商务市场调研报告(产权酒店、写字楼篇).docx

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1、汉商银座市调报告（产权酒店、写字楼篇）第一部分：城市宏观发展态势一、市宏观经济发展态势1、国民经济继续保持快速增长一季度，我市国民经济强势开局，生产快速发展，消费逐步上升，投资稳步增长，效益显著提高，按 照国家宏观调控要求，保持了又好又快的运行态势。初步测算，一季度实现生产总值623.96亿元，比去年同期增长14.2%,其中，第一产业增加值 22.77亿元，增长1.7%;第二产业增加值 291.47亿元，增长17.5%; 第三产业增加值 309.72亿元，增长12.2%。2、重点企业继续发挥支撑拉动作用。 一季度，全市先进制造业百户重点企业完成工业总产值526.21亿元，占全市规模以上工业的

2、67.2%,速度增长34.1%,增速高出全市平均水平 5.1个百分点；净增产值 133.69 亿元，占全市规模以上工业产值净增额的 76%3、开发区贡献突出，部分城区增速较高。一季度，两个开发区完成工业总产值280.71亿元，增长40%开发区、东湖开发区产值增速分别达54.9%、22.9%; 13个远城区、中心城区共完成产值509.52亿元，增长23.9%,其中6个区产值增速在 20%U:东西湖区 42.1%、青山区33% 桥口区32.4%、汉阳区28.5%、 黄陂区27.1%、新洲区20.6%。4、经济效益强劲大幅上升我市规模以上工业企业在生产保持高速增长的同时，工业经济效益也大幅提高，1-

3、2月份，实现利润34.32亿元，比上年同期增长 1.14倍，其中武钢实现利润12.24亿元，同比增长5.4倍。实现税金55.26亿元，增加12.85亿元，增长30.3%,提高17.6个百分点。规模以上工业经济效益综合指数186.49 ,比上年同期提高66.43点。其中总资产贡献率为 13.47%,与上年同期相比，提高 6.37个百分点；流动资产周 转率为2.15次，提高0.39次；成本费用利润率11.53%,提高9.87个百分点。企业利润普遍增长，在 35 个工业行业大类中，27个行业盈利。5、固定资产投资保持较高增速一季度市固定资产投资保持较高增速， 完成全社会固定资产投资 285.77亿元

4、，比上年同期增长29.3%, 完成城镇固定资产投资 279.07亿元，增长29%其中：城镇50万元以上项目完成投资 200.92亿元，增长 32.7%,房地产开发项目完成投资 78.15亿元，增长20.5%。一批重大产业项目纷纷落户。在国家促进中部崛起战略政策的支持下，中芯国际、80万吨乙烯等一批重大产业项目获得批准及开工，神龙毕加索国产化，神龙3号平台技术改造，东风本田12万辆轿车扩能，华中曙光软件园建设等，将极增强我市发展后劲，使我市成为中部地区的投资热点，对资外资的吸引力逐 步增强。一季度，我市引进资项目133个，投资额61.6亿元。1至2月实际利用外资3.82亿美元，增长13.7%,增

5、幅同比提高9个百分点。大项目的落户有力支撑了我市固定资产投资的快速增长，一季度，在建 项目614项，其中，新开工项目 244项。在新开工项目中，过亿元的项目31项，增长65%6、投资结构进一步优化：(1)两个开发区固定资产投资带动全市固定资产投资增长一季度经济技术开发区完成固定资产投资 25.37亿元，增长82.8%;东湖高新技术开发区完成固定资 产投资11.99亿元，增长48.4%,增幅分别比上年同期高出72.4、29.4个百分点。一批重点工业项目，如神龙毕加索国产化、神龙 3号平台技术改造、东风本田12万辆轿车扩能、中芯国际等工业项目进展顺利，一季度两个开发区固定资产投资高速增长，带动了全

