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1、项目管理手册体系说明编制马洪波 日期0制11-28审核于琛、杨毅清日期07-11-28批准许立 日期07-11-28修订记录日 修订修改内容修改人 审核人 批准人状态项目管理手册体系说明1 .手册的框架说明1.1. 房地产开发过程包括了项目前期投资分析、市场定位、客户分析、规划设 计、工程建造、经营销售、成本控制、采购、客户服务、物业管理等等环 节（具体内容详见万通开发总流程图），也涉及到总部和项目公司许多管理 部门，该项目管理手册暂时涵盖了规划设计、工程管理、成本控制和 采购管理四个业务领域。（房地产开发过程简图详见附件一）1.2. 为了使万通项目管理手册更合理、规范、易懂、易操作，我们在文
2、件的设计方面参照ISO9001:2000质量管理体系的文件格式和要求编写，万 通项目管理手册包含了程序文件、作业指导书、质量记录表格及其它示 范文本。万通的设计、工程、成本和采购专业的员工在开发过程中必须遵 照执行。1.3. 本万通项目管手册核心目的在于万通人在共同的工作平台和工作语言 下更加高效的开展工作，遵守开发流程，确保产品品质，从而满足或超越 客户不断增长的期望，提高股东和顾客满意度。2 .文件体系说明2.1. 文件体系结构万通项目管理手册文件包括：a）前言b）管理手册体系说明c）组织架构和部门职能、目标、权责关系d）各岗位职责、任职资格说明e）管理规程；f）操作指导书；g）管理表单和
3、记录；h）示范文本。2.2. 管理规程：是对总部和项目公司在设计、施工、采购、成本控制等有关的活动的 5W1H （WHY、WHO、WHEN、WHAT、WHERE、HOW）的描述。文件的章节主要包括了以下主要内容1 .目的和范围：叙述编制此文件的作用和目的，规定此文件应用的场合和 时机，关于此内容的描述，我们在每个管理规程的开始作了说明。2 .定义：亦即名词解释，针对文件中用到的专业术语做出说明， 会令文件 内容更清楚明白。3 .职责：即在该文件运行中相关部门和人员所担负的权责，重点说明和此文件有关的主导部门和相关部门的权责。4 .作业程序：即工作执行的方法、过程和要求，我们使用了两种方式说明，
4、 （1）流程图：以流程图的形式描述工作进行和程序，使使用者更容易了解文件内容，（但是并非每份文件都需流程图，完全视乎文件类型）（2）文件内容：在工作过程中，描述活动的5W1H ,即由谁（WHO）, 在何时（WHEN ）,在何地（WHERE）,做何事（WHAT ）,为什么做（WHY）,怎样做（HOW）,缺少任何一个W或H,都有可能使文件 的内容不易理解。5 .支持性文件：用以索引文件中所提到或引用的文件资料。6 .记录：用以对应文件内容中所提及的记录所使用的表单。2.3. 操作指导书：是公司有关具体活动如何操作、操作的程度和深度如何、如何进行控制的描述文件。格式与管理规程一致。2.4. 管理表单
5、：阐明所取得的结果或提供所完成活动的证据的文件。2.5. 示范文本：不易通过文件描述，在使用中可以直接参考的文件。2.6. 文件清单和图示2.6.1.文件图示设计管理制度文件结构采购管理制度文件结构成本管理制度文件结构工程成本管理制度框架图管理示范文本万通示范文本-成本信息季报万通示范文本-成本信息月报表万通示范文本 项目成本测算表施工过程管理制度文件结构3 .文件控制3.1. 对于管理规程、操作指导书、管理表单应做好标识、发放、修订、回收的管理，公司内部使用的上述文件必须处于受控状态，所需的控制有：a）文件发放前必须经过程序规定的授权人员的批准， 并有批准人的签名（或b）在对文件的评审之后，
6、确有必要进行修改的，应由文件的原编写部门进行修改，经过再次批准后方可使用。c）文件上必须按照程序进行版本及修改状态的标识，文件修改时，应在修改文件上作相应的修订标识。d）在文件的有效使用场合，均可清楚的得到文件的有效版本。e）文件管理必须使文件保持清晰，每份文件都有编号确保易于识别和管理f）技术文件在使用前也必须经授权人员按程序确认。g）作废文件必须及时回收、标识、处理。有必要保留时，应当在文件上做出标识。3.2. 文件编号规则为：a）项目管理手册编号：VT/ XM/001 , “XM”为中文项目拼音的第一个字母，各类文件以数字流水编号。b）管理规程、操作指导书、管理表单和示范文本的编号由四部
7、分组成:公司代码/专业代码/文件类型代码+数字流水号。例：项目施工过程管理规程编号部门或专业拼音缩写 GC代万通公司的拼音缩写VT/GC/QP001表示文件是管理规程类文件c）文件类型代码：管理规程-QP ;操作指导书-WI ;表单和示范文本-QR3.3. 项目管理手册文件有效版本标识。a）所有文件均要标明版本及修订状态，即版本号。b）其编号规则为：文件每修订一次，修订状态从 0、1到9依次递增，超过10次时其版本由A、B到Z依次递增。3.4. 文件的评审和改进3.4.1. 在下列情况下，项目管理制度流程领导小组须组织相关部门对文件进行评审，以确保文件的适宜性和充分性：a）当公司运营体系或其过程需要发生变化时。b）管理评审时提出需要改进时（包括纠正预防措施）。c）测量分析过程提出需要采取纠正预防措施时。3.5. 项目管理手册文件的利用规定3.5.1. 项目管理手册文件是公司经营管理和业务运作的保证，仅供全体职员工作时用，严禁复制传播。3.5.2. 总部各部门经理和项目公司总经理是项目管理手册纸质版本的保管责任人，所保管的文件只供本部门或本项目公司人员业务参考借阅，禁止复印或外借。3.5.3. 项目管理手册文件一律不向集团以外单位提供阅览。附件一：房地产开发过程简图3.6. 支持性文件3.7.