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1、第二章资产评估的基本方法一.成本法的基本计算公式：被评估资产评估值=重置成本一实体性贬值一功能性贬值一经济性贬值被评估资产评估值=重置成本x成新率二、重置成本的估算：1重置核算法：（1）按人工成本比例法计算：间接成本=人工成本总额x成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额x100%（2）单位价格法：间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格/按工日或工时（3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x间接成本占直接成本百分率2 .物价指数法:或：3 .功能价值法:资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数）被评估资产被评估
2、资产年产量 参照物重置成本=参照物年产量一黑重置成本4,规模经济效益指数法：被评估资产的重置成本一被评估资产的产量X参照物资产的重置成本 一参照物资产的产量X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数统计分析法：K=R 7RK资产重置成本与历史成本的调整系数R-某类抽样资产的重置成本R-某类抽样资产的历史成本三、实体性贬值及其估算：1 .观察法（成新率法）：资产的实体性贬值=重置成本x （1实体性成新率）2 .公式计算法：资产的实重置成本-预计残值.实际已体性贬值总使用年限使用年限总使用年限=实际使用年限十尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限X资产利用率三、功能性贬值及其估算资产的功能性贬
3、值测算方法:被评估资产被评估资产年 父折现；功能性贬值额争超额运营年本父系数）（超额投资成本可视为功能性贬值|）功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本四、经济性贬值及其估算：经济性卜资产预计可被：资产原设计经济性_资产年收C所得工fpA贬值率1飞J用的生产能力/生产能力J 100%贬值额一益损失额税率1,r,n 五、成新率及其估算1 .使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限十预计尚可使用年限）X 100%2.修复费用法：成新率=1一修复费用/重置成本x 100%六、收益法1.资产未来收益期有限情况:. n R A评估值=p = +1 r i Hr，Ri-未来第i个收益期的预期收
4、益额，收益期有限时,Ri-中还包括期末资产剩余净额。n收益年期r折现率2 .资产未来收益无限期情况：（1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值） =年收益额/资本化率nn R A三年等值收益额：评估值 =P = v 一3t4 1 r 1 r（2） 来收益不等额情形：资产评估值（预期收益现值）=n前若干年各年收益额x各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率X前若干年最后一年的折现系数第三章一、机器设备评估的成本法：机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值1、重置核算法：（1）外购单台不需安装的国内设备重置成本重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格 +运杂费或=全新
5、设备基准日的公开市场交易价格X （1+运杂费率）（3） .外购单台需安装的国内设备重置成本：重置成本=全新设备基准日的公开市场交易价格+运杂费+安装调试费或=全新设备基准日的公开市场交易价格X （1+运杂费率假装调试费）（4） .外购单台不需安装进口设备重置成本：重置成本=（FOB价格+途中保护费+国外运杂费）X基准日外汇汇率 +进口关税+增值税联艮行及其他手续费+国内运杂费或=CIF价格X基准日外汇汇率+进口关税+增值税荏艮行及其他手续费+国内运杂费其中FOB价格为离岸价，指装运港船上交价格；CIF为到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费（5） .外购单台需安装进口设备重置成本：重置成本=
