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1、 网址:2016年中国房地产行业特征现状及发展趋势一、中国房地产市场发展现状1、2015年全年商品房销售额和销售面积分别为8.7万亿和12.8万亿平米，分别同比增长14.4%和6.5%，而2014年同期为分别下降6.3%和7.6%。在信贷放松和“去库存”政策刺激下，商品房销售市场已经回暖。图表2015年中国商品房销售金额及同比增速数据来源：国家统计局图表2015年中国商品房销售面积及同比增速数据来源：国家统计局2、2016年1-3月份，商品房销售面积2.43亿平米，同比增长33.1%，增速比1-2月份提高4.9个百分点；商品房销售额为1.85万亿元，同比增长54.1%，增速比1-2月份提高10
2、.5个百分点。3月份单月商品房销售额为1.85万亿元，销售面积为2.4亿平米，达到历史同期最高。图表2015-2016年中国商品房销售金额和面积同比增速数据来源：国家统计局图表2012-2016年中国商品房销售情况数据来源：国家统计局3、在“去库存”政策的带动下，全国商品房待售面积首次出现下降，截止2016年3止，全国商品房待售面积为7.35亿平米，比上月减少415万平米，首次出现下降。房地产公司开始补库存，2016年1-3月份，房屋新开工面积为2.8亿平米，同比增长19.2%，比上月增加5.5个百分点。图表2015-2016年中国商品房待售面积数据来源：国家统计局图表2015-2016年中国
3、新开工面积同比增速数据来源：国家统计局4、2016年1-3月份，全国房地产开发投资1.77万亿元，同比名义增长6.2%（扣除价格因素实际增长9.1%），增速比1-2月份提高3.2个百分点。图表2015-2016年中国房地产开发投资数据来源：国家统计局5、2015年主要房地产公司合约销售增速高于行业水平，平均增速达到21.6%，显示市场份额进一步集中。从销售目标来看，平均完成目标率为106%，基本完成销售目标。对于2016年的销售规划，上市公司都给出了10-20%的增长目标。图表2015年主要上市房企销售状况上市公司合约销售(亿元)同比(%)销售面积（万平米）均价（元/平米）目标完成度（%）深圳
4、控股1601169516878110145恒大地产201353.1255178922000101中国金茂27849.911025273248112旭辉控股30242.520614694250121新城发展控股319303469220280114中国海外发展1806281260143331800100华润臵地8522368012522780109禹州地产1401714010000135104龙湖地产54511.242512824540101碧桂园14027215365121350104融创中国682432421049660103万达商业16412.5167298151600103远洋地产4051
5、3201265642096富力地产54404111323660091合景泰富202-21511337522590世茂房地产670-55541210170096绿城中国719-9.4539018436600120平均-21.6-106数据来源：各企业2016年3月份，房地产市场迎来小阳春，各地产公司的销售火爆，同比平均增速超过100%。2016年1-3月份，主要房地产公司合约销售平均增速86%，目标完成度平均达到24%。图表2016年主要上市房企销售状况公司名称销售目标完成度（%）销售额（亿元）同比增长（%）销售面积（万平米）同比增长（%）绿城中国60035208659749越秀地产258348
6、712387140恒大地产20003365711575086旭辉集团3653011119962113新城发展40029114154116127深圳控股185285230526114华润臵地960282657319857雅居乐460271246412865碧桂园168026429142563103融创中国800252038693113合景泰富2202453394031富力地产600231377011785龙湖地产62022135859434中海地产1850213932025814世茂房地产670171157934花样年控股12017212316-32远洋地产450156819474中海宏洋250
7、1537114423建业地产180916402726平均-24-86-61数据来源：各企业（2016.3）行业集中度进一步提升，2015年TOP10、20和50房企合约销售额占市场份额分别占到17%、23.1%和32.1%，比上年分别增加0.1、0.3和1个百分点。图表2011-2015年中国房地产行业集中度数据来源：产研智库6、2016年3月份，百城住宅价格指数中，同比上涨的城市有43个，同比下跌的城市有57个。房价涨跌出现巨大分化，涨幅前十的城市为深圳、东莞、惠州、保定、上海、苏州、珠海、南京、合肥和昆山；跌幅前十的城市分别为泰州、三亚、福州、昆明、吉林、芜湖、绍兴、泉州、贵阳和台州。图表
8、70大中城市新建住宅价格指数数据来源：国家统计局图表百城住宅价格涨跌个数数据来源：国家统计局图表2016年涨幅前十的城市数据来源：产研智库（2016.3）图表2016年跌幅前十的城市数据来源：产研智库（2016.3）二、中国房地产行业发展趋势预测1、自2014年各地取消限购、限贷等政策，2015年，房地产行业的政策更为宽松。在中央经济工作会议中更是把房地产“去库存”作为2016年的五大工作任务之一，从国家层面确立了“去库存”为房地产行业的主旋律。从2015年以来，对非一线城市，分别从营业税、贷款比例、首付比例等方面做出了新的调整，以此刺激房地产行业的发展。3月份的销售、房地产开发投资等数据也反
9、应了行业受到政策刺激还是回暖，预计上半年行业增速可以持续。在宽松政策的带动下，个别城市的房地产市场出现过热的情况，特别是深圳、上海，房价快速上涨，还出现“首付贷”等加杠杆的情况。各城市也因此调整的行业政策，上海、深圳分别加大的限购政策的力度。2、中国房地产行业的发展，与中国城镇化进程是一致的，过去的十年中，中国的城镇化率由2004年的41.76%增至2015年的56.1%，平均每年以1个百分点的速度上升。从发达国家的发展历史来看，城镇化进程最终的城市化率将达到80%，因此，未来中国的城镇化还有的20%以上的空间，预计未来每年仍然能保持1个百分点的提升，也就是每年有1300万人左右成为城市居民，
10、由此带来大量的商品房居住需求。图表2004-2015年中国房地产行业集中度数据来源：产研智库3、2016年一、二线城市改善性住房需求有望表现强劲。首先，现有的住房普遍户型较小，20%左右的住房质量很差。其次，二孩政策的全面放开。第三，与改善型住房需求相比，其他的两类住房需求(首次置业需求和投资性需求)正趋于弱势。从2015年成交结构来看，改善性需求已经在释放，2016、2017年会保持比较好的一个成交规模。从2014年改善型需求成交已经超过刚需，2016年改善性需求成交比例将进一步提高。4、一、二线城市的平均土地成本已经大幅上升。新项目普遍会瞄准高端市场，制定较高的价格以弥补土地成本的大幅上升，从而推动销售均价结构性上涨。三、四线城市的房地产市场面临着高库存和弱需求，尤其当前宏观经济低迷，我们预计2016年的三、四线城市房地产销量将下降10%，销售均价将下跌5%以上。5、从整体来看，2016年的房地产市场仍将以稳为主，且分化明显。一二线重点城市今年市场较为火热，2016年预计政策放松空间有限，市场局面主要由库存降低后的供求相对平来决定。大部分三四线城市库存压力大，且2015年表现低迷，预计宽松的政策将继续加码。去库存是2016年房地产市场的重要任务。产业研究智库-经济资讯平台