深圳盐田仓库改造可行性方案.pdf

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1、深圳市盐田深圳市盐田*物流中心物流中心深圳市盐田深圳市盐田*物流中心物流中心深圳市盐田深圳市盐田 物流中心物流中心仓库经营合作方案报告仓库经营合作方案报告深圳市盐田深圳市盐田 物流中心物流中心仓库经营合作方案报告仓库经营合作方案报告仓库经营合作方案报告仓库经营合作方案报告仓库经营合作方案报告仓库经营合作方案报告深圳市万千物流咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司工作回顾工作回顾为论证本案介入物流的可行性，为双方的合作方式提供基础数据支持，本报告主要解答的问题：为论证本案介入物流的可行性，为双方的合作方式提供基础数据支持，本报告主要解答的问题：

2、4.合作方式设想合作方式设想4.合作方式设想合作方式设想3.仓库投资效益分析仓库投资效益分析3.仓库投资效益分析仓库投资效益分析2.业务模型和招商策略业务模型和招商策略2.业务模型和招商策略业务模型和招商策略1.市场环境和机遇市场环境和机遇1.市场环境和机遇市场环境和机遇 合作方式 仓库前期改造的费用 仓库前期其他投入 双方投入状况仓库的盈利水平 项目目标市场环境 市场需求 项目面临的机遇项目市场机会 业务模型和服务 优先发展的业务和服务 各阶段的招商重点项目实施进度解答解答 仓库的盈利水平 项目市场机会 项目实施进度 项目业务分析 仓库改造项目 能力要求分析 深圳地区各类型仓库 每一种业务下

3、的成本比较 机会点分析 分阶段客户招商重点 仓库改造主要项目的投资概算 双方投入预测 建立财务模型 双方资源优势评估 合作方案 案例经营状况和价格调研（清水河、西丽、平湖、布吉、坂田等） 盐田港货量及后方仓储面积需求调研工作工作 分阶段客户招商重点 项目进度 建立财务模型 仓库投资效益分析储面积需求调研 市场需求矛盾点分析 项目市场机遇2深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司目录目录报告主题页码报告主题页码 项目市场环境分析项目市场环境分析 03 03项目市场环境分析项目市场环境分析 0

4、3 03项目概况11 项目概况 11 项目业务模型及竞争优势分析 15 项目招商策略和实施进度 30 仓库改造计划及投资预算 34仓库改造计划及投资预算34 物流中心投资收益分析 43 合作方案设想 513深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司珠三角是我国经济最发达区域，也是深圳港国际物流出口集装箱货源生成之地，预计将长期保持稳定增长珠三角是我国经济最发达区域，也是深圳港国际物流出口集装箱货源生成之地，预计将长期保持稳定增长5000预测未来15年珠三角进出口贸易额预测未来15年珠三角进出

5、口贸易额深圳及珠三角庞大的制造业体系和外向型经济格局为深圳国际物流业3500400045005000出 口 总 额进 口 总 额进 出 口 贸 易 总 额单位：亿美金格局为深圳国际物流业发展奠定了坚实的产业基础，以深圳港为龙头的国际物流发展迅速。200025003000预计到2010年，珠三角对外贸易总额将达到3100亿美金，生成的集装箱货量将达到3263 万050010001500标箱，需要第三方物流操作箱量达到97.8万标箱，入库作业量达到2445万立方米019901995200020012002200320042005201020152020年份珠三角国际集装箱生成总量（万标箱）分拨配送

6、箱量（万标箱）第三方物流操作箱量（万标箱）仓库操作量（万立方）年份珠三角国际集装箱生成总量（万标箱）分拨配送箱量（万标箱）第三方物流操作箱量（万标箱）仓库操作量（万立方）2005249637474 818702005249637474.818702010326348997.8244520154029604120.8302020204795719143.835954深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司数据来源：CDI物流管理研究中心深圳港是世界第四大集装箱港，是连接国际物流和区域物流的重

7、要节点深圳港是世界第四大集装箱港，是连接国际物流和区域物流的重要节点世界十大集装箱港口排名世界十大集装箱港口排名深圳港历年集装箱吞吐量深圳港历年集装箱吞吐量2010219320002500吞吐量：(万TEU)2003年2004年1360161914001600吞吐量：(万TEU)1128106110658847181455.721365136097184010001500200050763761.781065600800100012007180500香 港新 加 坡上 海深 圳釜 山高 雄58.91114.84195.97298.6399.37507.6302004006001996 1997