6、市固定资产投资增长。(2)制造业投资成为一季度固定资产投资增长的主要动力制造业一季度完成固定资产投资74.62亿元，比上年同期增长 53%占全社会固定资产投资的26.1%,制造业投资占全市投资的比重比上年同期提高四个百分点。以武钢为主的黑色金属冶炼及压延加工业完成 固定资产投资25.07亿元，比上年同期增长 97.2%,以东风本田、神龙为主的交通运输设备制造业完成投 资21.06亿元，增长139.1%,棉纺企业的搬迁改造，使纺织业投资增长是去年同期的3倍，中芯国际等大项目的开工使电子制造业增长44.4%,工业大项目的开工建设成为一季度我市固定资产投资增长的主要动力。(3)房地产开发投资保持了适

7、度增长一季度全市房地产开发投资在国家宏观调控的大趋势下，仍然保持了20.5%的适度增长。房地产结构调力度加大，今年全市进一步加大了经济适用房的开发，一季度完成房地产投资78.15亿元，增长20.5%,其中，经济适用房开发投资完成4.92亿元，比去年同期增长108.8%,高房地产投资平均增幅 88.3个百分点；全市一季度房屋施工面积比去年同期增长11.9%,房屋竣工面积增长24.5%,商品房销售额81.27亿元，增长22.1%;商品房销售面积212.36万平方米，增长2.4%。7、金融业保持快速增长3月末，地区金融机构实现各项本外币存款余额达5180.07亿元，同比增长18.7%,高于贷款增幅1

8、.3个百分点。在存款余额中，储蓄存款余额 1989.69亿元，增长9.8%;企事业存款余额2201.07亿元，增长 25.3%。地区金融机构实现各项本外币贷款余额 3998.35亿元，同比增长17.4%,比上月下降1.8个百分点， 这主要是中国人民银行今年已 3次上调存款准备金率 0.5个百分点。一季度，我市城市居民家庭人均总收入为4507.29元，其中人均可支配收入 4222.43元，同比增长19.6%。8、消费性支出快速增长随着居民收入的大幅增长，居民消费信心得到加强，带动居民消费性支出快速增长。一季度，我 市城市居民消费性支出 2727.76元，同比增长16.8%,增幅比上年同期上升了1

9、0.0个百分点。居民八大类消费支出呈“七升一降”态势， 其中，家庭设备用品及服务类支出为 200.85元，增长70.2%,增幅居首位； 其次是居住类支出311.87元，增长53.8%;食品类支出为1159.62元，增长17.1%;其它商品和服务类支 出为66.15元，增长16.1%;交通和通讯类支出为 242.99元，增长10.8%;教育文化娱乐服务类支出为 224.91 元，增长10.3%;衣着类支出为 370.03元，增长3.1%;医疗保健类支出为 151.33元，下降18.8%。二、07年五月楼市走势分析（一）2007年5月房地产主体数据分析1、GDP快速增长。2007年1季度市GDPJ

10、 782.93亿元，较2006年4季度增加了 16.4%。 增幅较去年同期上升了10.45%。（去年1季度较4季度GDP曾幅为5.95%）2、本月商品房竣工面积为 89.53万平方米，为过去12个月中最高的一个月。与去年同期相比增长了 26.4%。3、本月，商品房销售面积为82.63万平方米，与去年同期相比增长4.09%,基本持平。4、本月，商品房竣工面积与销售面积之比为1.08,从该数据中反映的市场供求关系相对平衡。5、本月，全市在售楼盘 396个，成交均价为 4032.73元/平方米，比上月上涨 38.35元/平 方米，涨幅为0.96%;月销售总套数为 7753套，比上月增加了 135套，

11、增幅为1.77%。6、过去12个月，全市成交区域、价格、面积结构基本稳定。其中， 5月份，非中心城区成 交量占整体成交的比例较过去几个月明显放大，主要为关山、二七、古田片区。7、与去年同期相比，关山片区价格涨幅最大，在20%A上。月销售套数最高，为1656套。8、本月，价格在 4000 5000元/平方米的住宅销售量首次超过 3000 4000元/平方米住 宅（详细见后文）。这意味着，市商品房的主力价格区间已经从30004000元/平方米上升到4000-5000元/平方米。9、在成交户型的配比中，90平方米以下的户型，成交套数为2382套，占总成交量的26.18 %。10、据市商品住房购房群体

