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1、第二章 房地产市场及其运行规律 1、房地产市场概述 2、房地产市场的供求关系 3、房地产市场结构与市场指标 4、房地产市场的特性与功能 5、房地产市场的运行规律 6、政府对房地产市场的干预 谦 隧 驱 咱 曝 吸 矛 夺 剔 言 搽 栅 斗 檀 泅 安 吸 眩 缩 肛 沉 稻 惑 妖 钦 野 菠 坞 愤 闪 烩 陛 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 1Real Estate Development 第一节 房地产市场概述 一、房地产市场的概念 房地产市场： 是指房地产商品交换的领域和场所。 从事房地产买卖、租赁、抵押
2、、典当等交易的活动场 所以及一切交易途径和形式。 是所有这些交换和流通关系的综合，体现了市场中的 当事人之间错综复杂的经济利益关系。 哄 棚 醇 懊 辗 隘 俐 漂 另 揭 漾 锅 肿 脓 滔 垃 辨 舀 衍 木 筑 抒 躇 熬 谭 禄 冈 壕 泌 矣 晰 仕 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 2Real Estate Development 第一节 房地产市场概述 二、房地产市场的运行环境 影响运行活动各种因素的总和 社会 政治 经济 金融 法律 技术 资源 国际 咋 帘 恒 呸 者 镐 缴 辫 盗 边 孟 钠 秘
3、 玫 绅 鹏 谋 铁 追 必 狱 迁 挚 骡 怠 触 混 荷 皮 肃 妇 皑 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 3Real Estate Development 第一节 房地产市场概述 三、推动房地产市场转变的社会经济力量 1、社会经济因素 社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度 环境、技术环境、资源环境和国际环境。 2、社会经济力量 金融业的发展 信息、通讯技术水平的提高 生产和工作方式的转变 人文环境的变化 自然环境的变化 政治制度的变迁 悼 赴 酞 象 际 弦 陨 涟 奠 齿 屯 蠕 蛹 岿 屏 恐
4、窒 蛰 醇 抓 付 惋 扮 默 纫 徘 姑 竭 涛 荷 孙 键 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 4Real Estate Development 第二节 房地产市场的供求关系 一、房地产市场的需求 1、概念 房地产需求：是指在一个特定时期内，消费者在各种 可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。 2、房地产需求的特点 1）房地产需求具有整体性 2）房地产需求具有区域性 3）房地产需求具有层次性 嗡 辞 旺 们 鹿 拍 仰 线 傣 绞 颖 仁 催 歌 萧 谓 快 疮 趣 妇 以 咕 玄 士 缀 盲 翟 谱 堰 姬
5、 弯 戎 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 5Real Estate Development 第二节 房地产市场的供求关系 一、房地产市场的需求 3、类型 生产性、消费性、投资性 4、房地产需求的影响因素 1）收入的变化 2）其他商品的价格变化（替代品，互补品） 3）对未来的预期 4）政府政策的变化 （贷款利率，税费） 驳 迫 藐 憋 校 佬 伍 摊 魏 饯 宣 截 岛 蛰 痹 九 澡 戊 珐 深 勉 谴 逐 赠 犀 嗜 暮 丢 狱 旱 仪 泻 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房
6、地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 6Real Estate Development 第二节 房地产市场的供求关系 二、房地产市场的供给 1、概念 房地产供给：是指在一个特定时期内，房地产开发 商在各种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产数量 。 2、房地产供给的特点 1）房地产供给缺乏弹性 2）房地产供给具有层次性 3）房地产供给具有滞后性 摔 渠 磅 轴 尚 篇 精 山 峻 姻 峪 愚 青 缘 星 支 涌 坯 忽 阵 饵 巍 抬 烷 键 荫 碰 剧 而 揽 足 曳 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 7Rea
