红云项目一期1-8栋物业移交方案.docx

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1、星汇云城（红云地块）项目一期 1-8栋商住楼工程物业移交方案编制: 审核:编制单位：广州城建开发工程咨询监理有限公司编制时间：2018年3月5日i广州越秀地产工程管理有限公司根据越秀地产广州（区域）公司对星汇云城 （红云地块） 项目一期 1-8 栋交楼要求， 以顾客关注为工作重点，顾客满意度作为服务的检验标准，全力配合业主及物业管理公司做好此次的移交工作，具体方案如下：（1） 、工程概况：星汇云城 （红云地块） 项目一期 1-8 栋工程位于广州市白云区同宝路，北靠华南快速路，东邻华南快速路入口。本工程总建筑面积为184892 m2,地下三层，地上三十二层，地上建筑面积104602m2 （其中首

2、层为架空层，建筑面积2753.1m2） ，地下（车库及设备房）建筑面积 80290 m2， 建筑总高 98.5m， 天面及架空层园建绿化规模 3236 m2，中心花园园建绿化规模16541.5m2。该工程二至三十三层为住宅，层间平面划分： 1 栋 156 户， 2 栋 156 户， 3 栋 96 户， 4 栋 96 户， 5 栋156户， 6 栋 156户， 7 栋 186户， 8栋 186户， 8栋共 1188套。单体建筑每栋塔楼设一独立生活水泵房。电梯两台（其中一台客梯，一台消防梯） 。 单体设独立的变配电系统，变压器共5 台（其中 1000kva 三台， 800kva 两台） ，各栋均设

3、一低压配电房配电至各楼层。消防水系统采用天面水池供水方式， 喷淋水系统与3-8 栋喷淋系统连接， 共用一个泵房供水。 户内为精装修，均配有用水器具（龙头、花洒、浴缸及座厕） ， 照明灯具， 开关插座面板， 橱柜及厨具 （烟机、 炉具及消毒碗柜） ，卫生间配排气扇，毛巾架及卫生纸架。（2） 、 1-8 栋住宅楼物业移交参与单位：发 展 商：广州市宏胜房地产开发有限公司（宏胜）监理单位：广州越秀地产工程管理有限公司（监理）物业公司：广州越秀地产物业有限公司（越秀物业）总包单位：中国建筑第四工程局有限公司（中建四） 、中建三局第一建设工程有限责任公司（中建三）机电：中建三局第一建设工程有限责任公司（

4、中建三机电）电梯：广州奥的斯电梯有限公司（奥的斯）铝窗：广东世纪达装饰工程有限公司（世纪达）珠海兴业绿色建筑科技有限公司（珠海兴业）橱柜：广州市东迅装饰设计工程有限公司（东迅）户内装饰：广州城建开发装饰有限公司（城装一、二、三、四、五标）木地板：鹤山市帝林木业有限公司（帝林）弱电智能化：广州市城建开发名特网络有限公司（名特）洁具供货：广州市灏天贸易有限公司（灏天）煤气工程：四川省佳成建设有限公司 （煤气）户内木门：东莞市德曼木业有限公司 （德曼）厨具供货：鹤山市德泰发展有限公司（德泰） .防火门：深圳市蓝盾实业有限公司（蓝盾）强电：广州名力电气安装工程有限公司（名力）发电机：深圳市沃尔奔达新能

5、源股份有限公司（沃尔奔达）自来水：广州五羊水电安装有限公司（五羊）园建绿化：广州市绿化公司（市绿化）车场交通标志：广州白云恒安交通设施厂（三）、工程管理公司成立收楼移交工作小组（四）、物业检查、移交流程18交付维修工作流程监理部物业客服中心业主 I单位盅塞M嘉般直收单终修逐条整改监理验收CRM系统申报完成CRM系统返单分析质量间胸美用CRM谕 统（出具内 磬合格证）物业复楼监理验收CRM系统返单录入CRM靠统业主提出质量同题视问曲情况,CRM素统、I中报完成JL否韭主脸收快修小组当场处理制定维修方案接单维惨（五） 、业主（物业）质量检查时间安排及内容一、一次交付，塔楼（毛坯） 、地下室土建（带

6、装饰）质量检查计划：2018年 3月 15 日至 2018年 3月 30 日， 检查塔楼、 户内毛坯及地下室装修质量情况。移交完成后， 2018 年 4 月 1 日总包单位进场进行塔楼二次结构施工。二、一次交付机电设备、系统检查计划：1、 电气系统检测（配合单位：名力、中建三局机电） ：2018 年 3 月 15 日至 2018 年 3 月 30 日，检测层间公共部分的配电及照明系统、 消防配电回路及应急照明回路； 地下室配电回路、配电箱、柜及消防应急配电回路，并由名力向服务中心水电工进行全面培训及解答其有关技术方面的问题。2、 电梯检测（主要配合单位：奥的斯） ：2018 年 3 月 15

