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1、报告说明本次报告主要就针对东莞市场上所推出的小户型市场现状及市场特征所作分析与总结，探讨东莞小户型市场的发展特征。 本报告重点阐述的问题小户型的发展历程与特征小户型市场现状区域分布与特征市场消费者及特征在售项目分析东莞小户型市场的发展趋势 目录第一部分 小户型的定义第二部分 东莞小户型市场研究1 东莞小户型市场分布现状2 区域分布特征 3 个案楼盘解析 4 市场供应特征 5 市场需求特征第三部 东莞小户型市场发展历程 第四部 东莞小户型市场的发展趋势附件：东莞小户型物业一览表一 、 小户型定义小户型的概念，在地产业内人士眼中较认可的一种说法是：一居室销售面积在60平方米以下，二居室销售面积在8
2、0平方米以下，三居室销售面积在100平方米以下。本报告探讨的小户型是以3070平方米的小户型住宅和公寓。 莞城是传统的商业集中区，配套完善，人口流动大，土地资源紧张，现有物业难以满足工薪阶层的置业需求，消费者有向外流趋势。二、东莞小户型市场研究1、东莞小户型市场分布现状新行政中心的成形，商务功能的完善，聚集了大量白领工薪族，使得南城小户型物业带旺热销，升值潜力大。中大户型为主的东城，居住氛围浓厚，配套完善，小户型的出现，受到了工薪白领的追捧，满足了区内消费者多元化的置业需求，形成了区内居住功能的互补。以工业经济为主的万江，商业环境已具雏形，第三产业服务业人仕及工薪族消费者在迅速壮大，为小户型物
3、业提供了强有力的消费支撑。第一国际 （4000元/m2）中信新天地 （3300元/m2）城市假日（3000元/m2）元美广场（3300元/m2）鸿福广场（3700元/m2）怡丰都市广场（3100元/m2）中惠丽阳时代 （3300元/m2）国泰酒店公寓 （20万元/套）新世纪河畔广场 （3300元/m2）理想0769家园（3000元/m2） 东莞的小户型楼盘，既有集中于莞太路及其交叉的二环路、三环路、四环路等成熟地段的，也有偏安于莞樟公路和绿色路等非闹市区地段的，尽管地段成熟度完全不同，但在市场上均获得了不俗反应。一些看起来地段优势并不明显的楼盘，由于其定位与周边项目定位不相雷同，彼此之间形成了
4、功能互补，销售更加畅顺。2、区域分布特征东莞小户型市场分布分布区域片区特征具体楼盘南城 （泛新行政文化中心片区）1、 该片区为东莞市新行政文化中心，区位优势已初露头角，将来必成为东莞市最有发展潜力的片区之一，投资价值大2、 目前东莞小户型市场发展最活跃的地带3、 近两年写字楼骤增，有较高消费力的年轻外地白领群已经形成并日趋壮大，小户型需求不断扩大4、 推出的项目均有不同程度的热销中信新天地精英名都鸿福广场城市假日元美广场第一国际东城片区1、 该片区为东莞最有居住氛围的区域之一，居住条件成熟，人文环境较好2、 规划日趋合理，道路四通八达3、 商业氛围较浓，且不断涌现大型购物消费场所4、 就业人口
5、众多，年轻白领阶层及较高收入工薪阶层逐渐增大，他们对小户型物业需求正在放量增长中惠丽阳时代国泰公寓莞城片区1、 商业氛围浓厚，人气聚集2、 市场小户型产品稀缺，供应量远远不足3、 工薪阶层、白领一族、初级公务员等群体庞大，对小户型的较大需求未能得到解决新世纪河畔广场万江片区1、 该片区起步晚，但发展速度惊人，商业环境已初具雏形，房地产市场为东莞最活跃区域之一2、 工薪一族将在短期内形成（仅华南MALL的工作人员即超过8000、还有麦德龙、东莞汽车总站等），并将迅速壮大，此类客户群将是小户型物业的有力支撑3、 区内小户型物业稀缺，市场极待此类物业的供应理想0769家园盛世华南目前各片区小户型物业