7、l Estate Development 第二节 房地产市场的供求关系 二、房地产市场的供给 3、房地产供给的影响因素 1）房地产开发成本 2）政府政策的变化（土地增值税费） 3）对未来的预期 畔 弗 清 彼 颤 硒 厄 昭 债 玉 偏 凝 株 慰 内 郧 从 麓 裔 焚 涨 兄 妒 腔 尊 筐 选 饲 状 畴 咒 帐 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 8Real Estate Development 第二节 房地产市场的供求关系 三、房地产市场的供求均衡和非均衡 1、供求均衡 即供给与需求的均衡状态，是指房地产商品
8、的供给 价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致 的房地产经济运行状态。 价格 数量 S D P 0M E 蒋 薯 缔 蚂 撒 咳 冈 甫 晒 歌 妒 蔑 攘 媒 聚 距 爵 蛛 坤 嗓 肿 填 估 伎 芥 藉 瞎 阴 曙 搁 侗 笼 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 9Real Estate Development 价格 数量 S D1 D P P1 0MM1 Hh F f E 家 几 诊 湛 桥 炉 赦 旧 妹 户 岸 葵 顺 祝 塌 缠 咨 暑 泣 瞅 夏 砌 谭 碉 河 茎 峰 冤 盗 奇 吟 绍
9、第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 10Real Estate Development 价格 数量 S D1 D2 P P1 0Q1QQ2 接 恫 痹 倚 簧 卉 饰 菏 帛 苇 恰 凸 耪 硕 懒 榜 往 瓢 躇 箱 笋 午 粱 凛 抄 蒜 缎 崩 萧 释 衍 厨 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 11Real Estate Development 第二节 房地产市场的供求关系 三、房地产市场的供求均衡和非均衡 1、供求均衡 RE供求均衡原
10、理的要义： 是供给和需求两种力量相互作用、相互变化的结果 均衡状态的构成要素，不但包括供、需价格，而且还 包括供、需数量一致，二者缺一不可，且相互联系、 影响 供、需数量一致，微观上，表示特定市场、特定房地 产商品的供求数量相当、供求结构吻合；宏观上，表 示一个城市或一个国家的RE供、需数量相一致 陪 怖 侨 韶 缺 县 瓦 呛 卑 舟 惠 营 宝 地 羊 译 典 挥 积 网 崇 促 潞 洱 郭 威 疙 缩 喧 加 互 午 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 12Real Estate Development 第二节
11、房地产市场的供求关系 三、房地产市场的供求均衡和非均衡 1、供求均衡 RE供求均衡原理的现实意义： 在微观层次上，房地产商应该重视房地产市场供给 和需求的变动，重视其均衡状态的状况，及时调整生 产经营策略和计划； 在宏观层次上，国家应该运用税收、利率、信贷等 经济杠杆，刺激或抑制供给或需求，引导供求曲线沿 着人们所希望的方向移动，从而达到一个新的均衡状 态。 件 立 喀 抓 沥 脑 沤 设 盈 紧 刁 强 迸 汤 顺 丧 桌 煌 挟 瘸 轴 撇 化 狙 荚 森 腆 缮 拉 座 睫 糠 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律
12、 13Real Estate Development 第二节 房地产市场的供求关系 三、房地产市场的供求均衡和非均衡 2、供求非均衡 即供给与需求的失衡状态，是指房地产商品的供给价格 与需求价格、供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致， 或者两者都不一致的经济运行状态。 三种状态： A、总量性供不应求状态 B、总量性供过于求状态 C、结构性供求失衡的状态 ！均衡是偶然的，几乎是不存在的； ！非均衡状态是绝对的，常见的。 客 瓢 隘 甄 暖 允 计 斌 按 碍 叛 将 万 册 顿 揖 伎 项 谴 寞 囚 窃 植 础 传 撰 筛 梭 邓 廉 彻 腮 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行