7、日至 2018 年 3 月 30 日，检测电梯安装质量、运行状况、性能指标、功能等，并由电梯安装单位向服务中心水电工进行全面培训及解答其有关技术方面的问题。3、 消防报警及联动检测（配合单位：中建三局机电） ：2018 年 3 月 15 日至 2018 年 3 月 30 日，根据消防报警施工图纸及设备编码图，对每一个探测器、手动报警按钮、消防电话、模块、气体灭火、主机等报警输入、联动输出等设备进行全面核查、检测。消防喷淋和消防栓系统检测：检测消防主泵组、层间喷淋试水阀、天面消防栓试射、室外消防栓接合器、维修阀、湿式报警阀等， 并由消防报警安装单位向服务中心水电工进行全面培训及解答其有关技术方面

8、的问题。4、 通风系统检测（配合单位：中建三局机电） ：2018年 3 月 15 日至 2018年 3 月 30 日， 检测梯间正压送风机、地下室的防排烟风机。地下室新风系统检测。5、 发电机组及备用回路检测 （配合单位： 名力、 中建三局机电 ）：2018 年 3 月 15 日至 2018 年 3 月 30 日，检测塔楼、塔楼、地下室所有的备用回路切换功能， 并由发电机安装单位向服务中心水电工进行全面培训及解答其有关技术方面的问题。6、 塔楼、地下室排水系统检测（主要配合单位：总包、中建三局机电） ：2018 年 3 月 15 日至 2018 年 3 月 30 日，对排水主管的灌水、通球进行

9、试验，地下室集水井排水检测，单体周边排水管道检测。7、 户内配电系统检测（配合单位：名力、中建三局机电） ：2018 年 3 月 15 日至 2018 年 3 月 30 日，对户内配电末端设备及回路、安装质量进行检测及住户电表表号的核对。8、 生活给水系统检测（主要配合单位：中建三局机电） ：2018 年 3 月 15 日至 2018 年 3 月 30 日，进行供水管网、不锈钢水箱、变频泵组操作、塔楼户内试水、一户一表一阀门核对。三、二次交付（塔楼带装修）质量检查计划：2018 年 8 月 1 日至 2018 年 8 月 30 日，检查塔楼、户内装修质量情况。四、二次交付（机电设备、系统检查）

10、计划：1、 户内通风系统检测（配合单位：中建三局机电）：2018 年 8 月 1 日至 2018 年 8 月 30 日，户内新风系统检测。2、 塔楼、户内排水系统检测（主要配合单位：总包、中建三局机电） ：2018 年 8 月 1 日至 2018 年 8 月 30 日，对排水主管的灌水、通球进行试验，单体周边排水管道检测。3、 生活给水系统检测（主要配合单位：中建三局机电） ：2018 年 8 月 1 日至 2018 年 8 月 30 日，进行供水管网、塔楼户内试水、一户一表一阀门核对。4、 智能系统检测（含电信） （主要配合单位：名特） ：2018 年 8 月 1 日至 2018 年 8 月

11、 30 日， 门禁系统检测、 可视对 讲系统检测、电梯三方通话检测、智能主机操作、电信网络等。五、园建绿化质量检查计划（主要配合单位：市绿化） ：2018 年 8 月 15 日至 2018 年 8 月 30 日，检查天面、架空层及周边的园建绿化质量情况。六、户内配送家电质量检查计划： （主要配合单位：？）2018 年 9 月 1 日至 2018 年 9 月 15 日， 检测各户内配送家电的质量及运行情况。、质量检查要求：一、土建（建筑装饰） ：1 、饰面板（砖）工程（ 1） 、 各种石材、墙地砖应符合样板层的要求，表面是否有划痕、缺楞掉角、裂缝等质量缺陷；（ 2） 、饰面砖、石材颜色深浅程度是

12、否基本一致，有无明显色差，是否顺纹铺贴；（ 3） 、 饰面砖安装是否存在空鼓（每单元空鼓饰面砖数量不能超过总数的 5，并且空鼓部位不能在饰面砖的中部） ；（ 4） 、 饰面板（砖） 、石材接缝是否填嵌密实、平直、宽窄均匀、颜色是否一致；（ 5） 、 厨房、卫生间流水坡向是否正确，应不倒泛水，不积水；（6）、饰面石专表面平整度应小于1mm/m,接缝高低差不得大0.5mm;2 、 抹灰、涂料工程（ 1） 、 涂料表面是否颜色一致，有无掉粉、起皮、透底、漏刷、泛碱、收色、流坠、疙瘩等现象。（ 2） 、 油漆是否颜色一致、刷纹是否通顺；3 ） 、墙身是否有裂缝。3、吊顶工程（ 1） 、铝扣板是否有气泡

