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1、物业环境管理教案一一主要知识点1. 物业环境管理的主要任务2. 居住区规划与物业环境管理；环境绿化管理与服务；3. 环境卫生管理与服务；车辆道路管理与服务；4. 物业公共区域内公共秩序的维护；消防管理与服务；人文环境建设。5. 居住区的用地构成表1.1居住区用地平衡控制指标（%序号用地构成代码名称居住区小区组团1住宅用地R0145 6055 6560 752公建用地R0220 3218 276183道路用地R038157135124公共绿地R047.5 1551238居住区用地R100100100表1.2居住区用地平衡注：”为参与居住区用地平衡的项目用地面积（公顷）比例(100%人均面积 （m
2、f/ 人）一、居住区用地（R）1001住宅用地（R01）2公建用地（R02）3道路用地（R03）4公共绿地（R05）二、其他用地（E）居住区规划总用地住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等） 的总称。公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。道路用地：居住区道路、小区路、组团路及非宅间小路和公建专业道路以外的各级车行 道路、广场、停车场、回车场。公共绿地：满足规定的日照要求、 适合于安排游憩活动设施的、 供居民共享的游憩绿地， 应包括居住区公园、小游园
3、和组团绿地及其它块状带状绿地等。其他用地：规划用地范围内，除居住区用地以外的各种用地，包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留用地及不可建设的土地等。6. 居住区的类型：居住区、居住小区和居住组团居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围 合，并与居住人口规模（30000-50000人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居 民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（7000-15000人）相对应， 配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住
4、生活聚居地。居住组团，指般被小河道路分隔，并与居住人口规模（1000-3000 人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。7. 邻里单位20世纪30年代，美国人西萨佩里提出了邻里单位（Neighborhood Unit）的住宅区规划理论，它是针对城市中人口密集、 房屋拥挤、 居住环境恶劣、 交通事故严重的状况而提出的， 目的是使人们居住生活在一个花园式的住宅区内。形成邻里单位的原则：（ 1）城市交通不穿越邻里单位，内部车行、人行道路分开设置。（人车分流）（2）保证充分的绿化，使各类住宅都有充分的日照、通风和庭院。（环境）（ 3）设置日常生活必须的服务设施，每个邻里单位有一所
5、小学。（公服设施）（ 4）保持原有地形地貌和自然景色，建筑物自由布置。8. 居住区规划常用布局形式“向心式” 将居住空间围绕占主导地位的特定要素进行有规律的组合排列，表现出有构图感的向心性。 既是以某个要素为核心， 形成一种从中间向四周发散的形态。 并结合以 自然顺畅的道路路网络形成向心的空间布局。“围合式” 住宅沿基地外围周边布置，形成一定数量的次要空间，并共同围绕一 个主导空间， 构成后的空间无方向性。 主入口按环境条件可设于任一方位， 中央主导空间一 般尺度较大，统率次要空间，也可以以其形态的特异突出其主导地位。“轴线式” 空间轴线常为线性的道路、 绿地、水体等， 具有强烈的聚集性和导向
6、性。 通过空间轴线的引导， 轴线两侧的空间对称或不对称布局， 并在轴线上设置的若干个主、 次 节点来控制线性空间节奏和尺度，整个居住区呈现出层次递进、起落有致的均衡空间。“隐喻式” 布局是将某种特定并相关联的事物作为设计形态的雏形，经过将事物 的形态进行概括、 提炼、 抽象成建筑与环境的形态语言， 使人产生视觉的心里上的某种联想 与呼应，从而增强环境的感染力，构成“意在像外”的升华境界。“片块式” 这是传统居住区规划最为常用的布局形态。 住宅建筑以日照间距为主要 依据，遵循一定规律排列组合，形成紧密联系的群体。它们不强调主次等级，成片成块、成 组成团地布置，形成片块式布局形态。“集约式” 将住
7、宅和公共配套设施集中紧凑布置， 并依靠科技进步， 尽力开发地下 空间，使地上空间垂直贯通，室内、室外空间渗透延伸，形成居住生活功能完善、空间流通 的集约式整体布局空间。規划怖韵殆态何时适用中心式F可按届使分氫逐步实 趟，一哥裁实施过程 中不耨响其它居氏生 活、具一定灵话性资隸分魚存应一定妁不均-般地決中心拥有有特征 的自然地理地貌（如水爪* 山脉等）可母就宽敞的中心雇 皖和舒适的空狗，日较好-般容粗孝较丸、屠住詰 盾愛到影响适用于占地较小，但11求 醜质骼客群的产芫“轴缚R式感较强，整个居 住区呈现层次迷进* 起落有致的均世性轴釵长度較长时，如蚯理 不好昂出靓单调感可高低起落“隐嘴瓦具视疇及心