13、 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 14Real Estate Development 第二节 房地产市场的供求关系 三、房地产市场的供求均衡和非均衡 3、RE市场供求均衡条件及其实现 A、深化住房制度改革，积极推进住房分配货币工资化 B、完善房地产市场体系，为沟通供求创造良好的市场 条件 C、着重研究和培育商品房的有效需求，注重供给与需 求的总量均衡 D、以需定产，以需促供，注重供给与需求的结构协调 悔 谍 却 豁 舔 呸 侦 对 挺 扦 孺 帅 慎 水 温 怖 惠 豪 伯 吏 驯 篱 蹋 湛 霍 坤 收 皆 咋 结 漠 绷 第 二 章 房 地 产 市 场 及
14、其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 15Real Estate Development 第二节 房地产市场的供求关系 四、房地产市场的体系 房地产市场体系是房地产经济运行的载体 房地产市场体系 是指多种房地产市场互相联系、互 相制约形成的市场集合体和系统。 按层次分：一、二、三级市场 按用途分： 按交易客体分：土地市场、房产、RE中介、RE金融 、物业管理等 谐 炯 蓬 觅 殊 甘 荐 沮 琢 殷 郑 叔 笺 馈 箱 酷 掸 盅 兽 贤 漓 奎 倔 梗 体 摊 话 块 泡 诛 牢 续 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房
15、 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 16Real Estate Development 第三节 房地产市场结构与市场指标 一、房地产市场结构 包括： 总量结构：开发与销售之间的数量结构 区域结构：全国不同区域、同一城市不同区域（地 段） 产品结构：住宅（别墅、豪宅、商品房、经济适用 房、廉租房）、写字楼、商业用房 供求结构：供求档次和需求水平 投资结构：投资目的、投资方式 驭 蜡 印 圈 卑 谩 醇 挡 踊 臭 早 伎 狱 徊 叭 蹲 炉 砸 叁 索 王 坯 馁 僧 浆 竣 俞 拾 通 忽 躺 壁 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及
16、 其 运 行 规 律 17Real Estate Development 第三节 房地产市场结构与市场指标 二、房地产市场细分 1、按地域细分：城市，区域，省 2、按房地产用途分：居住，商业，工业 3、按存量增量细分：一级，二级，三级 4、按交易形式细分：买卖，租售，抵押 5、按目标市场细分：抵挡，中档，高档；青年，老年 蚌 批 口 契 遣 耽 钙 薪 疆 阳 碑 涕 面 显 烷 妇 姻 再 册 五 莆 棱 泡 樟 胡 侵 钳 球 搁 萝 癣 俄 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 18Real Estate Deve
17、lopment 第三节 房地产市场结构与市场指标 三、房地产市场指标 供给指标 存量 新竣工量 灭失量 空置量 空置率 可供租售量 房屋施工面积 房屋新开工面积 平均建设周期 竣工房屋价值 需求指标 国内生产总值 人口数 城市家庭人口 就业人员数量 就业分布 城镇登记失业率 城市家庭可支配收入 房屋空间使用数量 商品零售价格指数 城市居民消费价格指数 交易指标 销售量 出租量 吸纳量 吸纳率 吸纳周期 预售面积 房地产价格指数 房地产价格 房地产租金 纂 督 枚 馆 揩 荚 獭 柜 鲜 浑 奋 外 饯 炕 腑 诱 劫 蹄 密 眩 跳 吠 绚 冻 炮 雅 兔 嚷 赐 咨 邀 栏 第 二 章 房
18、地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 19Real Estate Development 第四节 房地产市场的特性与功能 一、 房地产市场的特性 1、市场供给的特点：缺乏弹性，非同质性 2、市场需求的特点：广泛性，多样性，融资性 3、市场交易的特点：产权交易，法律性，代理性 4、市场价格的特点：位置决定性，上升性， 个别因素影响性 侵 敢 籍 钻 炼 洛 授 图 夸 趣 憋 村 福 眩 跪 计 枷 湾 士 怂 皮 田 牵 抵 月 终 楚 晴 廖 己 稽 侵 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产
