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1、“地产+互联网”的 13种模式及 2 大瓶颈“房地产 +互联网”可以诞生什么？这个问题激动着也困扰着所有地产人，明源君也一 直在思考这问题。 经过资料收集和采访， 明源君发现， 互联网已经深入改变了房地产行业开 发策划、销售、后期服务等一切环节，而且这种改变还在持续中。一、开发策划阶段1. 让产品本身拥有互联网思维：代表作品you+青年公寓you+国际青年社区在短期内获得可观的盈利有难度，但它代表着一种新的思维，即注重未来的需求。 未来年轻人的生活与互联网高度融合， 他们在住房消费上投入可能较少， 更愿 意把金钱用于消费娱乐上。 you+负责人刘昕强调，YOU的目标只是22-32岁的人群，这一
2、群 体的用户需要什么产品， 他们就去做什么产品， 并把这种产品做到极致， 这就是他理解的互 联网思维。 比如， 公寓开辟出更多的公共空间给大家交流娱乐， 比如在房前屋后设置众多机 关满足他们的个性需求。2. 众筹户型、资金、客户、土地、开发商等一切资源：代表企业万通自由筑屋 万通“自由筑屋” 把主动权交给了用户： 一切围绕用户的需求， 重塑房地产开发的流程，并搭建线上、线下的专业系统，帮助用户通过互联网实现房地产定制化设计和订单化生产。“自由筑屋” 的基本模式是： 通过自由筑屋线上平台为依托， 让用户提前参与目标产品 的设计互动和选择， 达成一定的数量， 则进行群体性的订单化生产。 在目标地块
3、和目标产品 相对明确的情况下， 可以充分实现细分人群的聚集， 完成更加多样、 更加社群化的群体定制 产品。 对于用户来说，可以更好地实现好的产品、 合理的价格以及社群化居住的可能性。为 了帮用户达成所需， 自由筑屋提供包括基于大数据系统的线上互动定制平台、 整合的线下开 发服务系统资源、丰富的项目土地资源以及开放性的用户所需生活配套供应链资源。万通同时也在众筹开发商和土地。万通众筹的阶段包括土地阶段众筹、 产品定位阶段众筹、 营销阶段众筹、 运营阶段众筹。 其中， 土地阶段众筹实现购房用户参与股权投资； 产品定位阶段众筹实现产品定制； 营销阶 段众筹实现寻找粉丝、规模销售；在运营阶段众筹，实现
4、开发商作为 GP成立有限合伙企业。明源君认为， 万通提出的模式包括了所有的众筹模式， 但到底哪些阶段的众筹可以成功 仍有待时间检验。3.3D 虚拟施工 +工程质量追踪系统：代表企业龙湖 在龙湖，手工画图人眼读图已经成为过去，龙湖的 IT 系统已更新至第四代。二维的平 面图已经升级到 3D虚拟搭建。也正因为如此， 龙湖在模块的搭建上更细化， 别的开发商会以容积率来搭建， 而龙湖会 细致到道路景观、平面布局，甚至户型。类似檐口构造、门窗体系、墙体颜色等这些“零部 件”，也都被固定下来形成可复制的标准，它们加起来有 300 多项，光是檐口的构造就有 5 种，对应着不同的建筑形态。龙湖的系统可以虚拟施
5、工， 也就是各施工单位的入场顺序都可以确定下来， 这保证了龙 湖的工艺能被细化到惊人的程度。2011 年，龙湖上马了一套客户投诉及工程质量追踪系统。这个系统把所有的客户投诉 收集归类，分为 150 多种。然后， 将这些信息追溯至土建工程师， 并与人力资源系统打通， 纳入绩效考核系统 投诉与相关人员未来升迁、 奖金挂钩。 这 150 多种投诉还将最终追溯到承建标段的乙方 总包和专业分工方， 再与成本系统打通， 进入龙湖的战略分工方体系， 直接影响“金牌战略 分工方”的评选。排名后三分之一的工程分包方年度绩效考核不能得A,而“金牌战略分工方”则可以在龙湖未来的招标里比别人享受一定的优惠。如果分包方
6、的质量持续排名靠末， 则可能取消分包资格。 对分包方来说， 要想得到未来潜在的千万元利润， 就应该在现在多花 两百万元把事情做好。二、产品销售阶段4. 众筹买房共享收益：代表产品房宝宝，代表企业远洋地产 明源君认为其实这种模式只是众筹中很小的一部分，只是做的企业很多。2014 年中旬， P2P 公司团贷网推出众筹买房产品“房宝宝” 。“房宝宝” 2014 年 6 月首 次上线，众筹目标是位于东莞的中信御园四期别墅。总共1400 多万的众筹目标只用了 22个小时达成，结束时年化约为 40%，但房宝宝本身不承诺保本、保息。其模式相当于众人凑 钱买别墅， 关于是否售出或继续持有等问题则由众筹参与者共
7、同投票。房屋产权属于第三方公司，与实际参与者形成委托协议约定代持的权利义务， 由担保公司对第三方管理公司的行 为进行担保。之后， 万科与搜房网先后发起了 “房产众筹” 活动，两家都提出了购房者最低投资 1000 元、最高年化 40%的口号。平安好房网也推出了用户最低众筹额为100 美元的众筹，参与者按季度领取“房租”收益，需持有 2-3 年后才可考虑出售房产。远洋地产和京东金融的众筹界面， 2014 年 11 月 12 日显示参与人数近 180000 人，众筹 金额达 1200 万。 11 日由于参与人数众多，众筹页面还瘫痪过一次。这次远洋地产“贡献” 出的 11 套房源，原价最高的 134.
