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1、第20卷第1期2003年3月华中科技大学学擢(城市科学版)J. of HU ST. (U rban Science Editbn)Vol 20Nq 1Mac 2003李斌“ 丁烈云I叶艳兵(1华中科技大学 土木工程与力学学院湖北 武汉430074; 2华中科技大学 管理学院，湖北 武汉430074:3华中科技大学 控制科学与工程系.湖北 武汉430074):城市房地产市场波动研究和预警的基础在于构造一个合理的房地产市场综合景气指数在分析了房 地产市场景气指数采用的现状及问题的基础上设计了利用D I值与C 1值及其精度构筑一个完整反映市场景 气状况的综合指数的思路，并推导了相应的计算模式最后对房
2、地产综合景气指数的应用提出了几点想法:房地产市场；波动：景气指数:F293 3: A: 1000-5730(2003) 01 -0009-05第20卷第1期2003年3月华中科技大学学擢(城市科学版)J. of HU ST. (U rban Science Editbn)Vol 20Nq 1Mac 2003第20卷第1期2003年3月华中科技大学学擢(城市科学版)J. of HU ST. (U rban Science Editbn)Vol 20Nq 1Mac 2003城市房地产市场自发育开始就一直处于不断 的波动之中，波动不是围绕一个点或线作上下机械运动，而是围绕着某种趋势值的复杂非线性波
3、动在房地产经济运行中这种波动有时表现为交 替出现的绝对扩张和绝对收缩的波动更多的时 候表现为围绕一个非线性的运动趋势作上下波 动，不仅在波动时间长度方面不规则，而且在振 幅、波形、波峰的高度、波谷的深度、波动的平均位 势等方面也是不规则的 如果对房地产波动作机 现阶段.国内外房地产业界常采用各类物业 的销售率、空置率、租金或价格、投资收益率、施工 面积、开工竣工面积、房屋投贵额、土地出让面积 等单顶指标和扩散指数(Diffusion Index,简称D I)、合成指数(Composite Index,简称CI)等综合 指数来反映房地产市场景气状态和房地产市场运 行趋势:也有的国家对重要类型的房
4、地产市场采用独特指标进行单独描述如美国采用HEDOM C指数和RS指数、中国采用典型住宅第20卷第1期2003年3月华中科技大学学擢(城市科学版)J. of HU ST. (U rban Science Editbn)Vol 20Nq 1Mac 2003械式的理解，则不利于客观描述国内房地产市场指数美国的住宅市场指数构建在住宅多维特征第20卷第1期2003年3月华中科技大学学擢(城市科学版)J. of HU ST. (U rban Science Editbn)Vol 20Nq 1Mac 2003第20卷第1期2003年3月华中科技大学学擢(城市科学版)J. of HU ST. (U rban
5、 Science Editbn)Vol 20Nq 1Mac 2003运行态势不利于对房地产市场进行监測和预警,属性的基础之上这种基础在房地产市场理论和第20卷第1期2003年3月华中科技大学学擢(城市科学版)J. of HU ST. (U rban Science Editbn)Vol 20Nq 1Mac 2003更不利于我国房地产市场的调控和规范发展目 前国内外在刻画房地产复杂非线性波动时，普遍 采用景气指数法、综合模拟法和状态空间法-前两 种应用最广泛，而这些方法运用得是否有效可靠, 关键在于合理选取或构造房地产市场景气指数 实践研究仅十几年的中国尚不具备:而中国国内 公布的住宅指数和中房
6、指数系数也仅是依赖于特 定区域的房地产价格和交易量、仍不能全面、综 合、准确地反映市场的总体运行趋势和波动状况 至干销售率、空置率及投资额等指标也只能说明第20卷第1期2003年3月华中科技大学学擢(城市科学版)J. of HU ST. (U rban Science Editbn)Vol 20Nq 1Mac 2003房地产市场运行的个别方面的特征不能代表房 地产市场综合景气状况第20卷第1期2003年3月华中科技大学学擢(城市科学版)J. of HU ST. (U rban Science Editbn)Vol 20Nq 1Mac 2003第20卷第1期2003年3月华中科技大学学擢(城市科