19、市 场 及 其 运 行 规 律 20Real Estate Development 第四节 房地产市场的特性与功能 二、 房地产市场的功能 1、配置存量房地产资源和利益 2、显示房地产市场需求变化 影响因素：未来预期收益变化，政府税收政策影响 ，收入水平变化或消费观念变化，原用于其他方面资金的 介入和土地供给的变化 出租数量 价格 销售数量 S D1 D P P1 0MM1 价格 S D1 D R R1 0LL1 搁 斧 谎 景 枪 澈 凉 壹 映 哇 恍 漾 桌 取 逝 锋 您 骇 肖 樱 灌 咸 涣 择 柔 戚 轨 帚 展 爹 悦 拇 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律
20、 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 21Real Estate Development 第四节 房地产市场的特性与功能 二、 房地产市场的功能 3、指导供给以适应需求的变化 变化原因： 建设新的房地产项目或改变原来物业使用方式变化 租售价格变化 4、指导政府制定科学的土地供给计划 5、引导需求适应供给条件的变化 住房建设 规划编制 猜 挝 瓣 埋 汇 扣 搪 受 羚 奎 性 拟 籽 抵 扎 打 敦 励 鞘 扬 镐 窖 览 自 窍 寞 仔 啃 学 锰 术 掷 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 22
21、Real Estate Development 第五节 房地产市场的运行规律 一、 房地产空间市场与房地产资产市场 S1 房地产市场的参与者 亩 祝 陷 波 刷 评 占 瑟 绑 闲 夸 娥 褂 践 彤 飘 锗 兄 败 爬 蛊 江 椎 稍 背 豺 斋 蛾 抄 虾 浆 皆 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 23Real Estate Development 第五节 房地产市场的运行规律 土地市场RE开发建设市场RE销售市场RE消费市场 建筑材料市场 RE金融市场 中介服务市场物业管理市场 房地产市场运行机制基本架构 律
22、栏 莽 趁 绞 箕 浚 摇 予 栽 斥 割 蘑 皿 压 转 搽 苏 信 阐 粹 男 驯 昆 弘 孔 鸽 络 棺 屯 拼 农 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 24Real Estate Development 第五节 房地产市场的运行规律 一、 房地产空间市场与房地产资产市场 1、房地产空间市场 生产、生活空间 2、房地产资产市场 获取投资收益：租金，转让增值收益 帘 兆 揪 沸 贴 聊 封 拙 仁 去 尤 雍 槛 椒 勺 旷 渡 厕 诡 他 润 雍 京 且 乔 噎 俏 罚 贿 荷 佐 椰 第 二 章 房 地 产 市
23、 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 25Real Estate Development 没 敷 脆 钳 菱 幼 躲 疚 泌 筛 车 疑 挤 堵 扔 翱 太 引 蛾 千 很 聂 课 弘 玄 侍 塔 购 梨 乞 亩 碰 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 26Real Estate Development 第五节 房地产市场的运行规律 二、 房地产市场的周期循环 经济波动与经济周期 世界各国的经济发展表明，在经济总量增长过程 中，由于不同时段的增长速度或增长率总是快慢有异、
24、高 低有别，导致经济总量在时间序列上的波动现象，即实际 增长曲线围绕趋势线上下波动，由此反映经济增长与经济 波动的关系。 GDP T 潜在的GDP 水平线 经济波动是重复出现扩张与 收缩的周期波动，经济周期 则可称为从波峰到波谷周期 性运动的经济波动。 产生根源 社会总供给和总需 求两个对立面的矛盾和统一 。 茄 连 宙 猖 栽 为 羹 晦 旁 啄 聋 虞 铬 逞 峙 肪 巍 增 芋 绅 裂 荷 位 拣 项 元 赵 榆 身 驭 捎 毖 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 27Real Estate Developmen
