房屋建筑的基础知识.doc

《房屋建筑的基础知识.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房屋建筑的基础知识.doc（19页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、房屋建筑的基础知识（一）一、建筑专用术语（ 一 ） 城 市 规 划 术 语1 城 市 规 划对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以 及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。2 城 市 基 础 设 施 城市生存和发展所必须具备的工程性基础设施和社会性 基础设施的总称。3 城 市 用 地 城 市 用 地按城市中土地使用的主要性质划分的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、 水域和其它用地的统称。 居 住 用 地在城市中包括住宅及相当于居住小区及小区级以下的 公共服务设施、道路和绿地等设施的建设用地。 公 共 设

2、施 用 地城 市 中 为 社 会 服 务 的 行 政 、经 济 、文 化 、教 育 、卫 生 、 体育、科研及设计等机构或设施的建设用地。 工 业 用 地 城市中工矿企业的生产车间、库房、堆场、构筑物及 其附属设施（包括其专用的铁路、码头和道路等）的 建设用地。 仓 储 用 地 城市中仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附 属设施的建设用地。 对 外 交 通 用 地 城市对外联系的铁路、公路、管道运输设施、港口、 机场及其附属设施的建设用地。 道 路 广 场 用 地 城市中道路、广场和公共停车场等设施的建设用地。 市 政 公 用 设 施 用 地 城市中为生活及生产服务的各项基础设施的建设用地

3、 包括：供应设施、交通设施、邮电设施、环境卫生设 施、施工与维修设施、殡葬设施及其它市政公用设施 的建设用地。 绿 地 城市中专门用以改善生态、保护环境、为居民提供游 憩场地和美化景观的绿化用地。 特 殊 用 地 一般指军事用地、外事用地及保安用地等特殊性质的 用地。(11) 水域和其它用地城市范围内包括耕地、园地、林地、牧草地、村镇建 设用 地、露 天矿用 地和 弃置地，以 及江、河 、湖 、海 、 水库、苇地、滩涂和渠道等常年有水或季节性有水的 全部水域。(12) 保留地城市中留待未来开发建设的或禁止开发的规划控制用 地。4 居 住 区 规 划 居 住 区 规 划 对城市居住区的住宅、公共

4、设施、公共绿地、室外环 境、道路交通和 市政公用 设施所进行的综合性具体安 排。 居 住 小 区 城市中由居住区级道路或自然分界线所围合， 以居民基本生活 活动不穿越城市主要交通线为原则，并设有与其居住人口规模相 应的、满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施 的居住生活聚居地区。 居 住 组 团城市中一般被小区道路分隔，设有与其居住人口规模 相应的、居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚 居地。5 建 筑 面 积 密 度每公顷建筑用地上容纳的建筑物的总建筑面积。 6 容 积 率一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。 7 建 筑 密 度一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积

5、的比 例。8 道 路 红 线规划的城市道路路幅的边界线。9 建 筑 红 线城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物 （如外墙、 台阶等） 靠 临街面的界线。又称建筑控制线。10 建 筑 间 距两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。11 日 照 标 准根 据 各 地 区 的 气 候 条 件 和 居 住 卫 生 要 求 确 定 的 ，居 住 建筑正面向阳房间在规定的日照标准日获得的日照 量 ，是 编 制 居 住 区 规 划 确 定 居 住 建 筑 间 距 的 主 要 依 据 。 12 绿 地 率城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面 积的比例。在居住区用地范围内指各类绿地的总和占 居住区用地的比率

6、。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿 地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线 内 的 绿 地 ）， 不 包 括 屋 顶 、 晒 台 的 人 工 绿 地 。13 占 （ 基/用 ） 地 面 积 ： 指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地 水平投影面积，不包括代征地的面积。14 总 建 筑 面 积 ：也叫“ 建筑展 开面 积”。建 筑物各 层水平 投影 面积的 总和，包括使用面积、辅助面积和结构面积三项。使 用面积指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的 净面积的总和。在居住建筑中的使用面积也称“居住 面 积 ”。辅 助 面 积 是 指 建 筑 物 各 层 平 面 为 辅 助 生

