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1、物业管理经营中的问题及对策安徽省滁州市泰行物业有限责任公司刘怀关物业管理公司属自主经营、自负盈亏，自我发展、自我约束的经营实 体， 其经营管理目标应是实现社会效益、经济效益、环境效益三大效益的 统一。截 止2000年终，滁州市住宅小区总建筑面积已达116万平方米，其中成片开发 的面积达1.5万平方米以上的住宅小区有26个，且有逐渐增加的趋势。物业 管理企业由90年代的一、二家，发展到今天的28家。可谓形式大好，莺歌 燕舞。但目前的物业管理公司大多存在不同程度的负重 经营和亏损经营，造成 这种局面，究其原因：一方面有经济体制、认识水平、法律、法规不完善等原 因，另一方面物业公司自身的经营管理也存
2、在一些问题，这些都阻碍着物业管 理企业化的发展。深入研究物业管理中的 问题及其对策，对滁州市乃至全省、 全国物业管理水平的提高和物业管理事业的健康发展具有重要的意义。一、物业管理经营中存在的问题1 对物业管理的内涵理解不深。有的公司将物业管理和服务的范围停留 在清扫、保洁、垃圾清运、绿化草坪、维修水电和房屋等一般日常性服务项目 上，甚至仍然沿用过去行政管理的办法，行政色彩浓厚；有的片面强调企业经 营忽视了业主的利益，甚至侵犯了业主的权益；有的则仅限于小修、小补，竟 不顾及物业外观和环境的保养，忽略了对物业的整体维护和管理，致使物业破 损贬值；在紧紧围绕业主和使用者各项需求开展多种经营活动和专项
3、服务方面 显得乏力，更谈不上对物业管理品牌的塑造。2、物业管理人员素质不高。物业管理是专业化和综合性要求都比较高 的 行业，对管理人员的专业水平和综合素质要求都比较高。现在的物业管理公司 人员大多数属于半路出家，基本没有受过正规的技能培训，缺乏系 统的物业管 理知识和物业管理运作能力，缺乏必备的综合协调经验和能力。面对许多需要 协调的众多关系，管理人员显得力不从心。3、管理手段落后。物业管理的社会化、专业化及其业务的复杂性，要求 物业管理公司必须具备较高的管理服务水平。绝大多数物业管理公司缺乏现代 化的管理的硬件设备和软件技术，多半停留在传统的手工式管理阶段，因而不 能有效地提高管理质量和效率
4、，不能适应现代市场经济的发展的要求，一定程 度上制约了自身发展。4、收支行为不规范。物业管理是集管理、经营、服务为一体，以“保本 微利、服务社会”为经营方针，属于第三产业的服务性行业，向住户收取管理 服务费和有偿服务费是物业公司的主要经营收入之一，合理的收费是物业公司 正常运作的前提。目前，物业公司普遍存在收费行为不规范的问题；有的公司 收费项目、依据、标准不公布，收支账目不公开，对业主或住户提出的疑问不 作明确说明和解释，缺乏透明度。5、管理机制运作不协调。由于物业公司大多都是开发公司下属企业，对 物业验收难以规范，前期管理费用难以到位，故物业公司的业主权益得不到有 效保障，公共维修费用、配
5、套设施不到位，先天不足使物业管理公司的生存和 管理非常困难。此外，物业公司在管理内容上与城市管理有较多的重复部分， 在管理权限上，与有关行政部门较难划分清楚，关系难以理顺，物业公司与小 区管委会，在物业管理中的地位、作用及其责权利的 关系也不明确。物业管理 与行政管理等方面的关系也不协调，给物业管理带来了 一系列困难和问题，使 物业公司对一些项目的管理处于两难境地，影响和制约着管理的正常开展。6、服务质量不高。物业管理公司需为业主提供日常、专项、特约三方面 的配套服务，才能满足不同层次的需求。但现在大多数物业公司既不具 备这些 方面的专业知识，又无必要的维修队伍和设备，接到维修投诉后只能向有关
6、部 门汇报，物业公司仅起中介作用。二、解决物业管理问题的对策。进入新世纪，伴随着中国今年11月份加入WTO世界组织，我们的很多工 作要与国际接轨，这其中也包括物业管理事业要与国际接轨。否则，很难适应 广大业主的需求；很难适应无情的市场需求；很难走出省际、国门。面对新情 况，物业管理如何迎接新的挑战，应树立什么样的管理理念，很值得进一步的 研究和探讨。1 、物业管理不是保姆。从目前物业状况来看，物管企业无外乎有三种 类型，一种是由开发商组建成立，二种是由房管部门转化而来的，三种是企、 事业单位房改后组建的，或是其他原因临时“搭建”的。这三种机构，约束性 较大，管理机制陈旧，严重影响竞争力，没有真