6、单台未安装进口设备重置成本 +安装调试费+人员培训费+其他（6） .外购成套需安装设备重置成本重置成本=单台未安装进口设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和 +工器具重置成本+安装工程费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息（7） .车辆重置成本国内购置车辆重置成本=车辆价格+购置附加税+证照及其他费用进口车辆重置成本=车辆价格（CIF） +进口关税+ 消费税+增值税+证照及其他费用其中：进口关税=车辆价格（CIF） x进口关税消费税=【车辆价格（CIF） +进口关税】x消费税率+ （1-消费税率）进口增值税=【车辆价格（CIF） +进口关税+消费税】X增值税率2.进口设备从属
7、费用1）国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算或是按一定比例计取海运价=货价x海运费率费率：远洋一般取 5%-8%近洋一般取3%-4%2）国外运输保险费的取费基数：货价+海运价国外运输保险费=（货价+海运价）x保险费率费率可按保险公司费率确定，一般在4济右3）关税的取费基数为设备到岸价 ：关税=到岸价X关税税率4）消费税的计税基数：关税完税价 +关税消费税=（关税完税价+关税）X消费税率+ （ 1-消费税税率）5）增值税的取费基数：关税完税价 +关税+消费税增值税=（关税完税价+关税+消费税）X增值税率注：减免关税，同时减免增值税6）银行财务费的取费基数为货价人民币数银行财务费用
8、=货价x费率我国现行银行财务费率一般为 4%0-5%07）外贸手续费称公司手续费，取费基数为到岸价人民币数外贸手续费=到岸价X外贸手续费率我国进出口公司的进口费率在 1%-1.5%8）海关监管手续费仅对减税、免税、保税货物征收，取费基数为到岸价人民币对于免税设备：海关监管手续费 =到岸价人民币数X费率对于减税设备：海关监管手续费 =到岸价人民币数X费率X减税百分率我国现行免税、保税设备的海关监管手续费费率为3%9）车辆购置附加费的取费基数为：到岸价人民币数+关税+消费税+增值税车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税+ 增值税）X费率2,非标准设备重置成本：P=（Cmi- K+Q2）X（
9、1+Kp） X（1+Kt） X（1+Kd + n）P一非标准设备重置成本Cm-主材费（不含主要外购件费）Km-不含主演外购件费的成本主材费率C m2-主要外购件费K p-成本利润率K-销售税金率K d-非标准设备设计费率n-非标准设备产量Cmi=z（某主材净消耗量+该主材利用率）x含税市场价格+（ 1+增值税率）Cm2=N 某主要外购件数量X含税市场价格+ （1+增值税率）二,物价指数法设备重置成本谗霰耋历史谒獴账评估基准日定基物价指数 置成本二面原值*设备购建时定基物价指一薮测算进口设备重置成本：重置成本=账面原值中的到岸价格X评估基准日外汇汇率/进口时的外汇汇率X （ 1+进口设备生产国同
10、类资产价格变动指数）X （1+现行进口关税税率）X （ 1+其他水费率）+账面原值中支付人民币部分价格X （1+国内同类资产价格变动指数）进口设备现值=站面原值（人民币）中支付外汇部分+设备进口时的外汇汇率X（1+设备生产国从设备出口到评估时点的价格变化率）三、规模经济效益指数法被评估资广的重置成本 =j被评估资广的广量 :x指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法参照物资产的重置成本参照物资产的产量当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当 x?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系；当 x?1 时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系四.机器设备的实体性贬值机器估算：实体
11、性贬值=重置成本X实体性贬值率 =重置成本X （ 1-成新率）1,使用年新率：成新率=设备尚可使用年限/ （设备已使用年限+设备尚可使用年限）X 100%2,机器设备已使用年限：实际已使用年限=名义已使用年限X设备利用率成新率=设备尚可使用年限/ （加权投资年限+设备尚可使用年限）X 100%其中：加权投资年限=2 （加权更新成本）+ 2 （更新成本）加权更新成本=已使用年限X更新成本贬值率=已使用量/总使用量X 100%贬值率=已使用量/ （已使用量+尚可使用量）X 100%五.机器设备的经济性贬值机器估算1.因生产能力降低造成的经济性贬值：经济性贬值 =1-（实际使用生产能力/额定生产能力
