的农贸市场的出现以全方位的迎合人民群众的需求,提升人民群众的生活质量.六、主要经济技术指标主要技术指标序号工程名称单位面积备注1用地面积平方米145002总建筑面积平方米86003建筑密度:%P56.54容积率%13主要经济指标序号指标名称单位指标备注1总投资 万元16672建设期年13销售收入万元3154经营利润万元253.545投资利润率%15.26投资利税率:%r 16.27财务内部收益率%13全部投资8财务内部收益率%24自有资金9投资回收期
6、 :年8.6含建设期:10贷款归还期年6.00含建设期第二章工程建设的理由和必要性一、*城农贸市场的现状*城农贸市场是以生鲜蔬菜、肉食、水产、水果、粮食和 农副产品零售为主的市场,也是县城唯一的农贸市场.*城农贸市场是由早期的县城菜市场经过多年改扩建逐步 形成现占地14500平方米,仅有简易雨棚 2000平方米的露天农 贸市场.2000年6月20日,*城遭遇特大冰雹袭击,仅有的 简易雨棚被毁,目前市场状况是雨季雨淋,睛天暴晒,场地排水不畅,大雨时整个市场常被水淹,地面泥泞不堪,夹杂着腥臭的气息,曾几何时,传统的农贸市场,在人们的心目中成了脏乱差的代名词.二、工程建设的必要性1、市场是经济开展的
7、根本要素.200 7年*生产总值完成177351万元,增长13.01%.其中：第一产业增加值65336万元,增长9.1% ;第二产业增加值 52972万元,增长 25.07% ; 第三产业增加值 59043万元,增长8.15%.*市场流通业开展 滞后,目前全县仍无中型以上市场,与经济开展不协调,因此加快市场建设是县域经济开展的需要.2、为加快第三产业开展,实现产业结构调整的有效途径,振兴县域经济,促进第一、 二产业的协调开展,增加社会劳动力 就业,保持社会稳定的重要因素.但是第三产业在永胜经济开展中是滞后的产业.县城农贸市场的建设将成为中等规模的综合市场,对提升县域农副产品的商品率具有重要意义
8、. 从而促进第一、 二产业的开展将增加许多的就业时机, 因此该工程的建设是第三 产业开展的需要.3、改建县城农贸综合市场, 搞活农产品的流通,有利于更 多农产品来这里设立营销窗口, 扩大营销网络,提升市场占有率, 从而更有利于促进农副产品生产的开展.永胜未来开展的“四大目标实施“五大战略；推进农业产业 化过程中,增强市场建设,培育形本钱地生产要素市场和农产品 体系,是* “十一五期间的重要任务之一.4、农贸市场改建,将逐步改变这种低层次的商业态势.就在近一两年,通过市场改建,让农副产品进入超市, 蔬菜、鲜肉、 水产等菜篮子进入大棚.整洁的包装、品牌化的农产品、加上大棚的购物环境,令消费者大开眼
9、界一一原来买菜也可以这么优雅！农贸市场逐步取代了露天菜摊, 其丰富的商品、灵活的经营, 使农贸市场成为居民购置菜篮子商品的主要场所. 随着经济的发 展和人们生活质量的提升,消费者开始对市场提出了更高的要 求,环境可否更好一些.*城*镇全镇总面积为 242.7平方公里,辖12个行政村、 141个自村,总人口 5.8万人,是*政治、经济、文化中央、交 通重镇、商贸重镇,为彼邻乡镇村货物集散地.县城农贸市场, 已经不适应现在的市场需求.所以有必要对农贸市场进行履行, 便利人民的生活条件需要.农贸市场改建,有其经济根底和社会根底,消费者对消费环境及菜篮子商品的要求不断提升；迫切需要一个全新的农贸市场的
10、出现以全方位的迎合人民群众的需求, 提升人民群众的生活质量.三、工程的前景分析随着城市改造的纵深开展,以往市场的简陋情形以及脏乱差 的环境都将得到改变,因此,对农贸市场进行改建,无论从环境、 市场配置还是市场治理来说都大大上了一个台阶,因此,它不仅仅受到消费者的青睐,对于投资者、经营者也是极大地吸引.第三章工程建设条件一、自然条件及交通地理位置县城*镇地处*中部偏北,全镇总面积 242.7平方公里, 辖12个行政村、141个自村,总人口 5.8万人,镇区是祥宁线、 丽攀线线交叉点,是商贸重镇, *素有滇西北鱼米之乡的美誉. 县城农贸市场占地面积 14500平方米,是县城唯一一个综合性 农贸市场
