《沈阳市酒店式公寓市场调查报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《沈阳市酒店式公寓市场调查报告.doc（7页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、2004年沈阳市酒店式公寓市场分析酒店公寓是指提供酒店式管理和服务的公寓，最早起源于欧洲，在我国，从90年代初期到现在已有十多年的发展历程，酒店式公寓一般位于城市中心或繁华地段，由于物业或服务标准明显高于普通住宅，所以价格相对较高，但一般户型较小。沈阳第一家酒店公寓项目出现在2000年，发展到现在已有类似项目不下20个。酒店式公寓之所以能够如此快速的发展，一方面是此类项目确有市场，另一方面是各别开发商盲目跟风。近年来，随着沈阳市市中心可开发土地不断减少，开发商在中心区域拿到较大面积的土地已越来越困难，地段为先的开发模式仍然影响着大多数开发商，无法获取大面积土地的开发商只有选择小的地块，而酒店公
2、寓项目不需要太大的占地，因此，从某种意义上说，小地块的增多成了酒店式公寓发展的温床。地价的上涨，使得开发成本不断增加，开发商要想获得更高的利润，必然选择开发投资回报率更高的产品，酒店式公寓一般容积率较高，销售价格也普遍高于同一区域的普通住宅，这也是酒店式公寓之所以受开发商青睐的原因。有什么样的消费者，就会有什么样的市场，有什么样的市场必然会有什么样的开发商，在中小面积户型产品为主流的沈阳房地产市场中，小户型的确有较大的市场空间，酒店式公寓刚好迎合了这方面市场，消费者所追捧的，当然是开发商所关注的，特别是当一个概念被频繁的炒作，开发商当然会趋之若鹜。房地产业是一个高风险的行业，很多开发商开发酒店
3、公寓项目也是在回避风险，一般的模式是在同一项目中包含很多种物业类型，住宅、写字间、商业、酒店、公寓多种产品的混合，会在一定程度上减少项目的投资风险，因此不少酒店公寓项目是在这样一种前提下产生的。沈阳写字间市场的冷淡，也促使了酒店公寓的发展，与写字楼相比酒店公寓可以办公、可以居住，功能齐全，可以满足更多消费者的需求，于是对写字楼的改造，成为众多开发商的一种手段，在沈阳，这样的酒店公寓项目至少在5个以上。从酒店公寓的发展分析，我们不难看出其目标客户的容量是相对有限的，而且公寓与酒店、写字间、住宅之间有较强的替代性，其潜在竞争对象较多。因此不分位置、地段和市场具体需求而大量建设酒店式公寓的做法都可能
4、招致较大的市场风险，甚至会降低整个房地产市场的形象，从目前的沈阳酒店公寓市场看，很多项目是不伦不类的，而政府对酒店公寓的开发更是没有限制，如何提高开发商和消费者的认识，政府应该出台一些政策加以指引，比如对酒店公寓的硬件和软件建设应该有一定的指标控制。2003年沈阳酒店公寓市场回顾2003年沈阳酒店公寓供应量与消化量表项目名称供应量（平方米）供应户数（套）消化量（平方米）消化户数（套）消化率（%）五里河大厦A座150001441300012090%金茂国际公寓3200038055009017%皇城酒店公寓28000418520010019%腾龙国际公寓10000178620011062%博润大厦
5、41000598530010013%合计17183520052028%严格意义上，2003年沈阳酒店式公寓只有五家：五里河大厦、金茂国际公寓、腾龙国际公寓、皇城酒店公寓和博润大厦，当然市场上还有个别项目包含少量此类产品，总体供应量约为14万平方米，总套数约为1800套，整体供应量约占沈阳商品房供应量的3.5%（以建筑面积计算）。消化量在3-4万平方米，套数在500-600套，约占沈阳商品房消化量的1.7%（以建筑面积计算）。可见，2003年由于酒店公寓在沈阳的发展历程不过两年之久，属一种新兴的物业类型，因此无论是供给或需求都不是很大。2003年沈阳酒店公寓价格表项目名称五里河大厦A座金茂国际公
6、寓皇城酒店公寓腾龙国际公寓博润大厦起价（元/平）84007000650080005000最高价（元/平）98007900750080005900均价（元/平）93007300710080005400 从各项目价格上看，2003年沈阳酒店公寓市场均价约在7000元/平方米，高于高档住宅2000元/平方米，高于市场平均房价4000元/平方米，由于上述酒店公寓项目一般位于市中心繁华地段，而且为精装修产品，有如此高的价格应属正常。2004年沈阳酒店式公寓现状2004年沈阳酒店公寓市场一个很显著的特点是项目数量极快增加，除了原有的在售项目外，新增项目约20个，目前类似产品数量已超过20，比2003年增加
7、3倍之多，具体分布如下：沈河区：格林自由成、嘉兴国际、1世界、汇宝新天地国际公寓、皇冠国际酒店、地王白金国际公寓、财富中心、金茂国际公寓、未来城、五里河大厦B座、魅力空间、魅力100和平区：银信商座、海润国际、城建同泽广场、皇城酒店公寓、腾龙国际酒店公寓、运恒国际广场、当代程式、正大广场、中润国际皇姑区：万和阁、万众家园铁西区：博润大厦浑南新区：中国女人街从上面的分布区域可以看出沈阳市酒店式公寓主要以和平区和沈河区为主。各开发商都把眼光放在了市中心的繁华地段，周围有良好的商业、文化、娱乐和交通条件，配套设施齐全，有着广阔的商业前景，是目前酒店公寓项目所共有的优势。项目的集中，为区域市场的繁荣创