8、4 万元，位于北京远洋新天地，原价最低的为 24.8 万元， 位于秦皇岛远洋海世纪。 远洋与京东的这次合作， 双方都不会向对方付费， 而是拿出各自的 资源进行合作。5. 全新经纪人角色：代表企业房多多、平安好房“房多多”已经是行业里最知名的 020公司，它的概念是做交易式的、基于效果付费的 地产电商。 房多多鼓励房主将信息直接放到网络上， 使房产经纪人变成一个提供线下服务的 角色。另一方面，房多多说服万科、龙湖、保利等多家著名地产商将新盘放到平台上，让房 产经纪人进行推广 （也就是业内所说的“一、二手联动” ） ，房多多向地产商收取佣金，经纪 人获得激励。房产经纪人是房多多平台上相当核心的角色
9、。平安好房的特点在于全民皆可当经纪人。三、后期服务阶段6. 线上整合线下资源，后期服务改变物业形态：代表企业途家、万科、蓝光途家网是中国领先的中高端度假公寓平台。途家的服务内容包括“管家”、“托管”、“交换入住”。途家管家服务并采用美国斯维登酒店管理体系，为异地不动产持有者提供入户管 家服务； 途家托管服务采用开放式托管服务合约， 在不限制业主任何自住时间的前提下， 将 空余时间实现出租， 最大限度地实现资产增值； 交换入住服务为客户提供不动产分享体验的 会员制服务，客户可用持有房产入住权置换途家分布全国的度假公寓入住权。北京万科与途家网确立了合作关系，由万科开发的天洋万科北戴河小镇特别打造一
10、站式专属管家服务体系，推出空置房屋托管、行车景点票务代订等个性化增值服务。房地产开发商蓝光地产的新物业品牌“蓝途COM国际青年公寓”也是和途家网联手，在物业服务上引入互联网思维，由此将中国服务式公寓带入020的全新时代。蓝途 COM青年将完全颠覆传统公寓理念，小区内免费WIFI全覆盖，每一个蓝途 COM青年年国际公寓都将设置公共活动空间， 24 小时便利店、洗衣房、桌球室、小型影院、咖啡厅、小酒吧、 图书室等为住户服务的功能都将配备到位。下载蓝途COM勺手机APP客户端，小区住户可以建立社交圈、跳蚤市场，英语好甚至 可以在这里招学生。 可以通过手机预约家政、 订餐、超市送外卖。 线上途家网可以
11、预订房源， 住户拥有蓝途专属的社交平台、社区电子商务平台。7. 智慧办公、智慧园区，整合内外资源从中获利：代表企业绿地、瑞安房地产绿地智慧办公 2.0 升级版使用后， 大厦的超级秘书可以提醒每天的日程， 办公室的云桌 面可以同步异地显示办公室桌面的全部资料， 业主卡将可以全球联网并在各地车库自动感应、 自动开启。 通过写字楼的微信操作平台可以预约健身房、 会议室以及处理一系列行政办公类 事务， 还可以通过微信下单商城的咖啡、 预约瑜伽房的课程等， 这些需求都可以在办公室里 轻松完成。瑞安房地产建设的创智天地园区，给企业打造了“一站式服务平台” ，通过对创新资源 的整合， 帮助企业扩大自己的创新
12、合作网络， 园区会为入驻企业提供齐全的功能配套， 例如 进行集中采购为企业节约成本。 园区作为入驻企业和外界进行沟通的平台， 也可以为园区内 存在上下游关系的企业提供交易服务， 从而对企业之间的资源完成整合， 园区在这些交易中 赚取部分差价，目前这种盈利模式已经比较成熟。另一种模式中， 开发商能够利用自己的智慧办公系统， 对入驻企业的经营情况进行大数 据分析， 可以为企业寻找合适的交易对象。 新型服务式办公空间在为入驻企业提供灵活、 智 慧的办公空间的基础上， 还可为有需求的入驻企业提供诸如金融服务等多元化的跨界服务支 持。办公空间可以通过评估各家入驻企业的商业模式，从中选择最有潜力的企业进行
13、投资。8. 智能家居，提高产品附加值，平台用于后期经营：代表企业新城控股、华润 新城控股高级副总裁欧阳捷表示， 随着房地产由粗放向集约式转型， 产品设计也逐渐由 标准化向个性化转型， 房企选择为旗下部分产品线配置智能家居以提高项目的含金量； 更重 要的是， 随着移动互联网大潮的来临， 手机取代电脑成为人们最常用的设备， 以手机为遥控 核心的智能家居系统迎合了这股潮流，需求获得极大释放。华润置地下的华润万橡府项目，与小米联合打造智能家居体验中心；景瑞地产与海尔U-HOME智慧社区签署战略合作，拟推出整合海尔照明系统、空气净化器、安防套装等智能 家居设备的别墅产品。明源君认为， 智能家居前期提高产
