海南省旅游酒店行业调研分析报告.docx

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1、省旅游酒店行业调查分析一、省旅游业发展总体状况（一）省旅游业发展现状1、旅游经济持续较快增长从 2001 年起，旅游产业进入加快发展的新阶段，旅游收入和接 待国外过夜游客人数均逐年增加（除了 2003 年非典因素）。2005 年， 全省接待国外过夜游客 1516.47 万人次，同比增长 8.1%；其中外国 游客继续保持高速增长，共 43.19 万人次，增幅达 40%。2005 年全省 旅游酒店接待人数 1141.3 万人，同比增长 8.6% 。2005 年全省旅游 总收入 125.05 亿元，增长 12.6 %；其中旅游外汇收入 1.28 亿美元， 同比增长 57.42%。旅游经济总量相当于全

2、省 GDP的 13.8 %。2001 2005 年接待游客过夜人数如下表： （单位：万人次）过夜游客总人数 国内游客 国际游客2001 2005年旅游总收入情况表： （单位：亿元人民币）旅游总收入 国内游客收入 国际游客收入2、旅游产业规模不断扩大目前全省有各类旅游景区（点） 75个，其中 5个获得国家 4A级 景区（点）称号；全省约有 1200 家旅游酒店、度假村和社会旅馆， 客房约 5万间。截至 2005年 9月已评定星级酒店 222家，其中五星 级 13 家，四星级 41家，三星级酒店 97家；旅行社 158家，其中国 际旅行社 38家；导游员 6700多人；旅游汽车 1800多辆， 1

3、6家自驾 车出租公司；与旅游业直接相关的管理和从业人员超过 12万人。3、旅游产品日趋丰富，产品结构不断优化 目前已开发出如亚龙湾国家度假旅游区、 南山文化旅游区、天涯 海角旅游区、博鳌旅游区、尖峰岭国家森林公园、吊罗山国家森林公 园、七仙岭森林温泉公园等一大批精品度假区和旅游景区， 旅游产品 也从单一的观光游发展成丰富多彩、具有特色的热带海滨度假休闲 游、黎苗风情民族文化游、温泉康乐休闲游、热带雨林生态探奇游、 潇洒高尔夫休闲游等等。还成功举办了第 53、54届世界小姐总决赛， 同国家旅游局共同主办了 5届中国岛欢乐节也已逐渐成为品牌，多种 多样、文化涵丰富的旅游使得旅游产品结构得到优化。、

4、省旅游酒店发展状况1、旅游酒店的产业规模截止 2004 年底省旅游酒店共计 1158家，客房数量 4.95 万间，其 中已评星级并纳入统计围的为 215 家，客房数量 3.02 万间；未评星 级的和一般旅馆有 943 家，客房数量 1.93 万间。 2004年省旅游酒店 固定资产总值 92.4 亿元，营业收入 16.2 亿元，营业税金 0.873 亿元， 就业人数 3.03 万人。 2005年省旅游酒店总数无法取得，但从省旅游 局提供的 2005年 9月星级酒店数量是增长的情况看， 2005年旅游酒 店数量仍呈上升趋势。2001年 2002年 2003年 2004年 2005年20012005

5、 年星级酒店数量表五星级 四星级 三星级 二星级 一星级2005年 9月，全省 222家旅游酒店分布于 14个市县。具体分布如下表：星级地区五星四星三星二星一星合计星级（家）房间（间）床位（）413261962101991862771821174671096720531琼海1410512120203621万宁142012138545310753文昌5275751160五指山4116540106461187341431东方1124225443定安22419770陵水1113293581保亭1180149琼中1155105乐东114488昌江1142116合计1341976292223164459

6、439从上述分析看出，星级旅游酒店的数量呈上升态势，主要是五 星级、四星级酒店的增加，一、二星级酒店减少了 3 家，表明省的旅 游酒店结构正在逐步进行调整， 高档酒店发展迅速， 国际顶级酒店品 牌如喜来登、万豪、希尔顿、索菲特、皇冠等进入。同时我们也看到， 旅游酒店的分布与旅游地区的知名度有着紧密 的关联关系。的省会城市职能、的天涯海角、万宁的兴隆温泉、琼海 的亚洲博鳌论坛会址使这些地区耳熟能详， 游客纷纷慕名而至， 游客 的到来也相应地促进了当地旅游住宿设施的建设投入， 从我省的酒店 分布情况看，、万宁、琼海四个城市的酒店数量占了全省酒店总量的 84%。2、旅游酒店呈现国际化和个性化特色 经