12、数据分析，本月市外省个人购房比重为25.72 %,较上月上升了 0.52%;而市购房比重则开始减少，较上月下降了 1.15%。11、成交价格：5月份（5月1日5月31日），通过对市房地产信息网公布的数据统计， 全市在售楼盘396个，成交均价为4032.73元/平方米，比上月上涨38.35元/平方米，涨幅 为0.96%;月销售总套数为 7753套，比上月增加135套，增幅为1.77%。12、成交户型：本月140平方米以上户型成交均价最高，达 4518.36元/平方米，较上月上涨了 61.54元/平方米，涨幅为1.38%; 120-140平方米户型成交均价最低，为 3795.47元/ 平方米，较上

13、月上涨了 71.93元/平方米，涨幅为1.93。90120平方米及90平方米以下的 户型成交均价则分别为 3804.29元/平方米和4364.93元/平方米。商品住宅成交户型价格分 析（按建筑面积划分）：第二部分：产权酒店一、产权酒店特点产权酒店作为一种新的物业形态，借用专业的酒店管理及其资源，保障投资者收益，成为近年小户型的一 种发展趋势。但由于其投资性、高单价的产品特性，使得其对客户群体的要求较高，市场供应受到消费者、 地段资源的影响大。一般具有如下特点：位置一一位于城市商业，商务中心，毗邻五星级酒店，紧邻城市主要交通线，交通便利而畅通。户型与功能一一户型设计上酒店式公寓更加向公寓靠拢，拥

14、有居家的格局和良好的居住功能，同时配有全套的家具电器。公寓面积较为经济但大于酒店客房的面积，装修标准与同类酒店相当。提供高水准服务一一与普通公寓相比，酒店式公寓能够为客人提供酒店的专业 服务，如餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。管理经营一一开发商委托酒店管理公司在楼盘入住后进行统一经营管理。一般采取固定收益率（7-8%）、6年包租、免费居住 12天一36天/年的权利。规模一一规模大于一般酒店，一般数量为300间左右。租金水平一一项目以外地来汉长期办公的商业客户为主，租金比普通公寓高， 但略低于同档酒店价格。销售价格一一产权酒店 一般销售价格为5800-7500元/ itf ,明

15、显高于同期小户 型公寓1000-1500元/ itf之间。二、产权酒店发展情况（一）产权酒店在产生背景作为集住宅、商务、旅游交叉功能为一体的特殊物业类型，产权酒店在的出现和发展主要基于以下三个方面背景：1、公寓销售难度加大2、高档商务酒店不足3、社会有大量闲散资金寻求稳健投资 另外，作为一种纯投资性产品，对开发商而言，产权酒店的销售价格和开发利润明显高于其他产品，而且在销售速度上较其他产品要快，从而减小开发风险。（二）产权酒店在发展形势和发展空间分析1、发展形势酒店公寓经营在处于快速发展阶段，真正意义上最早的产权酒店是位于江汉路的港奥中心，经过几年的市场培育和发展，该物业形态和投资方式已经被广

16、大投资者所接受，最近4年先后有圣淘沙、新天地（纽宾凯国际酒店）、纽宾凯新时代商务公寓、天瑞国际等项目陆续推出，其中港奥中心、圣淘沙和新天地（纽宾 凯国际酒店）已经投入运营，目前酒店运营情况良好；正是由于这些项目的成功运营，进一步提升了市场投资者的投资信心和购买热情，2006年推出的市场纽宾凯新时代商务公寓和天瑞国际一经推出就收到市场 的追捧，无论是销售价格，还是销售速度都比较理想。2、发展空间虽然产品在类型上属于投资型物业，但在其使用属性和后期营运上属于酒店，因此，产权酒店的发展空间 在很大程度上要取决和依赖于城市的整体发展趋势和对外吸引力，主要是对旅游和商务人事的吸引力度。作为曾经“九省通衢

17、”和当今华中六省龙头城市的，虽然错过了改革开放后的第一轮发展机会，但最近几 年，不论是硬件还是软件，城市都发生明显的变化，的发展机会和发展潜力日渐被国外投资者所看好，在 今后若干年，对外吸引力将会进一步加强。因此，所产生的商务和旅游需求将得到进一步的释放，将进一 步拉动中高档商务酒店的需求，从而带动产权酒店物业的发展。三、典型项目分析1、港澳中心港澳中心商务酒店是市首家按五星级标准建造的公寓式酒店，酒店坐落于市繁华的商业中心江汉路步行街 118号,是江汉路上的标志性建筑。该项目最早定位与高档公寓，于 2002 年对外发售，在销售情况不理想的情况下，调整项目定位，引进酒店管理公司，重新包装后 作