8、 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005香 港新 加 坡上 海深 圳釜 山高 雄1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005?深圳港口已成为国际航运界不可获缺的重要节点，覆盖面广的航线、密集的航班、与香港码头的成本比较优势使得珠江三角洲腹地内的加工贸易货源纷纷选择深圳港口起航发放世界各地；的成本比较优势使得珠江角洲腹内的加贸易货源纷纷选择深圳港口起航发放界各；?深圳港东、西部港区拥有30多家国内外船公司，160多条国际班轮航线。从2000年到2005年，深圳港几乎是跳跃式地向前发展，集装箱吞吐量从39

9、9万标箱一路攀升至1619万标箱，继续稳居世界集装箱港口第四位。5深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司数据来源：航运周刊，2005项目所依托的盐田港发展迅速，箱量占深圳半壁江山。港口箱量的蓬勃发展为后方陆域仓储物流业务带来商机项目所依托的盐田港发展迅速，箱量占深圳半壁江山。港口箱量的蓬勃发展为后方陆域仓储物流业务带来商机年份深圳港预测箱量（万TEU)其中盐田港区年份深圳港预测箱量（万TEU)其中盐田港区箱量箱量（万万TEUTEU）当年增量当年增量（万万TEUTEU）占占全全港比例港比例

10、预测仓储面积预测仓储面积箱量箱量（万万）当年增量当年增量（万万）占港比例占港比例预测仓储面积预测仓储面积2003年1061.152810049.7%28.4万M22004年1365648.112047.5%36万M22005年161976611846 5%45万M22005年161976611846.5%45万M2010年（预测）2200250010001250501004550%90万M2（备注：目前世界上主要国际枢纽港的集装箱拆拼箱量一般都为其吞吐量的1020之间）6深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳

11、市万千物流咨询有限公司数据来源：深圳海关，2005盐田港后方仓库多为海关监管仓，现仓储面积难以满足港口箱量日益增长的需要，且物流操作成本较高，仓储价格约为盐田港后方仓库多为海关监管仓，现仓储面积难以满足港口箱量日益增长的需要，且物流操作成本较高，仓储价格约为5060元元/月月平米平米序号序号仓库名称仓库名称仓储建筑面积仓储建筑面积（M2）盐田港后方出口监管仓概况盐田港后方出口监管仓概况盐田港保税区仓库概况盐田港保税区仓库概况序号序号仓库名称仓库名称仓储建筑面积仓储建筑面积（M2）1文辉仓12,3002中联仓11,8003保开仓12 700序号仓库名称批准面积（M序号仓库名称批准面积（M2 2）

12、开工面积（M）开工面积（M2 2）1勤辉仓139,554114,5543保开仓12,7004嘉里仓43,1005力又仓23,0006鸿基仓8,0002盐田长江仓23,50023,5003盐田港出口货物监管仓38,00020,0004和记内陆集装箱仓储18,00018,0006鸿基仓8,000总计110,900总计110,9005棋洋仓11,00011,0006裕泰仓25,00025,0007鸿基仓25,00025,000盐田港公共保税仓库概况盐田港公共保税仓库概况8南半岛仓22,00019,9019中信协调货运25,00025,00010盐田港集团出口监管仓33,50033,500盐田港公共保

13、税仓库概况盐田港公共保税仓库概况序号仓库名称仓储建筑面积（序号仓库名称仓储建筑面积（M2）1和记内陆200011盐田国际集装箱码头17,74617,74612富坤仓储23,00023,000小计410,300356,201小计410,300356,2012鸿基物流80003盐田国际集装箱码头3456总计13,456总计13,4567深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司数据来源：深圳保税物流现状研究珠三角腹地货物出口，需要从码头提取空柜到工厂装货，无疑将增加空程运输费用珠三角腹地货物出口