11、.根据县城总体规划要求,农贸市场改建在原址进行,工程所需水泥、钢材、砂石料运输方便,已具备了供电、供水、通讯设 施等根底施工条件.二、社会经济开展状况2007年,*实现生产总值GDP177351 万元,比上年 同期增长 13.01%,其中实现工业总产值 95022万元,增长 28.65%,实现农业总产值 102557万元,增长25.94%,实现社 会消费品零售总额35891万元,增长23%,农民人均纯收入1849 元,实现财政一般预算收入 6069万元,增长39.94%.三、建设的软环境为促进*县城农贸市场的可持续开展 ,县城农贸市场将进一 步加大根底设施建设,由于农贸市场的建设是提升县城*镇
12、居民生活质量的关键,故县委,政府非常重视农贸市场的建设,并成立工程建设领导小组,协助处理建设过程遇到的各种问题.第四章工程方案设计一、工程构成1、主要构成建设规模为占地14500平方米,建筑面积为8600平方米的 集农产品、小商品为一体的农贸综合市场.粮、油、副食、日用品超市2000平方米,小商品1300平方米,农贸市场钢结构大棚 6000平方米,办公楼600平方米,配套设施：排水系统雨污分流、道路、停车场及场地、垃 圾清运系统、给水、供电、消防设施、摊位设施等.2、建筑防火设计本方案农贸市场大棚结构设计,本工程建筑层高6.00m,建 *农贸市场改建工程可行性研究报告筑层数为单层,建筑总高8.
13、50米,结构类型为彩钢板轻型钢结 构.消防平安按 GBJI6 87中要求进行设计.3、排水系统环保处理室外排水系统：室外排水采用雨污分流制,从东向西排至城 市污水检查井.室内排水系统：所有建筑排水采用雨污分流,污水直接排到外污水检查井,屋面雨水经雨落管排至室外雨水检查井.4、电气本农贸市场总安装容量约500千伏安,属三类用电负荷,采用一路电源供电,选一台 10KV变压器可满足用电要求.5、防雷接地本农贸市场属二级防雷建筑物,在屋顶沿设避雷带,利用柱内主筋做引下线,根底内钢筋做接地极,接地电阻R10欧姆.6、抗震：根据云南省地震强度区划,场址地区地震根本烈 度为8度,建筑物按地震根本烈度 8度设
14、防.二、平面布置平面设计,县城农贸市场四面临街,考虑市场人流进出较多, 在东面临文明北路设 2个出入口,南面临东街设 1个出入口, 西面临北街设2个出入口,共设5个主入口.在市场内部设纵横ii*农贸市场改建工程可行性研究报告4条主道,方便市民购物及市场本身的噪音等问题的解决.在平面布置上,各建筑物之间按规定要求留有足够的间距,道路成环形,通畅,能满足消防和运输等方面的要求.建立消防设施,购置消防设备.三、主要技术经济指标主要技术经济指标表一序号工程名称单位面积备注1用地面积平方米145002总建筑面积平方米86003建筑密度%56.54容积率%13建构筑物一览表表二序号工程单位结构数量备注1建
15、筑工程1.1钢结构大棚平方米钢结构60001.1.1蔬菜区平方米钢结构20001.1.2水果区平方米钢结构15001.1.3肉类区平方米钢结构10001.1.4水产区平方米钢结构5001.1.5土杂、干货区平方米钢结构10001.2超市平方米钢结构20001.3办公楼平方米砖混6002配套设施2.1排水系统雨污分流米钢筋混凝土园管13002.2道路米混凝土13002.3停车场及场地平方米混凝土5900结构形式：农贸市场大棚结构形式,建筑层高6.00m,建筑层数为单层,建筑总高8.50米,结构类型为彩钢板轻型钢结构.第五章组织结构和劳动定员、组织结构本工程由*市场效劳中央负责组织实施.*县城农贸
