嘉兴商业项目市场调查报告.docx

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1、精品文档宝岛优品宝岛优品倾心为你打造精品文档嘉兴好一家家居购物市场市场调查报告调研成员：调研时间： 2004/11/18 2004/11/19 调研地点：浙江省嘉兴市宝岛优品倾心为你打造精品文档前言嘉兴位于浙江省北部，离上海市约 120 公里，是长三角经济圈的组成部分，近年 来，嘉兴市经济取得飞速发展，其房地产业也紧跟潮流，取得了长足进步。日前，本 部门一行两人，对嘉兴市大型专业市场进行了一次比较详细的走访。重点对嘉兴的家 居市场及市中心商业项目进行了比较细致的了解，并对市中心大型专业市场的部分业 主进行了调查问卷，初步掌握了当地业主对产权式商铺的态度。此次我小组一行四人参与“鞍山北方国际机电

2、五金城”项目调研工作。本着实事 求是、认真负责的态度，我小组就该项目的市场状况与产品可行性等问题进行汇总分 析而出具本报告，以供公司领导决策也可为将来合作双方进一步深入探讨时的市场参 考。项目篇 一、嘉兴市场状况简介 二、本案状况简介 1. 项目现状 2. 周边环境 3. 交通条件 4. 市政配套 三、项目分布地标图详见 市场篇 一、市场介绍 1. 项目名称：嘉兴商城 1. 项目名称：华庭街 3. 项目名称：嘉禾北京城 4.项目名称：江南摩尔 宝岛优品倾心为你打造精品文档6.项目名称：嘉兴建材陶瓷市场 7.项目名称：永泰广场 二、具体数据列表 三、调查问卷信息分析 1、对于是否愿意购买产权式商

3、用物业的调查结果（以有效问卷为准） 2、对于愿意购买产权式商用物业但是否愿意前往本案位置进行经商的调查结果（以有效问卷为准） 3、对于不愿意购买或前往本案位置进行经商缘由的调查结果（以有效问卷为准） 调查问卷总体分析： 项目建议篇 二、项目综合评定 1、 优势评述 : 2、劣势评述： 3、结论建议 宝岛优品倾心为你打造精品文档宝岛优品倾心为你打造精品文档项目篇嘉兴市场状况简介嘉兴市是中国东部沿海地区长江三角洲 15 城市之一，与上海接壤。现辖平湖市、 海宁市、桐乡市、嘉善县、海盐县、秀城区、秀洲区。全市面积约 4,000 平方公里， 总 人口 332 万。2003 年全年生产总值 855.63

4、 亿元，按可比价格计算，比上年增长 16.9% 。按户籍人 口计算，人均生产总值达到 25720 元，比上年增长 16.7% ，按当年基准汇率计算达 3107 美元。全年第一产业增加值 66.05 亿元，比上年增长 4.0% ，占生产总值的比重由上年 8.7% 下降为 7.7% ；第二产业增加值 507.46 亿元，比上年增长 20.8% ，所占比重比 上年上升 2.1 个百分点；第三产业完成增加值 282.12 亿元，比上年增长 13.9% ，占生 产总值的比重为 33.0% ，比上年下降 1.1个百分点。近年来，随着嘉兴市区旧城改造力度的加大，城市化进程的加快，基础设施的高 强度投入，带动

5、了房地产业的快速发展，房地产业呈现出持续、稳健的发展态势。19 月，市区房地产开发投资 36.7 亿元，同比增长 94.6% ，增速比 1-8 月回落 22.4 个 百分点，9 月份当月投资同比下降 15.2% 。其中住宅投资 27.9 亿元，同比增长 95.8% ， 比 1-8 月回落 26.2 个百分点。2004 年 19 月，市区房屋施工面积 528.9 万平方米，增长 86% ，比前 8 个月回 落 22.3 个百分点， 其中住宅面积 421.8 万平方米，增长 77.8% ，回落 23.5 个百分点； 房屋新开工面积 190 万平方米，增长 82.2% ，其中住宅 133.8 万平方