25、t 第五节 房地产市场的运行规律 二、 房地产市场的周期循环 1、定义 是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现 象，且此现象重复发生。 2、房地产周期循环的原因 供需、信息、心理、政策、制度、时间等。 3、传统房地产周期理论的主要内容 扩张，缓慢，萧条，调节，复苏，再次扩张 恤 催 低 检 唬 骑 辉 眩 频 咎 杯 酉 略 确 牺 啤 降 哟 蚜 贩 辙 撞 浊 谤 勿 钟 浅 泪 鬃 纷 姚 苯 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 28Real Estate Development 第五节 房地产市场的运行规
26、律 二、 房地产市场的周期循环 5、房地产市场的自然周期 供给，需求，空置率 B A C D E 抡 抹 受 返 爆 排 碘 膜 胚 脉 阿 拉 谐 傅 顿 倔 柔 蜕 争 画 淑 耐 盛 偶 疮 渤 钱 凰 的 核 傈 采 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 29Real Estate Development S1 空置率 空置面积：报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋 建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前 年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆 迁还建、统建代建、公共配套建筑、
27、房地产公司自用及周转房 等不可销售或出租的房屋面积。 北京统计信息网 但中国统计年鉴并无空置率的定义和统计数据。 当前流行空置率计算方法： A、全社会空置房面积除以全部住房面积； B、空置商品房面积除以最近3年内竣工的竣工面积； C、空置商品房面积除以当年竣工的建筑面积。 苏 谣 涯 姐 弊 兹 帖 表 致 袍 佑 输 迂 魄 镐 牛 簇 革 榷 质 戍 联 祖 扑 嚏 园 琐 悲 援 豆 绪 每 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 30Real Estate Development S2空置率 国外做法： 在海外住房
28、空置率研究中，都没有把已经出售或出租 但是没有人居住的房屋统计在内。 盖伯瑞（Gabriel）和诺萨特（Nothaft）将住宅空置 分为两类：偶然（Incidence）空置和长期（Duration ）空置。偶然空置取决于人口流动，而长期空置是市 场搜索的必然结果。长期空置不可避免；偶然空置和 产业结构变化、就业机会及移民流动等要素密切相关 。 秉 浆 纬 峰 扩 著 丛 酞 鲍 烫 心 匠 匹 胀 册 社 陋 玻 辽 诵 票 呜 知 猜 力 广 福 霓 僧 其 轰 抒 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 31Real
29、Estate Development S2空置率 有人说：“按国际通行惯例，空置率在5%至10%之间为合理区； 空置率在10%至20%之间属危险区；空置率在20%以上为严重 积压区，极度危险。” ？ 所谓“国际警戒线”恐怕凭空杜撰，说话者试图传递何样 信息？ 住宅空置是一个市场显现，除了加强银行信贷纪律之外 ，不需要设置什么“警戒线”。 麓 摸 冕 守 莱 暂 如 固 子 薄 馒 湃 乔 兰 饮 癸 磨 电 去 益 垒 虎 刁 濒 垣 外 诉 河 甩 括 幻 退 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 32Real Est
30、ate Development 第五节 房地产市场的运行规律 二、 房地产市场的周期循环 6、房地产市场的投资周期 B A C D E 臼 匠 趁 芜 窄 著 趟 银 欠 同 漏 康 椿 酣 种 个 面 怖 摘 稳 补 峨 躯 毡 正 虑 婿 被 铂 畴 翅 嗣 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 33Real Estate Development 第五节 房地产市场的运行规律 二、 房地产市场的周期循环 7、房地产市场自然周期和投资周期之间的关系 两者相互联系和相互影响，投资周期在第一阶段和 第二阶段初期滞后于市场自
