对国内房地产走势的认识及.doc

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1、对国内房地产走势的认识及 一、对我国当前房地产市场判断 2 （一）全球性金融危机和通胀双重压力对房地产产生影响 3 （二）当前宏观经济形势对房地产市场影响 3 （三）当前房地产波动特征 3 二、国内房地产市场调整相关效应 4 （一）相关税收增速大幅回落 4 （二）土地财政收入开始剧减 5 （三）市场走势受到各方高度关注 5 三、呼和浩特房地产基本情况 6 （一）房地产投资情况 6 （二）土地供应情况 7 （三）房地产市场供给情况 7 （四）房地产市场需求情况 8 （五）房屋销售价格情况 9 四、呼和浩特房地产市场运行特点 9 （一）房地产各项指标仍然增长，但增速明显放缓 9 （二）土地购置及开

2、发矛盾显现 10 （三）房价保持稳定增长态势 10 五、下步呼和浩特房地产市场发展应对思考 11 （一）不能盲目或过度乐观，加强社会公共监督机制 11 （二）如何引导房地产企业应对当前形势.11 对国内房地产走势认识及 呼和浩特市房地产1-9月形势分析 按语：1-9月，呼市房地产市场开发投资656327.02万元，比上年同期增长4.02%。其中，住宅投资536502.37万元，占总投资81.74%。施工面积1552.24万，同期增长39.52%；新开工面积427.29万，同期增长67.47%；竣工面积237.77万，同期增长48.63%；销售面积80.75万，同期增长33.82%，住宅平均售价

3、2992元/，同比增长3.36%，环比增长0.1%。房地产各项指标仍然增长，这是由于2005-2007市场惯性作用，但增速明显放缓，住宅平均售价一直位于70个大中城市末数几位。可见，总量调控、结构调整已见成效。需要注意是土地开发投资12225.4万元，同比下降52.51%；待开发土地面积470.24万，同比增长40.94%；住宅空置145.12万，同比增长48.16%，宏观调控任务仍十分艰巨。特别是国家要降低税率，房地产市场可能出现反弹，此时只有进一步加强宏观调控，方可消化近年来形成大量空置住宅，维持房地产市场平稳运行。 今年以来，在美国次贷危机影响下，两家最大房地产贷款公司股价深幅下跌，日本

4、最大房地产公司倒闭。外国房地产感冒，中国房地产会不会打喷嚏？我们该如何看待房地产行业周期及房地产行业发展趋势？我们呼和浩特房地产有什么样影响？等等。本分析报告对在全球经济房地产遇困背景条件下，我国当前房地产市场状况，进行了粗浅分析，并对呼和浩特2008年1-9月房地产形势作了分析。 一、对我国当前房地产市场判断 （一）全球性金融危机和通胀双重压力对房地产产生影响 次贷危机作为金融波动，其实是经济方面原因，是美国房地产市场泡沫破灭和大幅调整，中国房地产市场价格调整或多或少与此有关，从去年开始全国范围内房地产成交量下跌，恰恰证明了房地产行业流动性不足。 通货膨胀对于房地产市场影响，从供给和需求不同

5、角度分析。在供给方面，对于开发商而言，最为明显两个压力，一个是由通胀引致紧缩性货币政策或者信贷控制，另一个是经济回落导致交易量大幅萎缩。这也是当前引起开发商资金链紧张决定性因素之一，一些习惯于高负债运作开发商很可能面临资金链断裂困境。在需求方面，通货膨胀直接造成了人们实际购买力和收入预期下降。大致为两大类：一类是由于真实购房需要而引致刚性需求，目前中国持续人口红利和未来正在加速城市化进程，支撑了巨大刚性需求，这一类刚性需求存在成为房地产市场向买方市场转化最大阻力。这个方面需求目前最为关键制约因素是，收入水平上升和购买能力积累，特别是相对于目前已经大幅上涨房价来说更是如此；另一类是投资性需求，目

6、前在国家一系列政策影响下，如央行在二套房、房贷额度上进行非常严厉控制，这一类需求受到了明显抑制。不可忽视是，当前通货膨胀还造成了原有一部分投资性需求向供给转化，在通胀引致信贷紧缩、中小企业贷款困难情况下，一部分企业或企业主会出售持有投资性房产或地产，以缓解自身经营性资金压力，从而释放出部分供给。 （二）当前宏观经济形势对房地产市场影响 房地产市场与宏观经济波动联系很紧密，特别是中国经过房地产市场化改革之后，全国意义上房地产市场形成，使得房地产市场越来越显著地受到宏观经济波动影响。中国经济经历了过去5年两位数高速增长之后，开始进入一个周期性回调阶段。房地产市场必然会不同程度受到这个大背景影响，形