6、米，增长 52.6% ； 商品房竣工面积 42.7 万平方米，增长 15.1%，其中住宅竣工面积 37.7 万平方米，增 长 13.9% 。今年以来，商品房价格涨势趋稳，涨幅回落。据统计资料显示， 3 季度市区商品 房平均销售价格比去年同季上涨17.7% ，其中商品住宅销售价格比去年同季上涨18.2% ，同比涨幅较上季分别回落 11和 11.6个百分点。受国家宏观调控政策的影响，房地产企业参与土地拍卖热情锐减，土地市场交投 清淡。 19 月，共购置土地面积 34.6 万平方米，同比下降 67.4% 。三季度房地产业的企业家信心指数由高景气区间快速进入景气临界点， 与二季度相比下降 44.4 个

7、百分 点。楼盘销售进度也放缓，预售增幅回落。 19 月，市区商品房预售面积 102 万平方 米，增长 17.4% ，增幅同比回落 45.3 个百分点。其中：住宅用房预售 93 万平方米， 增长 20% ，同比回落 47.2 个百分点。、 本案状况简介1. 项目现状项目名称：好一家家居广场开发商 :嘉兴嘉瓯置业有限公司项目地理位置 :嘉兴秀洲路南 （中山西路延伸段 ）项目属性 :综合（商业 ,办公,住宅 ）商业部分经营业态 :一楼为装饰 ,灯具建材城二楼为家具城三楼为办公用品家居艺术家 装公司规划占地： 147 亩，总面积 95576 总投资额：一期 2.9 亿元规划建筑面积：一期 152575

8、 ，其中主楼 85573 ，8-10 号楼 63051 ，共 4 栋主 楼容积率： 1.57建筑密度 45.9%绿化率 30%物业：好一家家居购物广场有限公司统一管理营业时间： 2005.07.28 （计划）广场规模： 137000 （主广场），中心广场 5000 ，地下停车场 4300 停车泊位： 1500 辆， 24 小时服务项目概况 : 本案目前建设进入一期的中期阶段，现场开始对外预定，目前定价一楼 6000-7000 元/ 平方米，二楼 5000 元/平方米，三四楼 3980 元/平方米。该案有回租协 议,如商业部分 ,5 年期的回租保证每年 8%的回报率 ,10 年期的回租率从第 6

9、 到第 10年每 年 9-10%.目前商业部分已经预定了 大约 30%, ，前来参观或预定的客户温州人占了很大 一部分比例 .说明该项目市场有一定认可度， 具有一定的商业投资价值 .本案主楼三层均为宝岛优品倾心为你打造精品文档宝岛优品倾心为你打造精品文档商铺，四五层为办公用房 .8-9 号楼一二层为商铺， 三四层规划用途为办公楼和商务公寓售楼处外景 物流中心2. 周边环境本项目周边所处地区西方为工业用地，东部为一级住宅用地，北侧至中山西路为商业 金融用地。周边环境幽静， 道路平整开阔， 生态环境良好。 但是周边人流车流较少 ,难以聚集人气 ,宝岛优品倾心为你打造精品文档宝岛优品倾心为你打造精品

10、文档缺少商业氛围 . 期待周边住宅小区建成和交通配套完善后能使这一状况得到改观 .3. 交通条件目前项目附近主要道路是北侧得中山西路及西面的乍嘉苏高速公路。乍嘉苏高速公路交通路况较好，路面开阔，车流量较多。中山西路西延伸段至市区约 5 公里路程，道 路状况良好，目前车流量很少。4. 市政配套本区域属新开发区域， 由于远离市中心区域目前附近尚没有大型配套设施 ,生活及商业 配套较为匮乏 ,而且交运也不便利 .目前秀州工业区的开发较成熟的地区位于 320 国道 东侧部分，是秀州新区区政府所在地。项目周边目前尚缺乏集中人气，主要受工业区开发进程影响，此状况将很大程度上影 响到本案的销售及未来业主经营