7、过这些年风风雨雨的发展历程，目前旅游酒店业呈现了国际化 和个性化发展的两大特色。（1）国际化 ：中国加入 WTO后，国家旅游局已多次公开发布消 息，中国旅游酒店、旅行社行业将大力推进国际化进程，尤其是旅游 酒店业。许多大的国际酒店集团和国际旅行社已经加快在华的投资与 合作步伐。到目前为止，洲际酒店集团、雅高酒店集团、万豪酒店集团、喜达屋酒店集团等均已进入， 而且同一集团在拥有 2-3 家品牌酒 店。这种国际化发展现象给的中国本土酒店和酒店管理公司形成了比 较大的压力。 目前尚有代表地位的海航酒店集团， 它在酒店市场仍占 据一定份额，并以一种勇敢的姿态迎接这一挑战。（ 2）个性化： A、度假酒店

8、的主题文化概念越来越强烈：主要体 现在热带滨海文化、热带海岛文化、温泉文化和民族风情文化等。 B、 酒店走向高端：主要体现在、两市，旅游酒店的硬件越来越豪华，设 施配套更趋完善。 C、分时度假、产权酒店和酒店式公寓不断出现： 海航亚太会议中心、海航康乐园、华宇皇冠、天域酒店等均运用此类 投资方式进行项目开发与经营。三、省旅游酒店经营情况1、开房率情况近几年的客房开房率如下图：2002年 2003 年 2004年 2005年开房率58.00%57.00%56.00%55.00%54.00%53.00%52.00%51.00%2、房价情况从省近几年开房率持续徘徊在 50%左右看出，省的大部分旅游酒

9、 店长期是“吃不饱”的，这种情形势必造成各大酒店争抢客源，而争 抢客源所采用的主要手段是价格手段， 2005 年 4 月上旬，三星级酒 店的接团价格已降至 65 元/ 晚，还含早餐，二星级酒店有的低于 45 元/ 晚。可见，整体的客房房价在这种激烈的行业竞争中无法高涨。 在房价的恶性削价竞争中，五星级酒店的房价也不可避免地受到冲 击，寰岛国际大酒店、 金海岸罗顿的平均房价基本在 300 元/间左右， （湾）的海航酒店平均房价为 300元/ 间，（亚龙湾）的假日酒店平均 房价为 640元/ 间，（大东海）的银泰酒店平均房价为 462元/ 间。值 得一提的是喜来登度假酒店进入酒店市场， 这是国际顶

10、级品牌酒店管 理集团首次登陆， 喜来登面对激烈竞争的市场其房价不降反升， 平均 房价从 2003年的 975元/间上涨到 2005年的 1163元/ 间，可以说， 喜来登帮助酒店市场重新定义了新的房价上限， 对酒店房价市场起到 了一定的推动作用。3、收入、盈亏情况 在调研过程中，省旅游局以酒店的经营收入和盈亏情况涉及到酒 店的商业秘密为由，拒绝向我行提供 2005 年的省旅游酒店收入和盈 亏情况。我行所能了解得到的资料仅为省旅游局公布的 2003 年（非 典影响下）我省旅游酒店的收入和盈亏情况，还有省统计局公布的 2004 年住宿餐饮业中旅馆饭店的收入、盈亏情况，我们只能将两者 以及 2005

11、 年的开房率、房价等情况结合进行分析。据省旅游局公布的信息， 2003 年我省旅游酒店收入 16.20 亿元， 比上年减少 2.83%，利润亏损 2.26 亿元，比上年增加亏损 1.84 亿元。 据省统计局公布的信息， 2004 年旅游酒店收入 18.95 亿元，利润亏 损 3.9 亿元。旅游酒店总体亏损的主要原因： 其一是旅游酒店业主要 依托旅游发展水平和旅行社状况， 大部分旅游酒店缺乏自主开发客源 市场的能力， 抵御市场风险的能力较弱； 其二是近几年旅游酒店发展 速度较快，酒店的结构性矛盾，加剧了本地区酒店行业的竞争，客房 价格水平趋低；其三是旅行社“零团费” 、“负团费”的竞争手段，导

