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1、政府利用自己对土地、信息、政策等的垄断，通过合理的运作，从社会筹集资金。TOD ( Transit-Oriented Development )作为一种源自城市规划的城市经营方式，已经被 西方国家的城市政府广为采用。所谓 TOD ，就是政府利用垄断规划带来的信息优势， 在规 划发展区域首先按非城市建设用地的价格征用土地，然后通过基础设施(主要是交通基础 设施)的建设、引导、开发，实现土地的增值 。政府基础设施投入的全部或主要部分是来 自于出售基础设施完善的 熟地”利用 生熟”地价差平衡建设成本 (赵燕菁，5667 )TOD 模式运用成功的关键是在于政府行动领先于市场需求，只要判断准确、 运作得
2、当， 对城市边缘的 “生地 ”进行 TOD 的先期投入，其成功的可能性和回报率要远远超过现有建成区内的“熟地”。基于 TOD 模式的城市规划与建设是一种全新的概念， 最近南京市正以此理念重新规划 新轨道交通线路的走向和建设时序。SOD(Service-Oriented Development )是近年来我国城市规划与建设中产生的一种新方 式。所谓SOD，就是通过社会服务设施建设引导的开发模式，即城市政府利用行政垄断权的优势，通过规划将行政或其他城市功能进行空间迁移，使新开发地区的市政设施和社会 设施同步形成，进一步加大 “生熟 ”地价差，从而同时获得空间要素功能调整和所需资金保 障 。一个成功
3、的经典案例， 是当年青岛市政府出让了老城区用地， 而率先进入新区， 实现了 城市功能转移、空间疏解与优化、政府财政状况改善等多重目标。此外还需要指出的是， SOD 尤其是以政府为核心的行政中心转移，给社会带来的巨大 示范效应和心理预期效应 ， 是无法衡量的。AOD( Anticipation-Oriented Development )即规划理性预期引导的开发模式，这是一种 城市规划 城市经营整合概念，是一种城市经营的新手段。如果说，TOD 是政府利用垄断规划信息带来的优势而进行城市经营。 AOD 则是政府充分利用发布规划信息的诱导作用来 进行城市经营。 政府通过预先发布某些地区的规划消息，公
4、开相关信息，来激发、引导市 场力量进行先期的相关投入，以尽快形成与规划目标相一致的外围环境和所需氛围，以便 于政府在最为适合的时机，以较小的投入即可实现原先的规划建设意图。例如，在 “杭州城市发展概念规划中 ”，针对未来远期要形成的 CBD 地区， 就提出导入 AOD 的概念： 在钱江 新城南岸(未来 CBD 核心区)以低廉的土地价格预征土地，并向社会明确发布政府未来的 规划意图信息， 以形成强大的社会心理预期， 引导开发商在周边地区进行相应的开发，促使CBD 所需的配套环境和氛围尽快形成。届时待建设时机与项目储备成熟，政府再进行CBD核心区的开发就是水到渠成了，一定也可获得高额的土地资金回报
5、。上叙三种模式中， 土地都是城市经营的关键 。由此可见， 土地是土地资产是城市建设资 金稳定可靠的来源， 要建立政府垄断的城市建设用地供应体制， 严格控制土地供应总量， 实 行非饱和适度供应， 合理调控土地和房地产价格。 通过调控土地供应总量， 控制城市建设总 量和房地产开发总量。 全面推行城市国有土地有偿使用制度， 除法律规定可以继续实行划拨 的用地以外， 无论新增建设用地和存量划拨土地， 都要通过政府出让、 租赁、 作价出资或入 股等方式纳入有偿使用轨道， 实行以地生财， 增加城市财源。 大力推行城市国有土地储备制 度和土地使用权招标、 拍卖制度， 增加政府的土地收益， 为城市建设聚集资金。 城市土地资 产经营收益应上缴城市政府，列入财政专户管理，主要用于城市基础设施建设和土地开发。