7、学版)J. of HU ST. (U rban Science Editbn)Vol 20Nq 1Mac 2003目前,内外普遍采用的DI和CI虽能利用第20卷第1期2003年3月华中科技大学学擢(城市科学版)J. of HU ST. (U rban Science Editbn)Vol 20Nq 1Mac 2003为准确分析市场波动的特征要通过一定的 数量指标来描述 有的国家推岀了哈佛指数、NBER景气指数、田村指数、北条指数及价格指数等等，这些指标或因采用的数据有限，或因覆盖的 时间较短稳定性差,所描述的结果与实际波动状 况岀现了较大的偏差、而纷纷开始修订，而且这些 众多的经济指标按一定的
8、规则计算岀一个综合指 数，但在实际结果中经常出现问题：一是依据D I所确定的波形、波动位势及波谷波峰易人为地放 大或缩小；二是依据D I值所确定的波动态势与依据C I值所确定的房地产市场运行状况不一致,二者不能协同因此，为了客观、准确、可靠地刻 画、评判、分析房地产市场运行状况有必要构造第20卷第1期2003年3月华中科技大学学擢(城市科学版)J. of HU ST. (U rban Science Editbn)Vol 20Nq 1Mac 2003第20卷第1期2003年3月华中科技大学学擢(城市科学版)J. of HU ST. (U rban Science Editbn)Vol 20Nq
9、 1Mac 20032002-1I-2Q李 娥(1966)，男.副教授武汉.华中科技大学土木工程与力学学院(430074). 国家自然科学基金资助项目(79870055).指数也不能准确反映房地产行业的运行规律一个既能综合反映房地产市场各重要性指标变动第20卷第1期2003年3月华中科技大学学擢(城市科学版)J. of HU ST. (U rban Science Editbn)Vol 20Nq 1Mac 2003第1期李 斌等：城市房地产市场综合景气指数的构造与分析#从理论角度而言针对于同一个房地产市场,CE)/r = mr av ：/. rL Cict状况,又能充分反映D 1和C I所载房
10、地产波动信 息量高低的综合景气指数2在考虑了充要的影响房地产市场运行状况的各因 素后，无论采用何种计算模式和途径，最终所分析 得到的房地产市场波动状况应与客观存在的房地 产运行态势保持一致而在实际工作中由于统计 口径不一致、历史积累的数据残缺不全、特定房地 产市场运行特征的差异、DI与CI的计算方法所 传递的信息量并非完全相同.导致D I值与C I值不能完整准确反映岀同一房地产市场波动规律, 只反映岀各自侧重的一方面 如DI指数计算是 以扩张或萎缩阶段的指标个数为依据反映出各 入选指标转折变化的蔓延之势和扩张序列个数占 总序列个数的百分比:C I指数计算则主要考虑指 标序列的综合标准化平均变化
11、率为了克服以上 缺陷，需将以上两指标按一定的规则予以整合，形 成一个新的综合景气指数式中，(X X it- i)/x it- 1.(4)2 2 2 DI值与CI值的中误差计算根据误差理论和中误差传播规律依据公式 推导出DI与CI的中误差计算公式DI值的中误差计算公式为式中,为心的实际计算值:加为实測值X所携 带的样点误差，其它符号含义同前Oc!(CI值的中误差计算公式为式中，二 口223建立数据整合基础DI的值域在0, 100% 之间，当其为50% 时,表示扩张与收缩的力量均等无升降变化；当 其从下向上穿过50%线时,房地产市场运行波动 至谷底，并开始复苏；当其从上向下穿过50%线第1期李 斌
12、等：城市房地产市场综合景气指数的构造与分析#房地产综合景气指数的基本构造思想就是在时,市场波动至高峰并由此开始盛极则衰之势CI第1期李 斌等：城市房地产市场综合景气指数的构造与分析#对D I与C I指数向量进行数据处理并建立整合基值的高低则直接反映房地产市场景气程度的强弱第1期李 斌等：城市房地产市场综合景气指数的构造与分析#和市场波动的程度础以后，依据D I值与C I值的精度分析.摒弃主第1期李 斌等：城市房地产市场综合景气指数的构造与分析#判断的处理方法山，按照各自中误差的高低和权为了将D I值和C I值进行整合，做以下工作第1期李 斌等：城市房地产市场综合景气指数的构造与分析#第1期李