12、致旅行社极力压低岛旅游成本，尤其是针对供大于求的旅游酒店业 “大开杀戒”，使得酒店“无利可图”；其四是经营成本相对较高，如 酒店采购供应渠道较少造成运输成本高、 人力资源结构中外来人员比 重大造成劳动力成本较高，水、电、油、气等能源消耗支出占成本支 出比重较大；其五是部分酒店企业折旧摊销大等等。结合上述信息分析， 2005 年全省的开房率较 2004 年下降，除少 数一些高档星级酒店价格仍保持在较高水平外， 绝大部分酒店房价仍 在低位徘徊， 且春节这一历来均属高房价的重要假期， 却因炒房者的 哄抬、酒店的过度自信报高价，而使游客“望而却步” ，影响了 2005 年酒店的收入。 另从我行授信客户

13、的经营情况看， 仍有部分亏损或微 利的。因此估计 2005年旅游酒店业整体盈利状况较 2004 年无明显改 观。总体上，旅游酒店业的经营情况尚不是非常良好，但部分重点 地区的部分高档星级品牌酒店因其定位准确、 销售网络全球化、 客源 稳定而保持着“鹤立鸡群”的经营业绩，成为旅游酒店业的一个亮点。四、省旅游酒店业的发展前景1、旅游业的发展带动 当每周有两天的双休日，当三个“旅游黄金周”的到来，当收入 满足了日常生活需求后，人们往往希望能出外走走，放松身心，增长 见识，由此促动了国旅游市场需求的快速增长。 作为中国八大旅游重 点地区之一，优质丰富的旅游资源吸引着国、外游客的到来，旅游收 入增加了，

14、的旅游业得到了发展，从而也带动了其配套产业 - 旅游 酒店业的发展。2、会展、会议召开的增多 蓝天白云、阳光沙滩、椰风海韵，筑就了在会展旅游方面最 大的优势， 是吸引会务游客的最大亮点。 博鳌亚洲论坛国际会议的定 址和召开，为发展旅游奠定了一个坚实的基础平台。 2004、2005 年 连续两届的世界小姐赛事、 2005 年的中国电影百年庆典等等有份量 的活动在举办，的众多酒店从中尝到了甜头，为争揽会议、活动团， 都纷纷改善会议场所， 没有会议厅的增建会议厅， 小会议厅扩建成大 会议厅，低标准的会议厅改建成高标准会议厅，力图通过会议、活动 团的入住提升经营成果，促进酒店的发展。五、旅游酒店业状况

15、是中国唯一热带滨海城市，全市面积 1919.58 平方公里， 2005年 底全市总人口 52.4 万人。经过“九五”前期调整，经济已经挤出房地 产泡沫，从 1998年开始进入了新一轮增长周期，连续 8年保持两位数 增长，平均增速 11.7%，高于同期的全国、全省平均水平。 2005年， 市生产总值完成 74.2 亿元，五年平均增长 12.5%；地方财政收入 7.3 亿元，年增长23.4%；人均生产总值 14558元，已超过全国（人均 13350 元）、全省（人均 10995）平均水平。目前该市三个产业构成比重是28.4 ：26.0 ：45.6 。拉动经济增长的主要力量在于旅游、购房两大消 费需

16、求的引进，以及固定资产投资需求的增加，投资直接拉动市 GDP 增长了 3.8 个百分点。近年来，市的投资主要集中在旅游业、基础设 施和房地产业。（一）酒店发展状况目前已拥有旅游饭店 162 家（已评定星级酒店 67家），客房 22800 间，其中五星级酒店 7家，四星级 18家，三星级 21 家。喜来登、希 尔顿、万豪、凯莱、假日、凯宾斯基等多家世界著名酒店集团均已落 户。由于家庭旅馆和社会旅馆较多， 接待能力超出了来旅游的游客人 次，市的酒店整体开房率也仅为 50%左右。为解决酒店业存在的结构 性问题，市政府在酒店建设规划方面提出了： “控制低档酒店、限制 高档酒店、发展顶级酒店”的总体思路

17、。（二）酒店分布重点区域比较旅游度假酒店是市数量最多、分布最广、最具有特色的酒店，主要集中在亚龙湾、大东海及湾地区，以下为这三个度假区的比较：亚龙湾大东海湾沙滩/ 海水最好好好但风多，观赏落日极佳海滩专属权有无无交通便利程度好好最好景色优美差好与市中心的邻近程度远非常近东部非常近与机场的邻近程度远近非常近与著名景区的邻近程度远近非常近购物少多少娱乐一般多多当地餐饮、酒吧少多少酒店品质更多的国际品牌 加入普通中档总体市场业绩提升迅速早期旅游区，逐渐 失去原有竞争力。 即将开业的文华东 方酒店集团将提升 区域平均房价，并 吸引高消费客户位居亚龙湾之后，整体 酒店管理水平有待提 高。三家新加入的国际