16、市场是由于市场治理经营改革,于2005年7月,县人民政府出让农贸市场经营治理权时,由*市场效劳中央竞得县城农贸市场20年的经营治理权.经营范围：市场效劳及市场设施收费, 停车场,接待商品展销展览.同时,负责对农贸市场的改造.因 此,本工程由*市场效劳中央作为工程法人,负责组织实施、 治理、经营.二、劳动定员和人员聘用*市场效劳中央为民营企业,本着精简、高效的原那么, 确定劳动定员18名,其中：治理3人、市场治理7人、市场保 洁4人,临时聘用4人.三、工程治理工程施工上,将严格根据设计要求, 聘请相当资质的建筑单 位前来施工,严把质量关,限制工程进度,保证工程达标.第六章建设工期、建设工期根据市
17、场需求,前期工作进展情况,外部协作条件和建设规模,拟定本工程建设期 12个月,工程在2021年6月开始进行 前期工作,争取2021年5月份全部竣工.、工程进度实施方案表工程施工形象进度方案表年月进 度 内容、20212021678910111212345前期工作扩初设计土建施工主体结构装饰工程竣工验收23第七章投资估算与资金筹措、估算依据1、工程投资估算依据省建委颁发的有关云南省建筑工程预 算定额工料表规定进行.2、丽江市主要建筑材料价格信息.3、主要材料按*市场平均价格估算.、投资估算工程估算总投资1667万元.详见建设投资估算表:建设投资估算表序号工程数量单位单位预算价格元总价值万 元备注
18、、固定资产1470.81建筑工程8401.1钢结构大棚6000平方米7504501.1.1蔬菜区2000平方米7501501.1.2水果区1500平方米750112.51.1.3肉类区1000平方米750751.1.4水产区500平方米75037.51.1.5土杂、干货区1000平方米750751.2超市2000平方米15003001.3办公楼600平方米1500902配套设施630.82.1排水系统雨污分流1300米8001042.2道路1300米12001562.3停车场及场地5900平方米12070.82.4垃圾清运系统1套10000001002.5给水1套200000202.6供电1套
19、300000302.7消防设施1套500000502.8摊位设施500套2000100、利息10007.29%73三、预备费一+二)*3%46四、不可预见费一+二)*5%77五、总投资1667三、资金筹措工程建设资金的筹措采取以下方法：1、 *市场效劳中央以入股形式筹集667万元,2、商请银行贷款1000万元,3、向上级有关部门和有关单位申请补助.第八章财务分析本工程根据国家发改委 ?建设工程经济评价方法与参数? 第 三版并结合本工程的特点进行工程的财务测算.经济评价和不 确定性分析.一、财务测算说明1、固定资产形成率按 95 %,残值率5 %测算2、建筑物折旧按20年,年折旧费80万元.3、
20、固定摊位出租按 5000元/年,超市按 200000元/年, 临时摊位出租按3000元/年,其他收入按 3000元/年计算.4、工程计算经营期为12年.5、经营收入应交营业税及附加,土地使用税等.二、经营利润测算工程经营收入及税金方案表单位单价序号产品名称外销外币内销人民币外销数量内销小计外销收入 内销小计1产品销售营业收入3151.1摊位租金个500050002502501.2超市收入个20000010202C1.3临时摊位个30001000303C1.4其他收入300050015152营业税金及附加元162.1营业税应税率取5%元162.2资源税2.3城市维护建设税0.472.4教育费附加