14、，需要从码头提取空柜到工厂装货，无疑将增加空程运输费用2005年深圳港集装箱吞吐量达到1619万标箱，其中74%左右需要陆路接驳运输。目前，在深圳注册的集装箱牵引车1.5万多辆（占全省的60%左右），还有4000辆左右的外地集装箱牵引车临时或长期驻深运营。据估算，深圳港口每完成100万标箱的吞吐量，陆路集装箱运输投入的运力为1100辆左右的集装箱牵引车工厂物流工厂物流/拖车公司海关盐田码头拖车公司海关盐田码头O工厂备货O准备出口资料O向船公司订舱O换柜纸O准备出口资料O向物流/拖车公司发出指令O换柜纸O安排提货日程，订拖头O码头提取空柜O工厂装柜O到达盐田柜交码头O海关接单审单O到达盐田，柜交

15、码头O换取重柜纸O司机卸柜O出口报关O海关接单、审单O施封，加关锁O放行现物流模式存在的问题现物流模式存在的问题：O海关审核放行O货物装船离港改善什么？出口货物需要从码头提取空柜至工厂，增加了单程运输成本单位距离柜车运输费用要高于吨车费用如存放在盐田港后方的海关监管仓物流操作成本高现物流模式存在的问题现物流模式存在的问题：8深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司如存放在盐田港口后方的海关监管仓，物流操作成本高9.15，特区内道路大型货车限行，为特区外仓库带来商机，特区内道路大型货车限行，

16、为特区外仓库带来商机深港过境物流交通现状深港过境物流交通现状深港过境物流交通改善点深港过境物流交通改善点对仓库的影响对仓库的影响深港过境物流交通现状深港过境物流交通现状深港过境物流交通改善点深港过境物流交通改善点对仓库的影响对仓库的影响?珠三角与香港之间公路运输93.2%的流量经过深圳的?限制大货车驶入北环大道、泥岗路、皇岗路、梅观路通?受到货车限行影响的仓库?北环大道以南的仓库输的流量经过深圳的皇岗、文锦渡口岸?经皇岗口岸出入境货车分别2 0万辆万辆/日日，文锦渡口岸泥岗路、皇岗路、梅观路通行?需从北环、泥岗、梅观进出皇岗口岸，改道北环龙珠/?北环大道以南的仓库?未受到影响的仓库别2.0万辆

17、万辆/日日，文锦渡口岸0.8万辆万辆/日?在跨越特区的过境货车中，93%的车辆经过中心城区的出皇岗口岸，改道北环龙珠/南海立交，绕道南坪/广深;?需经北环大道、泥岗路往来东西港区的大货车可?西丽仓库?特区外仓库93%的车辆经过中心城区的皇岗路、北环大道、泥岗路、沿河路等城市道路过境货车占北环大道流量来东、西港区的大货车，可以经北环龙珠立交绕道南坪快速路、布龙公路、205国道、盐排高速公路行驶案例案例：受到货车限行影响受到货车限行影响，?过境货车占北环大道流量的22%、占泥岗路流量的22%、占皇岗路流量的68%68%案例案例：受到货车限行影响受到货车限行影响，坂田某仓库坂田某仓库3天之内仓租上浮

18、天之内仓租上浮20，且近万平米仓库在，且近万平米仓库在2天内迅速填满天内迅速填满9深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司数据来源：深圳城市交通规划研究中心盐田港远期疏港交通，北部占盐田港远期疏港交通，北部占8090，是项目的另一机遇，是项目的另一机遇东部东部1020%（龙岗东龙岗东/惠州及以东惠州及以东）中北中北3646%本案本案（龙岗东龙岗东/惠州及以东惠州及以东）中北中北3646%（龙岗西（龙岗西/东莞）东莞）西北西北35%35%（宝安/广州及以西）（宝安/广州及以西）北部北部809

19、0%东部东部1020%10深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司数据来源：深圳城市交通规划研究中心目录目录报告报告主主题题页页码码 项目市场环境分析 03项目概况项目概况项目概况项目概况11111111报告题报告题页页 项目概况项目概况项目概况项目概况 1111 1111 项目业务模型及竞争优劣势分析 15 项目招商策略和实施进度 30 仓库改造计划和投资预算 34仓库改造计划和投资预算 34 物流中心投资收益分析 43 合作方案设想 5111深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千

20、信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司本案仓库位于西坑安良大康片区，是市政规划重点发展为盐田港直接配套服务的仓储物流区域本案仓库位于西坑安良大康片区，是市政规划重点发展为盐田港直接配套服务的仓储物流区域横岗镇：横岗镇：盐田港疏港的交通枢纽，是盐田港沟通陆海、国内外的咽喉、以仓储和港口工业为特征的港口生产性后备基地并承担部龙岗区是盐田港生产性后备基地龙岗区是盐田港生产性后备基地的港口生产性后备基地，并承担部分生活性服务职能。其中的西坑其中的西坑大康大康安良片区，更是盐田港功能的直接配套区。安良片区，更是盐田港功能的直接配套区。在横岗