18、 品牌可能在一定程度上 改变该市场的形象及竞 争力。市场定位高档国需求及部 分国际需求客源中等偏低档的客 源，国团队、个体 休闲旅游中等偏低档的客源，国 团队、个体休闲旅游上述资料来源于：浩华管理顾问公司） 三）酒店经营情况对比1、亚龙湾区域酒店情况对比通过上述三大度假区的对比， 我们可看出亚龙湾应是我行授信投 放的首选区域，下面的图表将更清楚地让我们了解亚龙湾地区酒店的 经营情况：2003-2005 年开房率水平2003 年增长率 %2004 年增长率 %2005 年增长率 %喜来登39%-79%10267%-14凯莱47%-2946%-253%16假日54%-1271%3159%-17天域

19、48%-2963%3152%-17万豪-43%-56%29平均47%-2863%3458%-82003-2005 年平均房价2003 年增长率 %2004 年增长率 %2005 年增长率 %喜来登975-941-3116324凯莱7008659-67037假日439-285442467524天域6706688377713万豪-760-88316平均69911746787517上述资料来源于：浩华管理顾问公司）2003 年由于 SARS影响，以及 511 间客房的喜来登酒店进入市场， 亚龙湾主要酒店的平均开房率为 47%；2004 年经营状况好转， 整体平 均开房率提升至 63%，平均房价也较

20、2003年增长了 7%；2005 年开房 率下降则是由于天域酒店 2 期开业，增加了客房总供给量造成的， 整 体平均房价仍有所上扬。2、三大区域酒店（我行授信客户）经营情况对比2005 年三大区域酒店（我行授信客户）经营情况对比湾亚龙湾大东海海航酒店湾假日酒店亚龙湾假日 酒店喜来登度假 酒店（非授信 户）银泰度假酒 店星级55555酒店管理 集团海航酒店集 团洲际集团洲际集团喜达屋集团世贸酒店集 团开房率65%57%61%68%83%平均房价300 元/ 间359 元 / 间640 元 / 间1193 元/ 间462 元/ 间年收入5122 万元3048 万元8028 万元23988 万元76

21、61 万元净利润556 万-678 万-1088 万2600700 万上述几家酒店为三大区域中的有代表性的分别由国、国外酒店 集团公司管理经营的酒店， 2005 年湾、亚龙湾开房率相差不多，大 东海的银泰酒店之所以出类拔萃是由于该司开发了俄罗斯、 德国等远 东地区的客源，且增长形势良好，是大东海区经营最好的酒店。平均 房价仍是亚龙湾区域的酒店高，由国际酒店集团（喜达屋、洲际）管 理的酒店其房价比国酒店集团（海航、世贸）管理的酒店房价高。而 假日酒店出现亏损则是由于提取大额的折旧摊销造成的。尽管的旅游酒店业整体开房率仅为 50%，但我们仍看到有不少经 营状况良好的酒店， 尤其是国际酒店集团公司经

22、营管理的高档星级酒 店、成功开拓了海外游客的高档星级酒店，同时凭借着不少稀缺的、 独特的旅游资源， 更吸引着全国乃至世界各地的游客和投资人， 市政 府提出的酒店规划思路“控制低档酒店、限制高档酒店、发展顶级酒 店”是可行的。的高档旅游酒店业仍是具有发展潜力的。六、及叙做酒店业授信的可行性及建议1、可行性尽管目前旅游酒店行业还存在着一些问题， 诸如经营管理水平与 国际水平尚有差距、酒店设施相对过剩、酒店经营多数亏损等，但由 于旅游经济总量相当于全省 GDP的 13.8 %，带动相关产业效应明显， 对的经济发展起着重要的作用， 省对旅游业的健康发展予以了高度重 视，在“十一五”规划中制定了“建设旅

