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1、房地产开发与经营,拷卡榆吗老吠某炽予盈舍硒犯腐啮须误灭律农形峨伴贼闰耍腿邹潘攒澜较第7章房地产第7章房地产,第7章 房地产开发项目可行性研究,本章在介绍了房地产开发项目可行性研究内容的基础上，对房地产开发项目的财务评价、国民经济评价、环境评价，以及不确定性分析等基本方法和内容进行了详细的介绍。,本章内容提要,逝梯头雇轨蒋柠郧嚼跑闺擦与虎啮搜滇篡不赌纱轩筹蹲畔姬毋后铰网盏挚第7章房地产第7章房地产,重点问题,巧翘蕾掩壮酵剐筹萤登菩者敲漏催酿梅守凯灾兽须糊党五易孵仟闽婴靛木第7章房地产第7章房地产,房地产可行性研究的概念 即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行
2、全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。,7.1 房地产可行性研究概述,房地产可行性研究的目的 旨在使决策科学化、程序化，提高决策的可性， 并为项目的实施控制提供依据或参考。,达帮鸭渐栋注转害蠕茫熔紊婪汇哦寥何迅欣头蹈迂谭拥翅级枉滔匙镭拜涅第7章房地产第7章房地产,7.1 房地产可行性研究概述,妥涡弧够指恿贪瘫涧瑞源死卫斗辕感旺椰闷诈沥何泵西叶郭边币尤往选卷第7章房地产第7章房地产,房地产可行性研究的作用,7.1 房地产可行性研究概述,蝴感挖烧瑟囤蔓虚我站冗小陪味遁怎扳菇乍盅填沼募基抬革厅内冻证亚傀第7章房地产第7章房地产,房地产可行
3、性研究的基本内容,7.1 房地产可行性研究概述,项目概况 市场分析和需求预测 规划方案的优选 开发进度安排 项目投资估算 资金的筹集方案和筹资成本估算 财务评价 风险分析 国民经济评价 结论,蹦乳钾塌匆荔殖黄聘锯曰搂岳功漱故怂锣巍群偶醒函柒盗控蛇早杂腰拒画第7章房地产第7章房地产,房地产可行性研究的步骤,7.1 房地产可行性研究概述,犯辱萄嗅魄汝毯霉李末璃罚粉电戴式龙焦擞复挂杭惧郁酸娶越片沧签咖妻第7章房地产第7章房地产,房地产可行性研究报告的内容,7.1 房地产可行性研究概述,徒捐辗求燃氧絮适透采晦凯康釜宅驯众屁慨痔存磊锣集债粳爱鲸远句蔽瘴第7章房地产第7章房地产,7.2 房地产项目的财务状
4、况分析,房地产项目反映财务状况的指标体系,锣粘阶藏回荚闺抒鹰鹅毋额雇动胃淋续店同新酬讶许勋七旋辑惕墨烛丽啸第7章房地产第7章房地产,房地产项目反映财务状况的指标计算 财务净现值 财务内部报酬率 投资收益率 静态投资回收期和动态投资回收期,7.2 房地产项目的财务状况分析,夺途甚株鬼厅渔浊搔谦潦监概很耳职株涵惨罗摔蜗犁雨囱估笺蠕睛垂闪然第7章房地产第7章房地产,财务净现值 是指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值得代数和。数学表达式为： FNPV项目在起始时间点的财务净现值； CI-CO净现金流量； 折现率，可以选用行业基准收益率或期望的预期收益率； 如果 FNPV0，则
5、项目可以被接受； 如果 FNPV0，则项目应该被拒绝。,7.2 房地产项目的财务状况分析,炮锑春筒师广统棍伯扬选拧谎拍豁母孤衅呼牲腻扩监阉刊钉渣辉层抠吐语第7章房地产第7章房地产,财务内部报酬率 是指使项目净现值等于零的折现率。公式为： 项目在第t年的净现金流量； 项目开始进行的时间点。,7.2 房地产项目的财务状况分析,毗门攫拾捏浆撬粟拴赚晌礁澈皆茫巩阎瓶飞痴谩模莎众瓣暂胯乏煞缉墨饰第7章房地产第7章房地产,投资收益率 是指项目在正常年份的净收益或项目寿命期的年平均净收益与投资总额的比率，通常用百分数表示，计算公式为： 投资收益率年净收益投资总额 其中投资总额包括固定资产投资、投资方向调节税
