《城市更新促产业地产升级深圳创新开发模式典范.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《城市更新促产业地产升级深圳创新开发模式典范.doc（5页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、城市更新促产业地产升级深创新开发模式典范导读2012年 12月8日，腾讯房产在住交会现场举办了以 “产业地产发展 模式探索 ”为主题论坛活动，资深产业人士沈柱灿先生与戴德梁行华南区商业部 主管、董事严其发就此展开深入探讨。腾讯房产讯（编辑蒋小芳） 2012年 12月 8日，腾讯房产在住交会现场举办 了以 “产业地产发展模式探索 ”为主题论坛活动，资深产业人士沈柱灿先生与戴 德梁行华南区商业部主管、董事严其发就此展开深入探讨。在房地产的大概念中，相比于住宅和商业地产，产业地产是一个比较新 鲜、 “未被重视 ”的房地产派系。它作为是工业地产的前身，随着世界制造业向 中国转移，区域招商引资力度的不断
2、加大，各类开发区、工业园区不断出现， 持续拉动了对工业地产的需求。因此 “工业地产的升级与换代 ”逐渐被提上日 程。而同时各地政府为了发展本地工业，对工业地产的投资开发给予了包括土 地供应、信贷政策、税收等方面的优惠。工业地产依托其租期长、收益稳定、 投资回报逐年递增的优点，吸引了国内外众多投资基金和工业地产开发商的关 注。这些因素共同作用使得工业地产迅速成为投资热点，但如何升级及寻求好 的开发模式却是专家与开发商共同关注的焦点。对此，腾讯房产沙龙论坛 “产业地产 ”的两位嘉宾戴德梁行华南区商业部主 管、董事严其发与深产业人士沈柱灿先生就自己自己多年来对产业地产的研究 成果做出精彩分享。天安数
3、码城产业地产鼻祖城市更新促深产业升级对于产业有多年研究的资深人士沈柱灿先生介绍到：天安数码城作为中国 第一个产业地产的运营类型，与蛇口港的建设和产业地产密切相关，由最初的 加工类型慢慢发展到有一些产业的聚集，再到后来的在贸易类型相对比较发 达，进而在产业周边进行一些配套。这种做法在我们天安数码城现在的一些发 展模式来看，应该讲它就是一个产业中的雏形。所以我们觉得这种模式确实可 以称之为产业地产在中国的鼻祖。他将产业地产做出详细分类：第一类是属于一二级联动。一级市场是国家把控，一二级联动即当土地要 进行开发建设并且吸引企业时，政府可能反应不过来，就会引入相对成熟的企 业，尤其是工业地产或产业地产
4、比较有建树的企业来进行整体开发，简单概 括，政府供地、政府供政策、政府供一系列的优惠，产业园区建起来以后再做 运营。第二类是属于专业市场类型的，相当于政府有这个需求，希望能够规范化 市场的发展，这个时候政府会需要一两家相对来讲比较成熟的、在专业领域做 得比较大的、比较上规模的企业来进行专业化运营，这个时候例如华南城等等 这一类的企业，他们就会把专业化的市场进行聚集，相当于帮政府把散户聚到 一起。第三类是除了把散户聚到一起，肯定也有把一些大头堆到一起，那自然就 联想到总部经济，总部经济也是产业经济里面相对来讲比较突出的一块，它主 要是以建总部楼为主，然后根据国家给予的一些优惠政策，或者是本身他在
5、建 设过程中已经跟一部分的比较大的龙头企业比如中石化、中石油跟中关村的关 系，这个应该是比较贴切的，他们就在建设的过程中就能够比较好地融入这些 龙头企业，形成一种总部概念，进而把更多的企业的总部挪到一起，形成一种 总部聚合，这种是第三类模式，就是总部产业经济。第四类就是什么都没有，像天安数码城，或者是类似天安数码城、联东优 谷之类的，得靠自己的运营，靠经济模式去拿地，第二他还得靠自己的经济模 式去招商，第三他还得为自己的这片土地去负责，他需要去扩张他周边的配 套。跟商业综合体有点类似，也叫产业综合体。论坛交谈中沈柱灿还表示：目前中国大体上的这四种产业类型，目前在南 方起步比较早，如招商地产蛇口
6、港由加工基地，慢慢形成可能有涵盖贸易或者 有外来旅游性质的综合的类型。再到后来他建了酒店，再到后来建了公寓类型 的小住宅。提升湾区价值，建造比较容易被接受的豪宅，导致一种产业综合体 的雏形。有了这样的雏形和这样的大的契机，深圳是改革开放的前沿，很多类似的 产业也就发展起来，将一整片地全部以产业类型的模式联合。深圳作为样板城 市得到复制，直至启动很多城市更新，华为科技园是个成功的例子。一下开发 多个城市更新的项目，这个是大家有目共睹的。产业地产生产周期长限价升值大另外，沈柱灿先生介绍到产业地产是限价的，升值相对普通住宅升值潜力 大： 我在这里告诉大家一个秘密：因为政府对产业地产是有一定限价的，这