18、为首家产权酒店对外销售，销售情况比较理想。酒店于2003年4月11日开业，楼高18层，共有客房200余间。是目前唯一坐落于汉 口步行街的豪华公寓式酒店按5星标准建的公寓式酒店。目前营运情况良好，房价标准如下：商务豪华大床房 1199元/间 418元/间商务豪华大床房 1199元/间 418元/间商务标准间 999元/间 388元/间商务标准间 999元/间 388元/间普通标准间 699元/间 298元/间商务间 699元/间 298元/间2、圣淘沙圣淘沙酒店公寓位于市江汉区万松园路与万松横路交汇之处，、2004年10开盘销售，当时该区域普通住宅和公寓价格才 3000多元，该项目销售均价为 6

19、000元，在推出较短时间即售罄。 于2005年 8月1日起试营业，2005年11月9日正式对外营业。圣淘沙酒店公寓刚开始聘请花园酒店提供管理，经过1年的运营，酒店经营情况良好，花园酒店退出一线管理， 由圣淘沙自己管理团队负责酒店营运，目前酒店运营情况良好，800多间酒店公寓客房。门市价周一周二周三周四周五周六周日标准单人间880300300300300300300300商务单人间938320320320320320320320商务双人间1000360360360360360360360豪华商务单人间1165360360360360360360360豪华商务双人间1245390390390390

20、390390390家庭公寓（大小两床） 1300410410410410410410410标准套房（大小两床）14504504504504504504504501550480480豪华套房（大小两床） 480 480480480480商务公寓（大小两床）1680730 730 730730730730 7303、新天地项目位于居新华路之中段，扼江汉北路步行街门户， 雄踞商务要道“江汉北路商圈一循礼门新商圈一武广商圈一取水楼商务办公圈”之中轴线，周边金融中心、信息中心、文化娱 乐中心、休闲广场等各种金融、娱乐配套林立，大型超市、银行、证券等高楼名厦云集。该项目总建37732由底商、产权酒店、商务

21、公寓三大形态构成，共 29层，其中1-3层为餐饮、娱乐、休闲商业服务中心；4-17层为纯投资型酒店公寓，由星级酒店管理公司统一经营与管理；18-29层为商务公寓，面积可自由组合，随意分割，适合任何发展型企业。产权酒店引进纽宾凯酒店管理公司，于2004年12月25日开盘，销售情况比 较理想，于2005年底开业。这是纽宾凯酒店管理公司在投资经营的第一家产权 酒店，酒店是一家按四星级标准建造，285间客房设计时尚，多间不同规模会议 室可承接各类专业性会议，设备齐全的宴会厅能同时容纳 200-300人，依托武商 商圈和建设大道金融商圈强大的商务客流，经营情况非常理想。客房价格如下：门市价周一周二周三周

22、四周五周六周日行政套放1580538538538538538538538行政豪华间1080388388388388388388388豪华套房1280488488488488488488488豪华标间-880338338338338338338338豪华大床房8803383383383383383383384、纽宾凯新时代国际公寓纽宾凯新时代国际公寓位于武昌中南路与武珞路交汇处，是新时代商务中心的附属楼，项目总建筑面积接近19000平方米，每个房间均为建筑面积 50平方米，经精装修之后售价为 7200元/平方米。该项目是 纽宾凯酒店管理公司在投资管理的第二家产权酒店。该项目在运作方式上，酒店管理