8、造了良好的条件，同时也使项目之间的竞争更加激烈。2004年，沈阳的酒店公寓经过一年的飞速发展，目前大体形成了两种类型的产品：一类是产品更接近于酒店，这种产品一般以塔楼的建筑形态出现，大堂、走廊、户型等方面的设计与酒店相差不多，淡化厨房的功能，而且配套服务及管理模式也依照酒店管理进行操作，代表产品五里河大厦、海润国际等。另一类是产品接近于住宅，这种产品不仅有塔楼，还出现了板楼，甚至有单元之分，在户型设计上更类似于住宅，尽量满足各种空间的使用功能，体现户型的整体均好性，而且个别项目有清水房，代表产品格林自由成、地王白金国际公寓、汇宝新天地、银信商座等。其实从概念上讲，前一类产品称为酒店公寓更贴切一
9、些，而后一类更像是高档住宅的小户型精装版本。然而评价项目的好坏，决不能以概念是否贴切为衡量标准，而是看市场的反映如何，相比之下，后一种产品更迎合了目前市场的需求，更能满足消费者的使用要求，销售情况也稍好一些。以下对18个代表项目进行分析：2004年沈阳酒店式公寓供应量、消化量项目名称供应量消化量供应户数消化户数消化率(平方米)(平方米)（套）（套）（%）格林自由成550001500099727027%五里河大厦 B座1200001500内部认购嘉兴国际1600025003605515%1世界260001120061026343%汇宝新天地29000820070020028%皇冠国际酒店3000
10、006300未售地王白金公寓332002200068047068%财富中心2000060003009030%银信商座20000900026913045%海润国际2050047501755025%城建同泽广场15000675031514245%皇城酒店公寓280001400041820050%万和阁12000800015310066%万众家园80004500784051%博润国际大厦410002870057740070%中国女人街6100030500121460050%运恒国际广场1800020003064510%金茂国际公寓15500850038021055%合计8312326539%2004
11、年沈阳市酒店式公寓市场供应量约50万平方米，消化量约为20万平方米，消化率约为40%。分别比2003年增加297%，468%和43%。增长幅度之所以如此之高，一方面是该专业市场的不断成熟，产品力的不断增强，吸引了众多消费者，另一方面是酒店公寓产品的住宅化，分流了很多住宅项目的客源。目前沈阳酒店公寓的消费者大体有两种购买目的，自用和投资的比例基本持平，从投资的角度分析，沈阳酒店公寓的三级市场并未完全展开，关于二次租售的前景还无法早下定论，可以肯定的是不会像想象的那么乐观。我们应该看到，毕竟酒店公寓这种产品从使用功能上还存在很大的局限性，因此不能成为市场的主流产品，50万平方米的市场供应量已远远超
12、出目前市场的需求，但是“永远没有饱和的市场，只有不受欢迎的产品”，如何寻找一种突破将是酒店公寓项目能否继续生存的关键。2004年沈阳酒店式公寓价格项目名称起价（元/平方米）最高（元/平方米）均价（元/平方米）总价范围（万元）格林自由成4600620055002344五里河大厦 B座850010000940070250嘉兴国际45706000560023461世界4950590054001435汇宝新天地4800680060002486皇冠国际酒店90004050地王白金商务公寓4680625055002351财富中心6200920077003198银信商座5588648860382891海润国
13、际6650750072253490城建同泽广场6988753872682246皇城酒店公寓5800860072002465万和阁53002535万众家园5600600058004285博润国际大厦4975590054382259中国女人街3700505043751450运恒国际广场5341735876492564金茂国际公寓68007900730027862004年沈阳酒店公寓价格370010000元/平方米，市场均价约6200元/平方米，相比于2003年价格下跌800元左右。其中，均价在5000元/平方米以下的项目1个，50016000元/平方米的项目8个，6001-7000元/平方米的项目
14、1个，70018000元/平方米的项目6个，8000元/平方米以上的项目2个。激烈的市场竞争，使得部分项目不得不以低价入市的方式去抢占市场，2004年，沈阳5000-6000元/平方米的酒店公寓项目就有8个，这与市内高档住宅的价格已近持平，可见开发商已降低了对酒店公寓的利润期望值。沈阳酒店公寓项目的价格构成一般追寻着这样原则：楼层越高价格越高，同一楼层价格南高北底。楼层差价一般在50-100元/平方米之间，南北差价一般在150-400元/平方米之间。从户型来看，沈阳酒店公寓最小户型仅29平方米，最大则有243平方米，但主力户型相差不大。一般都在4080平方米之间，热销户型以5070平方米为主，
15、各项目之间的差异一般在厨房和客厅，有些产品淡化厨房和客厅的空间，从市场反应看，格局方正，采光良好的户型比较受欢迎。综观2004年沈阳酒店公寓市场，存在如下特征：1、 市场供需大幅增加2、 产品分化显著走高端路线的酒店公寓项目和中低档路线的半服务公寓在2004年有明显的区分，部分项目虽然仍打出酒店公寓的概念，但已然变了味道，从服务内容和标准上衡量，这些产品不应该再称为酒店式公寓，准确的定义应该是半服务性公寓。这种分化促使公寓产品在规划、户型、服务等多方面产生差异。3、 整体价格略有下降4、 自用和投资的比例基本持平购买酒店公寓用于自用的客户和2003年相比有明显增加，主要是很多酒店公寓更趋于住宅