11、状况，是本案必须面对的棘手问题。三、项目分布地标图详见市场篇一、市场介绍1. 项目名称：嘉兴商城项目位置：建国路、中山西路面 积： 11.7-200 营业规模： 7000 租 金： 1F:4.77.4 元/ 天 2F:1.32.0 元/天租 赁 率： 100经营业态：服装、鞋业、家居、娱乐物业属性：综合市场市场简述：该案 97 年开业， 2001 年时租金一层为 90-120 元/月/平方米，二层为 14 元/月/平方米，现在租金有很大程度上涨， 1F上涨到 5.5 元/ 月/ 左右。该商城经营品 种档次不高，针对本市场所做的调研组群为 14 组；其中有效问卷为 8 组宝岛优品倾心为你打造精品

12、文档宝岛优品倾心为你打造精品文档2. 项目名称：华庭街项目位置：建国路、环城北路面积： 23-799 建筑面积： 100000 租金： 1F:4.8-5.0/ 天 2F:1.93.8 元/天售价： 1F：27000/ 租 赁 率：约 90 经营业态：服饰、休闲娱乐、百货、超市等 物业属性：综合商业项目市场简述：该案地处市中心，是嘉兴市中心最大的商业项目，集百货、超市、写字楼、 服饰市场、 娱乐等为一体， 有太平洋百货和肯德基等品牌店入驻。 该案地理位置优越， 其价格为目前市内最高，目前仅剩余四套商铺，面积在 23-60 ，该案不提供返租服 务。针对本市场所做的调研组群为 10组；其中有效问卷为

13、 6 组。宝岛优品倾心为你打造精品文档3. 项目名称：嘉禾北京城项目位置：建国路北京路面积： 40-150 建筑面积：商业面积 47000 ，住宅 73000 租金： 1F：3.5-4.5 2F：1.2-3.0售价： 1F：15000-270002F ：7000-8000租 赁 率： 85 经营业态：家居、小商品，电器物业属性：综合市场市场简述：该商业项目另有住宅项目，该案地处建国路商圈北侧，人流量尚可，但是 目前在经营上受到华庭街冲击，已改变为家居和小商品经营为主，另有永乐家电经营 中。针对本商铺所做的调研组群为 8 组，其中有效问卷 4 组。宝岛优品倾心为你打造精品文档宝岛优品倾心为你打造

14、精品文档4. 项目名称：江南摩尔项目位置：秀州新区区政府对面（洪兴路、新秀路）建筑面积： 200000 面 积： 50-200 租 金：未定售 价： 1F： 12000 元/ 2F：8000 元/ 包租情况：前 3 年 7% 后 2 年 10 11%（可不选，选择只能签 5 年）经营业态：购物、餐饮、休闲、游乐、商务、文化物业属性：综合市场综述： 该案是目前嘉兴最大的综合商业项目， 目前江南摩尔整个项目中有 70% 多 的商业物业自留，并规划成国际一流大卖场、品牌百货、大型 3C 卖场和家居大卖场 四大主力业态，目前国际品牌大卖场美国普尔斯马特、金海马家居、铜锣湾集团等都正与江南摩尔紧密接触，

15、目前四大业态的招商可以说已经基本落定，欢乐摩天轮、激 光水幕电影、 儿童翻斗乐、 下沉式演绎广场为主的四大景观靓点将成为新的旅游景点5. 项目名称：嘉兴万好家居购物广场 项目位置：中环南路五星路口 建筑面积： 200000 面积 : 80 可以自由分割售 价：1F 60008000 元 / ， 2F 4000 元/ 租赁率：20%包租状况：7 年 8%-10% 回报率经营业态：五金、电器、陶瓷、家居、装饰物业属性：专业市场市场综述：该案位于秀城新区，与本案无论在定位、规模、建设进度上都很类似类似，该案提供返租选择是 7 年 8%-10% 的回报率，其一期已经结构封顶，预计它将成为本 案主要竞争

16、项目。宝岛优品倾心为你打造精品文档宝岛优品倾心为你打造精品文档 该案位于市中心东南部，在交通上比本案略有不足，而其售价 1F 与本案类似， 2F 和 本案 3F 类似，价格上有一定优势，而看其周边状况可发现也是新兴地区，周边有不 少房产在建，也都还没有销售，总体上与本案存在重复建设，将形成争抢客源的惨烈 竞争。6. 项目名称：嘉兴建材陶瓷市场项目位置：环城南路与 320 国道的交界地段建筑面积： 140000 面积: 50 142 可以自由分割租 金： 1.3 元 / 天；售 价：不售租 赁 率： 75 经营业态：卫陶、木材地板、五金，家具、灯饰、窗帘等软装饰家居配套物业属性：商贸集市宝岛优品