12、）X100%1P Ar,n税率2,由于外界因素造成的收益减少：经济性=资产年收贬值额益损失额（P/Ao r,n）为年金现值系数第四章一.土地使用权市场法：待估土地评估值=比较案例土地价格X正常交易情况 /比较案例交易情况X待估土地区域因素值/比较案例区域因素值X待估土地个别因素值/比较案例个别因素值X待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数1 . 土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式：K=1-1/（1+r） m +1-1/（1+r）nK-年限修正系数；n-比较案例秃顶使用权剩余年限；m-待估土地使用权剩余年限；r-折现率若容积率修正：容积率修正系数=待估土地容积率与低价相关系数 /比
13、较案例容积率与地价相关系数2 .基准地价系数修正法：K= （1+r） N-nx （1+r） n-1/（1+r）N1K-年限修正系数；N-最高出让年限；n 实际出让或转让年限；r一还原利率、收益法1 .在收益永续，各因素不变的条件下算式：P=A/r2 .在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式：D A -1 P 1nr IL （1 r）P一土地使用权评估值；A土地收益；r-还原利率；n- 土地收益年限；当n-8, P=A/r.即为土地所有权价值，成本法评估值（土地价格）=土地取得费+ 土地开发费+税费+利息+利润+ 土地增值收益利息=土地取得费x 土地开发期x相应利息率 + 土地开发费x 土地
14、开发期x相应利息率x50%1.估算土地增值收益：土地增值收益=（土地取得费+ 土地开发费+税费+利息+利润）x增值收益率其中：收益率一般在 20%-25炕间。按补交出让金的 40%+算.假设开发法 地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用专业费=建筑费x i （i为一定的百分率）利息=（地价+建筑费+专业费）r （r为利息率）利润=（地价+建筑费+专业费）x P （P正常利润率）；税费=地价xt （t为税费）二.建筑物评估方法1 .成本法：建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值2 .建筑物重置成本的估算：（1）预决算调整法：地材价差额 =定额直接费x地
15、价价格指数 人工费调整数=工日时x价差额/工时；价差额/工时=#估基准日工日单价-预决算工日单价 调整后的机械费= 定额直接费x当定规定的取费系数调整后的机械费=工程决算直接费X评估基准日其他直接费取费标准工程直接费=调整后的人工费+调整后的材料费+调整后的机械费+调整后的其他直接费2 .重编预算法：建筑物重置成本=N（实际工程量X现行单价）X （ 1+现行费率）+材料差价+按现行标准计算的各项间接成本3 .价格指数调整法：待估建筑物重置成本=待估建筑物账面原值x综合价格指数综合价格指数=评估时点价格指数/建筑物购建时价格指数X 100%综合价格指数=（1+a1） （ 1+a2） （1+a n
16、） x 100% （a为建筑物竣工后第一年至评估基准日年度的各年环比价格指数）4 .建筑物实体性贬值率及成新率的估算：1）使用年限法：建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限+ （建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）X 100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限+ （建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）X 100%2）打分法：成新率=结构部分合计得分X G双修部分合计得分X S被备部分合计得分X BG一结构部分的评分修正系数；S装修部分的评分修正部分；B设备部分的评分修正系数三、建筑物经济性贬值的估算：经济性贬值=建筑物年收益净损失额+正常资产收益率或：经济性贬审=:Rt. At w