14、品附加值只是开始。 后期， 这些安装在客户家中的平台在广告、大数据、 O2O中的价值将进一步体现出来。9. 与智慧平台合作，双方粉丝流量互导：代表企业当代置业 这种模式和智能家居的区别在于先期有某些互动， 后期有盈利模式。 当代置业与乐视合 作的智慧社区、智慧酒店、智慧体验中心，不是指简单的通过互联网推广、销售产品，其本 质是双方粉丝的流量互导。就在每个城市的体验中心建立一个智慧社区、 智能家居体验区， 这个区域既是城市体验 馆，又是楼盘的行销动线中重要的环节， 粉丝来体验时成为楼盘的客户， 楼盘的客户也是潜 在客户。建立在双方准确客群细分基础上的精准营销，费效比原高于传统模式。智慧社区的生活
15、方式将围绕的一个大屏（智能电视）+一个小屏（智能手机）来展开， 绝大部分与业主衣、食、住、行、娱、教、医的相关需求都是以这两个终端传递出去，大屏 侧重解决娱乐、教育、医疗等问题，小屏侧重解决社交、购物、餐饮等问题。当代置业要做的不是单纯依靠线上渠道解决， 而是整合社区集群的各种供应链资源， 去 中心化的致力于社区业主的服务和物业管理。 当代置业认为， 对于企业建立客户至上的核心 目的是控制客户需求的流量，即客户由多少需求是通过你这个平台直接或间接实现的10. 互联网 +增值服务 +物业，引入服务商：代表企业乐生活、彩生活 彩生活通过互联网、智能化、自动化、改造升级，对传统物业管理内容进行改革，
16、所有 的业务都实现了 E化，E缴费、E投诉、E评价，这些都已经通过互联网来实现。并由一个 具体的服务的提供者转变成一个产品和服务的平台， 为业主的居家生活服务。 把所有的这些 服务都把它标准化， 变成平台上的服务， 把它转交给其它的供应商来提供， 彩生活则只做平 台。彩生活围绕家庭这个场景来提供服务，在线下把原来的管理处变成彩生活体验空间。明源君认为， 乐生活的模式有与彩生活类似的地方， 但也有与彩生活不同的地方， 它的 供应商更加精选， 服务更加精选， 乐生活并不裁剪原来的保安保洁的人数， 而是把他们的碎 片时间集中起来，为020的最后一公里服务。其服务也并不完全都是为了盈利， 比如团购皆
17、为免费，只为提高粘性。11. 自建云、端，打造服务社区：代表企业龙湖基于大数据的线上服务是“云” ，而社区内的服务则是“端” ，龙湖的“云”和“端”是 同时进行建设的。 龙湖的互联网云社区交互平台建设将分三个三年计划进行。第一阶段是硬件平台的探索， 2014 年前已经完成；第二阶段是软件平台的建设， 2014 年全面推动；第三 阶段是平台功能完善，丰满业主云社区的体验功能。2014 年，除了智慧龙湖的“云”打造之外， “端”的建设也同步落地。其中比较代表性 的是 “社区六大件”的启动。 2014 年，龙湖投入 1 亿元建设“社区六大件工程” ，包括洗 衣店、药店、快餐店、五金店、ATM机、便利
18、店，基本上能覆盖前期业主生活的需求。2014年 6 月 26 日，紫云台一期别墅交房。业主们惊喜地发现，就在这一天，小区里同时开了快 餐店、五金店、蔬果店、便利店、甚至还有一家房屋租售中心。“物业服务智能化系统平台”一一龙湖社区生活APR在2014年正式上线，标志着重庆首个物业领域的云端平台正式落地。社区生活APP具备日常支付功能， 业主可实现水电气缴费；未来2、3年，业主可通过 APP对所有龙湖的服务包括物业、家政等下达指令，并实 现居家智能化等功能” 。而龙湖商业APP也将上线，初期可将龙湖 17万商业会员纳入其中，实现导航、订单、消费、 交易等功能， 还可享受自动送货上门服务， 通过此平