21、境内的安良片区安排169公顷的集装箱转运站，并将二线联检站放在西坑并将二线联检站放在西坑。龙岗大工业区：龙岗大工业区：全市工业空间转移和结构转型集中体现，也是作为港口工业基地的具体体现，产业结构和原料市场结构须与盐田港业结构和原料市场结构须与盐田港相依托。大工业区的碧岭片应做为港后方主要仓储基地。龙岗大工业区西南侧的碧岭安排300公顷的集装箱转运站和港后方仓库。龙岗大工业区内预留足够用地接纳港口工业区内预留足够用地，接纳港口发展吸引的适用工业。其低限规模为300公顷，弹性规模为800公顷。平湖镇：平湖镇：作为铁路编组站所在，平湖具有承担全市铁路货运交通枢平湖具有承担全市铁路货运交通枢纽的职能。

22、它虽不具备直接独立为盐田港服务的意义，但平湖的开发建设必须在直接由铁路枢纽、间接由盐田港所带来的城市发展动力的基础上，承担为盐田港提供交通及龙岗全区：是吸收盐田港所产生的交通及工业引力的核心地带，既具有为港口提供疏港交通、仓储及工业用地职能，同时又具大力发展港口工业的地理优势12深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司基础上，承担为盐田港提供交通及仓储服务的职能。疏港交通、仓储及工业用地职能，同时又具大力发展港口工业的地理优势物流中心占地面积物流中心占地面积9639平米，建筑面积平米，建筑

23、面积9000平米平米物流中心平面布局图物流中心平面布局图912出入口出入口912出入口出入口NWN912出入口出入口912出入口出入口912出入口出入口912出入口出入口NWN仓库类型：普通平仓占地面积：9639平米建筑面积：9000平米13913921216363货运通道单跨货运通道单跨长长仓库仓库沙沙未未货运通道货运通道S13913921216363货运通道单跨货运通道单跨长长仓库仓库沙沙未未货运通道货运通道13913921216363货运通道单跨货运通道单跨长长仓库仓库沙沙未未货运通道货运通道S建筑面积：9000平米长宽： 153m63m层高：711米，可支持货作9 9212115315

24、363637挡7挡雨雨长长度仓库长度宽度4000平米空地度仓库长度宽度4000平米空地仓储中心仓储中心沙沙河公路河公路来站台改造来站台改造位位9 9212115315363637挡7挡雨雨长长度仓库长度宽度4000平米空地度仓库长度宽度4000平米空地仓储中心仓储中心沙沙河公路河公路来站台改造来站台改造位位9 9212115315363637挡7挡雨雨长长度仓库长度宽度4000平米空地度仓库长度宽度4000平米空地仓储中心仓储中心沙沙河公路河公路来站台改造来站台改造位位荷荷4层以上货架作业6 69 9雨雨棚跨间距棚跨间距仓储中心仓储中心位位置置6 69 9雨雨棚跨间距棚跨间距仓储中心仓储中心位

25、位置置6 69 9雨雨棚跨间距棚跨间距仓储中心仓储中心位位置置办公楼绿化带办公楼绿化带出入口出入口居住区居住区长度单位：米长度单位：米生活通道生活通道办公楼绿化带办公楼绿化带出入口出入口居住区居住区长度单位：米长度单位：米生活通道生活通道办公楼绿化带办公楼绿化带出入口出入口居住区居住区长度单位：米长度单位：米生活通道生活通道13深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司项目交通环境良好，经过惠盐公路到盐田码头约项目交通环境良好，经过惠盐公路到盐田码头约10公里车程公里车程物流中心交通区位图物