21、0.24工程经营收入为315万元/年,营业税及附加为16万元/年. 经营利润见损益表,从表中可以得出经营利润为253.54万元,税后利润253.38万元投资利润率 =253.45/1667 X100 % =15.2 %三、现金流量测算全部投资现金流量测算见现金流量表表一,从表可计算得 出,税后财务收益率为13 %,税后财务净现值ic ：0 %为227.65 万元,税前财务收益率为13 %,税后财务净现值ic : 10 % 为228.67万元,投资回收期：8.6年含建设期.工程资金回报率高于社会折现率,说明工程有较好的经济效益,并且在8.6年内收回投资.自有资金现金流量测算见现金流量表表二,从表
22、可计算得 出,财务收益率为24 %,财务净现值ic : 10 %为618.52万元.四、不确定性分析本工程通过敏感性分析可以看出：总投资和销售收入是较为敏感的因素,工程总投资增加10 %和销售收入减少10 %,其内部收益率都低于社会折现率ic : 10 %.总投资增加 5 %和销售 收入减少5 %,其内部收益率高于社会折现率ic: 10 % .本项目收入稳定,不存在太多不确定因素.工程具有一定的抗风险能力.五、主要技术经济指标主要技术经济指标见下表, 通过财务经济分析, 本工程在经 济上是可行的.本工程的建设,将加速县城及其周边经济的开展, 进一步带动县城第三产业的开展,促进县域经济的开展.主
23、要技术经济指标汇总表序号指标名称单位指标备注1总投资万元16672建设期年13销售收入万元3154经营利润万元253.545投资利润率%15.26投资利税率%16.27财务内部收益率%13全部投资8财务内部收益率%24自有资金9投资回收期年8.6含建设期10贷款归还期年6.00含建设期六、社会效益分析:*县城农贸市场的改建可以形成一定的规模经营,市场改建成后,可以增加就业岗位,给政府减轻就业压力, 促进社会稳定.农贸市场的建设,有利于*的经济开展,加速农产品的流通领域市场体系,形成以调整产业结构新的经济增长点,同时, 对促进和带动*农副产品的开展具有十分积极的作用.也大大 方便周边区县的菜蓝子
24、工程.本工程的建设,对增强区域信息交 流,增加知名度有一定的作用.工程建设具有一定的社会效益.同时*县城农贸市场的建设将有利于提升消费者的消费环境及菜篮子商品的要求不断提升；一个全新的农贸市场的出现以全方位的迎合人民群众的需求,提升人民群众的生活质量.第九章结论与建议一、结论1、工程建设符合*城市总体规划.2、工程建设有利于推动*第三产业的开展,增加就业具有 良好的社会效益.3、*市场效劳中央为工程法人,负责本工程的筹划、资 金筹措、建设实施、生产经营和债务归还等项工作.4、建设工程场址选在原址进行,交通运输条件良好,场址*农贸市场改建工程可行性研究报告 的选择是适宜的.5、 工程建设用地面积
25、为 14500平方米,总建筑面积 8600 平方米,建筑占地面积8200平方米,容积率13%,建筑密度为 56.5 %.6、建设工程总投资估算 1667万元,建设工期为 1年,项 目建成后,可实现年收入 315万元,年利税270万元,投资回 收期8.6年含建设期,财务内部收益率为13 %,贷款归还期6 年,工程资金回收率高于社会折现率,有较好的经济效益.7、经过敏感性分析,说明工程具有一定的抗风险水平.县城农贸市场所在地既是 *的政治、经济、文化中央,也 是周边乡镇的物资交流中央,流动人口较多,所以该农贸市场实际上除承当*镇5.86万余人的商品效劳外,还承当周边乡镇近 10万人的商品效劳.区域商品资源十分丰富,开展前景十分广 阔.随着社会主义新农村的建设,农村商品经济的改革深入,新建后的县城农贸市场将有更好的条件迎来前所未有的开展机遇, 工程是可行的.二、建议本工程的建设具有一定的经济效益,但主要表现出良好的社会效益,由于*市场效劳中央刚成立经营,资金有一定困难,24*农贸市场改建工程可行性研究报告以尽为保证工程的顺利进行, 请上级给予大力支持和资金扶持, 快发挥工程的投资效益和社会效益.25