7、产 或 生 活 活 动 所 占 的 净 面 积 的 总 和 ，例 如 居 住 建 筑 中 的 楼 梯 、 走道、厕所、厨房等。使用面积与辅助面积的总和称 “ 有 效 面 积 ”。结 构 面 积 指 建 筑 物 各 层 平 面 中 的 墙 、柱 等结构所占面积的总和。15 城 市 基 础 设 施城市基础设施分为工程性基础设施和社会性基础设施 两类。工程性基础设施一般指能源供应、给水排水、 交通运输、邮电通信、环境保护、防灾安全等工程设 施 。社 会 性 基 础 设 施 则 指 文 化 教 育 、医 疗 卫 生 等 设 施 。 我国一般讲城市基础设施多指工程性基础设施。（ 二 ） 设 计 规 范

8、术 语1 建 筑 面 积住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面 积等。2 使 用 面 积住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活 使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直 观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采 用使用面积来计算价格。计 算 使 用 面 积 时 有 一 些 特 殊 规 定 ：跃 层 式 住 宅 中 的 户 内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含 在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面 积；内墙面装修

9、厚度计入使用面积。计算住宅租金， 都是按使用面积计算。3 公 用 面 积住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、 水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计 算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。4 实 用 面 积 它是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。5 居 住 面 积 住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户 生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去 墙 、 柱 等 建 筑 构 件 所 占 有 的 水 平 面 积 （ 即 结 构 面 积 ）。 一般作为衡量居住水平的面积指标。6 计 租 面 积 作为计算房租的面积。在住房制度

10、改革中，作出统一 规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅， 卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计 算 ）， 壁 橱 等 。 非 住 宅 用 房 按 建 筑 面 积 计 算 。7 得 房 率得 房 率 是 指 套 内 建 筑 面 积 与 套（ 单 元 ）建 筑 面 积 之 比 。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建 筑面积。套（ 单 元 ）建 筑 面 积 =套 内 建 筑 队 面 积 +分 摊 得 公 用 建 筑面积。8 房 （ 户 ） 型 指房屋建筑物内各功能部位的数量及其组合情况。如三房二厅二卫。9 错 层指建筑的不同功能部位虽在同一个平面图层中，但各 功能部位

11、存在一定的高差。这样的建筑层面设计方式 称为错层设计。10 复 式 房 指非别墅物业中，一套住宅分为不同建筑层，但各建 筑层之间又通过户内楼梯相互联系。这样的户型称为 “ 复 式 房 ”。11 开 间 住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到 另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽 度 而 言 ，故 又 称 开 间 。住 宅 开 间 一 般 不 超 过 3.0 米 -3.9 米 ， 砖 混 结 构 住 宅 开 间 一 般 不 超 过 3.3 米 。 规 定 较 小 的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构 整体性、稳定性和抗震性。开 间 5 米 以 上 ， 进 深 7 米

12、以 上 的 大 开 间 住 宅 可 为 住 户 提 供 一 个 40-50 平 方 米 甚 至 更 大 的 居 住 空 间 ，与 同 样 建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用 面 积 增 加 2%， 便 于 灵 活 隔 断 、 装 修 改 造 。12 进 深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前 墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有 效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的 自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的 要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深 一 般 要 限 定 在 5 米 左 右 ， 不 能 任 意 扩 大 。13 套 内 面 积

13、俗称地砖面积。它是在实用面积的基础上扣除了柱 体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概 念。动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投 资住房租赁市场。14 公 摊 面 积 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：(1) 电 梯 井 、楼 梯 间 、垃 圾 道 、变 电 室 、设 备 室 、公 共 门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管 理用房的建筑面积；(2) 各 单 元 与 楼 宇 公 共 建 筑 空 间 之 间 的 分 隔 以 及 外 墙 ( 包 括 山 墙 ) 墙 体 水 平 投 影 面 积 的 50 。15 竣 工 面 积 竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋

14、建 筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的 建筑.16 辅 助 面 积辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室 内 净 面 积 。包 括 过 道 、厨 房 、卫 生 间 、厕 所 、起 居 室 、 贮藏室等。17共有建筑面积房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 18共有建筑面积分摊系数整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内 建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。19 公 用 建 筑 面 积 分 摊 系 数将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建 筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。 即公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑 面积之和