26、流中心交通区位图大康村大康村大康村大康村仓库距离盐田码头：10公里行使时间：10分钟大康村大康村牌坊牌坊2.5公里公里大康村大康村牌坊牌坊2.5公里公里横岗惠盐路惠盐路科立达科立达5.8公里公里惠盐路惠盐路科立达科立达5.8公里公里沙荷公路（修建中）沙荷公路（修建中）本案本案盐田港后盐田港后方仓储区方仓储区隧道隧道盐田港后盐田港后方仓储区方仓储区隧道隧道海关监管仓储区海关监管仓储区深盐路深盐路方仓储区方仓储区3.6公里公里2 公里公里深盐路深盐路方仓储区方仓储区3.6公里公里2 公里公里海关监管仓储区海关监管仓储区深盐路深盐路盐田港监管仓大鹏海关盐田港监管仓大鹏海关盐田港区盐田港区深盐路深盐路

27、盐田港监管仓大鹏海关盐田港监管仓大鹏海关盐田港区盐田港区14深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司目录目录报告报告主主题题页页码码 项目市场环境分析 03项目概况11报告题报告题页页 项目概况 11 项目业务模型及竞争优势分析项目业务模型及竞争优势分析 15 15项目业务模型及竞争优势分析项目业务模型及竞争优势分析 15 15 项目招商策略和实施进度 30 仓库改造计划 34仓库改造计划 34 物流中心投资收益分析 43 合作方案设想 5115深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千

28、信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司项目定位及主要业务类型项目定位及主要业务类型? 依托稳定增长的盐田港，为港口进出口集装箱业务提供短驳、集散等物流功能依托稳定增长的盐田港，为港口进出口集装箱业务提供短驳、集散等物流功能? 依托高速发展的龙岗商贸业，为本地商贸企业提供市域配送业务依托高速发展的龙岗商贸业，为本地商贸企业提供市域配送业务? 依托快速成长的龙岗大工业区，为工业企业提供从原料、半成品到成品的生产物流业务依托快速成长的龙岗大工业区，为工业企业提供从原料、半成品到成品的生产物流业务?服务于深圳/珠三角/国内二线城市出口企业

29、的出口装柜业务?服务于深圳/珠三角/国内二线城市进口企业的进口分拨业务?服务于进出口货主企业/物流企业的集装箱堆存业务?服务于进出口货主企业/物流企业的集装箱堆存业务?服务于龙岗/深圳地区本地商贸企业的物流配送业务?服务于龙岗大工业区工业企业的工厂物流业务16深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司在出口物流业务中，项目所介入的是集港物流环节在出口物流业务中，项目所介入的是集港物流环节QualityControlConsolidation ContainerizationSeller临近港

30、口仓库的质检, 包装, 集运等增值服务临近港口仓库的质检, 包装, 集运等增值服务内陆运输内陆运输起运地报关起运地报关公路运输船舶运输铁路运输公路运输铁路运输船舶运输工厂工厂起运港目的港中转港收货人出口物流出口物流中国制造出口商海外采购进口商出口物流出口物流远洋运输远洋运输进口物流进口物流/Ai铁路运输铁路运输采购集货订舱出口报关长途运输 单证审核安全检验货物装船海洋运输出具提单单证审核安全检验货物卸船进港报关内陆运输二次包装实际离境短捣换装Ports/ AirportA. 起运地物流起运地物流B. 集港物流集港物流C. 装港码头装港码头D. 海运公司海运公司E. 卸港码头卸港码头F. 目的地

31、物流目的地物流出口报关代办退税结汇角色实际离境报关出口装箱海运公司和货代海运公司和货代海运公司和货代海运公司和货代的地清关的地清关LocalBUYER集港物流有利于维护客户关系集港物流有利于维护客户关系是出口物流价值链的关键节点是出口物流价值链的关键节点17深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司目目的地清关的地清关DeconsolidationLocalTransportation是出口物流价值链的关键节点是出口物流价值链的关键节点此环节所发生的物流费用是在国内段较高的此环节所发生的物流

32、费用是在国内段较高的- 国际贸易物流价值分割示意图国际贸易物流价值分割示意图 -单位：（以20尺柜为例）- 以深圳以深圳美西航线物流费用构成为例美西航线物流费用构成为例-示例示例目的地6%2%报关费仓储费拖车费货代公司毛利以深圳以深圳美西航线物流费用构成为例美西航线物流费用构成为例6%终端配送终端配送6%14%14%目的地码头目的地物流2%6%码头装卸费5%9%4%报关费码头公司毛利船公司毛利42%承运费航海承运人码头35%7%毛利10%9%运输费出发地物流出发地码头5%2%报关费物流仓储费7%3%码头装卸费2%码头毛利采购费收货人收货人出发地物流出发地码头航海承运人目的地码头目的地物流出发地