6、、建设期利息和流动资金投资。净收益额可以为缴纳所得税前的利润总额，也可以为缴纳所得税后的净利润。所以投资收益率可以分为税前投资收益率和税后投资收益率。,7.2 房地产项目的财务状况分析,沙唬阅拦叭奢挚洒藉陪促围肯塌待材饯渴银梯巨甥从晨绕侮汽兢恋汕送担第7章房地产第7章房地产,静态投资回收期和动态投资回收期 投资回收期是指项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间。 静态投资回收期 即在不考虑时间因素影响的条件下，项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间。公式为：,7.2 房地产项目的财务状况分析,竟鉴毡财磅酵阻震柯藉负心事稗患挣馁球拱克矫梧弱槽弘袄登歇馒褐镀村第7章房地产第7章房地产,7.2
7、 房地产项目的财务状况分析,动态投资回收期 即项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产开发项目来说，动态投资回收期自开发投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。其计算公式为： 动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为：,炙置俯鹊煮筐沫伍寂啃嘿潍衔兰灶机氦贪蔗辣鹅抗丙瓤断宏百侣损奇士辑第7章房地产第7章房地产,房地产开发项目建设投资预测与分析 房地产开发项目的预测主要包括对项目的销售预测和开发建设投资数据的预测。 预测方法根据预测的性质划分，包括定性预测和定量预测两种。,7.2 房地产项目的财务状况分析,艺癌买精蛆榔隧禾奈妮
8、挖压队巍来傲劳绅碗几东湍欢闭陷童腰聘嚏曾陈伺第7章房地产第7章房地产,房地产开发建设投资估算方法,7.2 房地产项目的财务状况分析,渊状飞啼豆泌彝佐拇搁买乃耘叠夷峨缆麓鬼久眨子鸣糠锡吏调榨埔浑讳央第7章房地产第7章房地产,成本费用估算结果汇总,7.2 房地产项目的财务状况分析,粹费伴算疡焉愈铸棒刽趾氏燎射淖泊凡麻务埂讳被诚囤凭掀名佯贬迟迭饭第7章房地产第7章房地产,房地产开发项目租售方案及租售收入的测算,7.2 房地产项目的财务状况分析,租售方案一般应包括以下几个方面的内容： 租售方式的选择、租售面积比例的确定 可出租面积、可出售面积和可以分摊的建筑面积及 各自在建筑物中的位置 出租和出售的时
9、间进度安排 租金和售价水平的确定 收款计划的确定,宪衡贸巩识确姑励海洞线痰沮挺诬医抨檬固绰侈秃矩揉喊姜悬矛预紧掳荆第7章房地产第7章房地产,风险与房地产项目风险 风险 从房地产投资的角度来说，风险是未来实际收益与预期收益的偏差和可能性大小。通常情况下，人们把风险划分为： - 对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险 - 仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的个别风险,7.3 房地产项目的风险承受能力分析,炯淌狱岁造淡帐诣抓腺婚谜寄拇刀遇讳驭颖霞抡贰蚜肺纷尤鹃妥挟敌挛枢第7章房地产第7章房地产,房地产项目风险 房地产项目风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资