7、个 限价并不是只限定你的产业地产、只限定你的商业地产，同时也限定了你的住 宅地产，所以我们可以去龙岗走一下，发现天安数码城在龙岗的园区里头有很 多的住宅配套，周边可能卖一万六、一万七、一万八，但是天安数码城一直是 卖一万二，怎么回事儿？因为限价。我们姑且不去讨论这个政策合不合理、这 个调控对于开发商是什么样的影响，我们从普罗大众的关系到民生的普通受众 来讲，房价如果老是在一万二，那我买了有信心，至少它不跌，同时还有可能 涨，如果哪天政策放松了，因为周边的房价已经比较高了，人家卖一万八，这 里卖一万二，确实可以考虑。这是一个比较实在的例子，属于这种类型的还比 较多，比如重庆的，大家就比较清楚了，
8、无论是谁当政，但至少政策的背后决 定了房价它本身的稳定性，相对来讲还比较高，与其他城市相比较而言，它可 能这种洼地的性质，就刚才咱们提到的普通的相对于周边价值好像还不是特别 对称的现象还比较突出。这个时候作为产业地产的配套住宅，它确实拥有不一 般的魅力 。但同时他给购房者提出实际性的建议： “产业地产的存在许多不足、欠缺， 这其中包括几个方面，第一是产业地产它需要一个漫长的生产周期，也就是说 随着它的开发周期比较长，慢慢地经过了若干年后它才有可能成熟起来，它往 往的选址都是在一些城乡结合部，甚至完全在城郊，这个时候只有当城市极度 饱和的情况下才有可能引导消费者到城市周边，或者完全是城郊的甚至农
9、村的 区域去置业，有点冒险，毕竟你买房子是买来住的不是其他用途，所以你要居 住的话，肯定要考虑是否更加有利于你的工作、是否能够给你的生活品质带来 一定提升，要不然我在城区里租房子和在城郊买房子有什么区别呢？在这个前 提下，第一是它需要一个比较长的周期，才有可能兑现这个房产的价值。虽然 它的总价或者是绝对值比较低，但是它的价值相对来讲也不会特别的高。就是 在初期的时候。当然随着它慢慢成熟起来，或许你要买到的机率也就比较低 了，虽然它的价格不高，但是你买到他的机会会相对减少。 ”产城融合是新趋势深圳创新开发模式典范而戴德梁行华南区商业部主管、董事严其发提出自己的观点：产业园区很 多配套的住宅、商业
10、在早期开发工业区的时候很少，但其实也正是因为早期那 种开发的模式是对园区的发展奠定基础，人们工作生活碰到的问题促使卡发商 去尝试不同的开发模式。从而促使产业园 “产城融合 ”，比如天安就是一个产业 综合体，但其实它这个产业综合体慢慢地扩大、扩展，对周边的扩展越来越大 的时候，它会慢慢形成一个产业新城的区域，这个区域可能早期它的发展是由 产业来主导，或者有一些特定的产业作为启蒙去开发，这个其实从一个开发的 模式来讲，这种产城融合的模式目前无论是从政府的角度，他也是希望在现在 的园区开发并不是给一块工业用地就全部做产业。“可能 30%拿来做配套的住宅。其实从政府规划的角度来看，目前我们很多 新城，
11、尤其是产业园区开发的时候他在周边也会有意识地配套一些纯粹的我们 叫做商品房或者真正意义上的住宅的开发，这样的话产跟城就共同去发展，对 这个区域来讲会带来比较大的好处。因为我们现在在深圳做了一个比较有影响 力的项目叫低碳城，在龙岗的坪地，这个项目因为低碳，就像我刚才说的工业 区，东城到西城，能耗、在交通方面都是非常大的损耗。我们刚才说的产城融 合，就是在规划的角度虽然不是真正的专业，但是有一个慢生活的规划理念。 戴德梁行华南区商业部主管、董事严其发如介绍说。他认为，园区规划的好坏，取决于项目本身的元素是否做得比较到位，他 还举出例子：如在 5分钟或者是 10 分钟就可以实现步行可以上班，再远一点
12、可 以骑自行车，早期可能我们把自行车提倡得很厉害，但其实在深圳以及国内很 多地方也在慢慢倡导这样一个生活和工作的方式，其实这也是我们做产城融合 的发展。甚至在很多尤其是大的城市，比如你刚才说的亦庄。尤其是产业高规划的 话，一定要考虑除了产业之外，他怎么去做更好的配套，这个配套包括住宅、 包括商业、包括金融、包括其他很多方方面面跟工作、跟生活密切相关的支撑 系统去把整个园区做到无论是项目，还有生态的、设备的完整。这在目前在政 府、在开发商来讲，这方面的关注度和意识越来越明显。比如我们刚才说的低 碳城的项目，它起头的时候是中国和荷兰合作的低碳的主导，但是慢慢的因为 高度越来越高，目前是除了荷兰，还有日本等其他国家的参与，或者有一些开 发的理念在，这种类型的园区，因为它现在规模比较大，所以你一定要在整个 城市的角度去规划。