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1、某房地产企业开发项目经济评价项目概况拟建设项目规划面积 _，可开发用地 ，建筑面积为积率为;新建建筑为多层和小高层商品住宅，户型设计为三室一厅、三室二厅、二室一厅，面积为 80 120 m 2。m2,总容建筑方式及进度安排1.建筑方式集中规划、统一设计、施工监理、公开招标、优良工程;2.建设进度工期：；销售：；投资估算与资金筹措1.据估算项目总投资为 2 .估算依据： 假定项目建成后全部售完； 项目总投资中自有资金比率按 贷款利率按6%计取； 投资费用是在专业投资监理工程师监督下使用; 估算投资按某市通常的取费标准计取；3 .项目总投资估算，见表万元;%计算;序号项目总投资估算说明1开发建设投
2、资1.1土地费用1.2前期工程费1.3基础设施建设费1.4建筑安装工程费1.5公共配套设施建设费1.6开发间接费1.7管理费用1.8财务费用1.9销售费用1.10开发期税费1.11其他费用1.12不可预见费经营资金项目总投资3.1开发产品成本3.2固定资产投资3.3经营资金3.投资分年度使用计划，见表投资分年度使用计划表 10 7序号项目开发经营期合计220141开发总投资1.1土地费用1.2前期工程费1.3基础设施建设费1.4建筑安装工程费1.5公共配套设施建设费1.6开发间接费1.7管理费1.8财务费用1.9销售费用1.10开发期税费1.11其他费用1.12不可预见费小计2资金筹措2.1自
3、有资金2.2销售收入2.3贷款2.4其他小计4.资金筹措计划万元，销售收入项目的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三部分，其中自有资金元，贷款万元。见表10 7四、投资分析基础数据的预测和选定1. 销售收入的测算综合测定可销售面积的平均价格为元/ m 2,可销售面积为m 2,分年度的销售收入见表万元，总投资成本为3.经营成本取销售收入的万兀。4.销售费用取销售收入的61.818% ;2% ;10 8。项目2合计可售面积（m）销售收入（万元）销售收入计算表万元10 82. 成本及税金本项目开发产品成本为万元，固定资产投资为 0，经营资金为0 （预售收入利用），融资费为2.6% ;5. 财务费用
4、取销售收入的6. 税金主要是经营税费和所得税，经营税费为6.50% （其中营业税及附加为 5.5%，交易管理及印花税为1.0% ）;所得税率为25% ;本项目缴纳土地增值税，（收入-经营税-销售费用-财务费用）X12%。7. 利润分配序号项目合计开发经营期220141销售收入1.1销售收入1.2出租收入2经营成本2.1销售成本3经营税费3.1销售税费3.1.1营业税及附加3.1.2交易及印花税4销售费用5财务费用6土地增值税10 9预计本项目税后利润为 5082.23万元，见表10 9。应付利润为税后利润的20%;项目损益表7开发利润8所得额9所得税10税后利润10.1应付利润10.2未分配利
5、润10.3归还垫支利润及净投资回收五、项目经济效益评价（一）项目现金流量1. 项目全部资金现金流量表（ic=10%）10 10全部资金现金流量表 10 10序号项目合计开发经营期220141现金流入1.1销售收入小计2现金流出2.1固定资产投资2.2经营资金2.3开发总投资2.4销售费用2.5经营税费2.6土地增值税2.7所得税小计3净现金流量4累计净现金流量5折现系数6折现值7累计折现值8折现系数i9折现值10折现系数i11折现值计算指标IRR=%NPV （ 10%）=万元静态投资回收期=年动态投资回收期=年2.自有资金现金流量表自有资金现金流量表 10 11序号项目开发经营期22014合计
6、1现金流入1.1销售收入小计2现金流出2.1自有资金2.2预售收入用于产品投资2.2经营税费2.3销售费用2.4土地增值税2.5所得税2.6贷款本金偿还2.7贷款利息支付小计3净现金流量4累计净现金流量5折现系数6折现值7累计折现值8折现系数9折现值10折现系数11折现值计算指标NPV（ 10%）=万元IRR=%静态投资回收期=年动态投资回收期=年（二）财务平衡表与贷款偿还分析1.资金来源与运用表资金来源与运用表10 12序号项目合计开发经营期220141资金来源1.1销售收入1.2自有资金1.3贷款小计2资金运用2.1固定资产投资2.2经营资金2.3开发成本2.4经营管理费用2.5销售费用2
7、.6财务费用2.7经营税费2.8土地增值税2.9所得税2.10应付利润2.11各期还本付息小计3 =1-2归还垫支利润 及净投资回收 （盈余资金）2.借款还本付息表贷款还本付息表10 13序号项目合计经营开发期220141贷款及还本付息1.1期初贷款本息累计1.1.1本金1.1.2利息1.2本期贷款1.3本期应计利息1.4本期本金归还1.5本期利息支付1.6期末贷款本息累计本年年利率2偿还贷款本息的资金来源2.1投资回收2.2未分配利润2.3其他六、不确定性分析1.盈亏平衡分析（列出计算式、画出线性盈亏平衡图）土地费用和销售价格2. 敏感性分析（列式、确定敏感度） NPV（IRR）= HCI-
8、CO） t（1+ IRR） -t 敏感度计算采用净现值、内部收益率和投资利润率对销售价格和项目总投资进行敏感性分析。根据表10-15计算 销售价格平均敏感度建设投资平均敏感度 可知内部收益率对销售收入的变化最为敏感。变化因素对内部收益率的影响表10-15。表 10 15化率项目指标15%10%5%基本方案+5%+10%+15%销售价格变化净现值内部收益率投资利润率投资变化净现值内部收益率投资利润率七. 评价、决策与建议（列表）评价结论汇总表10 - 17财务评价指标评价标准评价结果是否可行全部资金内部收益率10%全部资金动态投资回收期全部资金财务净现值自有资金财务内部收益率10%自有资金动态投资回收期自有资金财务净现值贷款偿还期结论：由表中可以看出，此项目具有较好的内部收益率，有基本的贷款偿还能力和自 身平衡能力，且具有较强的抗风险能力。评价结果表明，该项目是可行的。