23、公司介入的深度比第一个项目要深，从项目案名，到项目定位，再到项目销售，作为开发商的中建三局完全没有参与，合作方式上相当于中建三局为纽宾凯酒店管理公司定做，或者说是纽宾凯酒店管理公司 包销这个项目。项目于2007年1月15日开盘销售，开盘当天销售 75%, 3个月全部售罄， 据悉，项目投资者中有相当大一部分是其第一个产权酒店纽宾凯国际酒店（新天地）的买家，说明投资者对投资该类产品的信心。5、天瑞国际项目位于汉口 SOGOit；展东路特1号，临近解放大道，其开发商是天瑞国际酒店，投资商是市思联房地产综合开发。项目紧接SOGO购物中心，与国际会展中心相望，周边配套完善， 交通便利。项目规划建设30层

24、，30层，一层32户，是烂尾楼改造，存在一些缺陷，比喻室有大梁大柱， 没有煤气管道和洗衣机的进出水口。项目总建面28226 以一房一厅的户型为主，面积从40平方米-70平方米，70年产权。于2006年8月开盘，销售均价7000左右，采取固定返祖8%勺方式，目前基本售罄， 尚有部分高层在售。五部电梯，2005-7-1至2075-7-16、恒源卓悦假日项目位于百年名校华中师大学东门卓刀泉南路与卓豹路步行街交汇处。总建面20106平方米 ，其中产权酒店17400 平方米，344套，为40年产权。 楼高21层，1-4层为酒店商务配套，设有豪华酒店 大堂、中西餐饮、各种规模现代多媒体会议室及休闲娱乐等；

25、5-21层专为投资人定制的准五星级标准酒店式公寓，单套户型面积 38-70M2。 目前处于蓄客阶段，预计于 2007年7月底开盘销售，估计销售均价为7000左右。第三部分：写字楼在城市中，最容易形成人们记忆的建筑有两类：一类是公建，另一类则是写 字楼。从某种角度而言，公建是一个城市的文化标志，而写字楼则反映出一个城 市的经济指标。仲量联行近日对的写字楼调查显示，2007年和2008年两年期间，浦区的甲 级写字楼都将处于供应不足的状态，从现在到2008年底，浦西甲级写字楼的预 计空置率会徘徊在4%右，而租金将会再次上涨25%。来自戴德梁行的一组数据显示，甲级写字楼市场租金自1999年达到巅峰后，

26、 便一路下滑至50元/月 m2的水平，延续至今。目前共有甲级写字楼存量约59 万平米，2005至2006年未有新增供应量。经过两年来的缓慢消化，空置率由25% 降低到目前的20%,租金上升约3%;市场供应仍以乙级写字楼为主。有专业人士指出，就写字楼市场而言，与其他城市相比，写字楼市场的租金、 售价基本与城市经济地位相匹配。为其提供支撑的是：2006年，在中国经济最 具活力的十八个城市中，人均GDP排名第14位，写字楼施工量排名第14位，写 字楼售价排名第16位，比排名第14位的楼价低300元/m2。该人士指出，写字楼市场的温吞，主要与城市产业发展格局相关。与、等二 线城市相比较，除在传统的批发

27、零售业一枝独秀外，在金融、物流、咨询等现代 第三产业均处于弱势地位。虽然第三产业的比重超过二产业，但大多属于附加值 较低的低端服务业；在电子通信、能源加工、汽车制造、现代冶金等先进制造业方面，依然只是处于国平均水平，这些产业因素都制约了写字楼市场的快速发展。新世界发展（）的有关负责人指出，的写字楼市场已经开始慢慢的成长。特 别是去年，新世界国贸的大客户和来访客户量比前年增加了很多。但是，也明显 存在的一些问题是，现在的写字楼客户集中以中小型创业企业为主，大的国际集 团进来的还是不多。从整体水平讲，目前的写字楼市场虽然不是很大，但是对写字楼客户的容纳 量还比较充足，近几年不断有新的写字楼在建设，

28、如民生银行大厦的体量就比较 大，但需求市场暂时并没有特别明显的增量。但从中长期来看，的写字楼市场潜力依然可见，比如一些世界500强企业已 经开始把作为华中区域的战略重点城市，因为的地理条件非常好，距离许多一二 线城市的航程都在一到两个小时之，交通很通达。另外一方面就是，的人力资源 水平很高，但是工资水平又相对较低。曾经有一个世界500强的公司，挑选华中 区的总部时，把作为一个参考点与其他几个中部城市作比较。这个公司的资产部 门比较之后，是想把华中区的总部定在；而人力资源部门来看过之后，则觉得应 该选定，其主要原因就是人才综合素质高，但薪酬低。因此，我们感觉的城市发 展潜力还是非常大的，这种潜质