16、，较小的户型面积和总房款让更多消费者可以承受。5、 年轻客户所占比例逐步提高购房主体年轻化已是发展趋势，在酒店公寓市场表现更是突出，年轻客户低积累、高收入、高预期的特点，决定他们需求重点是小户型。很多低总价低首付的酒店公寓，不仅现在可以使用，还具备未来的投资价值，成为这部分客户的首选。2005年沈阳酒店公寓市场预测1、 供应量将继续扩大，需求量变化不大，2005年沈阳酒店公寓市场供应量将达到70-100万平方米，新增项目在5-10个左右。2、 分布范围将会有所扩增，2004年沈阳酒店公寓主要集中在北站金融区和太原街商圈，随着金廊工程的进一步启动，青年大街沿线将成为沈阳酒店公寓又一新的热点区域。
17、3、 产品的居住功能将进一步加强。4、 产品的差异性会进一步扩大。5、 项目将更加注重塑造产品的价值感。在这个有着悠久历史的中华民族中,饮食作为其中最主要的一部分,自然也有着源远流长的魅力,民以食为天.在倡导健康,环保position for future reference. Installation using special lifting pole rotor 6.4.4.6 rotor lift, box spirit level to check the rotor axis neck of Yang, on both sides of the rotor should be la
18、teral raises and numerical deviation of 0.10MM, qualified before the official lifting. Hoisting of the rotor dynamic and static clearance should be measured, rotors check clearance to prevent rotor colliding. 6.4.4.7 stationary blade carrier, diaphragm and sealing upper cylinder on the inside and in
19、stall the mounting bolts, bolts and bolt holes in the surface should be coated with molybdenum disulfide. Follow the manufacturers stamp marked to install good sealing ring and spring. Check the sealing ring and spring plate, shall conform to the technical requirements manufacturers drawings. Bolt:
20、. Measurement with measurement tools, special tools, temporary connection bolts and connection tool equipped and in good condition. The rotor shaft to have fixed, such as thrust, bearing plates fixed installation, in case of wear of the rotor is too large. The coupling gasket check measurements: mea
21、sured data processing according to gasket, clean the coupling gasket surface clean and Burr-free, check the coupling gasket thickness data, shim thickness deviation of 0.02mm, parallel degree deviation of 0.02mm. Coupling temporary bolts ready: preparing 4-8 bolt diameter coupling bolt hole diameter
22、 0.5-1.0mm. 6.4.5.2 shaft coupling 6.4.5.2.1 General requirements in both the relative position of the flange according to the manufacturers mark, if there is no mark, two flange scoop bias complement each other and take care of the bolt hole alignment, hit the mark as basis for alignment and coupling is finally being joined. Each measurement in the two couplings along