19、台，还能对商家的经营服务行为 实行智能分析， 帮助商家发现问题， 让商业经营更完善。 举例来说，龙湖在时代天街引进漫 咖啡、 24 小时书城等，让购物与体验结合 ; 利用移动互联网技术，打造智能商圈系统; 建立商户客流系统，以了解每家商户的进店客流数，协助商户诊断经营问题。龙湖集团流程与信息管理部总经理万国锋说： “未来生活应该就是这样的，你手机一调 出来就可以看到家里的情况， 利用你的碎片时间更高效的提高你的生活水平。 夏天通过智能 系统回家可以先提前启动空调。 社区有流动导航图， 来客扫描就进入提示。 自动车牌识别进 入与车库导航提示系统， 龙湖商家联盟成本价会员服务， 社区安保智能识别系
20、统， 早上手机 预订早餐生活中心递送进户。 ”四、大数据等线上资源挖掘12. 大数据本身产生价值：代表产品U元宝发明人从广告收入模式产生灵感，认为人的关注度是有价值的， U 元宝利用移动技术， 统计消费者逛街到达某些特定位置的次数。 是一款能给消费者外出逛街带来乐趣的奖励应用， 在逛街时，即使没有消费也能获得 U元奖励回馈，可以使用U元兑换成所喜欢的奢侈大牌商 品或本地生活消费券，还可以抽取万元大奖。13. 大数据整合线上线下交易：代表企业上海容易网上海容易网的CECH从容认为“大数据时代最大的区别是获取信息的成本不一样。也就是说， 线下的人流量进入店面产生的消费， 他离开了店， 他的满意度是
21、怎么样？如果我们去 淘宝、京东可能有评价体系、购物痕迹和浏览痕迹等等，可以进行二次营销和推荐。但是， 在线下互联网手段，当下的零售业当中，还没有这种手段。很多会员，或者普通消费者，不 一定能够有机会把他的消费需求和消费的记录及时给线下的零售业。”容易网曾帮助上海大粤城建立了线下的互动体系和手机端的互动，在他的店内有导购和游戏互动等等，人机的互动和多平的互动，使得传播本身的效果提升。容易网有一整套的体系进行统计， 比如会员卡， 手机的短信和二维码， 都可以扫描到店 的信息，比如停车券，我们就可以有多少会员来过了，停车的时间有多长，时间段是怎样的在这样的信息中， 对商家是非常有用的信息。 容易网为
22、上海的宏一广场做过导流， 在圣诞节 做的活动，整个人流有 11%、23%的提升。欧洲有一个资产管理公司开发了一个系统， 使用手机的芯片记录， 当你的客户进入商场 的时候， 进入哪个店都能记录起来， 你在商场可以知道你买了什么东西， 直接把资料送到运 营管理方。 明源君认为， 这个技术如果能解决涉及隐私的法律问题合法化， 将可以在打通线 上线下数据方面发挥巨大作用。五、两个短期内无法打通的瓶颈1. 建筑工业化远未实现明源君认为， 建筑工业化之所以重要， 是因为目前还没有能进行房地产全程代工的企业， 因此也就很难出现自己不做产品生产、 只聚拢资源的房地产界的小米。 而万科等企业自己实 现的建筑工业
23、化，在提高产品质量上很有成绩，但成本反比未全面工业化前略高。明源君认为， 建筑工业化真正的含义， 并不是所有东西都在工厂里生产， 毕竟构造柱等 很多东西必须现场浇铸。 建筑工业化真正的意义是全国的建筑标准统一、 工程量的计算方法 统一， 这样，所有的事情都可以在数字上进行管理， 房地产开发商也不需要做那么严密的风 险控制。目前我国的建筑工业化推进艰难， 各大企业各自为政， 彼此之间的差别甚至成为一种限 制手段，用来防止别人侵入自己“领地” 。要推进建筑工业化，还得政府下大力气才行。2. 互联网的去中间化对地价税费几乎不产生作用互联网打通一切， 去掉中间环节， 让所有交易晒在阳光下， 许多服务都因此越来越便宜。 但在房地产成本中占比最高的地价、 税费， 并不会因为互联网而发生任何变化。 因为每个城 市土地出让方都只有一个，那就是当地政府。之前， 在部分城市， 集体的经营用地被允许试点入市。但那只是一条很小的鲶鱼， 远远 不够。明源君想， 如果让每个城市的各个区都可以自行出让土地，那么竞争、 对比就都有啦。类似方案还有很多，但估计短期内都很难实现。最后， 明源君想说， 互联网是个放大镜， 所有的好与不好都会被放大。 地产人做好自己 本来就擅长的事情， 并努力将其与互联网相连接是对的， 但如果重视网络超过自身的产品和 服务就是舍本逐末。