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1、编号：QC/RE-KA9656房地产营销细节指引：规划布局细节(2)标准范本In the collective, in order to make all behaviors have rules and regulations, all people abide by the unifiednorms, so that each group can play the highest role and create the maximum value.(管理规范示范文本)编 订：审 批：工作单位：管理规范示范文本管理规范编号：QC/RE-KA9656房地产营销细节指引：规划布局细节(2)标准范
2、本使用指南：本管理规范文件适合在集体中为使所有行为都有章可俯，所有人都共同遵守统一的规范， 最终创造高效公平公开的的环境，使每个小组发挥的作用最高值与创造的价值最大化.文件可用word 任意修改，可根据自己的情况编辑.房地产营销细节指引：规划布局的细节(2)6、商业布局与住宅区的关系几乎所有的开发商都喜欢做商业铺面,因为它的利润要比住宅的利润大许 多。我们不止一次看到某些项目是住宅部 分的售价仅能维持成本平衡,而利润获得 则完全依靠商业铺面。所以，近几年来住 宅的商业扰民现象已成为一种公害。 因此，我们在考虑配套服务设施时，要尽 可能的沿边布置，相对独立。居住需要安宁，无论是大盘、中盘还是小盘
3、，商业单 独成区是起码的要求。7、建筑布局的疏与密容积率、绿化率与建筑密度，这是彼此矛盾的因素，开发商总希望实现较高的 容积率，以便多产出利润，但目前购房者 对绿化率的要求非常强烈,尤其是中高档 住宅，绿化率和园林景观已成为购房者选 择时最注重的条件之一。所谓买不买房 看环境，于是开发商为了追求高绿化 率，便采用最简单的方法,建设高层,楼 房越建越高，在城市人们被赶上了高层建 筑。正常情况下,建筑密度在18%25% 之内都是可以接受的，但高档住宅的建筑 密度应控制在20%以内，大型社区一般有 管理规范示范文本管理规范编号：QC/RE-KA9656条件做中心园林景观，但千万不要为了环 境的绿色而
4、强迫业主居住在紧密局促的空 间里，时代越进步，社会越发达，人越注 重生活的私密空间，如果住在楼里，无论 从客厅、卧室甚至洗手间的窗户里看出 去，遇到的都是不相识的邻居的对视的目 光，这样的生活怎么能忍受下去呢？地产 界所谓的视线地产一说，当你的视 线不自由的时候，你的住房就该更换 了。住宅建筑密度直接决定了业主的生 活舒适度,决不可掉以轻心。8、规划布局空间的丰富与呆板过去几十年内，中国人住惯了兵营式 排列的房子，空间要领是十分呆板的。近 十几年房地产市场飞速发展，让人们在眼 花缭乱、目不暇接之际，恍然领悟原来居 住小区的规划布局空间可以千变万化、丰 富多彩的。然而，今天仍能看到一些不愿 意动
5、脑筋创新的规划设计院和开发商，用 陈旧的手法应付差使，显示了他们在智力 上的低能。上海的中远两湾城,建筑面积达250 万平方米，这样一个大盘，在规划布局上 当然有足够的空间可以挥洒自如。东部组 团有一个眼皮式的弧型围合,造成椭圆型 中庭院落；西部组团的几栋楼则排列成线 条较硬朗的围合，造成相对方正的中庭院 落；江水转折处的一排弧形楼围合出个半 圆的岸畔空间，而北部的几栋八字型 楼栋,造成的空间又是另一种感受。此外 一些零星点缀的楼栋，对于营造变化多端 的平面空间也各有贡献。整体的布局应该 说是相当丰富的。可以看出规划设计师匠 心独具的创造性劳动颇有成效。围合、半 围合、眼皮式上下弧形围合、板式
6、楼加单 元错接再加上点式楼，这些都是营造规划 布局空间变化的最常用的手法，行之有 效。在大多数地区讲究朝向的今天，我们 只能“戴着镣铐跳舞，力求在流俗的布 局中追求些许变化。9、地形高差的利用在规划布局中，对地形高差的利用分 为两种情况，一种是山地建筑，高差较 大；另一种是普通城市建筑,高差较小。山地楼盘以别墅为主。国际上成功的 范例很多。赖特的流水别墅已是经典传世 之作。山地别墅对高差利用要注意几个问 题：一是沿山而上，层层起坡，建筑分出 几个档次，愈高愈豪华；二是注意在山势 中寻找规律性,不宜过分随意；三是发掘 景观资源的最大化，充分利用露台、观景 阳台、客厅及卧室的观景玻璃长窗，使房 屋
7、的观景面尽量展开；四是利用高差做文 章。例如别墅庭院与后门的车库不在同一 个标高上,汽车从后院直接进地下车库。 例如深圳云深处别墅。普通城市建筑，一般高差较小。很多 没有眼力的开发商都会采取“七通一平 的传统做法做到土地平整,这样就失去了 小区内部高差变化的天然审美资源，无疑 是一大败笔。南昌有一个郊区大盘，开发 商把原有的几处洼地填平,花费了不少人 力、财力、物力，后来万科的王石去看这 块地，连称可惜。如果项目的地块内有较大的高差，例 如七八米，甚至十几米，你都可以认为是 上帝赐给的恩宠。一方面,园林景观，特 别是水，可以利用高差做文章;另一方 面，建筑的高低错落也会给居住其中的业 主带来赏
8、心悦目的视觉美感。安徽合肥科 园九溪江南北面比南面高出七米多，在做 规划方案时，强调南部以花园洋房和多层 为主，向北渐次升高,最北面布置一排中 高层住宅,这样小区建筑的天际轮廓线会 有较好的起伏变化，错落有致，而且在日 照系数、通风方面也合乎要求,同时北面 中高层住宅可以远眺区外的一处拟建公 园，也可以观赏区内的园林景观。地块的高并常被利用的例子是做地 下、半地下停车场，或是做首层架空。一 排建筑南北两个方向不同标高也是常有的 事。在重庆这样的山城里比比皆是。因地 制宜，求变求新，变不利因素为有利因 素，使原先视为难点的高差变成巧妙改造 后的卖点,这才是规划设计和营销策划的 任务。而费尽力气去
9、削平高地、填平洼 地，这种做法已被公认为得不偿失，智者 不为也。10、项目内外天然资源的发掘利用 项目周边如果有江、河、湖、海、山 景等自然资源,当然是一大卖点。售楼广 告中常见的无敌海景、180度海 景”之类的诱人诉求，这种情况下，项目 的整体规划方向性就很重要。项目内部的 原生地貌利用,也是规划人员应该认真对 待的一个问题，项目地块内常有一些被视 为开发障碍的劣质地貌,一般思路是花大 价钱把它除掉，其实如果运作巧妙，完全 可以化腐朽为神奇，变不利为有利的。对于项目地块的劣质地貌的改造和利 用,近年来有了比较好的发展。深圳中海 怡翠山庄，地块内部有一条很深的冲积 沟,大煞风景，在规划过程中，有人主张 把它填平,在上面盖楼,这样做代价很 大。开发商经过反复研究，最后决定把这 条冲积沟做成一个峡谷公园,上面有飞虹 桥,有层叠瀑布,里面还有攀岩、钓鱼、 野炊、游乐设施等，为小区业主提供一个 理想的休闲去处，成为项目的最大亮点, 很受购房者的欢迎。这个案例十分典型， 提醒我们对劣质地貌要一分为二去分析。此处可填写公司名称/地址/位置Company name / address / location can be filled in this location11