13、、起皮、裂纹、缺角、凹陷和缺损等缺陷，表面是否平整，边缘是否整齐，色泽是否一致；（ 2） 、铝扣板上的灯具位置是否合理、美观；（ 3） 、铝扣天花的角线是否平直，接口是否平顺。4、门窗工程（ 1） 、门窗扇应开启是否灵活、有无倒翘、阻滞及反弹现象。五金配件是否齐全，位置正确，门锁开启应灵活。（ 2） 、铝门窗表面是否洁净，大面有无划痕、碰伤、锈蚀；（ 3） 、木门窗的割角、拼缝是否严密平整，门窗框、扇裁口是否顺直， 刨面是否平整。（ 4） 、木门钉孔是否平顺，油漆色泽是否均匀一致。（ 5） 、木门扇必须安装是否牢固，开关是否灵活，关闭后是否严密， 门扇有无变形。5 、 木地板工程（ 1） 、

14、板材是否有刮痕、接茬和毛刺等缺陷，地板面层颜色是否基本 一致，板面有无翘曲。（ 2） 、铺设是否牢固，脚踩检验时有无明显的声响。（ 3） 、面层的接头应错开、缝隙严密、表面洁净。（ 4） 、踢脚线表面是否光滑，钉孔是否平顺，接缝严密，高度一致。6、橱柜工程（ 1） 、橱柜的造型、尺寸、安装位置、制作和固定方法应与样板间基本相同。（ 2） 、配件是否齐全，安装应牢固。（ 3） 、橱柜的抽屉和柜门是否开关灵活、回位正确。（ 4） 、 橱柜表面是否平整、 洁净、 色泽一致， 有无裂缝、 翘曲及损坏。7、淋浴门工程配件是否齐全，推拉是否顺畅。二、机电（设备、系统）1 、消防报警系统（ 1） 检 查消防

15、控制主机、联动柜等设备是否与图纸相符；（ 2） 检查感烟探测器、感温探测器、报警按钮、警铃、消防电话的位置、数量和型号是否与图纸相符；（ 3） 检查水流指示器、 闸阀、 电动风阀的数量和型号是否与图纸相符；（ 4） 检 查消防卷帘的动作是否正常；（ 5） 感 烟探测器、感温探测器、报警按钮试触发动作，消防报警主机动作是否正常，联动柜动作指令是否动作无误，警铃是否动作，各区域需联动的防排烟风机、电动风阀、消防卷帘、消防电梯逼降等的动作是否正常；（ 6） 屋 面消防栓试水，其充实水柱是否符合设计要求（ 10 米） ；（ 7） 喷 淋管末端放水试验，水流指示器动作是否正常，消防主机和联动动作是否正常

16、， 喷淋泵启动是否正常， 压力是否符合设计要求；（ 8） 动报警按钮试动作，消防栓泵组动作是否正常。2、变配电房工程（ 1） 检 查配电柜金属框架的接地；（ 2） 测 试抽出式成套配电柜推拉灵活，无卡阻碰撞现象，闭锁装置动作准确、可靠；（ 3） 检查控制开关及保护装置的规格、型号是否符合设计要求；（ 4） 检 查配电房内操作、维修通道内的绝缘地垫是否满铺，配电房内配置消防器材；（ 5） 检查低压配电柜、配电箱的表面是否清洁，有否碰伤、划伤、剥落，铭牌是否符合要求。（ 6） 检查塔楼封闭式母线型号、插接箱内保护装置的规格、型号是否符合设计要求，核对电表箱内电表的型号是否符合设计要求，数量和编号是

17、否与住户编号相符。（ 7） 检查、核对设备合格证、操作说明等资料。3、动力、照明配电工程（ 1） 外 观检查： 有铭牌， 柜内元器件无损坏丢失， 接线无松动或脱焊，箱体漆层是否完整无损；（ 2） 控 制开关及保护装置的规格、型号是否符合设计要求；（ 3） 试 验操作动作开关是否正常。4、发电机组（ 1） 核 对机组的型号、规格是否与图纸相符，机组附件是否与移交资料清单相符；（ 2） 检查油箱的规格是否与图纸相符，入油装置、管道及阀门型号是否与图纸相符；（ 3） 检查通风机运转是否正常；（ 4） 试 运行发电机，检查控制屏显示参数是否与设计要求相符，相序检查是否正确， 用电压表测量联络柜出线侧的