6、的需求处于井喷状态，供应远未能满足客户群的需求，小户型物业发展最快最活跃的南城同样如此；整个东莞的房地产业都处于迅猛的发展态势，产品不断趋向成熟及同质化，各发展商均寻求差异化道路；随着外来中坚消费群体的不断壮大，小户型产品也因此随机而生，小户型物业必然会更多的成为他们发展的方向之一，因此此类物业将继续放量。供需放量，未来东莞小户型物业必然呈现一片欣欣向荣的局面3、个案楼盘解析年份楼盘定位市场反应客户分析2003年上半年中信新天地Condo社区2003年发售至今销售率已达90%（小户型达95%）周边白领阶层较多怡丰都市广场小户型住宅2003年初发售，同年底已基本售磬2003年下半年新世纪河畔广场
7、白领公寓2003年底发售至今，已基本售磬基本上是22至35岁之间的年轻白领。客户以自住为主，投资为辅，存在过渡用房倾向，且存在年轻、学历高、收入较高等特点。国泰城市公寓白领公寓2003年中发售，已售磬2004年理想0769家园城市白领、中产大型居住社区10月17日解筹发售当天一房一厅小户型已售出80%，现新推出的楼栋热销中城市假日一期：白领公寓二期：酒店式公寓一期在六月推出，到八月已售磬；二期在八月推出，至今已售98%鸿福广场产权式酒店公寓及白领公寓在市面上亮相以来接受VIP认筹就有600个客户；10月17号解筹发售至今销售率已达80%元美广场白领公寓11月下旬接受客户认筹至今，认筹卡数已达1
8、10张中惠丽阳时代白领公寓从10月黄金周开始接受认筹至今，认筹客户已达500多个。国泰酒店公寓酒店式公寓采取先开业后发售原则，10月底营销推广至今上门咨询客户较多。第一国际综合楼（白领公寓）在下半年推出的公寓一个月内已售磬 本图表数据截止至2004年12月10日4 市场供应特征东莞市场上以“产权式酒店”、“酒店式私人公寓”、“白领公寓”、“城市公寓”为卖点的小户型楼盘同时出现，与去年第一批小户型相比，今年新推的小户型楼盘显得更加全盘皆“小”。具体分析：1） 方式多样化，首付门槛越来越低。2）发展商会尽量在原有价格的基础上，增加产品的附加值：或赠送面积，或赠送大凸窗或赠送较有新意的东西或功能。3
9、）卖点、宣传主题依然离不开生活社区的成熟度和投资价值。4）样板房的装修或另类或经典，在空间分隔上多用不同颜色、花色的或地砖或天花、或墙面做分隔，使整个套间通透，从而从视觉上扩大房厅的面积。5、市场需求特征需求客户群体分类及特征：客户分类客户细分特征需求本地原住居民投资积累多，经济实力强， 对片区物业投资前景看好，有自己的物业。1房、2房私营业主投资在本区域及周边片区经商、对片区十分熟悉，认同区域投资价值。1房、2房政府公务员外地人（自用）求安家稳定，离上班地点近，有补贴及隐性收入，对价格不太敏感2房、3房投资积累多，对片区物业投资前景看好1房、2房企业高层酒店型不常住，临时休憩，面积要求不高2
10、房、3房白领阶层管理层白领积蓄较多，月供能力强，家中多有小孩，年龄较大，对价格比较敏感2房、3房普通白领年轻，追求生活品质，积蓄不多，月供能力一般，对价格较为敏感，1房、2房小户型住宅的购买者体现了明显的地域性特征，大部分目标客户定位在当地，小户型的目标客户集中明确，基本上是22至35岁之间的年轻白领。客户以自住为主，投资为辅，存在过渡用房倾向，且存在年轻、学历高、收入较高等特点。三、东莞小户型市场发展历程2004年城市假日、中惠丽阳时代、鸿福产权式酒店、怡丰昌盛大厦、怡丰阳光大厦、金升花园、未来世界为代表的第三批小户型楼盘的推出又再度使小户型消费热度急升。2003年下半年2003年上半年国泰
11、城市公寓、新世纪河畔广场为代表的第二批小户型，未经强势宣传就卖了个风生水起。第一批小户型怡丰都市广场和中信新天地圃一推出就呈“抢购”之势。四、东莞小户型市场的发展趋势（区域、产品、客户、价格）区域：从小户型的供应区域来看，虽然中心成熟区域占了绝大多数，但已不仅仅局限于此，小户型已开始有向泛中心化区域发展的趋势，这些区域的特征是距离中心旺地有一定距离，周边的生活配套也不尽理想，但这些区域物业的价格具有绝对的竞争力，同时他们未来有较好的发展前景和升值潜力，因此这些区域的小户型物业也常常会受到市场热烈的反馈。产品：从产品的功能、结构分析，为了避免小户型将来因面积小而遭到淘汰，小户型物业应更多地考虑户