7、成不同程度调整趋势，这既包括宏观紧缩政策效果逐步显现，也包括资本市场开始普遍进入调整期，对于房地产来说主要表现为交易量大幅萎缩和信贷紧缩、融资成本迅速上升以及由此带动不同地区程度不同房地产价格调整。 同时，中国经济也正在进入一个产业转型进程中，开始越来越强调从原来过分依赖低附加值出口增长方式转向扩大内需战略，在这个过程中，原来出口比重较大地区受到影响较大，原来以内需为主要增长动力地区则受到影响相对较小，使得当前房地产市场也呈现非常显著地区差异。同样需要强调是，在扩大内需过程中，没有房地产市场发展，内需扩大可能也难以获得充足动力，地方政府建立在“土地财政”基础上城市化路径，地方政府也会设法促进房

8、地产市场发展。 （三）当前房地产波动特征 房地产本身波动周期，可以从不同角度和指标分析。如：房地产需求周期、供给周期、出租率周期、季节周期，从房地产投资角度有资产生命周期、资产所有权周期、租金率周期、出租率周期等，还可以从国际角度进行比较等。随着房地产市场与金融市场互动更加紧密，信贷和金融市场波动对于房地产影响日益显著。 从波动特征看，房地产市场无论是上升还是下降周期阶段，往往不是平滑连续上升或者下降，而通常是阶梯状上升或者下降，投资者和开发商把握市场变动往往有一个滞后。至少可以肯定是，西方发达国家房地产繁荣上升周期已经结束，现在已经从美国蔓延到整个欧洲国家。不过，因为金融政策积极参与，这一次

9、调整时间可能会相对较短，但是调整趋势已经确立。 二、国内房地产市场调整相关效应 （一）相关税收增速大幅回落 多位市场人士近日表示，楼市调整所带来后果，近期已经开始全面呈现，根据国家有关部门最新统计数据，最近与房地产相关各项财政收入、税收均急转直下。财政部8月份税收收入情况分析显示，受房地产交易下滑影响，营业税、房屋转让所得税、城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税等增速均出现大幅回落。8月份营业税、进口环节税、个人所得税等主要税种增速全面回落。营业税税基是交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业、转让无形资产和销售不动产等9个行业取得营业收入。该分析指出，营业税增

10、速大幅回落主要原因，一是不断紧缩货币政策和居民对房价走低预期，使房地产市场陷入严重低迷，商品房成交量急剧萎缩。今年7月份全国商品房销售面积同比下降32.49%，销售均价涨幅和6月相比回落0.34个百分点，商品房销售额与去年同期相比下降30.03%，由此造成房地产业营业收入大幅下降和建筑安装业营业收入增速大幅回落，分别比同期回落了73.7和14.1个百分点；二是随着股指节节下挫、经济持续放缓以及大小非减持压力预期，8月份沪深两市股票基金权证成交额急剧下滑，使得与之高度相关证券业营业收入同比大幅下降76%，环比下降43.7%。 该情况分析称，8月份与土地相关城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税等

11、3个税种收入总计为83.02亿元，同比增长41.6%，比去年同期增速回落了32.1个百分点，比今年1-7月份累积增速回落58个百分点。3个税种占税收总收入比重为2.3%。土地增值税增速回落，一是受今年房地产市场交易低迷，特别是二手房交易量萎缩影响；二是受2007年基数较大影响。2007年，税收征管部门普遍加强了对房地产企业土地增值税清算工作，并将土地增值税预征率提高了一个百分点，再加上去年房地产市场交易异常活跃，土地增值税基数比较高，因而与去年同期相比，今年8月份土地增值税增速明显回落。 该情况分析还称，8月份全国70个大中城市房屋销售价格指数同比105.3%，比去年同期回落了2.9个百分点；

12、新建住房价格指数同比106.2%，比去年同期回落了2.8个百分点。1-7月加上去年成交价格高企造成同期基数较大，使得房屋转让所得税收入大幅回落635.2个百分点。 （二）土地财政收入开始剧减 据国土资源部下属全国地价监测中心统计，今年上半年，全国流标、流拍土地达到出让总数10%。截至今年4月底统计数据显示，自去年10月后半年内，全国范围内土地流拍数量不过40幅。而之后5个月间，全国各城市土地流拍数量呈激增态势。20个大中城市至今已有超过120幅土地流拍、流标或未成交。然而，蔓延全国已远不止于土地市场低迷，一些地方政府土地财政收入也开始剧减。 有数据显示，今年上半年，广州土地出让金仅相当于去年1

