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1、2015年扬中市场开拓方案扬中-位于镇江市东部江心，是苏南现代化建设示范区，总面积331平方公里，下辖地区，三茅街道、兴隆街道、新坝镇、油坊 镇、八桥镇、西来桥镇，总人口 34万，在镇江发展全局中具有重要 地位。15年的地产市场充斥着血腥味，与狼共舞的时代已经成为现实，特别是三四线城市开发商对市场预判的偏差，出现严重的供大于 求的现象，积压了大量的现房，导致市场畸形化，从而新兴市场的开 发迫在眉睫。面临多种问题，在公司董事的商议后，销售布略上进行 了调整，从本地现场销售不变的前提下，从新开辟新兴外地市场，而 扬中就是这次战斗的开始。1. 如何开发扬中市场现在的市场是多元化的，利用不同的方式不同
2、的类型组合的综合性开发，如电话开发、信函开发、电话与信函结合开发、电话与见面组合开发、商场的开发，超市的开发、菜场的开发、扫街的开发、陌拜的开发、金融组合型开发等等，主要还是要区分不同层次客户的开发。而这次扬中的市场我们就先从核心商圈开始，一个城市需要核心商圈，一个地区的经济实力透过核心商圈就能一目了然，如何渗透抢占是问题，而通过商场、超市、步行街人流大量窜动的地方是渗透的最佳方式。扬中经济发展中心以二矛街道和新坝镇为主，二矛街道，扬中最繁华的中心地带，经济发展与购买消费最好的地区，从而坐落了两座商业综合体与一条商业步行街，也刺激这个地区涌入大量rb不同阶层的人流。作为经济最繁华的地区，雨润中
3、央商场是这 个地区繁华的代表，当然这次中央商场的开发入驻就是第一步,有了驻点才能创造人流聚焦的中心，才能向外进行宣传与品牌辐射，那第一步就是选址入驻，每个商场的入口是人流最大的地区,但不是停留时间最长的地点，所以这次我们放弃以往近水楼台的模式，改为商场中心地带广场。 目的一建筑优势：中央商场是惯用井字形的建筑，中心地带是镂空的，所以做成上下电梯围绕井口的观光景观电梯，大量的人流必须通过靠近中心区才能上楼,给予了大量的时间观察中心地带。目的二不拥挤：商场的空间是有限的，特别是在节假日期间人流特大，那跟着人潮的前进通道中的展台肯定会被忽视，由于人流大需要缓解一下，唯有到中心地带最合适。目的三空间利
4、用：商场通道的宽度是有限的，配合商场收客也会增加一点娱乐节目，才能更好起到预期的作用，狭窄的通道限制了这一类的想法，而中心地带空间可利用大，能更好的起到宣传与现场活动。 目的四商场焦点：每年节日与换季都会有大量的季节性打折，这时候商场都会选择将此类活动放置宽敞的中心地带从而吸引消费，商场的中心地带自然成为焦点。通过上述有利条件，这次中央商场的入驻地点，我们可以选择中心地带。三茅街圈图包鶴畑激n八* -二沁二品 /中央商场场地租金报价:中央商场场地租金报价表期限面和单价总价6个月Ilf200元/nV天200元x5=1000元乂30=30000元（一个月）30000元葢& =180000元 优惠价
5、170000元10肝180元/nf 天180元X 10=1800x30=54000元 t 一个月）54000元x6=324000元优惠价：320000元15111=180元/nf”天180元X 15=2700x30=81000元（一个月）S1000元x6=486000元优惠价！ 450000元20 m*180元/册天180元x20=3600s30=108000元（一个月）108000元X2648000元优惠价：600000元商场联系方式：0511-88588305 朱女士中央商场中心场地位置:乐:m -X. - F 4?y3-H b匸亠TT| ；7fsl 1CS i -*-.! C仟無f jN