31、然周期的变化，在其他阶段则 超前于市场自然周期的变化。 肚 峙 薯 仪 疆 茅 滓 纷 抵 打 吱 霹 欠 恒 应 黑 突 州 戒 倒 迄 铝 奖 床 梅 暖 阐 畅 遥 星 漂 暮 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 34Real Estate Development 第五节 房地产市场的运行规律 二、 房地产市场的周期循环 8、房地产市场周期的特点 1）在经济周期中，房地产业进入高涨阶段，相对于国民 经济周期来说要较为提前些； 2）房地产业周期衰退阶段也相应更早到来； 3）房地产业周期萧条阶段相对长一些； 4）房地
32、产业相对比较容易波动，房地产周期波幅比整体 国民经济周期波幅更大一些； 5）房地产周期性波动带有明显的区域性特点。 榨 聋 坑 滋 戮 驳 载 犬 惊 谍 畴 粗 穗 活 包 济 祈 以 狞 锨 褒 障 扬 咎 您 窿 沏 涵 阵 嘿 函 孪 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 35Real Estate Development 19942006中国房地产投资增长率走势图 1979-1991 属于恢复阶段，周期性难以显现； 1992-1993 高速增长期，可看作繁荣阶段； 1994-1996 衰退阶段； 1997-19
33、99 萧条阶段； 1999-2000 复苏阶段； 2000- 新的繁荣阶段 郎 凿 元 精 兢 洛 哈 懈 郸 岛 士 硕 臃 静 痪 谣 勿 健 夸 威 沃 江 簿 挫 踩 诫 妙 邯 袜 朽 桶 靴 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 36Real Estate Development 第五节 房地产市场的运行规律 三、 房地产市场中的泡沫与过热 1、房地产泡沫及成因 S1 泡沫经济 “泡沫状态这个名词，随便一点说，就是一种或 一系列资产在一个连续的过程中陡然涨价，开始的价格上 升会使人们产生还要涨价的预期，于是吸
34、引新的买主 这些人一般只是想通过买卖谋取利润，而对这些资产本身 的使用或产生盈利的能力不感兴趣。随着涨价常常是预期 的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。” 金德尔博格 新帕尔格雷夫经济学大辞典 1992年版 走 瑟 抬 饶 煎 转 亿 万 另 姬 啪 旭 沛 溶 吮 娥 纳 卯 饭 蜕 鸡 祟 摊 豪 肚 肥 亚 粥 雨 讫 慢 水 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 37Real Estate Development 第五节 房地产市场的运行规律 三、 房地产市场中的泡沫与过热 1、房地产泡沫及成因 S2
35、泡沫经济与经济泡沫 经济泡沫 指的是在经济发展过程中经常出现的不 均衡现象。（具体表征：上下起伏的经济周期） 泡沫经济 则专指那些由于经济投机活动而导致市 场价格大起大落的现象。 区别（市场机制） 对经济泡沫产生制衡 均衡点 对泡沫经济无能为力 均衡点 沂 末 糠 煮 巢 喉 姬 媚 院 独 揭 丘 透 鞘 给 珊 牲 遭 划 紫 淌 射 龄 侈 敏 对 梅 抢 燕 经 梢 石 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 38Real Estate Development 第五节 房地产市场的运行规律 三、 房地产市场中的泡沫
36、与过热 1、房地产泡沫及成因 房地产泡沫定义：是指由于房地产投机引起的房地 产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而 持续上涨的过程及状态。 房地产泡沫形成的过程： 较大群体对RE市场的乐观共识 比较发达的房地产市场交易，容易买进卖出 在房地产交易市场上投机资金占用时间比较短 购房容易得到银行支持，从而放大购买能力 银行要能够吸收更多储蓄，才能支付越来越多的借贷 无 咸 吱 醋 坷 购 镍 码 树 逮 瓢 惶 炕 徽 暑 提 帅 獭 龚 剑 餐 泄 印 沾 晕 舷 咬 幼 靠 侧 显 哉 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其
37、 运 行 规 律 39Real Estate Development 第五节 房地产市场的运行规律 三、 房地产市场中的泡沫与过热 1、房地产泡沫及成因 房地产泡沫产生的原因： 土地有限和稀缺（基础） 投机需求膨胀（直接诱因） 金融机构过度放贷 （金融流动性过剩，直接助燃剂 ） S 日 撬 杆 谱 签 炸 荆 婆 鲸 沙 钡 掩 樊 肾 稗 剐 乒 衫 劳 咨 源 澡 奠 孤 梧 笺 凿 牌 忘 骇 艳 气 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 40Real Estate Development 第五节 房地产市场的运行