13、斌等：城市房地产市场综合景气指数的构造与分析#值计算理论与思想,确定各整合基础数据所载信 以避免人们依据D I值对房地产市场景气状况的第1期李 斌等：城市房地产市场综合景气指数的构造与分析#第1期李 斌等：城市房地产市场综合景气指数的构造与分析#息量的权重,最后对其进行加权平均求出房地产误判第1期李 斌等：城市房地产市场综合景气指数的构造与分析11D 1,=JJvs/护，二护几，(1)纲影响的ZSDL和ZC人体系 具体可采用标市场的综合景气指数2 2 1 U1值与C1值的计算DI计算公式为式中，为第i个考察指标的权重.护一 1；/为指数个数:几为第/个指标时间序列X i2,X 3,，X讥,X
14、,T)t时刻波动强度指数函数有Ui,= (X X it. i)/(C,r. I) z, (2)a将DI转换为直接反映市场波动状况的 SDI值当从卜至上穿过50%线之后，扩张逐步 占主导成分其力量呈积累之势、故SD I,= SDL- i+ |Q 5 D I,(刀当D人从上至下穿过50%线之后，房地产市 场开始收缩并且D /值与50%线相距越大，市场 衰退之势越强，故SDI= SDI,- i- |Q 5 人|(8)h消除量纲对SD人和CL值的影响.建立无式中，l称为偏好算子，因指数波动方式不同而可选取不同的值;C,为某一自定常数、一般在第i个 指标的波动强度指数中选取最大值或相近数CI计算公式为2
15、00+ yjv iujCIt= CI,. 1 竽 ,200 甘 /(2w,/r)ZSD /,=SD SDIS SDIZCL=CL C/S Cl,(9)准化变化之方式即c计算ZSD1和ZCI的中误差根据误差传 橢规律,可将变换后的中误差确定为伍sm和 其计算公式如下CKn/p(10)D SDl式中，Cbit浮古仅片(11)O CI224权重分析2 2 5计算房地产市场综合景气指数整合ZSD h和ZCh所拥有的房地产景气状 况信息，按加权平均方式确定t时刻房地产市场 综合景气指数 4即B /= PzsDitZSD I,+ Pzc/ZCA, (13) 将式(12)代入式(13)得B I(= (cit
16、ZSD 11 (sditZC11) /(Ozsoi (icit).(14)第1期李 斌等：城市房地产市场综合景气指数的构造与分析#第1期李 斌等：城市房地产市场综合景气指数的构造与分析#确定整合基础数据权重中较常用的方法有第1期李 斌等：城市房地产市场综合景气指数的构造与分析#确定出合理的权重根据权值理论，权重是衡P ZSD I =任5(JzSD I伍Cl(JlSD /Pg 血+(12)项目年份1991199219931994199519961997199819992000D 10 372 20 438 2Q 693 90 431 0Q 429 6Q 425 2Q 264 1Q 668 2Q
17、459 5Q 68a)i6 93IQ 566 028 197. 248 2310 565 208 1414 34Cl100 62101. 53103 50103 52102 54102 22102 12103 08102 40102 57(Jci13 37 78 3IL 014 9L 812 043 037 04Q 9119912000扌主:计算中有关参数的选取见参考文献I u为增强直观性，将19912000年案例城市的房地产市场景气走势状态绘制成图(图1及图2),从两图中可以看出两种不同的房地产市场运行特性，且两曲线之间没有直接可比性鉴于此, 将D人按公式(刀和(8)计算出直接反映房地产市
18、场景气状态的SDA(表2及图3).年份19911992199319941995SDl 0 127 8 Q 189 50 004 4 0 064 6 0 135年份19961997199819992000SD / 0 209 8 Q 445 7 0 277 5 Q 318 0 138219912000 SDIiffi：计算中赋予1990年的SD/初始值为零年份图1 走势图Delphi法、相对变异数法及特征值等方法，但这些方法中有些主观性较强,有些对个别具有粗差 性质的实测值没有很好的过滤和评价效果，难以 一指标值对待求综合指标贡献率大小的重要标 准，是衡量采用上文所述求ZSD 1值与ZC I值精
