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1、FORWARD 谢 fit园区地产专题前瞻产业研究院二零一八年六月什么是产业地产？和住宅地产有何区别?产业地产四个字可以进一步拆分,一个是产业，一个是地产，当 然，还有一个很重要的主体不可忽略，那就是政府。我们从不同主体 来看，本质上讲，产业寻求的是协同和资源获取，一方面寻求产业区 域内部的协同，比如产业链的高效合作，另一方面追求依托于区域背 书获得外部资源，比如政策条件的优惠、区域背书获得资金的支持等 等。另一个角度，产业地产在一定程度上是产业汇集产生的规模效应， 能够极大提升产业区域这个自组织的内部高效运作和资源分配，也能利用自身的品牌和规模获得强大的议价能力。产业内部协冏 也I共用基础段
2、施 产业获取外部资源特殊目的实体产业地产 政府财税，政绩规划池产招商运营图1:产业地产主体分类而从地产角度讲，产业地产实际上要服务于产业，那么如何更好 地发挥地域的规模效应就要依靠强大的规划能力和设计能力。同时， 更为重要的是如何 招商引资、其实我们分析一下产业地产做得比较不 错的华夏幸福，利润很大一部分来源于低价拿地和政府返还的项目落 地投资额（这个部分毛利率高达95%）,坊间传闻华夏幸福几乎承包了 某些县区的招商引资工作。强大的招商能力是连接政府和开发商的强 大链条。另外一个就是后期的运营服务了，如今在地产的白银时代， 我们可以看到大量的地产商将存量运营提升到一个前所未有的高度， 物业服务
3、做得都算中规中矩，但是做的非常突出的还是几个老牌地产 商。产业地产与住宅地产存在本质的区别虽然从时间上来看，产业地产是承接住宅地产发展成熟后的产物， 但两者其实相似度上并没有什么交集。 我们说，产业地产的产生源于 两个方面的需求，一个是城市化的发展导致资源外溢，另一个是承接 经济转型。这就要求：(1)产业地产依附于核心城市高度的经济发展 条件和人口密度；(2)高度开放的市场经济环境是根本支撑；(3) 一定 的产业资源优势和交通优势决定了产业地产属性和形态。比如浙江的 乌镇依托于杭州上海，依托自身资源并承接部分研究职能， 成为互联 网_产业小镇。从另一个方面来看，住宅地产实际上是资产定价，而产业
4、地产实 质上是金融产品定价，或者说是投资定价。住宅主要依靠供需关系， 而产业地产则是一个持续经营获得收益的工具。 也就是说，住宅地产 强调的是资金的快速回款，因此住宅开发商一般非常关注两个指标， 一个是IRR(内部收益率)，一个是滚动回款周期，前者兼顾了收益率 和去化率，后者则是对资金链的强把控。而产业地产说白了是运营增 值，获取稳定收益的生意，更加关注 EBITDA或者说经营性净现金 流。运营为王，衍生两种路径随着住宅地产和商业地产市场的天花板逐步明朗，传统地产商纷 纷挺进产业地产。比较典型的两类代表一个是传统住宅开发商一哥万 科，一个是早期就明确定位坚持做产业新城的华夏幸福。不同的是前者是
5、将产业地产作为自身转型做存量经营的布局的一部分，后者则专注于做这个。而在产业地产运营 方向上,两类企业也有着比较明显的倾向性。 先来讲万科，万科作为住宅地产的一哥，一直以优质的产品和服务为 核心竞争力。万科这两年做的产业地产项目也都非常优质，比如深圳的前海公馆和广州恩宁路旧改，前者还联合鹏华基金发行了首个类公 募Reits ,实现了房地产金融创新和资金快速回流，同时打造了一批 优质的特色产业地域。从项目的选择上可以看出，万科的产业地产更 多的聚焦于比较核心的地段和城市更新上， 着重运营地段的增值和物 业服务，这样做的优点是项目普遍比较优质， 也能打出万科自身在产 业地产的品牌效应，不过缺点也很
6、突出，项目获取难度普遍较大，而 且万科似乎也意识到招商能力的不足，扩张冲动并不强。6坦商引充土地前期埔宣二税双动，工少咒&幅多士也一提不矍，园H土地棚冬恭、工之上鼻2业工莅力段昼茗地二举f*仇ms刈七注.hdf虬夫一牝七33,靠.亦科三地主.打F丝 4海.斗眩、.手万%；, 戕入比，上升烛合胺赤加初选管区业条丸H旬高.我7又!图2:华夏幸福产业园区模式华夏幸福采取的是农村包围城市的策略，也是目前产业地产普遍 采取的做法，不同的是华夏幸福的招商能力实在可怕，依托于此，能 够在园区土地一级开发的时候实现前期锁定， 基本上在园区内的招拍 挂变成了定向招拍挂。依托前期在固安的示范效应，华夏幸福近两年 开始大举全国布局，华夏幸福期望的是填补核心城市周边的价值洼地， 依靠强大的招商能力引入新兴产业和人口实现增值和产业服务收入。其风险也比较明显，因为产业地产依托于核心城市的资源外溢， 全国 性的大举复制存在一定风险。