13、/4；上海土地出让金约为57亿元，去年则为608亿元；重庆今年上半年各类土地出让金总计约为82亿元，2007年约为370亿元。据伟业顾问数据显示，2007年北京市土地出让金约达438亿元，地方财政收入则为1492.6亿元。土地出让金占财政收入29.3%。 （三）市场走势受到各方高度关注 近期市场走势，正在受到众多市场参与者高度关注，大量参与者都期望在楼市出现方向性抉择前，能迅速出手。美国众达律师事务所合伙人艾浩利在接受采访时表示，美国众达律师事务所为国际上最大律师事务所之一，其客户中有超过250家企业为财富500强。该“律所”代表了很多国外发展商、基金在华进行房地产投资，从其了解客户情况看，部

14、分客户认为北京楼市正在呈现出不稳定状态，预计北京住宅市场可能会出现一定调整。 艾浩利表示，一些投资银行类客户因为受到美国次贷影响，已经开始撤出部分资金，但主流客户主要投资在商业地产范围，暂时还在观察市场走向，这些主流客户心态还是很平稳，会继续看好北京商业地产前景。但北京，乃至全国一些城市住宅价格还是比较高，有可能会持续调整，北京住宅价格可能会出现15%左右幅度调整。一些小房地产压力将继续增大，整个市场并购活动将继续增多，事实上今年中国房地产市场并购案例已经比去年增加了50%左右。 三、呼和浩特房地产基本情况 （一）房地产投资情况 1-9月，完成房地产开发投资656327.02万元，比上年同期增

15、长4.02%；比8月份增长24. 98%，增幅增加2.32个百分点。，（图1） 图1 2007年、 2008年1-9月完成房地产开发投资增速 单位：% 从投资使用构成看。建安工程投资同比增长10.7%，土地购置费同比下降47.24%。占完成开发投资比重分别为82.62%和8.82%，与去年同期相比，建安工程增长4.99个百分点，土地购置下降8.5个百分点。（表1） 表1 2008年1-9月、2007年1-9月完成投资情况比较 项 目 单位 2008年9月 2007年9月 2008年比2007年增长(%) 本年完成投资 万元 656327.02 630987 4.02 按构成分： 建筑工程 万元

16、 472958.29 449814 5.15 安装工程 万元 69279.22 40030 73.07 设备工器具购置 万元 22330.57 12793 74.55 其他费用 万元 91758.94 128350 -28.51 其中：旧建筑物购置费 万元 7602.00 1240 513.06 土地购置费 万元 57907.94 109761 -47.24 按工程用途分： 商品住宅 万元 536502.37 486762 10.22 经济适用住房 万元 112200.00 36778 205.07 别墅、高档公寓 万元 28652.85 32911 -12.94 办公楼 万元 26798.7

17、2 23113 15.95 商业营业用房 万元 63008.05 98058 -35.74 其他 万元 30017.90 23054 30.21 新增固定资产 万元 297433.91 273732 8.66从投资用途构成看。商品住宅投536502.3万元，与上年同比增长0.2；经济适用住房投11220万元，同比增205；别墅、高档公投2865万元，同比下12.94；办公楼投2679万元，同比增长15.9；商业营业用房投6300万元，同比下35.7；其他投资301万元，同比增长30.2（2200年完成投资用途构 在完成投资中仍以商品住宅为主，占完成投81.74，同比增长4.个百分点，办公楼4.

18、08，同比增0.4个百分点，商业营业用房占96，同比下5.个百分点，其他用房4.57，同比增0.92个百分点（其中住宅投资构成如3200年住宅投资构成 （二）土地供应情况 1-9月，土地开发投资12225.4万元，与上年同比下降52.51%；购置土地费57907.94万元，与上年同比下降47.24%。 1-9月完成开发土地面积1227938.83平方米，购置土地面积794600平方米，与上年同比完成开发土地面积和购置土地面积分别减少18万和55万平方米。待开发土地面积4702353平方米，增加172万平方米。（表2） 表2 2007年、2008年1-9月土地供应情况 项 目 2008年 200