17、倾心为你打造精品文档宝岛优品倾心为你打造精品文档市场综述：该市场是从原有市场搬迁而来，原市场面积近 8 万， 300 余经营户，这 些经营者都将搬入新市场，是市场客源的主要保证。该案目前交通不便，环城路到该 市场前仍未建成，周边住宅项目也未兴建成型，预计其未来定位将以批发中心为主。该案北侧另有大型农贸批发市场在建，估计该地区总体定位将是批发集散中心。7. 项目名称：永泰广场项目位置：中山西路新秀路路口建筑面积： 40000 面 积: 80 200 （上下两层）售 价： 6000 元/（上下两层）租 赁 率： 80 经营业态：服装，休闲娱乐等物业属性：商业裙房市场综述：该项目是永泰广场住宅的配套

18、裙房，该案住宅建面在 22 万平方米左右，将有大量居民入住， 未来人气有保证。 该案北侧约 500 米是在建的大型 shopping mall 江南摩尔，西侧临近大润发卖场，因此周边商业氛围浓厚，且交通便捷，因此其 未来发展看好。目前所售的裙房是上下两层小开间的商铺，位于小区南侧，离中山西 路有一定距离，所以价格相对便宜，其二期临中山路的商铺还未开盘，预计单价将达 到 8000 元 / 以上二、具体数据列表调研项目信息汇总表如下： （表一）租赁规模价格售价回租年项目名体量面积贷款成幅射范销售开盘时物业属地址开发商限及回M2M2)经营业态备注/M 2/M 2)报率天）永泰广场中山西路新秀路路口永

19、泰房地产有限公司40000（商 业）6000（上 下两 层）80200（上下两层）6成中山西路大润发周边80服装，休闲娱乐等综合（办公、 商业、住 宅）该项目二期 临近山西路 商业裙房明 年开盘1F60嘉兴万中环南亿源置0080五金电器综合好家居路五星业开发1200未定80007年可以自5成市政府20%陶瓷家居2004.（办公、该项目一期购物广路口有限公002F4078由分割周边装饰07商业、住已经封顶场司00宅）环城南50环城南卫陶、木市场是在原嘉兴建路与1400142路及材地板、综合有市场搬迁材陶瓷320 国001.3可以自320 国75五金，家（办公、而来，原市市场道的交由分割道周边具、

20、灯饰、商业）场面积近 8界地段窗帘等万，300余经营户江南摩尔秀洲区行政中心对面浙江金 泰阳房 地产开 发有限 公司200000前3年7后2年1011502006成中山西路大润发周边50百货及娱乐2004.09商业、酒店式商务公寓江南 Mall 是嘉兴有史 以来规模最 大的复合型 商业项目调研项目信息汇总表如下： （表二）项目名称地址开发商规模体 量（M2）租赁价格（元 /M 2 天）售价（元/M 2）回租年限及回报率面积（M2）贷款成数幅射范围销售率经营业态开盘时间物业属性备注中山1F:4.7中山路家具、灯该市场地处嘉兴商西路约7.4/11.7-2/建国路100饰、窗帘现房商业市中心，已城建

21、国70002F:1.300商圈布艺及服经相当成熟南路2.0饰该项目规模建国约1F:4.81F：中山路品牌服饰体量较大，中路-5.023-79华亭街环城100002F:1.92700096成建国路90及休闲娱现房综合虽然地处市0商圈乐等中心区域但北路 3.8是人气尚显不足浙江东1F：1F：建国方莱茵3.5-4.15000-家居、小该案另有住嘉禾北路达置业47000527000/40-1506成建国路85%商品、苏现房综合宅，经营状京城北京有限公2F：北商圈2F：宁电器况不是很好路司1.2-37000-8000卫陶、木秀园1F:6005 年期材地板、综合该项目规模好一家南路嘉瓯置200006（暂0