15、。20标准层标准层是指平面布置相同的住宅楼层。21层高层高是指住宅高度以层为单位计量，每一层的高度 国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包 括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 22净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。23实用率实 用 率 是 套 内 建 筑 面 积 和 住 宅 面 积 之 比 ，大 于 使 用 率 。即实用率=套内建筑面积/套内建筑面积+分摊的共 有共用建筑面积24阳台阳 台 是 指 供 居 住 者 进 行 室 外 活 动 、晾 晒 衣 物 等 的 空 间 。25露（平）台 露（平）台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或 由住宅底层地面伸出室外的部分。26

16、走 廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。27 地 下 室地下室是指房间地面低于室外地平面的 高度超过该房 间净高的 1/2者。28半地下室 半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该 房间净高的 1/3，且不超过 1/2 者29玄关玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲 过渡的地段。居室是家庭的领地，讲究一定的私密 性 ， 大 门 一 开 ， 有 玄 关 阻 隔 ， 外 人 对 室 内 就 不 能一 览 无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装 饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、 挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮 件、简单会客的场所。30 隔 断

17、 隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立 面.31过道 过道是指住宅套内使用的水平交通空间。（ 三 ） 销 售 术 语1 产 权 证 书 产权证书是指房屋所有权证和土地使用权证。房 屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地 址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面 积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地 产测量部门的分户房屋平面图。2 使 用 权 房 使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴 建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有 住房。3 公 房 公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国 有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未 出售之前，

18、住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、 收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是 不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。4 不 可 售 公 房不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包 括部分公寓、花园住宅等成套房屋。5 已 购 公 房已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。6 单 位 产 权 房单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统 产权房、系统房。7 廉 租 房廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种 概念。我国的廉租房只租不售

19、，出租给城镇居民中最 低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。8 私 房私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购 买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建 私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和 家庭，也就转为私有住宅。9 二 手 房 二手房即旧房。新建的商品房 进行 第一次交易时为 一手，第 二次交易则为二手。一 些无房的人，可 以 买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小 房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余 户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。10 期 房 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得 房 地 产 权 证 大 产 证 止 ，在 这

20、 一 期 间 的 商 品 房 称 为 期 房 ， 消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房 在港澳地区称做为买楼花，这是当前房地产开发商 普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房 者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通 常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。11 现 房 所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的 商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合 同。12 外 销 房 外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销 商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出 售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。13 内 销 房内销商品房是由房地产开

21、发企业建设的，取得了商品 房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企 事业单位和居民。14 准 现 房准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇 及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素 已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施 工阶段的房屋。15 共 同 共 有 房 产共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有 房产不分份额地享有平等的所有权。16 共 有 房 产共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同 享有所有权。17 尾 房尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的 产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅 的 销 售 量 达 到 80 以 后 ，

22、一 般就 进 入 房 地 产 项 目的 清 盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开 发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房 子 ，这 些 房 子 或 朝 向 不 好 、采 光 不 足 ，或 是 楼 层 不佳 、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。18 烂 尾 房烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设， 甚至全盘停滞的积压楼宇。烂尾的情况一般不会发 生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推 进，一步步显现。19销 售 面 积销售面积是指商品房按套或单元出售，其销售面 积

23、为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简 称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。20 均 价均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推 出 的 不 计 楼 层 、 朝 向 ， 以 2800 元 平 方 米 统 一 价 销 售 ，即 以 均 价 作 销 售 价 ，也 不 失 为 引 人 瞩 目 的 营 销 策 略。21基 价基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商22232425品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增 减楼层，朝向差价后而得出。起价起价也叫起步价，是指某物业各楼

24、层销售价格中的最 低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以 一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以 二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的 销售价为起步价。房产广告中常表？如：XXX元/平方 米起售，以较低的起价来引起消费者的注意。预售价预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预 售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批 准权限部问核定的价格为准。一次性买断价 一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。 一 次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定 之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务， 不得随意变更。定金定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作

25、为债权 担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方 式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债 权得以实现。根据我国发法通则和担保法八十九 条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合 同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定 金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超 出 合 同 标 的 额 的 20% 。如 果 购 房 者 交 了 定 金 之 后 改 变 主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定 金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍 返还定金。26违约金 违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该 付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一 种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚 性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论 是否给对方造成损失，都要支付违约金。