29、将会极大的刺激城市的经济增长速度。中天鸿源涛认为，和其他一线城市的经济差别还比较大。一个好的写字楼有 三个必要条件：一个是空间结构、一个是机电设备，一个是用电系统。很多写字 楼为了节省成本，不是太注重空间结构的通风采光、层次感、空间感。因为这种 办公区结构的布局会极大的增加建筑成本；另外就是智能化的系统，好的智能化 写字楼可以做到远近程双层结合的系统，比如车开进地下室以后，可以根据车的 走向来判断你会经过哪一部电梯，然后电梯会等候在业主的停车楼层，国一些好 的写字楼均已经完成了这些指标，但是一般的写字楼就都不会予以考虑。而目前 愿意消费这种智能化写字楼的客户群体还无法形成主流。连载：市写字楼市

30、场分析（一）2006年4月30日文/亿房研究部：田卫 我来说两句（0）市写字楼市场分析（一）：建设大道金融一条街写字楼市场分析建设大道上从路到青年路的一段路程属于金融一条街的围，这里高楼大厦密布， 各银行机构遍布其间。建设大道双向六车道， 人行道和自行车道也实现了分流，看上去显得十分宽敞。人行道上绿树成荫，树影婆娑，沿街面零星的散布着一些精致的小店铺，散步其间，令 人心旷神怡。市目前最顶级的酒店香格里拉和最高档的购物场所新世界国贸就屹立于此。建设大道金融一条街已经由最初的“一条街道”的规划衍变到了 “一个金融圈”的广义 概念。金融圈的形成是经济发展的必然结果。建设大道金融一条街包含的银行系统有

31、：商业银行、交通银行、实业银行、农业银行、建设银行、工商银行、招商银行。这些银行大多以自 建的形式建成了规模宏大的办公楼，部分自用，部分用于租售。金融一条街上写字楼基本情况介绍：大楼名称建筑面 积直占地面积 n3建成时 间租赁价格元/ 仃/月销售价格 元用主楼层教入住 率商业银行 大厦55318.P25592004.3不售28切%中国信合 大度365002000死 12隹不售3275%建设银行 大厦12160050001998.fi80不售.50.95%新世界国 贸副楼蒯如26OS1P94S.8丸.30%招商银行 大厦5500080531996.15573003175%房地产交 好度34000

32、6232001 40不售,15 -7C%瑞通广场73000POOO19% 480SQ002985%中部崛起的历史机遇让这个城市更具魅力，的房地产市场的发展也是日新月异。写字楼正在蓬勃的发是反映城市经济水平的高端物业。写字楼市场在宏观经济运转良好的情况下,展。金融一条街上写字楼市场有如下特点：投资型写字楼产品略显不足。金融一条街上多数写字楼只租不售，主要原因是这些楼盘属于银行自有物业，银行将它们作为一种固定资产而保留所有权。目前金融一条街上主要可 售写字楼仅有新世界国贸大厦，招商银行大厦、瑞通广场已经结束了销售周期。潜在写字楼项目蓄势待发。目前在建的写字楼项目有民生银行大厦、广播电视大厦，它们的

33、工程进度均已完成了结构封顶。目前，民生银行大厦底层商铺已开始销售，成交均价为8044.97元/平方米，办公部分还未公开对外发售，广播电视大厦处于待价而沽的敏感时期， 随时都有开盘可能。租赁客户偏好性强。随着经济的发展，的城市地位日益提高。不少跨国大企业和外来财 团纷至沓来。这些实力强劲的企业是刺激写字楼市场发展的原动力。它们偏向于选择最高级别的写字楼。如瑞安集团、金丰易居等就选择了新世界为办公地。本地有实力的企业也将新世界作为提升自身品牌形象及实力展示的舞台。建设银行大厦的租赁客户也不逊色于新世 界，如西门子，摩托罗拉等跨国企业就选择了建设银行大厦为办公地。这类客户的面积需求较大，一般是整层起