12、内面积的使用率、空间结构等，进行更为人性化的设计。客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台等套内功能要完善，动静要分离。小户型物业因为面积较小在户型设计上也要求越来越精致，尽可能采用纯框架结构，方便间隔，墙体材料要轻而薄，窗台为大凸窗，书柜、衣柜尽可能入墙体，以便室内空间更加的宽敞。从产品的社区分析，在目前在售的小户型中，大多数都是单体楼，但也出现了社区化的小户型项目，这些社区化的小户型项目配套更完善，更具有享受性，而且客户对居住主题也越来越大关心。从产品的档次分析，前几年的小户型项目大多是一种过渡产品，所以普遍定价较低，装修较差。但今年很多小户型都打出了“豪宅化”概念，市场上配有高档装修的小户型逐渐增
13、多，小户型物业。客户：东莞是一个发展中的城市，高科技产业迅猛发展，大量年轻的知识精英涌入东莞，逐步形成了一个收入稳定且逐年上升的知识型工薪阶层，他们是首次置业者的主体，也将是小户型物业的主要目标客户。同时，也吸引大量的投资客。价格：对于许多工薪阶层来说，特别是对于年轻的知识型阶层，他们有能力承担每月的供款，但首期款对于他们是一笔不小的负担，所以首期必须低。 附件：东莞小户型物业一览表楼盘名称发展商地理位置项目情况点评城市假日中天实业南城区莞太大道项目占地面积6410平方米，总建筑面积23150平方米，由两幢15层塔楼组成。主力户型面积从46平方米到63平方米不等，货量约200套。该盘地处繁华的
14、莞太路，距离南城步行街咫尺之遥，购物饮食极为方便。中惠丽阳时代中惠地产东城区莞樟路由4栋2127层高层、2栋2层商铺和1条风格独特的餐饮商业街组成。主力户型面积从28平方米的单身公寓到64平方米的小二室不等，总货量约1000套。楼盘背后就是东城的豪宅圈，离东城区政府和新东华医院均不足1公里。该盘是目前东城区唯一的纯小户型楼盘，在周边市场上具有绝对的竞争优势。新世纪河畔广场新世纪地产运河东路项目总建筑面积达6万平方米，由1幢酒店、1幢公寓和1幢商业广场组成，主力户型有单身公寓、1居室和2居室构成。酒店不出售，公寓货量在300套左右。位于老城区的成熟地段，交通购物餐饮极为便利，坐拥运河河岸风光，景
15、观优势明显。鸿福产权式酒店及白领公寓鸿福实业南城区莞太大道与鸿福大道交界处占地面积5458平方米，由1幢产权式酒店和3幢白领公寓组成，户型面积在30平方米70平方米之间。地段优越，离城市中心区徒步可达，产权式酒店是其一大卖点。怡丰昌盛大厦佳驹实业南城区西三环路占地面积8959平方米，总建筑面积42715平方米，11层小高层，总货量在500套左右。西三环规划有多个写字楼项目，为该项目积累了相当多的客源需求。怡丰阳光大厦佳驹实业南城区西三环路占地面积8244M2，总建筑面积26638平方米，由1幢4单元11层住宅组成，货量在200套左右，主力户型以单身公寓、1房和2房构成。地段生活方便，发展商已收购了位于项目旁的东城酒店。金升花园安华实业南城区建设路占地面积7875平方米，货量在1000套左右。地段生活方便，发展商已收购了位于项目旁的东城酒店。未来世界安华实业南城区绿色路由11幢20层高住宅组成，货量在1500套左右。周边已经聚集金地格林小城、新中银花园、康乐花园、现代经典多个楼盘，人气渐旺，发展商在户型设计上应与其它楼盘走差异化路线。其他社区小户型物业：中信新天地、理想0769家园、盛世华南3/3/2022 P.8