6、tT心心I疡sffi?i第二大经济重镇新坝，已中小企业为核心，从而新坝的模式又 有了转变，如何攻占新坝市场难题重重。就如同大港市场一样, 这么多的工业园区要如何开拓确实很难，可转机不是没有，据统 计新坝70%以上的企业都是本地企业，这种优势是大港新区没有 的，就证明这类人是会在本地或附近购置房产的，寻找到他们就 是这个话题的中心。人海营销模式让我对此有了亮点，新坝镇我 将划分四个区域，通过扫街，举牌，通过渠道购买此区域的电话, 通过发射源对区域群体发布短信广告，形成人海包围每个区域轮 番一周的方式进行介入，让整个新坝镇对名人府从陌生到熟知, 之后再通过反馈的信息进行筛选对区域的某些小区村庄进行
7、收缩 小范围的扫街，有针对性的进行陌拜，电拷模式一举突破局限,触发收客与成交新坝镇区域图H冬a屈市A曲42. 准确的投放有效的物料俗话说好马配好鞍，物料的配合也是非常重要，中央商场的驻点是一匹好马，那怎样才能让此马日行千里。通俗的讲就是通过投放有效物料配合好驻点，那人流大是选择的第一要素，其后物料被人流所吸收是重点。特殊的电影院映前视频广告，是一个近阶段很被看好的宣传模式，就与电视插播的广告一样让人反感，也让人记忆深刻。中央商场7楼 蓝海影城是扬中地区最大的电影院，占扬中市场50%影视城联系:空 F 了 T令戈：I*-I _,.,-lU -15250991384 陈达成（总经理）蓝海影城电影映
8、前广告发布价目表”广告的内容=视频广告（MPG格式”广告发布位置：扬中蓝海彩城4播放时间：合同期内所有影厅场次电影前均播放广场长度与价格；15秒6万/年.20秒创年，30秒10万/年屮包含：售票大厅易捡宝摆放矚.墙面展梅N时代影院扬中三茅街道第二大人流集中点，时代广场-时代电影院也是这个地区唯有的第二个影院，虽被之后崛起的中央商场蓝海影城代替,但由于时代广场与苏果超市的配合，人流量一直很密，从而占市场份额40%时代影城联系：18021201026王经理时代影城电影映前广告发布价目表广告的内容；视频广告（MPG格式卜 广告发布位置=扬中时代影城屮 播放时间：合同期内所有影厅场次电影前均播放卍 广
9、场长度 30秒4 价格6万/年卩包含：易ass敢箱三个，埴面Stef3. 寻找有效的临时地点宣传固定的驻点是中心，那围绕着中心需要辐射，辐射不到的那怎么办。那考虑成本我们可以临时的租赁人流量大的场地进行协射。每日节假日扬中的三茅街总是人流窜动，人挤人随处可见，那固定的驻点有时就会有漏网之鱼，而节假日的临时宣传地点就解决了这个问题。三茅街时代购物广场，中央商场未进入到扬中前，时代广场是三茅最繁华的地区，人流就更不用说，苏果超市与购物商场一直是三茅街不可替代的一部分。我的收客方式很简单，每个星期的周6周7,租赁一个合适的位置,简易的易拉宝与宣传资料，配合有效的音乐加入小蜜蜂的派单,增加有趣的游戏活
10、动和派发相应的小礼品来进行收客。时代广场图位置收费未定咚r HL虽 - _ -*、丽I-位置二，拥有独特位置的商业步行街，时代购物广场与中央商场之前 的步行街，人流窜动。 神奇的步行街开盘当天售罄，商铺入住率达 到90%，交付不到几个月一楼商铺基本租满开业，这样的事情除了 发生在北上广外，扬中三茅奇迹出现。收客的方式和上方时代广场一致。位置收费未定4 “1 电步行街中心广场图Sy L i ;壶: I * 二 Ll_, h -Y孑diiR 屮I- -2015年第一次扬中之旅结束，带给我的感觉是不虚此行，问题很多，但都能克服，还有很多细节上的事情还得慢慢理顺，如扬中别的乡镇的宣传模式，商场的入驻时间，商场驻点是否需要装饰装修，扬中三大酒店的入驻方式（长江大酒店、君泰维景国际大酒店、金陵大酒店），人员上的安排，员工的保障性问题，投放广告的设计，宣传活动的组织，活动的细节，礼品的准备办法总比问题多