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1、君莲居住区I1地块养老院工程可行性方案书 目 录第一章 工程概况第一节、工程简介第二章 投资工程建设必要性评估第一节、工程背景第二节、工程建设的必要性评估第三节、工程建设的可行性第三章 生产建设条件评估第一节、工程场址选择评估第二节、建设条件评估第三节、交通运输与同步建设条件评估第四节、社会环境条件评估第四章 投资工程技术评估第一节、建筑装饰设计评估第二节、总平面布置和建筑工程方案评估第五章 总投资估算与资金筹措方案评估第一节、投资估算第二节、资金筹措第六章 工程风险评估第一节、工程风险分类第二节、工程风险控制对策第七章 财务效益评估第一节、工程的收益构成及估算第二节、财务评估主要参数第三节、
2、财务评估第八章 工程的总评估第一节、养老院建设是必要的第二节、养老院建设是可行的第一章 工程概况第一节、工程简介1、工程名称：君莲居住区I1地块养老院工程建设地点：工程建设地点位于上海市闵行区，地处闵行区A4线以东、金都路以南颛桥镇154号的I1地块内，养老院坐落在I1地块的西北角，北临沪光路，西傍都会路，东有在建中的社区卫生中心，地理位置优越，交通方便。2、工程法人及法人代表 工程法人：上海闵行地产经营第二章、投资工程建设必要性评估第一节、工程背景进入老龄化社会，目前我国老龄人口占总人口的比率为7%左右，截至20年年底，上海户籍总人口为1360.26万人，其中60岁及以上老年人口266.37
3、万人，占总人口19.58，这意味着，5个上海人中就有1个老人；而这一比重仍有上升趋势。根据联合国今年2月份刚公布的数据，世界人口老龄化的“先行者日本，人口老龄化22%。因此，上海的老龄化已经“比肩日本。上海比全国提前10年进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在短期内不会改变。在未来25年内，目前35岁到60岁年龄段的人将逐步进入老年人口阶段，这个庞大的人口群体将极大地提高上海市老龄人口比重。上海市人口主任谢玲丽接受媒体采访时表示上海市呈现人口的老龄化和家庭的小型化。老龄人口占总人口的18.9，而家庭平均只有2.6人，这使家庭成员养老成为今后的大问题。据统计，上海市赡养系数指老年人口与就
4、业人口的比值正在不断升高，目前上海60岁以上老人占到1559岁劳动力人口的赡养系数已高达20.6，也就是说，目前5个劳动力人口抚养一个老人，到2025年，这一比值将达58.5，2050年高达90.1，也就是接近于1个劳动力人口抚养一个老人。此前，上海市统计局对上海1000位65岁及以上老年人的生活状况进行的一项调查显示，上海有超过40的老年人处于“空巢状态，1/6的老人因为生活难以自理或缺乏家人的照料而想住敬老院。“未富先老，日趋严重的人口老龄化，无疑会影响其经济建设的步伐。2004年底，上海市共有养老机构439家，养老床位40,136张，床位数占60岁以上老年人口的1.58。，这一数字远远低
5、于兴旺国家6的水平。虽说近几年来上海养老设施建设有了空前的开展，各类养老场所也雨后春笋般地先后矗立，与居民区，尤其新建居民区配套的养老设施日渐齐全，老年人的生活水平也有了明显的改善和提高，然而与兴旺国家相比各项指标仍然存在不小的差距。因此，如何解决老年人养老的问题将成为关乎社会繁荣稳定、经济健康开展的关键因素，而建设老年福利机构、养老设施无疑成为解决这一顽疾的良药，本案正是这一良药中的一粒药丸。2是闵行区养老工作的需要闵行区现有养老机构26个，床位2740余张见下表，在一定程度上解决了局部老年人的养老需要，然而随着各类新区的不断建设、老年人口的不断剧增，这些设施已经明显不能满足老年人的需求，因
6、此需要建立更多的养老机构、增添养老床位。养老机构地址床位数1上海市闵行区社会福利院莘庄七莘路700号2上海市闵行区第二社会福利院华坪街道兰坪路37号3上海闵行区华漕镇敬老院吴翟路吴漕路288号4上海闵行区马桥镇敬老院马桥镇北松沙港桥北侧765上海闵行区浦江镇陈行敬老院陈行镇跃农路水闸桥南406上海闵行区虹桥镇敬老院虹桥镇环镇南路120号7上海闵行区华漕镇诸翟敬老院诸翟镇平乐路6号8古美路街道敬老院塘湾镇三新街9上海闵行区浦江镇鲁汇敬老院鲁汇镇教师新村37号10上海闵行区浦江镇杜行敬老院谈家港叶家桥路28号11上海闵行区华漕镇纪王敬老院纪王镇纪高路中段12上海闵行区梅陇镇虹梅敬老院虹梅南路景联路
