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1、利润与规模的博弈万科地产“千亿”销售额的背后一、万科主要产品及客户情况 万科，房地产业的巨人，民企中的骄子。自从 1984 年成立 以来，万科以其独特的企业文化，完善的管理制度，在中国的地 产界创造了一个又一个的业界传奇；作为深交所上市的“老八 股”之一，资本市场上万科 A 的稳健表现也一直广受投资者的称 赞。万科地产坚持了以中小户型普通商品房作为其主导产品， 根 据 2011 年万科地产年报显示， 144 平方米以下的户型占了公司 产品结构总份额的 88%.万科的下游客户主要为房地产开发公司、 地产经销商、 物业公司以及住户等， 如万科旗下所拥有的全资地 产开发公司、 置业公司。 万科的上游
2、供应商主要分为工程与材料 两大类，主要包括：土建、水暖、燃气、安装、门窗等几方面， 如：中建二局、中铁建设、日立电梯中国、通力电梯、博西家用 电器、三菱重工、阿克苏诺贝尔漆油、海福乐五金、圣象集团、 科勒等厂商。二、基于杜邦分析法的万科财务状况分析 基于万科地产的财务状况分析， 主要是以杜邦分析法的概念 入手，着重分析其盈利能力指标。 所有的分析都是来源于万科地 产与保利地产的上市年报的数据比对。 在某些关键指标的分析中 会选用保利地产作为同行业类比对象， 原因在于保利地产同为房 产行业龙头企业， 并且因其央企特殊性质， 使得这样的比对具有 实效意义。万科地产的企业文化中一直信仰规模经济的效益
3、， 从万科的 成长轨迹中不难看出， 万科一直将销售额看做经营指标的重中之 重。 2010年度，万科创造了中国地产业的又一神话，成为第一 个销售额突破千亿的企业。 由此可见， 万科一直标榜的地产业龙 头地位，与其强势的销售规模密不可分。即使是经历了2008 年金融危机以后的波荡， 以及近年中央愈发强势调控的影响下， 万 科地产的销售规模依然保持了强劲的增长势头， 即便是保利这样 强有力的竞争对手，在销售额这方面与万科的差距也是越来越 大。然而，万科强劲的销售增长却并没有带来营业收入的同比增 速。保利地产与万科地产的营业收入增长差距远没有销售额的差 距这么悬殊， 如果分析两者的营业收入占销售额的比
4、重， 这一现 象则更加明显。万科的营业收入占销售额比重从06 年接近 9 成的下降到 10年不足 5 成，犹如天文数字一般增长的销售额却只 带来了 5 成不到的营业收入， 即使是因为地产业独特的会计处理 方式，其“预收账款”转为“营业收入”之间的时间间隔， 但是 反观同行业竞争对手保利地产则不难看出， 不足 5 成的比重仍然 是不寻常的， 在此不得不心生疑惑， 万科千亿销售的背后究竟隐 藏着什么问题？业界对于万科的千亿销售额也一直存在诟病， 源于万科的地 产合作开发模式， 对于与权益合作方的销售额分摊问题， 万科一 直避而不谈， 换言之， 千亿销售额的创造背后还有许多不知名的 企业，而“千亿”
5、的丰功伟绩，却被万科独享。合作项目所占比 重逐年上升，到 2011 年已突破七成。说明了合作开发模式已经 逐步取代了万科以往的通过直接拿地，独立开发的模式。在中央进一步加强房产业调控的今天， 对于地产商来说， 政 策层面以及经济层面的环境都是不容乐观的， 通过合作开发， 的 确能够带来诸多好处，如：拿地成本降低，融资渠道拓宽等等， 合作开发为万科带来的巨大销售额增长也是有目共睹的。然而， 通过先前的营业收入占销售额比重分析我们得知， 万科的销售额 是存在水分的。 那么， 万科通过这样的模式取得规模优势第一的 背后，是否也意味着其盈利能力也在行业领先呢？我们不妨就万 科与保利地产的盈利能力做进一
6、步的财务分析。三、羸弱的盈利能力令万科举步维艰 一个企业的盈利能力直接决定了企业的经营发展前景、 财务 杠杆的决策运用。 根据杜邦体系分析法的内涵， 针对企业的盈利 分析主要基于以下四个方面：（1）营业利润率分析 营业利润率是企业营业利润与营业收入的比率。 营业利润率 越大，说明企业的盈利能力越强。通过相关数据的对比，我们可 以发现除 2010 年以外，保利地产的营业利润率均超过了万科，展示了强势的盈利能力。（2）主营业务净利率分析 主营业务净利润率 =企业净利润 / 主营业务收入（营业收入） 。 它同样也是反映企业盈利能力的一项重要指标， 主营业务利润率 越高， 则表明企业从主营业务收入中获
7、取利润的能力越强。 通过 分析对比，我们可以得知，在主营业务净利润率方面，保利对于 万科保持了显著的优势， 显示其主营业务的强大的盈利能力。 净 资产收益率 =净利润 / 所有者权益平均余额。 它反应了所有者权益 的盈利能力，净资产收益率越高，说明企业的盈利能力越强。保 利地产在净资产收益率方面仍然对万科保持了显著的优势。（3）权益净利率分析 权益利润率又称作净资产收益率， 权益利润率 =净利润 /所有 者权益平均余额。 它反应了所有者权益的盈利能力， 净资产收益 率越高，说明企业的盈利能力越强。通过相关数据的展示，我们 可以得知保利地产在权益利润率方面仍然对万科保持了显著的 优势。（4）资本
8、收益率分析资本收益率 =企业净利润 / 股本。 资本收益率越高， 则表明企 业的盈利能力越强， 对上市公司来说意味着股票在证券市场具有 强势表现。通过比对不难看出，保利的资本收益率异常出色，同 时展示了保利优异的企业成长性， 与保利地产在 A 股市场的表现 也相得益彰，反观万科，的确要逊色不少。由此可见，万科在销 售额上取的的辉煌成绩却并没有在利润上得到充分体现。 而羸弱 的盈利能力使得企业现金流、 资产负债状况都会受到影响， 对万 科地产的进一步扩张造成阻碍。四、结语综合以上的财务比率分析不难看出，在盈利能力方面，相对于保利地产的强势，万科还是有点力不从心的。 坐拥如此巨大的 销售额，却无法带来相应的盈利能力， 万科所面临的问题是不能 忽视的。的确，万科的合作开发模式在应对中央调控影响下地产业颓势中表现出了强大的生命力， 对于铸造万科的“千亿”神话，可谓功不可没。甚至就此业界还对中央的调控成效提出过质疑。