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1、业务培训业务培训主要是针对业务员的业务工作培训, 包括房屋托管市场了解，市场开拓，托房， 租房的方法，业务谈判技巧等一、 什么是房屋托管？房屋托管最早兴起于京沪广一线城市及沿 海经济兴旺地区，大量大学毕业生以及外地 农民工涌入集聚地带，租房成了这局部人口 的首要问题。正所谓有市场需求，就衍生出 商业模式，房屋托管属于房产中介经纪中的 一种模式，只是不同于房屋一般中介，它主 要是租赁和房屋维护管理效劳，而一般中介 是租赁和买卖中介效劳！这些城市原居民拥 有两套以上的住房，其中空置的房屋用于出 租，业主工作繁忙无暇顾及，房屋托管将业 主房屋长期租赁，并负责房屋租赁，租客管 理，房屋维护等职责，而业
2、主只需要按时收 租即可！ 房屋托管最早在重庆出现也不过五年左右， 目前在此行业做得比拟好的是新凯托管，该 公司主要涉及步行街商圈高端白领住房、办 公写字间租赁管理，旗下的东牧房产已试点 房屋全托，半托，房产买卖咨询业务。房屋托管的广告形式 房屋托管是重庆最近五年才出现的房产中 介效劳公司，很多市民还不了解，一定的广 告营销可增加公司的知名度，扩充业务储藏1、网络营销，公司合法注册后，需要一个 公司网站，通过百度搜索，其他网络链 接等让更多的业主了解；2、车身广告，汽车是最好的活体广告，汽 车驰骋于主城各大区， 让更多客户留意；3、小区楼盘电梯消防栓广告，小区大门展 架，广告条幅宣传主要是针对特
3、定楼盘 客户群；4、步行街商圈公共区域，如乡村基，肯德 基，西餐厅，咖啡厅，电影院，办公写 字楼等地是面向高端业主客户群。如何托房？ 托房就是将业主房屋长期租赁过来，一般合 同期是两年至五年，最短一年，每年业主少 收一个月租金作为租赁空置期或家电维护 管理费用1、通过广告营销，业主客户群主动联系公 司，公司业务员前往看房商议；2、业务员在网络交流平台，如重庆猪头三 房产网查询出租房源，筛选优质房源， 与业主 联系前往看房商议；3、业务员前往重点楼盘小区张贴求租广告， 或寻找业主出租广告，找出优质房源， 与业主 联系前往看房商议；4、现有房源续签，如果是业务员以前托的 房，由业务员负责与业主商议
4、续签；5、现有业主客户转介绍其他房源，筛选目 标地址房源，与业主 联系前往看房 商议，为了维护现有业主客户关系，这 局部房源可以适当降低要求；6、楼盘小区物管、 保安、小卖部、麻将馆， 中介公司必定掌握一定业主出租房源， 可以采取支付他们 100 至 300 中介费获 取业主房源。四、如何租房？租房很简单， 主要是勤奋加方法， 勤发信息， 勤看房，弄清客户需求，促成收定金1、在重庆猪头三房产网发布租房信息，主要是在 58 同城，赶集网，搜房网，好租网，百姓网，这几个网站客户浏览量较 大，注意经常换新 号在网吧发个人2、在楼盘小区，车站，步行街商圈等人流 量较大区域张贴出租广告；3、现有租客转介
5、绍，或换房，弄清新租客 的租房需求，联系客户看房，在公司收 益保证下可适当配置房屋设备以满足客 户；4、租客续签，每年房屋到期租客租金上调 50至 150之间，业务员负责与租客商议；5、广告营销，当公司托房量到达一定要求 时，需要增加托房要求，降低托房广告 营销，增加租房广告，促进快速租房， 降低房屋空置期，以及房屋囤积资金紧 迫压力；6、楼盘小区物管、 保安、小卖部、麻将馆， 中介公司可以帮助出租房屋，在保证房 屋利润情况下，采取支付他们 100至 300 中介费以辅助快速出租房屋。五、托房小技巧1、通过广告营销接到的客户，比拟好谈托 管费，可以以比拟正式的公司托管谈判 方法，合同期 1 至
6、 5 年，每年 1 个月托 管费；2、对托管费敏感的业主，可以采取优惠托 管费，增加合同期的方法，比方，两年 一个月托管费，三年一个月托管费，或 者租金每年逐增 50 的方法；3、对一些租金较低的房屋，可以采取免托 管费，减低租金，增加差价，降押金， 增加押金差价的方法；4、托管费谈判方法，可以从以下几个方面 着手：强调方便，对于业主虽然付了一 个月托管费，但是不用跑来跑去看房自 己租赁，不用自己来维修管理房屋；强 调空置期和维修费，作为业主不仅要跑 来跑去租房，还不一定租得出去房子， 一样要空置，东西坏了还要亲力亲为维 修，一样要产生费用；强调平安，业主 长期不在主城区，作为托管公司需要长
7、期经营合作，不可能像租客损坏东西跑 了，房屋出现问题，托管公司完全可以 代业主处理，退房时业主可以迅速找到 托管公司；强调专业，托管公司有专业 租赁业务员，投入了大量资金做广告， 能为业主找到比拟高端的客户租赁，对 房屋维护有利5、押金差价谈判方法：一般一室一厅、单 配押一付三，两室三室押金为押一付三 或 2000，装修好的新房可以适当调高押 金。强调平安，房屋托管公司需要跟业 主长期合作，一般会续签，所以押金只 是个形式，托管公司不会违约的，押金 多少早晚退房都是要退还的；强调市场 需求，市场价押金就是如此，一般租客 也是这样付押金， 如果业主要调高押金， 作为托管公司既要多租 100至 2
8、00以增 加利润收入，还要提高押金，这样房屋 租赁难度大大增加，空置期增大，很难 经营；强调托管公司的专业性，如此支 付押金是公司统一规定， 如果押金太高， 公司垫付的资金太大，房源量多了，公 司的资金压力很大，很难经营，托管公 司是注重诚信的，主旨是在给业主提供优质的效劳同时谋得利润和公司开展， 希望业主体谅支持六、租房小技巧1、广告张贴在显眼位置，可以采取支付小 卖部，路边餐馆 20 至 30 元广告费长期 张贴；2、房源较远，不方便看房，可以放一把钥 匙在物管、 保安、 中介公司处， 支付 100 元中介费，让客户自己去看房；3、租房得抓住租客需求，在维护大利益前 提下，可适当满足租客需
9、求，配置局部 生活设备，也可优惠降价，可以优惠部 分物管费，收视费，或者一个季度房租 少 50 至 100 ，立即促成收定金，当收到 2000 押金和租客身份证复印件时可提供 住房钥匙；4、租房大局部是年轻人，刚毕业的学生， 这局部人群收入较低，往往房租就占了 其收入大局部。这局部人群工作极易变 动，交不起房租，存在很大的违约潜在 空间，押金绝对不可少收，可以采取收 取租客大局部房租，一般是总租金的三分之二，另外欠款宽限不超过 20 天补齐5、租客续签，要根据实际情况，不同时期 而言，一般涨 50 至 150，但是特殊时期， 如过年房子不易租， 可适当少涨或不涨， 也可短签躲过过年低谷期。6、灵活的出租方式除了短租，还有分单间 出租，只是比拟复杂繁琐，这种情况最 后转加租客自己转租，托管公司辅助出 租的形式。