23、游强省”的目标。围绕这一 目标，省政府提出将全面实施省旅游发展总体规划 ，努力推进旅 游产业由数量规模型向质量效益型转变， 旅游产品由观光旅游为主向 度假休闲为主转变， 逐步把建设成为世界著名、 亚洲一流的热带海岛 度假休闲目的地。理顺旅游管理体制，健全行业自律机制，着力打造 一批精品旅游景区和旅游房地产项目， 争取用三年左右的时间打造出 10条旅游黄金线路、 20个精品度假旅游区、 30个精品景点、 30家五 星级度假酒店。 积极引进国际国著名酒店集团落户， 提高旅游产业竞 争力。2、建议 我行在旅游酒店行业的授信方面应坚持“严格授信客户、地区准入原则”、“防、控制风险原则” ，建议：（1）

24、在授信客户方面，新客户：首先应选择具有雄厚的投资实 力、信誉好的投资人即酒店业主，客户信用评级为 BB 级以上。因为 投资建设一间高档酒店动辄需投入亿元以上的资金， 若非资金供应充 足，酒店项目很难顺利完工。 且由于项目建设过程中可能会遇到一些 非意想之中的因素影响， 实力雄厚的业主其抗风险能力、 解决问题的 能力较强， 可保障项目的顺利完工。 其次应选择由国际知名的酒店集 团管理的酒店项目。 从目前各旅游酒店的经营情况看， 由国际知名的 酒店管理集团管理的酒店因其拥有自身的全球销售网络， 维护了其稳 定的市场客源， 基本能保持较良好的经营水平。 但是我们在选择授信 客户时，这两个条件并不能割

25、裂来选择，而是将其有机结合，不能认 为只要是国际顶级品牌酒店管理集团管理的酒店项目都是好项目， 因 为酒店管理集团进驻各酒店负责酒店的经营， 赚取其经营管理费， 一 旦达不到其收益目标时，其完全可撤出酒店经营，我国、我省已有例 子，如希尔顿退出彭年酒店，皇冠假日退出皇冠滨海温泉酒店等。这 时的酒店业主必须承担起经营管理职责，业主若无酒店经营管理经 验，则酒店往往陷入经营困境，无力偿还银行贷款。原授信客户： 继续保持对发展前景看好、经营素质佳、管理水平高、经营效益好、 现金流量大、 还本付息正常的四星级以上品牌酒店客户提供授信； 对 规模小、效益差、管理落后、抗风险能力差的客户予以退出。（2）在

26、授信地区方面，目前的旅游重点区域为、 、万宁兴隆、琼 海博鳌，新兴旅游区域为万宁石梅湾、神州半岛、保亭七仙岭等。我 行授信重点应以、万宁为主， 、保亭、琼海为辅，其他地区酒店应限 制介入。在也分区域和酒店档次进行支持，因为该地区由于旅游环境资源 优良，旅游酒店众多，是酒店授信需求最多的地区。我行应选择已形 成规模和知名度的三大度假区 - 亚龙湾、湾、大东海中的五星级 （含） 以上的酒店，市区酒店及四星级以下的酒店应限制授信。其中， 亚龙 湾区 的酒店应作为重中之重的授信目标客户加以关注、 营销，如区已 建成营业、现金流量较大的高星级酒店喜来登、希尔顿、假日、万豪 等酒店和在建的金茂丽斯卡尔顿超

27、高档豪华酒店； 湾区 的酒店应选择 优质客户如湾假日、海航酒店、 在建的凯宾斯基酒店等； 大东海区 的 酒店基本上已是多年旧的、 经营业绩不佳的酒店， 但该区域有我行已 支持的银泰酒店（ 5 星级），该酒店成功开发了俄罗斯、德国客源地 的客人，使得该酒店 05 年的开房率达 83%，经营业绩优良，该客户 授信份额可维持并适度扩大。 另一新兴区域 - 海棠湾 的开发目前仅属 于预备及起步阶段， 近期不宜过早介入授信， 但由于其具有较好的发 展前景（嘉诚父子将联手开发） ，应该给予密切关注，选择在恰当的 时机介入。（3）在授信品种方面，由于酒店的建设回收期长，基本上应以中 长期项目贷款为主，辅以必需的配套流动资金周转。（4）在担保方式方面，应采用以酒店资产作足值抵押的担保方式， 金额较大的要求其股东提供连带责任还款保证。5）在贷后管理方面，我行在发展授信业务的同时，要发挥各项 业务的整体联动优势，要通过授信业务带动我行存款、代理、结算、 零售等业务的全面发展。同时做实、做细贷后管理工作，关注酒店的 经营状况、行业竞争力、风险承担能力、授信综合效益，及时预警授 信过程中的风险，并及时予以防化解，确保我行授信安全。2006年 8 月 31 日