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1、名仕豪园联排别墅价格建议07年月10月一、楼盘市场现状分析1、总体供应情况l 市区住宅类楼盘：项目名称中央豪景外滩国际城蓝色雅典怡和庄园开 发 商阜阳市颍翔置业有限公司浙江环球集团、阜阳市环球房地产开发有限公司安徽国祯房地产开发有限公司阜阳市丽丰房地产开发有限公司楼盘地址颍州区阜临路胜利北路以东；河滨路以南阜阳市南二环路阜南路以东，双清路以北建筑类型多层、小高层多层、小高层多层多层、小高层建筑面积12万102万20万17万现售均价均价：4800元（多层） 4000元(小高层)均价3300价格范围3100元3900元均价2700元3300元,高层 预计3000-4000元价格说明二期推出的多层价
2、格比一期多层上涨了1000多元面积150162,价格保持不变面积80-130,价格保持不变面积在105-120,10月份起价格上调每平方米100元,后期将再进行上调200元销售状况07年10月15日开盘，二期推出多层和一幢小高层,小高层目前只剩一套，多层销售情况不理想目前在售的是3幢小高层，共计132户，现在3幢楼的只剩有4-7层,其它楼盘基本销售完毕9月9日推出的多层目前销售率达到80%，剩余部分、六层价格在2500元目前在售多层剩余的房源都在四层以上；预计在11月份将推出2幢小高层公寓，面积在5573,本月27号开盘拿号l 本案同类型楼盘：项目名称天筑逸景万霖花园西苑名门电力明园开 发 商
3、安徽天逸建设(集团)有限公司安徽省万霖房地产开发有限公司安徽阜阳广厦安康房地产开发有限公司阜阳三环明源房地产开发有限公司楼盘地址颖州南路与二道河路交汇处阜阳市二道河路与颖州南路交叉口安徽省阜阳市清河西路66号人民西路三优中学斜对面建筑类型复式联排独立别墅多层小高层双拼别墅联排别墅多层复式联排别墅建筑面积18万17.7万40万20万现售均价5000元/(双拼)3300元/（多层）3600-3700元/(复式)5900元/(双拼)多层3200元/小高层4000元/（买一层送一层）3800元/(联排)5300-5500元/(双拼)3500元/（复式）价格说明价格保持不变价格保持不变270（联排）,价
4、格保持不变价格上调了300元左右,360.98、355（联排） 290（复式）销售状况目前在售的有双拼别墅、多层、复式，多层的销售情况较好目前在售的的有联排别墅、多层和小高层，小高层是跃层结构（买下面单层面积送上面单层面积）剩余沿街联排别墅8套，及部分复式3-4层的,现在购房一次性付款送小汽车一部（价值8万元）联排别墅现还剩三套；复式现剩一套三、四层，是二手房，预计划月份推出小高层住宅l 经济开发区楼盘：项目名称如意豪庭聚隆美墅凤凰御景上海大花园丽晶佳苑广城四季花都开 发 商阜阳中联房地产开发有限公司阜阳聚隆置业有限公司安徽省凤凰置业有限公司上海国际置业有限公司安徽省阜阳市颍州区义耕置业有限公
5、司阜阳市广城置业有限公司楼盘地址经三路与商业街交汇处经济技术开发区经二路阜阳经济开发区新阳大道中心广场东100米阜阳经济技术开发区管委会转盘东100米安徽省阜阳市开发区新阳大道经济开发区105国道边建筑类型独立别墅联排复式多层独立别墅联排别墅多层独立别墅联排联排别墅多层联排复式多层建筑面积22万10万26823.118.7万18万12万现售均价2400元/（多层）3800元/(独立)2300元/(复式3-4层)2400元(联排)3580元/(独立)2180元/(沿街联排) 3200元/(景观联排)2100-2650元/(三四层)3500元/(一二层)均价2100-2200元价格说明目前在售价的
6、房屋面积在230-300之间不等,价格比上月上调了200-300元目前剩有的两套联排别墅面积在232,价格保持不变目前在售的独立别墅面积268.4-369.6,价格保持不变目前在售联排别墅250、265、310等,价格从十月一日起每平方上涨了300-400元目前在售的复式面积约在于230-260,价格上调了300-400元面积在88120之间,二期推出的多层比一期均价上涨400元销售状况07年9月27日开出的多层住宅已经基本销售完毕,目前还剩有独立别墅一幢,复式还剩有几幢3-4层的;后面将推出的还是多层住宅目前剩有两套联排别墅,上个月推出的多层已基本销售完毕,明年年初将推出沿街的3#楼(多层)
