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1、FPDsavills策丈干 IB 坍1 蔚 mTENAHONAL PWaptTY COWSULTANTV第一太平戴韦斯新进人员培训案(上)第一章房地产差不多知识介绍从今天起，你的一言一行不单单只代表你自己，你所展现在客户或 同行面前的是整个物业和本公司的形象，因此你要以一个房地产高素养 专业人员来要求自己，特不对一个新进入行的新人来讲，专业知识的学 习由其重要，了解专业常识是你成为专家的第一步。第一节专业名词术语1、房地产可分为：(1) 一级市场指被国家垄断的土地市场，进展商从国家手中取得的 土地，称之为一级市场。(2) 二级市场：进展商在所取得土地上盖起的房子，第一次出售、 出租，称之为二级
2、市场。(3) 三级市场：卖给个人后的再次转卖、出租及抵押。2、生地，只是一块土地，未达到可盖房的要求(水、电、煤都没 有)。3、熟地，达到三通一平的称为熟地，三通一平只是达到施工要求。4、何为“三通一平”“三通”指通电、通水、通路，“一平”指土地平坦。*5 、何为“七通一平” 达到了人口居住的要求，“七通”是指通电、通水、通煤气、通电 讯、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平坦。6、什么是内销房、外销房、平价房 内销房、外销房的全然区不在于土地的特质。(1) 外销房的土地是批租或出让的，是按照容积率来计算楼面价 的，针对的客源是外籍人士、港澳台或本地人，土地是有年限的。(2) 内销房的土地
3、是没有所限的，针对的客源是本地人或外地人。70从 98年开始内销房也实行土地批租 ，一般来讲批租的住宅土地年限为年，内销房的类型有外资内销、内资内销、高标准内销（侨汇房）*（3） 平价房，土地廉价，价格廉价，政府用来解决特困户，五年不 准上市交易。上述三类住宅房 2001年 8月 1日起统一土地年限为 70年并取消内外 销等交易对象限制。7、计算公式：容积率：总建筑面积 / 土地面积建筑密度：建筑占地面积/ 土地面积 X 100%绿化率：总绿化面积/ 土地面积X 100%集中绿化率：集中绿化面积/ 土地面积X 100%得房率：套内建筑面积/建筑面积X 100%建筑面积=套内建筑面积+公共分摊面
4、积=套内建筑面积X分摊系 数公共分摊面积包括：小公共面积（所处的楼层的公共面积）和大公 共面积（底层的大堂、设备层） 。套内建筑面积 = 关门面积 +套内墙风光积 +分割墙风光积 /2=建筑面积 / 分摊系数封闭式阳台：面积计算 100%放开式阳台：面积计算 50%阁楼、露台，一楼花园，一般赠送住宅交付时的要求(1) 交付使用许可证，入住许可证(2) 质量保证书(3) 产品使用讲明书前提，全部验收合格(包括水、电、煤、通讯等)8、何为代理，何为中介？二者区不代理：服务于二级市场，是进展商与购买者的桥梁，代理公司受理 的业务量大，系统性强，除参与开发前期的市场调查，地块选择和建设 规划处，还包括
5、楼盘建成后的广告包装和销售实施，注重配合，是集体 行为，是主动营销。中介：服务于三级市场，是小业主与购买者，租赁者之间的桥梁。 受理对象分散无系统，仅强化销售实施，提供大量的信息，是单抢匹马 独立作战，是被动营销。第二节 有关按揭、公积金及蓝印户口等现行政策前言，有关这节内容是依照国家有关政策的改变和市场经济进展房 地产时期变化不定期更换，下面所述是关于按揭、公积金及蓝印户口现 行政策差不多内容综述。一、按揭(个人住房商业性贷款)1、办按揭的条件(1) 现行房产按揭，分为本市户口按揭，全国按揭两种，一般能提 供本市身份证及户口的购房者，能够获得较大额度的按揭贷款，大多为 总房款的 80%。(2
6、) 另一种由于开发商争取获得的全国性按揭和境外按揭，购房者 必须提供本人身份证，户口及在本市工作两年左右的证明，有些还要提 供在本市投资的证明或暂住证，如此的购房者，一般银行能够提供总房 款的 5070%额度的按揭贷款。(3) 以上两种都必须提供收入证明，证明其还贷能力，月收入必须 超过或等于其办按揭贷款月还款金额的 2倍以上，境外收入证明需经公 证和当地中国使领馆认证。(4) 办按揭人年龄一般不可超过 6570岁，以 6570岁为限年额度，岁数差为最大贷款年限，多不可超过30年。2、办按揭有关费用(1) 公证处收取公证费(2) 保险公司按贷款数和贷款年数收保险费(3) 交易市场收抵押合同登记
7、费： 200元3、办按揭必须是个人购买住宅商品房，公司购买不可办按揭。二、个人住房公积金贷款1、办理公积金贷款的条件：(1) 必须本市户口(2) 公积金缴交累积二年以上和申请前连续六个月正常缴交(3) 没有公积金贷款欠款2、公积金贷款额度(1) 最高 10万， 30年(2)计算公式：公积金帐户余额x 203、公积金贷款的优点(1) 利息低（2） 购房者单位承担一部分三、申报上海蓝印户口政策 （2002 年4月1日起停止执行 ）四、其他政策1、购房退个人调节税在1998年6月1日2003年5月30日内购买本市商品房的购房者可办 理退税，所退税的期限 ，始（购房签约后首付款税务局登记日） ，终（2
8、003 年5月 30日）2、注意事项高薪阶层办退税要注意 ，退税金总额的税基最高小于或等于所购房 房价。第二章 业务员差不多素养及要求本章所述内容极为重要 ，概述了要成为一个优秀而不平凡的业务员所要具备的差不多素养，有些是于身具来的，有些是靠后天磨炼培养 的，认真学习和感受其内涵和外延从内心深处去体会，你就会从中挖掘 无限财宝，达到这种境地，从此步入成功人士的殿堂。第一节 业务员素养一、先天素养从成功的业务员来分析，差不多上有些相同的先天个性，规纳有以下五点：1、自信始终认为自己是自然界最伟大的奇迹 ，并坚信不已的认为自我价值 是无限的。对自己设定的目标有必成的信念，事前不自我设陷，事中不 言放弃（“ 没有能不能，只有要不要 ”） 。对自己销售的物业充满信心， 不同的产品满足不同人的需求 （ “ 成交确实是行情 ”） 。