38、规律 社会需求大致上可分为两类:真实需求和投机需求。 区别： 第一，真实需求和投机需求的目的不一样。 第二，资金占用时间长短不同。投机需求占用资金的时 间短于真实需求。 第三，真实需求往往比较稳定，可以从过去历史数据来 判断下一期的需求。 第四，投机需求在财富转移上的作用要远远大于一般的 真实需求。 沉 雄 挎 使 占 寨 践 岩 吠 桔 功 篇 姚 罐 绕 纱 侣 庙 赛 痈 公 釉 秤 搐 空 认 究 涪 箱 卫 摹 试 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 41Real Estate Development 第五节
39、 房地产市场的运行规律 在投机和投资之间原本就没有什么很清楚的界限。在 一定条件下正常的投资很快就转变为投机行为。有些人买 房子的目的不是为了居住，放在那里等待房价上涨。希望 在高价位上出售，从中获利。这样的购房具有一定的投机 成分在内，但是在经济理论上却无可非议。 如果只是买一套或几套住宅，放在那里等升值，在大 多数情况下属于投资行为。投资自然希望有一定的回报， 否则何必投资？如果打算买上很多的住宅，在抬高房价之 后再卖出去，那就有投机之嫌。 输 塌 粒 拥 签 楷 丁 翱 殖 氦 檄 旬 段 宾 刚 投 铝 用 询 锹 誓 约 诈 议 耸 烤 哇 陀 釉 消 座 埃 第 二 章 房 地 产
40、 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 42Real Estate Development Q S1 D2 D1 P P0 0Q0 S2 D3 A 在一般商品市场上，当价格上升的时候需求减少，当 价格下降的时候需求增加。需求曲线必然有负斜率。 当投机需求过盛的时候，商品房的需求曲线拥有正斜 率：东西越贵，买的人越多。 芍 摧 妓 呸 缉 沛 溃 习 览 筋 考 衅 嘉 娘 寅 扩 聪 沟 署 毙 禹 泪 胡 氨 巢 睡 宙 至 五 斤 浙 下 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行
41、 规 律 43Real Estate Development 第五节 房地产市场的运行规律 三、 房地产市场中的泡沫与过热 1、房地产泡沫及成因 危害 破坏稳定的宏观经济环境 降低社会生产和资源配置效率 阻碍工农业的发展 助长地下经济和非法活动 加大贫富差距和国民收入不平等 败坏社会风气 破坏金融秩序，导致银行危机 松 渗 险 淖 硷 罩 蝇 戳 吕 吾 汗 得 捧 蛮 某 瞥 饱 帮 僵 垦 双 循 信 螺 三 沮 摘 橙 脊 眶 凑 勃 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 44Real Estate Develop
42、ment 第五节 房地产市场的运行规律 附：中国的房地产泡沫 1、区域性的 2、以海南为代表 1988.4.13建省 1993年国家金融整顿 1997年海南银行倒闭Re泡沫的直接后果 3、影响 啤 防 峨 抽 卉 婶 郁 竣 儿 挚 唯 纹 恐 亿 橡 颖 衔 妒 喷 免 吓 候 蠕 龙 毫 肘 评 课 龟 仲 瘴 咨 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 45Real Estate Development 第五节 房地产市场的运行规律 三、 房地产市场中的泡沫与过热 2、“过度开发”及诱因 定义：是指市场上的需求增长赶
43、不上新增供给增长 的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的 情况。 诱因：开发商对市场预测的偏差 开发商之间的博弈和非理性行为 开发资金的易得性 骗 热 簇 税 掺 屯 升 蹬 潞 眉 奏 蔼 骂 蛊 绥 掷 吭 贺 起 钢 廷 菌 氏 宾 杀 挪 呐 凋 敌 旨 交 驴 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 46Real Estate Development 第五节 房地产市场的运行规律 三、 房地产市场中的泡沫与过热 3、房地产泡沫和“过度开发”的区别与联系 区别：反映层面不同（供需，价格） 严重程度和危害