33、物流出发地码头航海承运人目的地码头目的地物流物流5%5%采购采购采购5%终端配送终端配送采购费18深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司充分利用靠近盐田码头的地理和成本优势，为内陆广大出口商提供的捣柜业务是项目的主要业务模式之一充分利用靠近盐田码头的地理和成本优势，为内陆广大出口商提供的捣柜业务是项目的主要业务模式之一内地出口商内地出口商深圳西站深圳西站盐田盐田*物流中心物流中心Truck盐田港区盐田港区省内出口商省内出口商出物流中心进物流中心二次包装仓库系统入库确仓库系统入库确仓库系统

34、出库仓库系统出库按单组配按照流向入库深圳出口商深圳出口商心心确认确认库确认库确认库出口报关O 单证处理装船O 安排拖头WMSDDN进仓作业功能进仓作业功能出仓作业功能出仓作业功能海外采购商海外采购商海外采购商海外采购商O 单证处理O 验收入库O 堆放存储O 流通加工O 按单组配O 二次包装O 拼箱O 出仓拣货O 增值服务O 库存信息O 客户服务O 出仓拣货O 短捣运输O 库存信息O 客户服务19深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司与其他仓库的操作成本比较，得出项目的参考定价与其他仓库的

35、操作成本比较，得出项目的参考定价海关监管仓海关监管仓普通仓普通仓仓库类型仓库类型海关监管仓海关监管仓普通仓普通仓盐田地区笋岗地区福田保税区特区内盐田地区笋岗地区福田保税区特区内本项目定价参考本项目定价参考散租散租(元/立方米天)1.51.22.00.90.91.2仓库类型仓库类型评价指标评价指标1. 仓租包租仓租包租（元/平米月）503532232025散货散货（元/立方）231510810152. 装卸装卸20尺柜尺柜30025015030020025040尺柜尺柜5504003005004004503. 运输运输20尺柜尺柜40010001200850/40尺柜尺柜500110013001

36、100/4. 报关元报关元/票票250100100230/（注深圳特区四大道路限行后运输费平均将上浮150200元）20深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司（注：深圳特区四大道路限行后，运输费平均将上浮150200元）综合成本、时效、安全、可得性等因素考虑，本项目优劣势综合成本、时效、安全、可得性等因素考虑，本项目优劣势海关监管仓普通仓海关监管仓普通仓HighLowKey:仓库类型仓库类型盐田地区笋岗地区福田保税区特区内本项目盐田地区笋岗地区福田保税区特区内本项目1. 成本成本评价指标

37、评价指标2. 时效时效3. 安全安全4. 可得性可得性5. 综合比较综合比较与其他仓库比较物流成本较低普通仓库类型，不能合法经营海关监管业务本案优势本案劣势本案优势本案劣势与其他仓库比较，物流成本较低离盐田港区较近，能够有较快的反映能力目前在蛇口片区的普通仓能够经营出口拼柜业务，如目前在蛇口片区的普通仓能够经营出口拼柜业务，如果在盐田片区也能获准果在盐田片区也能获准，则本案的成本优势更加明显则本案的成本优势更加明显普通仓库类型，不能合法经营海关监管业务道路交通环境是仓库启动和未来运作最大的变数21深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深

38、圳万千信息咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司果在盐田片区也能获准果在盐田片区也能获准，则本案的成本优势更加明显则本案的成本优势更加明显未来，进入本仓操作的进口分拨业务量不会太多未来，进入本仓操作的进口分拨业务量不会太多国外供应商国外供应商盐田盐田*物流中心物流中心深圳工厂深圳工厂国外供应商国外供应商盐田码头一般贸易清关出物流中心进物流中二次包装仓库系统入库仓库系统入库仓库系统出库仓库系统出库按单组配按照流向入珠三角工厂珠三角工厂国外供应商国外供应商心心库确认库确认库确认库确认入库内地工厂内地工厂盐田港以出口箱量为主，出口箱与进口箱量比重约为8：1，因此，盐田后方的监管仓库以做出口业务为主，