34、租。实力相对弱一些的公司会选择次一级别的写字楼。金融一条街写字楼产品供应以中高档为主，与周遍写字楼项目形成梯级消费。不同的客户对办公空间需求不一样，而且不同公司的资金实力差别较大。因此，中小公司一般选择中小户型，中低价位的写字楼为办公地。如，新华路沿线上的登月大厦、福星科技大厦等就是针对中小型公司而设计的项目。高档写字楼与中低档写字楼有明显的业态区分。如新世界国贸与建设银行大厦，仅一路之阁，几乎具有同样的地理位置。新世界的裙楼里有高档消费品，如化妆品、服饰等。建设 银行大厦的裙楼是银行营业厅，它的副楼即将做一大型酒店（锦江国际酒店）。中低档写字楼的功能定位相对较为单一。因此，相对缺乏服务性业态

35、。据了解，目前现有甲级写字楼 8座，主要集中在金融一条街之称的建设大道沿线。甲级写字楼存量约59万平方米，租金在58元/月/平方米左右，入住率在过去一年仅仅提升了两个百分点， 达到80%左右，但近两年，甲级写字楼市场没有增加，使得存量项目发展状况稍有好转，但当 前租金水平大大落后于、等同类城市。“过去两年，甲级写字楼新增项目为零”。这是记者从戴德梁行一份研究中获得的最新统计， 在这份同时包括住宅市场、写字楼市场、商业市场的综合研究报告中，关于写字楼市场的研究结论多少让我们意识到， 虽然这几年的房地产市场发展非常迅速，但是主要体现在住宅市场，而真正体现城市经济发展实力和吸引外来资本的商业地产，尤

36、其是写字楼市场，仍然处于起步阶段， 即使与同类城市相比，也还有一定差距。从销售来说，甲级写字楼的销售主要是重新包装的存量写字楼为主，价格平均在7000元/平方米，与同地段高档住宅价格相似，而这种现象，在非常普遍，也说明，无论是租赁还是销售，的甲级写字楼市场表现都差强人意。市场发展差强人意租金水平和入住率是体现写字楼租赁状况进而反映地区写字楼发展水平的重要参数，市场情况如何？“总的来说，去年的甲、乙级写字楼租金增长乏力，入住率提升缓慢，有效市场供应少，销 售情况不容乐观。”戴德梁行分公司研究部经理博用这样一句话总结了2006年的写字楼市场。统计表明，各类写字楼新增供应量在1996年至2005年十

37、年间接近380万平方米，而在、等城市，近几年每年的供应量就超过百万平方米，而租金和入住率远高于的水平。需求不足皆因经济水平有限写字楼市场冷淡的主要原因还是缺乏强力的刚性需求支撑，博表示，写字楼市场对城市经济发展水平及方式都有很大的关联性和依赖性，客观来说，经济水平与一线城市存在差距，而城市吸引力从某些方面也落后于、等同等二线城市。例如进驻的世界500强企业约60家，而进驻的已经超过100家，这也是写字楼市场发展缓慢的主要因素。另外，由于土地、建筑及配套成本支出巨大，资金回收周期较长，写字楼开发门槛较高，对 于自有资金、融资渠道乃至后续的服务管理水平要求甚高，当前市场，无论是销售价格还是销售速度

38、都不是很理想，这也造成写字楼发展水平停滞不前的原因。目前来看，甲级写字楼最大的客户是外资公司和外地的公司，而本地的公司只占到13%勺水平。外资公司占到 32%,外地公司占到 55%所以写字楼市场更多未来需求拉动还是需要本地企 业的发展。大多数时候，企业购买或租赁写字楼的主要动力不是来自办公的需求，而是来自于对企业品牌形象塑造的关注和追求。写字楼的品牌暗示的是企业的品牌，是入驻企业的名片，当本地企业发展规模达到一定程度，进入品牌发展战略阶段，这种需求就会在写字楼市场发展中得到充分体 现。 的存量甲级写字楼主要分在建设大道金融街、武广商圈及中南商圈，总量约50万平方米。其中武广商圈入住率最高，达90%建设大道金融街入住率为 79%但该区域占甲级写字楼市场份额的62%且租金价格最高，平均在60元/月平方米