18、电压是否与显示屏显示相符；（ 5） 发 电机的市电停电自启动是否正常，市 /发电切换是否正常；（ 1） 设计要求带负荷试运行时，发电机运转是否正常，观察天面烟管排烟是否正常。5、排水工程（ 2） 检 查阳台地漏排水是否堵塞，存水弯处是否有滴漏现象；（ 3） 检查卫生间地漏、洗手盘排水、座便器排水是否堵塞；（ 4） 检查厨房洗菜盘排水是否堵塞；（ 5） 排 水立管通球试验。6、塔楼、地下室、周边排水工程（ 1） 检 查卫生间地漏、洗手盘排水、蹲便器排水是否堵塞；（ 2） 检查地下室集水井的抽水泵启动/停止动作是否正常，止回阀安装方向是否正确， 设置有水位控制的集水井水位设置高度是否与图纸相符。7

19、、通风空调工程（ 1） 检 查风机的型号、数量、安装位置是否与图纸相符；（ 2） 检查风机的控制箱型号、规格是否与图纸相符，箱内接线无脱焊或松动；（ 3） 检查风机电动机的运转方向是否与转向标志相符， 风机运行是否有异常。8、水泵房泵组（ 1） 检 查变频泵组的型号、规格、参数是否符合图纸要求；（ 2） 检查变频泵组控制柜（配套）的型号、数量、控制开关及保护装置是否与移交资料相符；（ 3） 试运行泵组，查看压力表的读数是否与图纸相符，泵组的切换投入是否正常，泵组运行有否异常；（ 4） 检 查管道阀门的规格、型号和数量是否与图纸相符， 其开启 /关闭动作是否正常；（ 5） 检查管道上是否有水流和

20、区域标识；（ 6） 检查消防栓泵组、喷淋泵组的型号、规格、参数是否符合图纸要求；（ 7） 检查变频泵组控制柜（配套）的型号、数量、控制开关及保护装置是否与移交资料相符；（ 8） 试运行泵组，查看压力表的读数是否与图纸相符，泵组的切换投入是否正常，泵组运行有否异常；（ 9） 检查管道阀门的规格、 型号和数量是否与图纸相符， 其开启 /关闭动作是否正常；（ 10） 检查管道上是否有水流和区域标识；（ 11） 喷淋泵组动作时，检查湿式报警阀动作是否正常，水力警铃是否动作。9、室内给水工程（ 1） 核 对水表编号与住户编号是否一致；（ 2） 检查水表安装方向是否正常，水表指针转动有无异常；（ 3） 检

21、查入户管阀门开启/关闭动作是否正常；（ 4） 检 查卫生洁具的角阀开启/ 关闭动作是否正常；（ 5） 检查座便器水箱进水控制系统是否正常。10、塔楼给水工程（ 1） 检 查各供水点的设置位置、数量和型号是否与图纸相符；（ 2） 检查管道阀门开启/关闭动作是否正常；（ 3） 检查冲水阀门开启/关闭动作是否正常；11、室内电气工程（ 1） 核 对住户电表编号和住户编号是否相符， 断路器的参数是否与图纸相符，回路表示是否清晰、正确；（ 2） 检查户内总开关箱内的漏电开关、断路器参数、数量是否与图纸相符，各控制回路是否与图纸相符，漏电开关试漏电动作是否正常；（ 3） 检查开关、插座面板的数量和位置是否

22、与图纸相符；（ 4） 检 查灯具的型号和数量是否与图纸相符；（ 5） 检查插座火零接线是否正确；（ 6） 灯 具试火是否正常（ 8h） ；12、公共照明工程（1）检查各照明回路的灯具型号、数量是否与图纸相符，回路的通断控制是否正确；（2）声控开关、延时开关的动作是否正常；（3）灯具试火是否正常（24h）。三、园建绿化：1、检查各园建是否与图纸相符，水电功能使用是否正常；2、检查植物的种类、数量、造型、分布是否与图纸相符，成活率是否符合要求。四、配送家电：1、检查各户配送家电是否齐全，型号是否相应；2、检查配送家电的操作及运行情况是否符合使用说明。（七）、检查、移交用表:1、土建室内检查用表：采用物业管理公司交楼检查统一用表2、机电设备检查用表示范：检查项目检查内容检查记录如：消防报警系统检查如：（3）水流指7K而不动作（或损坏等）如：室内给水系统设备如：（4）洁具的角阀动作失灵（或漏水等）填表人监理:施工:业主（物业）：3、实物清单、移交用表：采用物业管理公司物业移交统一用表