39、进口保税业务还不到总业务量的201. 盐田港以出口为主，进口箱量较少盐田港以出口为主，进口箱量较少2. 深圳进口业务较多的口岸是通过皇岗或者福田保税区深圳进口业务较多的口岸是通过皇岗或者福田保税区由于香港作为自由贸易港的优势，航线较密集，且大多外资物流公司在珠三角的第一收货点放在香港，因此，进入到国内的货物会选择通过香港码头，再以陆路运输的方式通过皇岗或福田保税区口岸进入到国内未来成东物流中心的进口分拨业务量不会太多：未来成东物流中心的进口分拨业务量不会太多：头，再以陆路运输的方式通过皇岗或福田保税区口岸进入到国内3. 在盐田为数不多的进口箱量中，直接从码头提柜的业务居多在盐田为数不多的进口箱

40、量中，直接从码头提柜的业务居多在进口箱量中，需要拆箱的业务为1020，而其中有50的业务是保税料件进口，需要进入保税区或保税仓22深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司商贸物流配送业务是本项目的另一主要业务模式之一，鉴于地理交通条件，以服务于龙岗区的市域配送为主商贸物流配送业务是本项目的另一主要业务模式之一，鉴于地理交通条件，以服务于龙岗区的市域配送为主商贸超市连锁店商贸超市连锁店生产厂商生产厂商卸车收货库前检验库位安排入库上架卸车收货库前检验库位安排入库上架商贸超市连锁店商贸超市连锁店

41、商贸超市连锁店商贸超市连锁店协同配送协同配送生产厂商生产厂商出库选拣出库选拣重新打包重新打包商贸超市连锁店商贸超市连锁店商贸超市连锁店商贸超市连锁店生产厂商生产厂商盐田盐田*物流中心物流中心近年来，深圳市政府大力推行的内外特区一体化，加快城市化进程中，商贸业以年均15的增速得到快速发展1. 深圳整体商贸环境较好，各方因素推动商贸业的快速增长深圳整体商贸环境较好，各方因素推动商贸业的快速增长成东物流中心商贸物流配送业的重点为龙岗区服务：成东物流中心商贸物流配送业的重点为龙岗区服务：贸以年均的增得到快发展2. 龙岗区是最后一片土地资源供应充足的区域，增长潜力旺盛龙岗区是最后一片土地资源供应充足的区

42、域，增长潜力旺盛龙岗区是承载深圳经济发展的最大土地供应地所在，定位于行政、文化和商业中心，打造人居商贸新城3. 现行道路交通管制政策使得对关外仓库的需求激增现行道路交通管制政策使得对关外仓库的需求激增2006年9月15日起，深圳特区内原货车通道限行，使得特区内仓库业务量萎缩，关外仓库需求激增建材 / 家具 / 日化家电及3C产品 / 食品 / 其他日用品23深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司深圳整体商贸业发达，推动商贸配送物流业的发展深圳整体商贸业发达，推动商贸配送物流业的发展驱动1

43、：深圳经济迅猛发展和城市化进程加快驱动1：深圳经济迅猛发展和城市化进程加快深圳社会消费品零售总额增长趋势深圳社会消费品零售总额增长趋势深圳市政府全力推进特区内外一体化发展，把特区内和特区外的同步发展和建设作为战略策略，城市经济快速发展和城市化进程的不断加快1437671500社会消费品零售总额：(亿人民币)驱动2:人均消费购买能力和生活质量增加驱动2:人均消费购买能力和生活质量增加在2005年，深圳家庭总支出中，人均消费性支出为15911 88元比去年同比增长9 7%915.451437.6712001500年均增长15以上驱动驱动3 3本本外地商贸企业迅速扩张外地商贸企业迅速扩张15911.

44、88元，比去年同比增长9.7%在消费质量上，消费者对日用消费品物流的直接需求进一步增强 ，BTC终端配送比例提高467.75689.59801.77600900驱动驱动3 3：本本、外地商贸企业迅速扩张外地商贸企业迅速扩张外资零售业加速进入深圳商贸流通领域，全年新增外商投资批发和零售业项目304个，比上年同期增长147% 0300商投资批发和零售项目个，比年同期增长本地商贸流通企业销售额占全市社会消费品零售总额的比重达47%。全年深圳15家重点大型连锁企业在本市新开店104家，在深圳以外新开门店482家，同比分别增长13%和54%1999200220032004200524深圳市深圳万千信息咨

