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1、益阳市住房公积金管理益阳房地产（住宅）及居民住房消费市场分析住房公积金“一头连着经济，一头连着民生”，从政策定位和 现实作用来看，它同时具有住房金融和住房保障两大功能。职工通 过长期的资金积累和较低的融资成本，有效增强了住房消费能力； 住房公积金管理机构通过贷款发放和资金提取，客观推动了当地房 地产市场的发展。本文试图通过具体数据分析2016年益阳房地产（住宅）及居民 住房消费市场情况，来更加科学、全面地认识住房公积金制度。一、我市房地产（商品住宅）市场基本情况（一）住宅是我市房地产投资、销售的主阵地2016年，全市完成房地产开发投资108.20亿元。其中，住宅完 成投资66.95亿元，投资占
2、比为61.88%全市实现商品房屋销售面积324.50万川。其中，住宅销售面积全市实现商品房屋销售金额120.41亿元。其中，住宅销售金额93.53亿元，销售金额占比为77.68%（二）通过住房公积金个贷实现的住宅消费比重较大2016年，通过住房公积金个人住房贷款实现住宅销售面积110.58万,住宅销售面积占比为38.35%图4:全市住宅消费面积情况表 177.74,61.65%匚 110.58,38.35%口通过住房公积金贷款实现通过自筹或银行贷款实现通过住房公积金个人住房贷款实现住宅销售金额 36.01亿元，通过住房公积金个人住房贷款实现住房消费融资19.99亿元，占全市新发个贷市场的比例为
3、49.39%住房公积金贷款成为我市居（三）房价收入比、房价租金比在合理区间商品住宅销售价格是否合理，目前比较通用的考核指标是房价 收入比（商品住宅总价与家庭年可支配总收入的比值）和房价租金 比（商品住宅每平方米价格与每平方米月租金的比值）。2016年， 我市城镇居民人均可支配收入为24745元，商品住宅均价3244元 /m2,家庭户均人数3.29人（2015年数据），商品住宅月均租金16.66 元/川。按2016年住房公积金个人住房贷款抵押房产户均120.10 计算（商品住宅户均总价为389604.4元）,我市房价收入比为4.79 房价租金比为194.721房价收入比低，市场少泡沫。房价收入比
4、低大致反映了家庭实现购房行为的难易。当某个区域商品住宅的房价收入比在 4-6之间时，该区域的商品住宅销售价格即处于合理范围。我市商品住宅 的房价收入比为4.79（去年同期为4.73,表明房价合理，家庭易实现购房行为，房地产市场没有出现大规模炒房现象，房地产经济泡 沫少图7:房价收入比* 峰值-房价收入比一 一低值2房价租金比小，投资有空间。房价租金比大致反映了房屋以 出租方式取得投资回报的大小。如果房价租金比超过 300,说明该 区域房产投资价值变小，房价高估；如果房价租金比低于 200,说 明该区域房产投资潜力较大，房价泡沫不大。我市商品住宅的房价 租金比为194.72（全年同期为178.3
5、3，表明房价处于正常水平，居 民投资房地产市场能取得一定的回报。180图8:房价租金比300280240220200房价租金比 一风险参考线 投资参考线260、住房公积金在居民住房消费中的作用（一）住房公积金贷款融资率住房公积金贷款融资率=（住房公积金贷款金额*家庭购房款 总额）x 100%该百分比越大，购房家庭自筹资金越少，住房公积金 贷款对居民住房消费的支持作用越明显，居民越容易实现购房行为。2016年，住房公积金个人住房贷款抵押房产户均120.10, 按市统计局统计数据（全市住宅均价3244元/川）计算，每套住房 总价约为38.96万元。2016年，我市住房公积金个人住房（组合） 贷款平
6、均额度为28.64万元，住房公积金贷款融资率为73.51%职工家庭只需首付10.32万元（二）住房公积金缴存还贷率住房公积金缴存还贷率=（住房公积金月缴存额+住房公积金 贷款还款额）X 100%。该百分比越大，住房公积金缴存对居民住房消费的支持作用越明显。2016年，我市住房公积金人均月缴存额为946元，人均月还款额1148元。住房公积金在单职工缴存家庭的缴存还贷率为82.40%借款家庭只需补充还贷202元/月；在双职工缴存家庭的缴存还贷率 为164.80%借款家庭通过按月缴存和对冲即可实现轻松还贷。图10:住房公积金缴存还贷率（单职工缴存家庭）I 946,匚 202,17.60%-自筹资金还
7、贷III住房公积金对冲还贷82.40%（三）家庭月收入还贷率家庭月收入还贷率=（住房公积金贷款还款额-住房公积金月 缴存额）+家庭月收入x 100%。该百分比越小，住房公积金对居 民住房消费的支持作用越明显。2016年，我市城镇居民人均可支配收入24745元，以夫妻双方 收入计算家庭月收入为4124元。根据住房公积金缴存还贷率的测算 数据，单职工缴存家庭每月需补充还贷202元，家庭月收入还贷率 为4.90%双职工缴存家庭月收入还贷率为0%。（四）住房公积金贷款利息节省率住房公积金贷款利息节省率=（与住房公积金等额的商业贷款利息额-住房公积金贷款利息额）+等额商业贷款利息额x 100%该百分比越
8、大，住房公积金贷款对居民住房消费的支持作用越明显。按2016年住房公积金贷款平均额度28.64万元，平均借款年限16.02年计算，商业银行个人住房贷款利息总额（利率4.90% 12.75万元，住房公积金个人住房贷款（利率3.25%利息总额8.14万元。住房公积金贷款利息节省率为36.16%图12:住房公积金贷款与商业贷款利息总额对照情况（以 28.64万 元，16.02年计算）150000100000500000口住房公积金贷款利息总额 I I商业贷款利息总额（五）住房公积金提取首付支付率住房公积金提取首付支付率=购房提取总额*（家庭购房款 总额-住房公积金贷款金额）x 100%。该百分比越大
9、，住房公积金对居民住房消费的支持作用越明显。2016年，全市购建房提取平均每笔5.38万元。根据贷款贡献度 的分析，职工家庭只需首付10.32万元。若单职工缴存家庭购房， 住房公积金提取首付支付率为52.13%实际支付首付4.94万元；若 双职工缴存家庭购房，住房公积金提取首付支付率为100% （同一套商品住房的提取加贷款金额不能超过房屋总价），实际支付首付0从以上分析，我们可以看到住房公积金制度，不仅能有效保障 住房销售、刺激直接投资、带动产业发展；还能显著降低职工的购房 融资成本，减小贷款还款压力，提高住房消费能力，制度优势明显。数据来源：益阳市人民政府2016年政府工作报告市房管局2016年益阳房地产市 场主要指标情况市统计局益阳市2016年国民经济和社会发展统计公报，市公积金中 心益阳市2016年住房公积金年度报告及相关网站公开数据。