19、 度高低的重要指标,而且权重与中误差的关系是 一种反比关系，误差越小，精度越高结果越可靠, 在加权中的份量越大;误差越大，可靠性越差，其 所对应的指标值在加权综合指数中的含量越小 根据以上思想，可定义针对于r特定时间ZSD I值 的权重为Pzsdf ZC I值的权重为Pza,.如果选定 常数。)，则 P ZSDIt= d/OZSD /p P ZC11= (J)/the!当PZSDI,+ P ZCI= 1时，可推导岀3以武汉市房地产市场作为分析对象收集与 之相关的数据资料并在考察论证和理论分析的 基础之上川，按照可行性代表性的原则选取具 有市场同步性质的六大类指标:总量型指标、投资 类指标、生产
20、类指标、交易类指标、货币流通类指 标和价格类指标，以及九个小类指标 房地产 GNP、房地产开发投资总额、住宅投资总额、房屋 施工面积、竣工面积、土地岀让面积、商品房销售 面积、居民可支配收入和消费价格指数等作为研 究房地产市场景气状况的原始单顶指标根据来 源于武汉市统计局的19912000年统计数据资 料按上文所述思想，运用MATLAB和SPSS软 件计算得到19912000年间武汉市房地产市场 DI和CI及其相应中误差皿和血(表1).图2和图3所反映的房地产市场波动峰值与 谷值岀现的时间区段大致相同在此基础上按照 公式（9）将SD I和C I数据标准化为ZSD I和ZC I. 并按式（10）
21、和（11）计算出 压so 和 Ozcit, SD I年份年份图4 走势图沫状态、其后又有长达4年的调整,1998年才呈 现一定的活跃状态并且在2000年继续表现出较 强的市场景气态势,与房地产市场实际运行状况 完全相符第1期李 斌等：城市房地产市场综合景气指数的构造与分析#第1期李 斌等：城市房地产市场综合景气指数的构造与分析#年份a所构造的城市房地产市场综合景气指数主 要是以C I与D 1编制的基本数据为依据并能综 合、完卷准确地刻画房地产市场景气状况，避免 了分析人员或研究人员根据D I与C I值确定房地 产波动景气时进行的人为干扰排除了一些不必 要的主观影响增强了市场波动特征描述的稳定性
22、，充分利用了所获取的基础信息b作者仅就所收集到的房地产市场同步基础指标进行了景气分析，但这并不影响采用房地产市场综合景气指数的构造思想分析先导指标对未第1期李 斌等：城市房地产市场综合景气指数的构造与分析#图3 SD1走势图最后依据表1和表3的数据以及公式（12）计 算出完整反映房地产市场波动整体特征的综合景 气指数BI（表4和图4）.来的房地产景气波动状态进行预测为房地产投 资者、开发商、经营者、普通消费者和政府调控者 提供准确的市场波峰、波徉波位和波动趋势，有 助干防止房地产泡沫的出现或市场波动恶化第1期李 斌等：城市房地产市场综合景气指数的构造与分析#第1期李 斌等：城市房地产市场综合景
23、气指数的构造与分析133 ZSD I ZCI项目年份1991199219931994199519961997199819992000ZSD /Q 48Q 01L 49Q 96Q 420 15 1. 960 670 980 40ZC12 02L 0L 24L 260 140 210 330 760 01Q 18(Jlsdi53 28L 246 363 055 763 38L 240 062 6110 3(Xr.ci15 18 759 4312 516 92 113 648 942 146 5第1期李 斌等：城市房地产市场综合景气指数的构造与分析#第1期李 斌等：城市房地产市场综合景气指数的构造与
24、分析#年份19911992199319941995B 1L 470 90L 28L 21Q 21年份19961997199819992000B 10 21-0 570 030 40Q 24c我国房地产市场统计历史不长，存在基础 指标类别和序列不尽齐全的问题、故在案例城巾 研究时主要分析了城市房地产市场的总体景气状 况如果条件允许，我国各主要城市应建立起各大 类房地产市场统计指标体系，以满足社会对日益第1期李 斌等：城市房地产市场综合景气指数的构造与分析#图4表明:案例城市房地产市场经过19911992年的低谷后1993年到达了近十年少有的泡增长的房地产市场信息量的需求d房地产的固定性和差异性以