45、询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司增长13%和54% 数据来源：深圳市统计年鉴龙岗区市场需求增长趋势尤为明显龙岗区市场需求增长趋势尤为明显龙岗区社会消费品零售总额及相关因素增长率龙岗区社会消费品零售总额及相关因素增长率指标指标深圳各区社会消费品零售总额规模与增速的比较深圳各区社会消费品零售总额规模与增速的比较276916.3801.77深圳市238529.0123.63宝安区社会消费品零售总额占地区生产总值的比重（%）较上年增长（%）社会消费品零售总额（亿元）指标地区276916.3801.77深圳市2

46、38529.0123.63宝安区社会消费品零售总额占地区生产总值的比重（%）较上年增长（%）社会消费品零售总额（亿元）指标地区14109.913.98盐田区6215.893.2南山区404217.8246.21福田区690216.1251.75罗湖区14109.913.98盐田区6215.893.2南山区404217.8246.21福田区690216.1251.75罗湖区206219.2100.99龙岗区206219.2100.99龙岗区八大组团规划的带动八大组团规划的带动政府优惠政策刺激政府优惠政策刺激龙岗城市化水平提高龙岗城市化水平提高龙岗人均购买力增长龙岗人均购买力增长专业市场项目物流需

47、求专业市场项目物流需求我市将宝安、龙岗两区格局按照资源条件的不同划分为功能不同8个组团，深圳城市建设重点开始向八大组团规划的带动八大组团规划的带动政府优惠政策刺激政府优惠政策刺激龙岗城市化水平提高龙岗城市化水平提高龙岗人均购买力增长龙岗人均购买力增长专业市场项目物流需求专业市场项目物流需求龙岗区政府高度重视第三产业全面发展，出台优惠政策，明确把加快第三产业发展当作龙岗近10年来龙岗区人口和人均收入的增速一直保持在10%左右 ，这为商业的进步发展创造了打造良好的居住环境对龙岗1万多家工业企业中的管理人员“白领”，在龙岗区“置业安家”产生强随着各项交通条件全面改善，使龙岗区在发展和引进大型商业项目

48、上如专业市场项目有着良好的机遇提供批发龙岗商贸业尤其是零售连锁以及专业市场的快速发展对配套的商贸城市配送物流提出较高的需求龙岗商贸业尤其是零售连锁以及专业市场的快速发展对配套的商贸城市配送物流提出较高的需求深圳城市建设重点开始向特区外转移，由此带动商业网点向关外扩张第三产业发展当作龙岗区今后一个时期的任务业的进一步发展创造了良好的基础岗区“置业安家”产生强大的吸引力，进而为商业发展提供良好条件有着良好的机遇，提供批发市场物流需求25深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市深圳万千信息咨询有限公司深圳市万千物流咨询有限公司龙岗商贸业尤其是零

49、售连锁以及专业市场的快速发展对配套的商贸城市配送物流提出较高的需求龙岗商贸业尤其是零售连锁以及专业市场的快速发展对配套的商贸城市配送物流提出较高的需求此业务类型下，项目的优劣势此业务类型下，项目的优劣势1 1本土商贸企业大多自建物流仓储设施本土商贸企业大多自建物流仓储设施物流社会化程度低物流社会化程度低深圳内贸仓库市场现状深圳内贸仓库市场现状项目的优势：项目的优势：?平仓平仓符合快速流转的商贸物流要求符合快速流转的商贸物流要求项目的优势：项目的优势：?平仓平仓符合快速流转的商贸物流要求符合快速流转的商贸物流要求1 1. .本土商贸企业大多自建物流仓储设施本土商贸企业大多自建物流仓储设施，物流社

50、会化程度低物流社会化程度低万佳百货商品配送中心：40亿人人乐百货商品配送中心：30亿顺电家电配送中心：40亿?平仓平仓，符合快速流转的商贸物流要求符合快速流转的商贸物流要求?到龙岗区各地的交通辐射能力较好到龙岗区各地的交通辐射能力较好?能够满足市场对关外仓库的迫切要求能够满足市场对关外仓库的迫切要求?平仓平仓，符合快速流转的商贸物流要求符合快速流转的商贸物流要求?到龙岗区各地的交通辐射能力较好到龙岗区各地的交通辐射能力较好?能够满足市场对关外仓库的迫切要求能够满足市场对关外仓库的迫切要求2.位于特区内的笋岗清水河城市配送基地面临城市发展所带来的交通管制、仓储面积受限、功能转型的现实2.位于特区