7、1109号13上海闵行区梅陇镇敬老院莲花路春申路2105号14江川路街道华坪老院兰坪路131弄13号15江川路街道碧江敬老院碧江路280弄17号甲16上海闵行区吴泾镇敬老院剑川路100弄44号17龙柏街道航华敬老院航华街道航南路108号18上海闵行区爱德养老院张家弄14号19上海南张安老院莘庄镇七莘路九号桥20上海闵行区福禄寿敬老院沪闵路3158号瓶北路21上海闵行区陇西养老院梅陇镇沪闵路罗阳七村22上海恩光敬老院华宁路245号东23上海闵行区群众敬老院沪闵路2865号24上海大华福利院中春路2626号25龙柏街道龙柏敬老院龙柏七村104号26上海闵行区爱心敬老院沪闵路2865号闵行区政府方案
8、在未来五年里，闵行区老年福利设施建设的目标：养老机构床位总数到达7000张以上DGJ08-55-2006对于居住区级公共效劳设施设置标准的要求：必须设置至少一所养老院，养老院的建筑面积和用地面积分别不应小于4200m2和4000m2；另据上海市工程建设标准?养老设施建筑设计标准?DGJ08-32-2000的规定：新建的居住区、居住小区，应配置与居住区、居住小区人口规模相应的养老设施，其总床位不应小于人口规模的2，因此在拥有人口容量为5.4万的君莲居住区内至养老床位的控制应该在100床位以上。由于目前在君莲居住区D地块尚要建设一所托老所用地面积1233m2，建筑面积600m2，因此本案养老院床位
9、的设置为76张。以上几点可以说明，I1地块养老院的修建无论是从宏观还是从微观层面来讲，都是十分必要的。第三节、工程建设的可行性一工程建设的技术可行性上海市闵行区君莲居住区养老院总建筑面积为5196m2，总用地DGJ08-55-2006等标准、标准的要求，能够完全满足消防、卫生、绿化、取暖采光、保温隔热、给排水、交通等标准，满足规划局的规划要求，在方案上是可行的。三工程建设的经济可行性养老院是微利行业，地处长江三角洲冲积平原，属亚热带海洋气候，常年主要风向为东南风，全年气候温和，日照充足，四季清楚，雨水充分。年降水量11036mm，日照2175小时，无霜期288天，年平均气温158度，冬无严寒，
10、夏无酷暑。建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角下部宜作0.35m高的防撞板。室内墙面应采用耐碰撞、易擦拭的装修材料，色调宜用暖色。室内地面应选用平整、防滑、耐磨的装修材料。卧室、起居室、活动室宜采用木地板或有弹性的塑胶板；厨房、卫生间及走廊等公用部位宜采用清扫方便的防滑地砖。老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料。老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱设置高度在1.50m以下。每人应有1.00m3 以上的贮藏空间。 老年人居住建筑的门窗宜使用无色透明玻璃，落地玻璃门窗应装配平安玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。老
11、年人使用的卫生洁具宜选用白色。各类用房、楼梯间、台阶、坡道等处设置的各类标志和标注应强调功能作用，应醒目、易识别地地1观察室2楼1医务室2楼1药房2楼1心理咨询室2楼1活动室2楼4医生值班室2楼1护士值班室2楼1淋浴房2楼1更衣室2楼1老人居住室2楼10其他2楼小计2楼1450资料室3楼1会议室3楼1办公室3楼3洗衣房3楼1医生值班室3楼1护士值班室3楼1淋浴房3楼1更衣室3楼1老人居住室3楼10其他3楼小计3楼1169健身房4楼1储藏室4楼1医生值班室4楼1护士值班室4楼1淋浴房4楼1更衣室4楼1老人居住室4楼10其他4楼小计4楼1026总建筑面积51963、建设方案 1建筑功能设计养老院托
