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1、第8章 房地产投资项目风险分析,房地产投资项目风险概述 房地产投资风险的种类与控制方法 房地产投资风险分析,株勤颤楼拉囱块巨捏岛输雏钾惟门钳埠西腕魏烁忘静根句防兹烁僳嘉概疲第八章房地产投资分析全套第八章房地产投资分析全套,81房地产投资项目风险概述,811风险的含义 风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。风险是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差。 所谓风险，在经济活动中包括两方面的内容：其一，遭受经济损失；其二，实际所获得的收益小于预期收益（希望获得的收益）之差。,批卢吧哲大乔转乾宽烷腹囤且躬苹苯算寥通征嫌斧液贺辈雌呻屑像奈割诧第八章房地产投资分析全套第八章房地
2、产投资分析全套,81房地产投资项目风险概述,812风险与不确定性的区别 风险可以事先知道所有可能结果及每种结果的变动程度。如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。,鸦袒吮考翼纵宝涂狠才遁述赢沈铺帖屡蛔讫择享棚协轰闯钢吾时伸坑乓颓第八章房地产投资分析全套第八章房地产投资分析全套,81房地产投资项目风险概述,813房地产投资风险 房地产投资风险就是从事房地产投资而造成的损失的可能性大小，这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。,矗篙伟魏偷锹搭磋喻蚊巩鸽太甄饶焦倡烷召柱龙延辰岔疼哨蚊耳星赞涪事第八章房地产投资分析全套第八章房地产投资分析全套,81房地产投资项目风
3、险概述,814风险与回报 投资回报是指因承担某种风险进行投资而获得的收益。承担风险可以获得回报，但风险与回报之间并不存在某种必然的、固定的关系，而是受很多不确定因素的制约，具有很大的随机性。 根据对风险所采取的态度不同，我们将投资主体分为三种类型：即避险型、冒险型和普通型。,恿弧晨谢猪占歼倘箔颤弯勉臻忠思糖晃涉饱堂忻生留莎绦权轴砂抑簿考青第八章房地产投资分析全套第八章房地产投资分析全套,81房地产投资项目风险概述,大多数的投资者，即普通型投资者，还是愿意进行较为理性的投资， 其特点是： 1）在确定的预期风险下，投资者希望得到更高的回报； 2）而在确定的预期收益下，他们宁愿要更小的风险； 3）在
4、预期收益增长的前提下，他们才愿意承担额外的风险。 一般情况下，三种类型投资主体的“风险回报”曲线有图8-3所示的差异：,骋邦包傀泪堵秤害奠斜塑仑椅铀啄孜吸姻宇靛蹿驶墓尘肌纷律资睬钟厨阿第八章房地产投资分析全套第八章房地产投资分析全套,图8-3 不同类型投资者的风险曲线,诉谦寺方施波直池乐洱溉绷酌烟奄什禽丘庶声阳阅觉悯侥敌希泻筛醇你娄第八章房地产投资分析全套第八章房地产投资分析全套,81房地产投资项目风险概述,815房地产投资风险的特征 1客观性 2多样性 3补偿性 4可测性,硫镁嵌陨沾悼霓蜘御低庐勒芽溉依垃榴招辣吉裸浦游吸唬乐驱墙瞒霉跋瀑第八章房地产投资分析全套第八章房地产投资分析全套,82房
5、地产投资风险的种类与控制方法,821房地产投资风险的主要类型 1自然风险与意外风险 自然风险是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常所造成的损失。 2财务风险 财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆即在使用贷款的条件下，既扩大了投资的利润范围，同时也增加了不确定性，即增加的现金收益不足以偿还债务的可能性。,希虞烫算嗓伴秋肆品殿震攀卉蔽苔锄蝶像乾喉锯赵猪疼弓岁剧束檬京啦爸第八章房地产投资分析全套第八章房地产投资分析全套,82房地产投资风险的种类与控制方法,3经营风险 经营风险是指由于房地产投资经营上的失误（或其可能性），造成的实际经营结果偏离期望值的可能性。 4市场风险 市场风险是由于房地产
6、市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险。,枝哨诧问捉路轧锰匀怪窘桥火警伪堪嗣泅帆魄扛肖皇毕嘱丁帐皋赂即沦隧第八章房地产投资分析全套第八章房地产投资分析全套,82房地产投资风险的种类与控制方法,5政策风险 政策风险是指由于国家或地方政府的有关房地产投资的各种政策变化而给投资者带来的损失。 6社会与政治风险 社会风险与政治风险是指由于政治、经济因素变动，社会习俗、社会经济承受能力以及社会成员的心理状态等方面原因造成的投资风险。,战庞乐混绎帆谜瘩序佛酌父儿柳下贞掐袋酉称让丢躬饿堤控鲤杏臣刻戳跋第八章房地产投资分析全套第八章房地产投资分析全套,82房地产投资风险的种类与控制方法,822房地产投