19、7年 2008年比2007年增长 2008年比2007年增加 单 位 万平方米 万平方米 % 万平方米 本年完成开发土地面积 122.79 140.35 -12.51 -18 待开发土地面积 470.24 298.17 40.94 172 本年购置土地面积 79.46 134.34 -40.85 -55 （三）房地产市场供给情况 81.744.08 9.8% 4.57%商品住办公商业营业321721525 9平方米以 14平方米以经济适用住别墅、高档公其他住 9月末，商品房施工面积1552.24万平方米，比上年同期增长39.52%，增幅比8月下降1.72个百分点，比上半年增加2.15个百分点。

20、其中，住宅施工面积1289.81万平方米，同比增长56.16%，增幅比8月增加3.32个百分点，比上半年增加12.54个百分点。 1-9月，商品房新开工面积427.29万平方米，比上年同期增长67.47%，增幅比8月增加9.94个百分点，比上半年回落21.22个百分点。其中，住宅新开工面积374.23万平方米，同比增长66.23%，比8月增加27.19个百分点，比上半年回落38.59个百分点。 1-9月，商品房竣工面积为237.77万平方米，比上年同期增长48.63%，增幅比8月增加9.93个百分点，比上半年缩小0.9个百分点。其中，住宅竣工面积214.41万平方米，同比增长101.04%，增

21、幅比8月增加10.3个百分点，比上半年增加20.67个百分点。（表3） 竣工面积总量超出去年同期77.8万平方米，住宅竣工面积总量超出去年同期107.76万平方米，增长69.9%，占全部竣工面积比重85.5%，同比提高5.5个百分点。 表3 2008年、2007年1-9月商品房施工、新开工、竣工情况 时 间 单 位 项 目 总量 住宅 办公楼 商业营业用房 其他 2007年1-9月 万平方米 施工面积 1112.56 825.95 62.74 170 53.87 其中:新开工面积 255.15 225.13 8.34 12.78 8.89 竣工面积 159.97 106.65 21.97 24

22、.25 7.09 2008年1-9月 万平方米 施工面积 1552.24 1289.81 65.14 132.01 65.28 其中:新开工面积 427.29 374.23 18.26 18.72 16.08 竣工面积 237.77 214.41 5.53 14.53 3.3 同比增长 % 施工面积 39.52 56.16 3.83 -22.35 21.18 其中:新开工面积 67.47 66.23 118.94 46.48 80.88 竣工面积 48.63 101.04 -74.83 -40.08 -53.46 （四）房地产市场需求情况 房地产市场销售持续增长。1-9月，商品房实际登记销售面

23、积为80.75万平方米，比上年同期增长33.82%。其中，期房销售面积为24.24万方米，现房销56.5万平方米，分别增34.8918.46 住宅实际登记销售面积增幅继续扩大1-月，住宅销售面积67.13平方米，同比增30.1，增幅比上半年减13.个百分点。其中，期销21.1万平方米同比增28.47现房销46.0万平方米，同比增30.86从套数看1-月，住宅登记销634套，同比增25.34%，增加128套（42002001-月住宅登记销售套单位：套 1002003004005006007002008619315624532641648155163420071211471692342683023

24、37420505123456789月（五）房屋销售价格情1-月，商品房平均售390平方米，同比增2.77；商品住平均售299平方米同比增3.36环比增长分别增长了0.1%。（图5 图5 2007年、2008年商品房销售价格情况 单位：元/平方米 05010015020025030035040045001月2月3月4月5月6月7月8月9月2007年商品房2007年商品住宅2008年商品房2008年商品住宅 四、呼和浩特房地产市场运行特点 （一）房地产各项指标仍然增长，但增速明显放缓 首先，投资仍然增长，投资结构在调整。由于住房刚性需求存在，使今年房地产开发投资总量仍然增长。与去年相比总体增涨速度

25、呈下行态势，增幅明显回落。9月比5、6、7月分别下降25.78、42.28、47.54个百分点。但是值得注意是8月份开始投资回升。 从投资构成看，建安工程增长主要是建筑材料价格增长、受银根紧缩政策及市场销售低迷影响。 从投资结构仍以商品住宅为主，占到了82%。其中经济适用房和90平方米以下分别占住宅投资32.2%和20.91%，别墅、高档公寓占住宅投资占5.34%，比去年下降1.4个百分点。商业营业用房下降幅度较大。主要原因：一是国家宏观调控背景下，加大住房结构调整力度，使普通住房和经济适用房投资增幅较大，别墅、高档公寓呈下降趋势；二是由于2007年内蒙古60年大庆，大多商业营业用房投在 去年