12、老所建筑最高处为4层，建筑面积平方米建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角下部宜作0.35m高的防撞板。室内墙面应采用耐碰撞、易擦拭的装修材料，色调宜用暖色。室内地面应选用平整、防滑、耐磨的装修材料。卧室、起居室、活动室宜采用木地板或有弹性的塑胶板；厨房、卫生间及走廊等公用部位宜采用清扫方便的防滑地砖。老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料。老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱设置高度在1.50m以下。每人应有1.00m3 以上的贮藏空间。 老年人居住建筑的门窗宜使用无色透明玻璃，落地玻璃门窗应装配平安玻璃，
13、并在玻璃上设有醒目标示。老年人使用的卫生洁具宜选用白色。各类用房、楼梯间、台阶、坡道等处设置的各类标志和标注应强调功能作用，应醒目、易识别建筑面积平方米地工程不能完工风险和完工迟延风险单位：万元年份01234567891011现金流量-2500-2000-1500-107714621462146214621462146214621462通过财务现金流量表计算以下财务评估指标：财务内部收益率FIRR 16.5% 10%财务尽现值为2200000 0动态投资回收期为6.5年 9年2、敏感性分析影响本工程的最主要的因素是床位出租率，考虑工程实施过程中的一些不确定因素的变化，对床位出租率因素上升或下降
14、10%-30%，分析对财务指标的影响，如下表财务敏感性分析表变化因素变化率%所得税后FIRR % NPV 万元 T 年 根本方案16.52200006.5床位出租率-1014.61960007.4-2012.51650008.3-3010.4950009.23、盈亏平衡分析以床位出租率表示的盈亏平衡点为：BEP 固定本钱/ 销售收入-可变本钱-税金 5050000/ 15200000-150000-4860000 52.2%经过以上分析可知该工程拥有较强的抗风险能力。4、财务评估结论财务谁有主要是从经济的角度来评估建设工程的可行性，中当有经济上可行时该工程才具有生命力，才能保持持续运转下去，虽
15、然此工程的建设并非单纯为经济利益，但是保证经济上的合理却是一个重要的前提，通过上面对该工程的各项经济指标的计算可以得出结论：该工程的内部收益率大于基准收益率，投资回收期小于基准投资回收期，且具备较强的抵抗风险的能力，因此从经济的角度来说该工程是可行的。第八章 工程的总评估第一节、养老院建设是必要的上海市自从上世纪80年代就已经步入了老龄化社会，而今老年人的比例还在逐步提升，2005年底这一比率已经到达19.58%，如此庞大的一个老年人口亟需与之匹配的养老设施的效劳；闵行区政府希望在未来五年中社区养老床位能够到达7000张，而今只有2700余张，要到达这一目标，必须加快养老设施的建设，尤其在新建
16、居住区内必须配备相应的养老设施；君莲居住区作为一个拥有人口规模5.4万的居住区，按照规定必须设置至少一所福利性的养老机构以满足社区养老的需求。故，君莲居住区的I1地块上建设养老院是十分必要的。第二节、养老院建设是可行的养老院四层建筑没有涉及到新材料、新工艺的运用，工程所使用的施工技术是成熟的，因此，养老院的建设在技术上是可行的。养老院各项指标能够到达或超过上海市工程建设标准?养老设施建筑设计标准?DGJ08-32-2000、上海市工程建设标准?城市居住区公共效劳设施设置标准?DGJ08-55-2006等标准、标准的要求，能够满足相关规划的要求，因此，养老院的建设在方案上是可行的。虽然养老院属于投资周期较长，资金回笼较慢，风险性较大的工程，然而作为公用事业它所发挥的巨大效用是不可等量的，在综合考虑社会效益评价以及政府部门给予的多项政策、资金优惠的前提下，养老院的建设在经济上是可行的。第 2 页 共 18 页文库巴巴提供大量精品可研报告,建议书,资金申请报告,投资方案书,商业计业书下载!文库巴巴提供大量精品可研报告,建议书,资金申请报告,投资方案书,商业计业书下载!