22、-7000的 8%50（可中山西预约五金，家（办体量较大，家居购近乍业有限0定）2F:50010年期自由分6成路乍嘉30%具、灯饰、未定公、商地处较为偏物广场嘉苏公司0额 9%割）苏高速左右窗帘等软业）远高速装饰家居配套宝岛优品倾心为你打造精品文档宝岛优品倾心为你打造精品文档三、调查问卷信息分析本小组对鞍山市各类专业市场进行了问卷调查，其中调查问卷总量共为 32 组， 其中有效问卷达到 18 组，占总体调查问卷数量的 56.3% 。1、对于是否愿意购买产权式商用 物业的调查 结果（以有效问卷为准）（ 1）、愿意购买产权式商用物业的调查问卷达到 6 份，占总体有效问卷数的 33.3%（ 2）、不

23、愿意购买产权式商用物业的调查问卷达到了 8 份，占总体有效问卷的 44.4%（ 3）、对于购买产权式商用物业无所谓的调查问卷达到了4 份，占总体有效问卷的22.2% 。45%2、对于愿意购买产权式商用物业但是否愿意前往本案位置进行经商的调查结果（以有效问卷 为准）（1）、愿意前往本案位置经商的调查问卷达到 1份，占总体有效问卷的 16.7% 。（ 2）、不愿意前往本案位置经商的调查问卷达到了 2 份，占总体有效问卷的 33.3% 。（3）、对于前往本案位置经商无所谓的调查问卷达到了3 份，占总体有效问卷的 50%愿意前往经商不愿意前往经商 精品文档犹豫宝岛优品倾心为你打造精品文档50%3、对于

24、不愿意购买或前往本案位置进行经商缘由的调查结果（以有效问卷为准）（ 1）、提到因本案位置太偏太远的调查问卷达到 2 份，占总体有效问卷的 25% 。（2）、提到因本案周边无较好的商业氛围的调查问卷达到了1 份，占总体有效问卷的12.5% 。（3）、提到对本案商用物业无力购买的调查问卷达到了 1 份，占总体有效问卷的 12.5% （ 4）、提到宁愿选择租赁方式获得商铺使用权的问卷达到4 份，占总体有效问卷的位置偏远 无商业氛围 无力购买宝岛优品倾心为你打造精品文档调查问卷总体分析：宝岛优品倾心为你打造精品文档本次问卷调查的对象主要是市中心区域两个市场的经营业者，并且在总量上比较小， 因此调查结论

25、可能不十分准确。但是，分析调查结果可以发现当地经营业者们对产权 式商铺的态度， 其中约 50% 的业者宁愿采用租赁的方式获得商铺的使用权， 并且在实 际的调查中我们也发现，当地的经营者们大多只有对商铺的使用权，购买物业后自用 的比例不足 20% 。分析本次市调问卷可以得出如下几点结论：（1） 当地经营者更倾向于以租赁方式获得商铺使用权而非购买产权（2） 愿意前往本案经营的业者只有 16.7% ，近期的租售情况可能前景堪忧（3 ） 本案在当地经营者中有一定知名度，但是具体情况了解者甚少（4 ） 预计本案的客户群将主要是投资客户，而非买了自用的经营者宝岛优品倾心为你打造精品文档项目建议篇、项目综合

26、评定2、劣势评述：3、结论建议在对本案的综合考察后本小组一致认为：本案虽然存在众多不利条件，但是其优点也比较明显，加之当地及温州等地投资 客户的投资需求一向比较旺盛，并且本案实际需要销售的面积仅占总量的约三分之一 （一期约 5 万平方米），所以，本小组认为该案实际操作可行。但是要成功代理本案， 仍需注意以下几点，以降低集团风险。具体的，本小组建议如下：（1）适当预留出小部分面积提供商业配套服务， 既可为未来经营者又可为周边居民提 供必要生活配套服务，且可有效提升本购物广场的管理水平。（2 ）适当降低 2F 的售价，建议均价下降到 4500-4800 元/ ，避免比万好家居广场 高太多（万好家居广场 2F 售价在 4000 元/）（3 ）适当加强宣传力度， 如可在中山西路沿线设立路边广告， 指引客户前往现场看楼