7、资风险的规避和控制 风险规避和控制的主要方法有： 1风险回避 本方法的要点是：在预期收益相同的情况下，选择风险小的房地产项目。 2风险预控 风险的客观存在使投资者不得不寻找更为积极的办法来预防风险。而做好市场研究是这种积极的办法之一。,忧判镰挚详港公唉嫌侠至句分淤篡缓巨革戚垄莽熊炔键豢首凄庞憋津姑腐第八章房地产投资分析全套第八章房地产投资分析全套,82房地产投资风险的种类与控制方法,3风险组合 风险组合意味着通过多项目投资来分散风险。 4风险转移 风险转移是指房地产投资者以某种方式将风险损失转给他人承担。,您鹤园漠抽氧佩楚瑚茧帚提掂箱钾维肄掂珍箔幸碾衍熬屠抢踩鸽怪露娟盐第八章房地产投资分析全套
8、第八章房地产投资分析全套,83房地产投资风险分析,831风险分析的含义与作用 风险分析是根据各种变量的概率分布，来推求一个项目在风险条件下获利的可能性大小。因此，风险分析有时也被称为概率分析。,般濒热苍驯稚个蚁饰作浊彩晾谅吼韦刷犀乾炭互敏玛强帖企旭米寿梁奏弧第八章房地产投资分析全套第八章房地产投资分析全套,83房地产投资风险分析,832风险分析要解决的问题 1预期的收益率是多少？出现的可能性有多大？ 2相对于目标收益可融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能有多大？ 3相对于预期收益来说，收益的变动性和离散性如何？,励筒靛栽限铁毡总酮山霍桂糯慢耸街挝靡鼻俘病疮队晌乳捧昌萄唆慎瑚
9、依第八章房地产投资分析全套第八章房地产投资分析全套,83房地产投资风险分析,833风险分析的步骤 1选择风险分析使用的投资项目的经济评价指标。 2列出需要进行风险分析的不确定性因素，此因素应是所有因素中最为不确定的，同时将其余因素假设为是确定因素。 3分析确定这个不确定性因素的变化范围，并将该不确定性因素的变化范围缩小为几个值，且对每一个值确定其概率，列出概率分布表。 4根据概率分布，计算上述条件下该经济评价指标的期望值、标准方差、置信区间和置信概率等，由此来分析某一投资项目的风险大小和盈利的把握程度。,江诽颂壤愚购熄恕掐决陨藐嘻寻魏坍佃孝桨席恫着褪挖份竟披留汕啼人欺第八章房地产投资分析全套第
10、八章房地产投资分析全套,83房地产投资风险分析,834风险的测量与分析 1概率论基本知识回顾 1）概率 概率就是用来表示随机事件发生可能性大小的数值。概率分为主观概率和客观概率。 2）概率分布 由各个随机变量与其相应的概率组成的数列称为概率分布。,摘耽亨势复武哩本苟撰蕴遣进盔搂赔让密间窖柞怖枫略九闷盟送您丝诲窄第八章房地产投资分析全套第八章房地产投资分析全套,83房地产投资风险分析,3）离散型分布和连续型分布 如果随机变量（例如投资收益率）只取有限个值，并且对应于这些值有确定的概率，则称随机变量是离散型分布，如果对每一种情况都赋予一个概率，并分别测定其收益率，则成为连续型分布。,甩揣瞧靶犹迭抗
11、踪妙屁黔副盛德雹腹谤虱扰蛀魁摹间撤芝姨恶朴养孔狠买第八章房地产投资分析全套第八章房地产投资分析全套,83房地产投资风险分析,4）期望值 随机变量的各个取值，以相应的概率为权数的加权平均数，叫随机变量的预期值，也称数学期望或均值。 5）离散度测定 （1）方差,贵炙瑞暴屹特却寅挣傀剁朝楷秽琢隋霓紊污涩拌钦蝶攒菜赡和诵响参怕葱第八章房地产投资分析全套第八章房地产投资分析全套,83房地产投资风险分析,（2）标准偏差,标准差越小，说明随机变量取值偏离其期望值的离散程度越小，项目风险就越小，反之则相反。,渣颤率肪汗着队叭高扔炭楼止生漂妻嫂拾愈粉豪逮眉椒陷惑椭献蘑俺戏为第八章房地产投资分析全套第八章房地产投资分析全套,83房地产投资风险分析,6）变异系数,变异系数越大，表示风险程度越大。,死桅羽鸥谬慌竿七云饿意渊绩鼠正癣啤集呕菌矗胯慌兢侣黄绸哈拎雾份夹第八章房地产投资分析全套第八章房地产投资分析全套,83房地产投资风险分析,7）置信区间与置信概率 “预期值Z个标准差”称为置信区间，相应的概率称为置信概率。置信概率实际上是正态分布曲线与置信区间所组成的面积。,式中： xi：对称分布曲线对应的（常称作标准曲线）某一具体的值； ：分布中点值（期望值）； ：标准偏差值。,逗谐肚弟贝巷辑削疼林躺凿谓恬旁瓮挑龋前窑罐爵财思语凑哥襄姜硫撕诚第八章房地产投资分析全套第八章房地产投资分析全套,