17、 （1 十 r （1 十 r jRi-第i年的建筑物年收益净损失额；r一折现率；n 预计建筑物收益损失持续是时间，通常已年为单位4常值=y ，(燃物仙传JU亍为的牌k.x交易日期的修正系数X区域因素的修正系数X个别因素的 功能性贬值额1|争超额运营年本系数i修正系数)/n1 .交易行为的补正：待估房地产的单位价格=修正系数x交易实力房地产的单位价格修正系数=1-2补正值/交易价值2 .易日期的修正：估价期日价格 =调整系数X交易日期价格调整系数=估价期日价格指数/交易日期价格指数3 .区域因素的修正：1)双百分制比较法：待估房地产的单位价格=修正系数X交易实力房地产的单位价格价格修正系数=待估
18、房地产总积分/交易实例房地产总积分2)环境成熟度修正法：房地产价格 =调整系数x交易实例价格调整系数=1/ (1+r) n r-折现率；n 一达到与交易实例同等环境成熟程度所需要的年度四.残余估价法B=a-Lr 1/( r 2+d) =a 2/ ( r 2+d)a- 建筑物及其基地所产生纯收益；L土地价格；r- 土地的还原利率；r2-建筑物的还原利率B- 建筑物的收益价格；d一建筑物的折旧率；a?一建筑物的纯收益第五章无形资产评估一、无形资产评估中收益法的应用形式n K Rn K R无形资产评估值= =(1T)无形资产评估值=最彳氐收费额 + *(1T)tm (1 r)y (1 r)K-无形资
19、产分成率；Ri-分成基数，即销售收入或销售利润；T一所得税率；i 收益期限；r-折现率.无形资产收益额=销售收入(利润)x销售收入分成率x (1-所得税率)因为：收益额=销售收入x销售收入分成率x (1-分成率)=销售利润x销售利润分成率x( 1-所得税率)因而：销售收入分成率=销售利润分成率x销售利润率销售利润分成率=销售收入分成率+销售利润率1 .边际分析法。利润分成率=汇追加利润现值+汇利润总额现值2 .投资分成法。3.1)2)3)无形资产评估中成本法的应用：无形资产评估值=无形资产重置成本x成新率财务核算法：无形资产重置成本 =N物质资料实际耗费量X现行价格)+N (实耗工时X现行费用
20、标准)物价指数法：无形资产=无形资产账面成本X评估时物价指数 /购置时物价指数3)成新率估算： 成新率=一剩余使用X1QQ%二、专利权评估方法已使用年限+剩余使用年限R =(P2 -P)Q(1-T)P1不使用专利权技术产品的价格;R超额收益；P2使用专利权技术产品的价格;1.收益法：第一种原因形成的超额收益可以用下式计算:Q-产品销售量(此外假定销售量不变)；T一所得税率第二种原因形成的超额收益可以用下列公式计算：R =(Q2 Q1)(P -C)(1 -T)R一超额收益；Q2-使用专利权技术产品的销售量；Q1-不使用专利权技术产品的销售量；P一产品的价格；C一产品的单位成本；T-所得税率费用节
21、约型无形资产，是指无形资产的应用，使得生产产品中的成本费用降低，从而形成超额收益。可以用下列公式计算为投资者带来的超额收益。r =(C2 -Ci)Q(1 -T)R一超额收益；C2 -使用专利权技术产品的单位成本；C1-未使用专利权技术产品的单位成本；Q-产品销售量(此外假定销售量不变)；T一所得税率三、商标权评估方法:RtP一商标评估值；n-收益年限；r一折现率；Ri第i年商标产品的超额收益 四、商誉评估（1）割差法：商誉的_企业整体企业的各单项资产评估 值口评估值=资产评估值之和（含可确指无形资产）（2）超额收益法企业预期行业平均该企业的单项资1 ,超额收益本金化价格法：商誉的年收益额一收益
22、率父产评估值之和价值=适用本金化率被评估企业单项被评估企业行业平均或:商誉的资产评估价值之和“预期收益率一收益率值, 价值一使用资本化率式中：被评估企业预期收益率 =企业预期年收益额/企业的单项资产X 100%n2 .超额收益折现法：商誉的价彳1 = S /（1 +r）ii 1Si-第i年企业预期超额收益；r-折现率；1/ （1+r）二-折现系数资产收益率=资产收益率/ （1-资产负债率）流动资产评估一、低值易耗品的评估：在用低值易耗品的评估=全新成本价值x成新率成新率=低值易耗品实际已使用月数1 低值易耗品可使用月数K100%成本法:1）按价格变动系数调整原成本：某项或某类在制品、自制半成品