8、理感栗力* 客户惑知屢强易流于形式难以做到 神.虑廿砂舍以追求品颅或是个性的弈 群的产品备片块、齟团相对聽 立.便于穗工乳售理无主应空间之氽，議乏展 次感居住区规划最为常同的布 眉j母為即是常就砖行列式或兵彗 式节.占用地布局紧凄，开炭强度较大， 居住岛质降低多适周于旧国眈锻弄用驗 校涌緊張地区如减市複心 地段或是普电9. 住宅建筑规划 住宅建筑的类型（1）按建筑形式分类：独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、花园洋房、多层住宅、小高层住 宅、高层住宅（2）按建筑风格分类：住宅建筑平面及竖向选型（1 ）单元式住宅平面选型：梯间式、内、外廊式。（2 ）低层式住宅平面选型：独立式、双拼式和联排式。（3 ）
9、住宅建筑竖向选型：住宅建筑通常都是平层，在竖向上有变化的有跃层式、错层式、 复式等几种类型。住宅建筑群体平面组合的方式行列式：行列式是板式单元住宅或联排式住宅按一定朝向和间距成排布置，使每户都能获得良好的日照和通风条件，便于布置道路、管网，方便工业化施工。整齐的住宅排列在平面构图上有强烈的规律性， 但形成的空间往往单调呆板，如果能在住宅排列组合中， 注意避免兵营式的布置，多考虑住宅组群建筑空间的变化，仍可达到良好的景观效果。 根据规划布局，行列式可以有平行排列、交错排列、扇形排列等多种组合方式。周边式：住宅沿街坊或院落周边布置， 形成封闭或半封闭的内院空间， 院内安静、安全、 方便、有利于布置
10、室外活动场地、小块公共绿地和小型公建等居民交往场所， 一般比较适合 于寒冷多风沙地区。周边式布置住宅可节约用地， 提高居住建筑面积密度， 但部分住宅朝向 较差，在地形起伏较大地段会造成较多的土石方工程量。点群式：点群式住宅布局包括低层独院式住宅、多层点式及高层塔式住宅布局，点式住宅自成组团或围绕住宅组团中心建筑、公共绿地、水面有规律地或自由布置， 运用得当可丰富建筑群体空间，形成特征。点式住宅布置灵活，便于利用地形，但在寒冷地区外墙太多对节能不利。混合式：行列式、周边式、 点群式三种基本形式的结合或变形的组合形式。下图为混合 式平面布局的居住小区，北侧沿街为高层板式建筑、向南依次为点式小高层、
11、联排别墅和独 栋别墅。10. 居住区道路规划11. 居住区公共服务设施为满足城市居民日常生活、购物、教育、文化娱乐、游憩、社交活动等的需要，居住区 内必须相应设置各种公共服务设施。12.居住区绿地（1）绿地的组成：公共绿地：指居住内居民公共使用的绿化用，包括居住区各级中心绿地（居住区公园、 小区游园和组团绿地）以及老年人、儿童活动场地和其他块状、带状公共绿地。配套共建附属绿地：指居住区内各类公共建筑和公用设施的环境绿地。道路绿地：指居住区各级道路红线以内的绿化用地。宅旁绿地：指居住建筑四旁的绿化用地，是最接近居民的绿地。（2 ）定额指标居住区人均公共绿地二居住区公共绿地面积居住区居民人数绿地率
12、二强区各类绿颐积疝砒 居住区总用地而积住宅组团不少于 0.5 m2/人，居住小区（含组团）不少于 1 m2/人，居住区（含小区与组 团）不少于1.5 m2 /人。对绿地率的要求新区不低于30%，旧区改建不低于 25%。13. 竖向规划设计指为了满足规划区道路交通、地面排水、建筑布置和城市景观等方面的综合要求，对自然地形进行利用与改造，确定坡度、控制高程和平衡土 （石）方等进行的规划设计，包括道路竖向设计与场地竖向设计。竖向规划设计应有利于建筑布置及空间环境的规划和设计。竖向设计图的内容包括：（1）设计的地形、地物、建筑物、构筑物、场地、道路、台阶、护坡、挡土墙、明沟、 雨水井、边坡等。（2）坐
13、标，每幢建筑物至少有两个屋角坐标、道路交叉点、控制点坐标和公共建筑设 施及其他需要定边界的用地场地四周角点的坐标。（3）标高。建筑室内外地坪标高，绿地、场地标高，道路交叉点，控制点标高。（4）道路纵坡坡度、坡长。（5）排水方向，室外场地的坡向。竖向设计图的内容及表现可因地形复杂程度，及设计要求的不同而异。 如座标若施工总平面图上已标示，则可忽略。14. 综合技术经济指标系列一览表项目计量单位数值所占比重（%）人均面积（m / 人）居住区规划总用地h m2-1 居住区用地（R）h m2100住宅用地（R01）h m2公建用地（R02）h m2道路用地（R03）h m2公共绿地（R04）h m22 其它用地（E）h m2-居住户（套）数户（套）-居住人数人-户均人口人/户-总建筑面积万貳-1 居住区用地内建筑总面积万貳100住宅建筑面积万貳公建面积万貳2 其它建筑面积万貳-住宅平均层数层-咼层住宅比例%-中高层住宅比例%-人口毛密度人 /h m2-人口净密度人 /h m2-住宅建筑套密度（毛）套/h m-住宅建筑套密度（净）套/h m-住宅建筑面积毛密度万 m /h m2-住宅建筑面积净密度万 m /h m2-居住区建筑面积毛密度（容积率）万 m /h m2停车率%-停车位辆地面停车率%地面停车位辆住宅建筑净密度%-总建筑密度%-绿地率%-拆建比-