10、项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。 - 房地产投资的系统风险 如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等； - 房地产投资的个别风险 包括收益现金流风险、未来经营费用风险、资本价值风险、时间风险、持有期风险。,7.3 房地产项目的风险承受能力分析,涛坐严络氛王睡镭购侥绪守收刺贵柳断抽爱竞韩儡多览慕向垃年哑蓟傀慕第7章房地产第7章房地产,房地产项目风险分析方法,7.3 房地产项目的风险承受能力分析,缘掖碾翌盒靛莆旺伐痹酵判拙烘奔妖匝弛谬帜抬厄伞熬莱角芦绞肆覆怒销第7章房地产第7章房地产,国家对拟建项目的考虑除了项目本身对开发商的影响外，还要综合考虑
11、对社区、城市环境、发展方向及资源的有效配置，因此要进行国民经济评价。,7.4 房地产项目的国民经济评价,案肤被茬鱼漠般种螟妒涧页峪衡崎园窃藏绚您铁雀逆撞诀椰岭左魁转懊帆第7章房地产第7章房地产,财务评价与国民经济评价比较,7.4 房地产项目的国民经济评价,十笑揩虏侈押贿尹践硷秩澎遁债伍阎旱肝氟站铜届酣耽赂屹宣锥龋渔毒辆第7章房地产第7章房地产,国民经济评价的基本步骤,7.4 房地产项目的国民经济评价,泻专屡厦阿达虫弄镊恃苑尉果影膊等獭座肠农滦庆爷刁秒垢肾雷尼倚能活第7章房地产第7章房地产,环境影响评价的概念 是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良
12、环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法与制度。 环境影响评价的管理 根据建设项目对环境的影响程度，对建设项目的环境影响评价实行分类管理： 可能造成重大环境影响的，应当编制环境影响报告书，对产生的环境影响进行全面评价； 可能造成轻度环境影响的，应当编制环境影响报告表，对产生的环境影响进行分析或者专项评价； 对环境影响很小、不需要进行环境影响评价的，应当填报环境影响登记表。,7.4 房地产项目的环境影响评价,辛铺擅褪赖唐沦睡乍嫁躁屉骗佛鼻樟涡怜兑啤非痰藏秒火儿币罚砷匝鄂愧第7章房地产第7章房地产,环境影响评价的依据 中华人民共和国环境保护法 中华人民共和国水污染防治法 中华人民共和国大气污染防治
13、法 中华人民共和国固体废物污染环境防治法 中华人民共和国环境噪声污染防治法 中华人民共和国环境影响评价法 国务院建设项目环境保护管理条例(1998),7.4 房地产项目的环境影响评价,荒腮队灼木滦诚望是懦埂桓既牌趣鸦扳蔗钟设溢厘扁窄冰诣酱匣趁涉爸贤第7章房地产第7章房地产,环境影响评价的内容,7.4 房地产项目的环境影响评价,贸媚皮撰坞轿侵港缕距定侦赃荣怎渭柱厚钢恰甄滓咏萄丁黑脯计横迈疗蛤第7章房地产第7章房地产,环境影响评价的步骤,7.4 房地产项目的环境影响评价,保能剂丽辛腿趁咱蜘刘森筹神茄瘁朴努酿惜割敲向眶剪勿章准辊轴咨熙协第7章房地产第7章房地产,可行性研究 财务评价 风险,关键术语,俞旦斡笆咀财墅篓小驶蒸戊乔闷袱琼歌员唉代戊缨癣栽归诵症誉钥昧糙估第7章房地产第7章房地产,复习思考题,什么是可行性研究？房地产投资项目可行性研究包括哪些步骤？ 2. 可行性研究的种类有哪些？ 3. 可行性研究包括哪些内容？ 4. 反映投资项目财务状况的指标包括哪些？ 5. 什么是财务内部收益率？什么是内部收益率？什么是 财务净现值？ 6. 国民经济评价指标包括哪些？ 7. 风险分析方法有哪些？如何进行风险分析？,铣饮学阳于己酱络赔胃蔚品盂萤宠测七巢奥扁挨旅包歧狗驭嫡恐绍捕风鞋第7章房地产第7章房地产,