25、及由此而决定第1期李 斌等：城市房地产市场综合景气指数的构造与分析#第1期李 斌等：城市房地产市场综合景气指数的构造与分析#的房地产准市场性和地区性市场特征导致了城 市房地产市场运行规律不同于一般商品市场的运 行规律，其表现为各区域性房地产市场具有一定 的特殊性故此要求对大城市的房地产市场进行 适度的细分，以达到既体现房地产市场的区域差 异性，又要便于时间序列数据的统计和骨理在此 基础上，研究特定城市特定区域特定类别的房地 产市场将更具针对性指导性得出的结论将更有 理论和实用价值e作者只涉及了房地产综合景气指数的构建和房地产市场景气状况的描述问题，如何应用该 指数对房地产市场波动的重要转折点、
26、波动的危 害性波动的质量以及波动的警情和腎度的分析 还有待于进一步探讨|1|李 斌丁烈云房地产景气预警中DI的改进及CI的精度比较研究J1系统工程理论与实践.2003. 23(1): 88-9312 丁烈云李斌房地产市场预警调控系统的构筑 技术要点及流程设计J系统工程理论与实践, 2002. 22(4): 58-623 Quigley John M. Real estate prices and econom ic cycles J 1 biternatbnal Real Estate Review, 1999, 2(1): 1-204 Dpasguale D, W heaton WC Hou
27、sing market dynamics and the future of housing prices J Journal of U rban Econom ics, 1994, 35: 1-275 W heaton W C Real estate cycles J J Real Estate Economics, 1999. 27(2): 209-23016张尧庭方开泰多元统计分析引论M J北京:科学 出版社,1997.171王洛林 经济周期研究M 1北京 经济科学出版 社.19988 N ian ira M P, Kleill PA. Forecasting Financial and
28、 Econom ic Cycles M N ew York: John W iley & Sons, Inc, 1994第1期李 斌等：城市房地产市场综合景气指数的构造与分析#第1期李 斌等：城市房地产市场综合景气指数的构造与分析15Constitution and Analysis of Urban Real Estate Market kitegration Boom hdexL IB in2 D IN G L ie-yun YE Yairhing(1. School of Civil Eng &M echanics, HU ST, W uhan 430074, China；2 Schoo
29、l ofM anaganent, HU ST, W uhan 430074, China;3 Dep t of Control Sci & Eng , HU ST, W uhan 430074, China)Abstract A rational urban real estate m arket iiitegratbn boom index is the foundatbn of the research and the early w arning in urban real estate m arket fluctuatbn Based on the analysis of the ac
30、tuality and the problem in the app licatbn of real estate market boom index, by means of the diffusbn index and composite index as well as their precision, the process of constitutbn of integratbn index is pondered over in order to reflect the situation of real estate m arket integrally, and its fbmiulatbn is deduced Finally, a lot of ideas of utilizing real estate integration boom index are put fonvardKey words: real estate m arket; fluctuatbn; boom; index