23、评估值=原合理材料成本X （ 1+价格变动系数）+原合理工资、费用X （ 1+合理工资、费用变动系数）2）按社会平均工艺定额和现行市价计算评估值：某在制品评估值=在制品是有数量X （该工序单件材料工艺定额X单位材料现行市价+该工序单件工时定额X正常工资、费用）3）按在制品的完工程度计算评估值：在制品评估值=产成品重置成本X在制品约当量在制品评估值=产成品重置成本X在制品完工率二、产成品及库存商品的评估1.应收账款及预付账款的评估：应收账款评估值=应收账款账面价值-已确定坏账损失-预计坏账损失1.成本法：1）评估基准日与产成品完工时间接近产成品评估值=产成品数量X单位产成品账面成本2）评估基准日
24、与产成品完工时间间隔较长方法一.产成品评估值产成品 实后数量合理材料（、工艺定额材料单位M现行价格合理工+X时定额单位小时合理工 时工资，费用方法二:产成品评估值产成品,实际成本材料成（1本比例材料综合调整系数工资、费用 成本比例父工资，用综M合调整系数）3.市场法评估库存 不含税 销售（价值数量（出厂单价税金销售所得）费用税三、债权类及货币类流动资产评估2坏账比例法：坏账;评估前若干年发生的坏账数额父100% 比例评估前若干年应收账款余额4.应收票据的评估：应收票据的评估=本金x （ 1+利息率x时间）应收票据的评估=票价到期价值-贴现息贴现息=票价到期价值X贴现率X贴现期第七章长期投资及其
25、他资产评估（二）非上市交易债券的评估1 .到期一次还本付息债券的价值评估：P = F /（1 + r）nP-债券的评估值；F-债券到期时本金和禾U息之和；n-评估基准日到债券还本付息的期限；r折现率1）采用单利率计算时：F= Po - （1+mr）P0债券面值或计算本金值；m-债券的期限或计息期限；r-债券利息率2）采用复利率计算时：F=po（1+r）m2.每年支付利息、到期还本的债券评估：P=EE|t t + Po nn-债券年限1 r i 1 r nP-债券的评估值；Po-债券的面值；Ei-债券在第i年的预期收益（利息）；r适用是折现率;一二RA3 .优先股的评估：P = t X t4 1
26、 rrP一优先股的评估值；Ri-第i年的优先股收益；r一折现率；A-优先股的等额股息收益4 .普通股的价值评估（1）固定红利型股利政策下股票价值评估。P=D“r式中：P股票评估值；Di下一年的红利额；r折现率或资本化率。（2）红利增长型股利政策下股票价值评估。P=D“ （r-g）（rg）式中：P股票的评估值；Di下一年股票的股利额；r折现率；g股利增长率。第八章企业价值评估一、企业价值评估中的财务分析：1 .企业偿债能力：流动比率 =流动资产/流动负债（流动资产对流动负债以 2: 1为宜）速动比率=速动资产/流动负债（速动比率以1: 1为宜）2 .企业运营能力：1）存货周转次数=年销货成本/存
27、货平均余额存货平均余额=（期初存货余额+期末存货余额）/ 22）存货周转天数也称为存货周转期存货周转天数=360 /存货周转天数=360x存货平均余额/年销货成本3 .应收账款周转率： 1）应收账款周转次数=赊销净额/应收账款平均余额赊销净额=销售收入-现销收入-销售退回折让和折扣2）应收账款周转天数=360/应收账款周转次数=360x应收账款平均余额/赊销净额4 .企业盈利能力1）投资报酬率：资产利润率 =利润/资产x100%净资产利润率=税后利润/净资产x100%2)销隹利润率户泊隹工工销售收入销售成本户泊隹、生工税后利润铜口和肥羊. 销售毛利率 =父100% 销售净利率 黑100%销售收
28、入3)4)每股利润盘罂的盘黑每股股利=普通股股利总额/流通在外的普通股股数5)市盈率=普通股市价/每股利润、企业价值评估中收益法的应用形式（一）企业持续经营假设前提下的收益法年金法的计算公式为:P=A/r式中：P 企业评估价值;A企业每年的年金收益;r本金化率。用于企业价值评估的年金法，是将已处于均衡状态，其未来收益具有充分的稳定性和可预测性的企业收益进行年金化处理，然后再把已年金化的企业预期收益进行收益还原，估测企业的价值。因此，公式又可以写成：- r2.分段法:r21(1r1)nP-企业评估值；R I-未来各年度收益额；r 1-一折现率；rz-资本化率（二）企业收益预测的方法1 .综合调整法：预期年收益=当前正常年收益额+N预期有利因素增加收益额-N预期不利因素减少收益额 三、折现率和资本化率的估算2 .折现率或资本化率 =无风险报酬率 +风险报酬率3 . P系数法用公式表示为：R = （% _ Rg X P被评估企业所在行业的 P系数式中：Rr 被评估企业所在行业的风险报酬率；Rm 社会平均收益率Rg 无风险报酬率;3风险累加法：风险行业风险+经营风险+财务风险+其他风险“八 报酬率=报酬率 报酬率 报酬率 报酬率折现率或资本化率=2 （各项筹资渠道占总资本比重 x资本成本率）