7、目前在售的是一期别墅18幢,约售出六幢,其中两二期定出两幢;两期开始预定中;二期预计明年四五月份推出目前销售的是前期开出的联排别墅，销售情一般；后期将持续推出的是多层住宅，目前正在客户登记中,预计下个月开盘；目前在售的是复式,销售情况从今天7月份的调研和本月的调研来看,销售情况不理想目前二期10月20日开盘推出2幢多层住宅，销售率达到98%，后几幢多层将在12月份推出 开发区的楼盘的总体供应量还是比较大的，从目前来看在售的将近100万方，客源竞争将愈演愈烈； 在售楼盘以中大规模为主，除凤凰御景，其他楼盘都在10万以上； 楼盘早期推出的物业以别墅为主，随着各楼盘自身可开发用地的逐渐稀小，以及区域
8、楼盘开发的日益成熟，多层的开发和销售呈上升趋势；2、竞争项目的销售均价项目名称如意豪庭聚隆美墅凤凰御景上海大花园丽晶佳苑天筑逸景万霖花园西苑名门电力明园销售均价2300元/(复式3-4层)3800元/(独立)2400元(联排)3580元/(独立)2180元/(沿街联排) 3200元/(景观联排)3500元/(一二层)2100-2650元/(三四层)3600-3700元/(复式)5000元/(双拼)5900元/(双拼)3800元/(联排)3500元/（复式）5300-5500元/(双拼)现阶段，主要在售楼盘经开区的独立别墅的均价在3500元/；市区的别墅均价在5000-5900之间元/。如意豪庭
9、别墅、聚隆美墅、西苑名门、电力明园项目为尾盘销售；聚隆美墅、上海大花园、西苑名门在售的是联排别墅项目。3、竞争项目的价格走势项目名称如意豪庭聚隆美墅凤凰御景上海大花园丽晶佳苑天筑逸景万霖花园电力明园价格走势价格比上月上调了200-300元因为后期将不一定会开出别墅项目，目前来看全部销售为多层住宅，价格也将上浮100-200元价格从8月份起上涨了200元价格从十月一日起每平方上涨了300-400元价格从十月份起上调了300-400元价格从9月份起上调了300元价格从7月份起上调了700元价格从十月份起上调了300元从各区域楼盘的价格走势上来看，各个楼盘均有持续走高的趋势。从如意豪庭一期开盘至今，
10、前后几年经开区房价已翻将近一番。具体到最近一年内的各个楼盘，至少也都上涨了1020。今后来看，由于市场总体供需状况的失衡，供大于求，后期房价上涨幅度将会逐渐减小，但因为别墅是限制开发的项目，所以价格还将会有上扬的空间。4、竞争项目的优惠措施项目名称如意豪庭聚隆美墅凤凰御景上海大花园丽晶佳苑天筑逸景万霖花园西苑名门电力明园优惠措施暂无优惠暂无优惠一次性付款优惠97折一次性付款优惠98折一次性付款优惠98折，按揭优惠99折一次性付款优惠98折，按揭优惠99折按揭优惠97折一次性付款送价值8万元的小汽车暂无优惠各类型优惠措施是商家进行阶段性促销推广的惯用手段，从上表的优惠情况来看，优惠措施较为保守，
11、但是因为是别墅项目，所以虽然对外的优惠措施情况较小，实际上真正成交的优惠价格还是有很大的弹性的。二、本项目市场价格定位建议运用市场比较法进行项目售价测算：1、参加估算的对象该定价方法是选择项目周边的主要竞争作为定价的参照依据，本案有类似项目共有6家，分别是：如意豪庭（复式）、丽晶佳苑（复式）、上海大花园（联排）、西苑（联排）、天筑逸景（复式）、聚隆美墅（联排）。项目名称名仕豪园如意豪庭丽晶佳苑上海大花园聚隆美墅西苑天筑逸景销售均价300030002900240037003700评分因素地理位置100101102101102102103自身配套100102989997100101交通状况1001
12、01102101102102101物业管理100100989997100100周边环境100101102101101103101楼盘规模100101999997103102建筑风格及立面10010197999999100产品户型10010299999998100开发商品牌及实力100102100100101102100推广力度及效果100101989899102101合计1000101299599699410111009修正率0.9881.0471.0041.0060.9890.991待估房产与比较房产之间的修正率：待估房产得分数比较房产得分数则有：与如意豪庭的修正率1000/10120.98
13、8与丽晶佳苑的修正率1000/9551.047与上海大花园的修正率1000/9961.004与聚隆美墅的修正率1000/9941.006与西苑的修正率1000/10110.989与天筑逸景的修正率1000/10090.991将比较房产的成交价格修正为待估房产价格：与如意豪庭：30000.9882964与丽晶佳苑：30001.0473141与上海大花园：29001.0042911.6与聚隆美墅：24001.0062414.4与西苑：37000.9893659.3与天筑逸景：37000.9913666.7最后得出待估房产均价为：296431412911.62414.43659.33666.76 3126元根据以上评估，建议本项目联排别墅的平均售价水平应当在：3100-3200元9