7、正走向市场。所以说，仍然是 上个世纪的产物。尽管物管企业开展了一些服务，业主仍感到不太满意。再 说，信息时代的到来，高科技的迅速发展，光靠简单的“服务”能满足业主的 需求吗？物管企业应脱胎换骨，打破原物管模式，建立新型的物业管理服务体 系和二十一世纪的市场物管新机制，才是唯一的出 路。2、物业管理应“以人为本”，加强自身素质建设。“人在环境中，环境 改造人”。未来的小区、社区乃至整座城市，人与环境的和谐统一。物业管理 的规律是“以人为本”，不但要为业主搞好服务，还要为业主营造一种氛围， 创造一种境界。“以人为本”，我的看法，物业管理需要现代装备。一是物质 装备一一运用高新技术服务；二是物业人员
8、知识性强一一有超前的意识；三是 物业人员具有深层次管理能力一一挖掘出为业主服务的潜力。3、物业管理经营应走创新之路。众所周知，市场经济无情。竞争才是物 管的必由之路。我坚信在新的世纪里，总有一天物业管理，不论何种类 型，都 将推向市场经济的大舞台。目前，物管企业普遍存在“造血”功能弱，多数物 管企业靠开发商“扶持”经费，收取小区管理费、卫生费、停 车费来“养家糊 口”，显然不是长久之计。物业管理企业必须要上层次，上规模，树立新型的 经营理念，进入快车道，提速运行，实施战略性经营。我想，应该是：1）充分利用资源，与业主共享；2）挖掘物业的潜力，放射物管能量；3）提供高新技术的文化服务；4）展现物
9、管的无限商机；5）开辟市场经营范围。如当前物业公司可考虑利用现有人员、技术和设备针对广大住户，成立在 面向全城的房屋报修中心，实行24小时全天候服务，向市场找工作，找利 润，找发展。我公司在探索中已启动该项工作。这就是贯彻“一业为 主，多种 经营”的方针。要围绕管理这个主业，组建配套服务企业。这些企业既服务小 区，又可以面向社会去竞争，开展各种专项，特约服务，为企业创造更多利 润，使物业公司步入良性循环的轨道；6）经营创新、创高、创质4、重视基础管理工作，理顺经营体制。首先应重视和健全各项基础工 作，是企业有效地进行经营、管理、服务活动的前提。物业公司应争取更 多的 物业管理启动资金和办公用房
10、、管理设备，并建立物业维修专项基金，使物业 管理有良好的基础条件。为避免建管脱节，物业公司应提前介入，在建筑施工 前期就应与开发商共同探讨参与日后物业管理细则，为今后进行物业管理打下 良好基础；其次应把好接管验收吴。根据住宅小区接管验收管理办法进行 认真验收，保证建筑质量，保证使用功能，保证基础 设施配套到位，并做到档 案资料齐全完整，这是搞好物业管理关键性的一环，是与业主建立良好的经济 关系，依照物业管理合同实施管理经营与有 偿服务的重要依据和条件。此外， 物业管理公司接管物业后还要制定物业 管理细则，做到有章可循，按章办事； 再次应充分运用已出台的法规，主 动协调好与街道办事处、公安派出所
11、等，行 政管理等部门的关系，为物业 公司经营管理争取社会合力，为物业公司提高服 务质量创造必要条件。5、物业发展，培养人才是关键。“企业的成败，关键是人才的选择”。 物管企业，在我市乃至全国还是朝阳产业，人才缺，要论专业化高级人才，更 是凤毛麟角。目前，物管从这个角度讲，我们这代人还肩负着在实践中探索、 归纳、总结和完善物业管理理论的 重任。很显然，缺乏高科技人才，推动物 业管理事业的发展，也是空话。从业人员多数不是专业院校出身，甚至从未经 过正式培训，甚至连“物业”的概念也模糊不清，就我市而言，各物管企业还 没有一名物管专业的大学生，这种现状，物管企业要树品牌，创造精品，成为 名企业，很难！因此，物管企业对员工要进行“充电”，更新知识，广纳人 才，培养人才，招聘人才，使一代物管人才脱颖而出，从而推动物管企业的快 速发展。 6