26、，今年下降幅度较大；三是近年私家汽车增长较快，也促使开发商加快了车库、车位等投资，使得其他投资增长。 其次，经济适用住房建设力度加大。呼和浩特在不断调整商品房供应结构同时，加大经济适用房和廉租住房投资建设。1-9月经济适用住房开发投资同比增长205%；施工、新开工、竣工面积均大幅增长。这是积极落实呼和浩特市政府为民办实事工程之一。 总体看呼和浩特房地产开发投资在宏观调控政策作用和全国大环境背景下开始趋于谨慎，并将会持续一段时间。 再次，施工面积、新开工面积及竣工面积增长幅度均较大。施工面积不断增长，特别是新开工面积增长幅度较大，高于施工和竣工面积，但比上半年回落幅度也较大。 （二）土地购置及开

27、发矛盾显现 今年以来，购置土地面积呈下降趋势；土地购置费用也在下降，但这不是价格因素，主要是量减少；待开发土地面积增长。土地开发面积下降与待开发土地面积增长并存现象，说明在宏观调控政策压力下，“银根”紧缩影响了开发商市场心理预期，对土地交易比较谨慎，导致土地开发投入减弱。有些企业在取得土地后，对市场销售预期结果不看好，不敢开工或寻找合作伙伴，以降低风险。 （三）房价保持稳定增长态势 今年全国市场低迷对呼和浩特虽然带来一定影响，但是住宅登记销售在4月增长以来持续保持增长势头，无论销售面积还是销售套数增长幅度均较大。 房价继续在高位运行，保持小幅增长态势。房屋销售价格同比小幅增长，环比价格涨幅继续

28、回落。1-9月平均增长仅0. 1个百分点。在全国70个大中城市中价格增长幅度排在67位。房价虽然在绝对数上增长，但难以与材料、人工在价格中增幅相比。 在全国大中城市房地产销售下降同时，呼和浩特仍然保持小幅增长态势，其中主要是去年秋天第二套房贷政策导致全国楼市连锁性降温，众多大中城市陷入低迷状态，市场普遍产生下跌预期。大变局下呼和浩特房地产企业，自然面临着重重考验。为更多地接近市场需求，各商家不断调整产品特色，调整营销策略，各出奇招积极促销，有卖点楼盘依然畅销且价格也保持了上升态势。 五、下步呼和浩特房地产市场发展应对思考 呼和浩特房地产市场目前走势应该注意那些方面呢？我们认为最主要如下： （一

29、）不能盲目或过度乐观，加强社会公共监督机制 虽然呼和浩特房地产没有如众多大中城市一样下降，主要原因是我市房价泡沫因素少，不会出现大幅降价，仍然保持小幅上升态势，但不能掉以轻心。在确信国内房地产市场真正稳定下来之前，政府不会过早地松动房地产调控政策。房价涨幅虽已放缓，相对于近年来房地产市场泡沫过度膨胀，房地产市场调整依然任重道远。在房价理性回归没有到位、房地产市场结构调整没有到位情况下，房地产市场发展基础就不会稳固，房地产发展市场预期也难以真正乐观起来。进一步规范房地产市场秩序，针对近年房地产市场出现重要问题，要引起相关部门高度重视，并应制定、修改相应办法、措施。要加强社会公共监督机制，促进房地

30、产市场平稳健康发展，保持国民经济稳定发展。 （二）如何引导房地产企业应对当前形势 面对前所未有严峻环境，房地产业迎来了它在中国诞生以来第一次真正意义上调整和挑战。现在不仅股市在呼吁救市，房地产市场也在呼吁救市。那么，无论是对于扩大内需还是保持经济平稳增长，促进房地产市场平稳发展是必需，但是不能把促进房地产市场发展与救房地产商混淆，救市并不是救房地产商。或者说，房地产市场恢复和顺利度过调整期，需要地方政府积极举措，也需要房地产商自身配合，积极调整销售策略。如果一定要说有救市措施，应当鼓励是通过降低税费等措施鼓励真实房地产需求，满足公众有支付能力需求。 目前房地产企业在某种意义上说不缺少理念，缺少是如何能够规避风险能力，以及预测能力。也就是说，房地产企业能够保持“基业常青”就必须知道政策风险是最大风险，其次是经营决策风险，项目定位风险；前两个是战略层面，可以运用“智囊团”模式解决，后一个是操作层面，可以用营销思路管控企业模式解决。 面对销售萎缩市场，一定引导企业认识到房地产暴利时代已经终结这个事实，必须在资金回笼速度和利润率之间寻找平衡。世界上没有只涨不跌房地产市场，在长达10年房价上涨之后，我们应该开始熟悉一个房价理性回归市场。