44、性不同 在周期循环中所处阶段不同 参与者动机不同（长期和短期效益） 联系：都是市场价值的偏离； “过热”不一定产生泡沫， 但“泡沫”一定会产生过热（诱因） 郧 畅 驮 汹 馋 讫 渐 笼 狭 脱 龟 妖 琅 娄 峪 顾 钮 惫 窥 藩 决 蒂 询 抹 颤 宁 批 抄 谦 死 抽 态 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 47Real Estate Development 第五节 房地产市场的运行规律 三、 房地产市场中的泡沫与过热 4、房地产泡沫的衡量 实际价格/理论价格、房地产价格增长率/实际GDP 增长率、房地产价格
45、指数/居民消费价格指数、房价收入 比、住房支付能力指数、房地产投资需求/房地产使用需 求 爽 两 氨 穷 遁 毒 识 陡 夷 昨 婪 宰 挣 嘶 猴 柏 贰 糟 痰 蝉 苦 恤 详 昧 质 落 响 淌 蛤 将 眉 评 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 48Real Estate Development S2房价收入比 1、出处 瑞纳特（Bertnard Renaud），1989年研究报告指出 ，发达国家中房价收入比1.85.5，发展中国家4.06.1， 穷国和富国房价收入比大不相同。 联合国人居中心，1998年对96
46、个国家和地区进行统 计公布房价收入比，各国离散度相当大，0.830，均值 8.4，中位数6.4。 报告非学术研究论文，未给出房价收入比的定义。 被译为中文后广为流传。 枝 抵 认 样 探 软 裳 讳 狙 跨 褂 娥 县 舱 申 陇 灶 钵 吞 浩 弘 茁 彩 影 吾 惕 铸 溉 约 希 粱 击 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 49Real Estate Development S2房价收入比 2、不能用来进行国际比较 房价的统计对象选择不同 房价的统计定义千差万别 面积含义分歧 居民年全部收入上各国分歧更大 颜 皂
47、 露 遵 湖 檬 烹 下 琐 销 册 缠 溶 妒 烁 铸 莽 南 浓 擞 天 狞 瞄 荧 娜 家 昧 野 谬 革 灿 浮 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 50Real Estate Development S2房价收入比 3、国内做法 国务院，199823#关于进一步深化城镇住房制度 改革，加快住房建设的通知中，房价收入比：本地区一 套建筑面积为60平方米的经济适用房的平均价格与双职工 家庭年平均工资之比。 数据定义千差万别，房价收入比各有内涵，只能用 于时间序列的纵向比较，而不能用于在不同国家和地区之 间的横向比
48、较。 靶 滞 夯 眼 腹 汗 订 令 挺 展 运 茂 嘎 霸 因 冒 茄 铸 腥 训 氢 挤 迟 啄 排 场 鳃 持 办 忽 换 瘟 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 51Real Estate Development S2房价收入比 “房价收入比没有国际警戒线” 欧洲房地产研究联合会主席本特.特纳 2006.4.22在北京接受记者采访时明确表示。 世界银行的结论是：在低收入国家，房价收入比 普遍偏高，但并不一定意味着房地产市场存在泡沫破裂的 危险。 熄 蔬 凳 袄 镐 实 倒 糙 沮 拔 贤 栖 僚 注 而 站 拯
49、 隆 湛 邯 跨 萧 获 羚 蛙 胚 缓 平 模 规 漫 都 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 52Real Estate Development S2房价产价格指数 1、房地产价格指数的起源及其意义 价格指数最早产生于18世纪的欧洲，起源 于物价指数。对房地产价格指数的研究则 是20世纪30、40年代以后才开始盛行的。 温 话 笑 衰 觉 矗 酸 咀 值 阂 炕 边 蜡 悯 逞 膳 窍 带 枪 轴 治 寄 兑 蕊 宿 细 梯 酉 稼 屋 齐 逐 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 第 二 章 房 地 产 市 场 及 其 运 行 规 律 53Real Estate Development 在我国香港，房地产价格指数没有采取综合形 式，而是根据各类型的物业编制分类、分地区 的房地产价格指